Totalverlustrisiko: Neue Anleihe der FCR Immobilien AG über 30 Millionen Euro

Jetzt hat man sich das Anleihen-Prospekt von der CSSF in Luxemburg genehmigen lassen, wie man aktuellen Veröffentlichungen der FCR Immobilien AG entnehmen kann. Man sammelt also erneut Geld ein von Anlegern.

Schaut man sich an, wieviel Geld Falk Raudies in den letzten Jahren von Anlegern eingesammelt hat, dann kann einem schon „schwindelig werden“, denn wir sind nicht davon überzeugt, dass das immobilienwirtschaftliche Konzept von Falk Raudies mittel- und langfristig auch aufgehen wird.

Sollten wir Recht behalten, dann könnte dies möglicherweise zukünftig große Probleme für die Anleger bedeuten, die beim Unternehmen FCR Immobilien AG ihr Kapital investiert haben.

Schaut man sich noch die einzelnen Objekte in der Bilanz des Falk Raudies und seiner FCR Immobilien AG an, dann dürften wir mit unserer kritischen Einschätzung gar nicht so daneben liegen.

Meldung der FCR Immobilien AG

DGAP-Ad-hoc: FCR Immobilien AG / Schlagwort(e): Anleiheemission
FCR Immobilien AG emittiert 5,25 %-Anleihe an der Börse Frankfurt

10.04.2019 / 12:26 CET/CEST
Veröffentlichung einer Insiderinformationen nach Artikel 17 der Verordnung (EU) Nr. 596/2014, übermittelt durch DGAP – ein Service der EQS Group AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Veröffentlichung einer Insiderinformation gemäß Artikel 17 MAR

FCR Immobilien AG emittiert 5,25 %-Anleihe an der Börse Frankfurt

– Wertpapierprospekt von der Luxemburgischen Finanzmarktaufsichtsbehörde CSSF gebilligt

– Zeichnungsstart im Rahmen eines öffentlichen Angebots am 11. April 2019

– Laufzeit 5 Jahre, halbjährliche Zinszahlung

– Emissionsvolumen bis zu 30 Mio. Euro

– Umfangreiches Sicherungspaket

München, 10.04.2019: Die FCR Immobilien AG („FCR“) begibt eine neue Anleihe mit einem Zinskupon von 5,25 % an der Börse Frankfurt. Der Wertpapierprospekt wurde heute von der Luxemburgischen Finanzmarktaufsichtsbehörde CSSF gebilligt. Die neue Anleihe (WKN A2TSB1, ISIN DE000A2TSB16) mit halbjährlicher Zinszahlung kann im Rahmen eines öffentlichen Angebots ab dem 11. April 2019 gezeichnet werden. Ein Erwerb über die Zeichnungsfunktionalität der Börse Frankfurt ist voraussichtlich bis zum 26. April 2019 möglich. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren beträgt das Emissionsvolumen bis zu 30 Mio. Euro. Voraussichtlich ab dem 30. April 2019 wird die Anleihe mit einer Stückelung von nominal 1.000 Euro in den Handel im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen. Der Emissionserlös dient dem weiteren Ausbau des Portfolios der FCR Immobilien AG.

Die Anleihe verfügt über ein umfangreiches Sicherungspaket. Hierzu gehören nachrangige Grundschulden unter Einbeziehung eines Treuhänders sowie ein Kündigungsrecht der Anleihegläubiger für den Fall eines Kontrollwechsels.

Zudem besteht eine Ausschüttungsbegrenzung bei 50 Prozent des Konzerngewinns bzw. des Bilanzgewinns sowie die Verpflichtung zur Beibehaltung einer Deckungsquote von mindestens 1,10 zu 1,00 aus dem Verhältnis von EBITDA und Zins- und Finanzierungskosten.

Maßgeblich für das Angebot ist der von der Luxemburgischen Finanzmarktaufsichtsbehörde CSSF gebilligte Wertpapierprospekt, der auf der Website der Emittentin unter www.fcr-immobilien.de abrufbar ist.

Informationen und Erläuterungen des Emittenten zu dieser Mitteilung:

Informationen und Erläuterungen des Emittenten zu dieser Mitteilung:

Die FCR Immobilien AG befindet sich seit Jahren auf einem profitablen Wachstumskurs. Im Geschäftsjahr 2018 hat die FCR Immobilien AG 25 Objekte erworben und 9 Immobilien verkauft. Nach vorläufigen, untestierten Zahlen verbesserte sich das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen 2018 auf 10,1 Mio. Euro nach 4,9 Mio. Euro 2017. In den ersten Monaten 2019 konnten bereits 3 Objekte mit Gewinn verkauft werden. Mit den zufließenden Mitteln aus der Anleihe will die FCR Immobilien AG die sich unverändert bietenden Opportunitäten im Immobilienmarkt optimal nutzen. Neben dem Fokus auf Einkaufs- und Fachmarktzentren erwirbt die FCR Immobilien AG ergänzend zudem auch europaweit Immobilien aus anderen Assetklassen.

In der Bilanz kann man dnan ganz gut erkennen wie hoch das Geld ist, was Falk Raudies bis jetzt schon eingesammelt hat o h n e Ausgabe der neuen Aktien.

FCR Immobilien Aktiengesellschaft

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz

Aktiva

Anhang

A) Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 der FCR Immobilien AG wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches unter Anwendung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) aufgestellt. Ergänzend hierzu waren die Vorschriften des Aktiengesetzes zu beachten.

Soweit Wahlrechte für Angaben in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang ausgeübt werden können, wurde der Vermerk in der Bilanz bzw. in der Gewinn- und Verlustrechnung gewählt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine kleine Kapitalgesellschaft.

Die Form des Jahresabschlusses hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht geändert. Der Jahresabschluss enthält keine Posten, deren Werte mit den Vorjahreszahlen nicht vergleichbar sind.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Firmenname laut Registergericht: FCR Immobilien AG

Firmensitz laut Registergericht: München

Registergericht: München

Register-Nr.: 210430

B) Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, soweit sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

Soweit erforderlich, wurde der am Bilanzstichtag vorliegende niedrigere Wert angesetzt.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt. Um ein besseres Bild der Ertragslage abzubilden, wurden die Gebäudeabschreibungen nicht wie im Vorjahr unter dem Materialaufwand als Kosten der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesen, sondern zusammen mit den übrigen Abschreibungen auf Sachanlagevermögen bei den Abschreibungen. Es fand aus Gründen der Übersichtlichkeit auch eine Umgliederung dieser Positionen bei den Vorjahreswerten statt, um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen.

C) Angaben zur Bilanz

Anlagespiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die zu einer selbständigen Nutzung fähig sind, mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von mehr als EUR 150,00 bis zu EUR 410,00, werden in Ausübung des Wahlrechts nach § 6 Abs. 2 EStG im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang gebucht. Die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter wird somit als Zugang und Abgang ausgewiesen.

Der Betrag der Sofortabschreibungen beläuft sich auf EUR 13.977,81.

Im Anlagespiegel ist die Geschäftsjahresabschreibung auf die vermieteten Immobilien aufgeführt. Dieser Betrag wird in der Gewinn- und Verlustrechnung in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung gezeigt.

Angaben über die Gattung der Aktien

Das Grundkapital von EUR 4.148.151,00 ist eingeteilt in:

Grundkapital EUR

4.148.151,00 Stück Stammaktien zum Nennwert von je EUR 1,00 4.148.151,00

Es handelt sich um Namensaktien.

Angaben über das genehmigte Kapital

Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital bis zum 04.08.2021 mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals bis zu insgesamt EUR 592.593,00 zu erhöhen.

Am Bilanzstichtag bestand noch ein genehmigtes Kapital von EUR 592.593,00, das bis zum 04.08.2021 befristet ist.

Entwicklung der Kapitalrücklagen

Für das Geschäftsjahr gab es keine Änderungen der Kapitalrücklagen.

Zusätzliche Angaben zu den Gewinnrücklagen

Entwicklung des Postens Gewinnrücklagen:

Gewinn-/Verlustvortrag bei teilweiser Ergebnisverwendung

Bei Aufstellung der Bilanz ohne Ergebnisverwendung wurde im Bilanzgewinn ein Gewinnvortrag von EUR 1.516.369,67 einbezogen.

Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden nicht unerheblichen Rückstellungsarten enthalten:

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Die Verbindlichkeiten sind in der folgenden tabellarischen Übersicht zusammengefasst:

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind die folgenden Haftungsverhältnisse zu vermerken:

Die vorstehenden Haftungsverhältnisse werden aus folgenden Gründen nicht bilanziert:

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist nicht zu rechnen, weil den durch vorstehende Haftungsverhältnisse gesicherten Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen Vermögensgegenstände gegenüberstehen, welche die Haftungshöhe im Wert regelmäßig übersteigen.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von jährlich TEUR 143 sonstige finanzielle Verpflichtungen.

Im Einzelnen beinhalten diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

D) Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Erläuterung der Erträge und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung

Bei den Erträgen und Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung handelt es sich in Betrag und Art im Einzelnen um Verkaufserlöse aus Grundvermögen sowie korrespondierend um Abgänge des Restbuchwertes ebendiesen veräußerten Grundvermögens.

Erläuterung der periodenfremden Erträge

In der Erfolgsrechnung sind keine periodenfremden Erträge enthalten.

Erläuterung der periodenfremden Aufwendungen

In der Erfolgsrechnung sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von EUR 28.792,11 enthalten. Diese Aufwendungen, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind, resultieren aus in den Vorjahren nicht erfassten Kosten.

E) Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 12,4.

Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mind. 20 Prozent der Anteile

Gemäß § 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:

Sitz aller Gesellschaften ist München, lediglich die FCR Kitzbühel GmbH & Co. KG hat den Sitz in Kitzbühel, Österreich.

Konzernzugehörigkeit

Die FCR Immobilien AG wurde in den Konzernabschluss der FCR Immobilien AG einbezogen.

Die FCR Immobilien AG stellt den Konzernabschluss für den größten Konzernkreis auf.

Angaben über das Bestehen einer Beteiligung an der Gesellschaft, die nach § 20 Abs. 1 oder 4 AktG der Gesellschaft mitgeteilt worden ist

Die RAT Asset & Trading AG, Krailling, hält an der Unternehmung eine Mehrheitsbeteiligung.

F) Organmitglieder

Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres bildete die folgende Person den Vorstand:

Falk Raudies ausgeübter Beruf: Kaufmann

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres gehörten die folgenden Personen dem Aufsichtsrat an:

Der Vorsitzende des Aufsichtsrats war im Geschäftsjahr Prof. Dr. Franz-Joseph Busse. Der stellvertretende Vorsitzende des Aufsichtsrats war im Geschäftsjahr Arwed Fischer.

G) Vorgänge von besonderer Bedeutung

Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind folgende weiteren Ereignisse eingetreten, die von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung des Unternehmens führen könnten:

Die Gesellschaft hat eine vierte Anleihe ausgegeben. Die Anleihe mit der WKN A2G9G6 hat ein Emissionsvolumen von bis zu EUR 25 Mio. Der Zinssatz liegt bei 6,0 % p.a. Die Laufzeit der Anleihe beträgt fünf Jahre und endet zum 20.02.2023. Die Notierungsaufnahme der neuen Anleihe ist am 20.02.2018 an der Frankfurter Wertpapierbörse erfolgt.

Nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 erfolgte der Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang (BNL) von 2017 erworbenen / notariell beurkundeten Immobilien. Im Einzelnen:

BNL im Januar 2018:

• Einkaufszentrum in Gera (Thüringen)

Das im historischen Stadtzentrum gelegene Objekt verfügt über eine Verkaufsfläche von rund 7.900 m ². Das im Jahr 2000 errichtete, gepflegte Einkaufszentrum „Amthor Passage“ verfügt über einen breiten Mietermix namhafter Filialisten sowie regionaler Einzelhändler. Die vorhandenen Leerstandsflächen sollen durch das aktive Asset Management der FCR Immobilien AG kurzfristig an bonitätsstarke Einzelhändler aus den Bereichen Bekleidung, Sonderposten und Schuhe vermietet werden. Der Vermietungsstand liegt derzeit bei knapp 60 %. Die Immobilie befindet sich in A-Lage der Fußgängerzone im sogenannten Amthor Quartier in der Innenstadt von Gera. Gera ist mit knapp 100.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt in Thüringen und verfügt über einen Einzugsbereich, in dem ca. 450.000 Menschen leben. Die Adresse des Einkaufszentrums lautet: Sorge 9 – 11, 07545 Gera.

• Nahversorgungszentrum in Brandis (Sachsen)

Das 1994 errichtete Objekt wurde 2007 modernisiert sowie erweitert und verfügt über eine Gesamtfläche von über 2.200 m ². Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf knapp 200 Tsd. Euro. Neben dem Lebensmittel-Discounter Norma, der als Ankermieter fungiert, sind auch ein Getränkemarkt sowie weitere Einzelhändler im Gebäude langfristig ansässig. Der Ende 2018 auslaufende Mietvertrag mit Norma wurde durch eine Mietverlängerungsoption bis 2023 bereits neu verhandelt. Die vollvermietete Immobilie befindet sich auf einem knapp 7.600 m ² Grundstück, hat eine Verkaufsfläche von über 2.200 m ² und verfügt über 110 Stellplätze. Das Einkaufszentrum befindet sich in der rund 10.000 Einwohner großen Stadt Brandis, die etwa 20 Kilometer östlich von Leipzig gelegen ist. Die Adresse lautet: Braustraße 34, 04821 Brandis.

• Errichtung von Studentenapartments in Bamberg (Bayern)

Errichtet werden in attraktiver Lage der Stadt 141 Studentenapartments, zusätzlich wird im Erdgeschoss ein Gastronomiebereich geschaffen. Eine Tiefgarage mit Stellplätzen sowie weitere Stellflächen und ein extra Fitnessbereich im Objekt runden das Angebot ab. Die Immobilie mit einer Gesamtfläche von über 4.000 m ² wird als energiesparendes Effizienzhaus auf einem rund 2.300 m ² großen Grundstück errichtet und ist fußläufig von der beliebtesten Einkaufsstraße Bambergs entfernt. Die Otto-Friedrich-Universität ist durch eine sehr gute Anbindung einfach und schnell erreichbar. Bei der Konzeption und Umsetzung greift die FCR Immobilien AG auf ihr umfangreiches Immobilien Know-how zurück. So ist die Gesellschaft als Investor, neben dem Schwerpunkt Einkaufs- und Fachmarktzentren, auch seit Jahren im Wohnungsbereich tätig. Die Fertigstellung der Studentenapartments ist für Anfang 2020 geplant.

• Einkaufszentrum in Altena (Nordrhein-Westfalen)

Das Objekt verfügt über eine Vermietungsfläche von insgesamt 12.363 m ² und liegt in zentraler Lage von Altena am Beginn der Fußgängerzone. Bei rund 10.000 m ² handelt es sich um Gewerbeflächen, über 2.300 m ² entfallen auf 29 Apartments. Das Einkaufszentrum Stapel-Center befindet sich in einer Neuausrichtung. Nach bereits 2015/16 vorgenommenen Renovierungen soll jetzt die Aufwertung der Großfläche von 6.500 m ² abgeschlossen und die Fläche wieder der Vermietung zugeführt werden. Zudem befinden sich zwei kleinere Gewerbeflächen noch in einem Rohbauzustand. Auch diese Flächen stehen nach dem nun anstehenden Ausbau zur Vermietung zur Verfügung. Das erfahrene und aktive Asset Management der FCR Immobilien AG plant eine kurzfristige Vermietung an bonitätsstarke Einzelhändler. Die kalkulierte Gesamtmiete für das Objekt beträgt rund 280 Tsd. Euro. Die Immobilie steht auf einem rund 7.300 m ² großen Grundstück und verfügt über eine Tiefgarage mit 190 Plätzen. Hinzu kommen 13 Außenstellplätze, die teilweise durch die Polizei genutzt werden. Das südlich von Dortmund gelegene Altena hat rund 18.000 Einwohner und verfügt über ein Einzugsgebiet von rund 40.000 Einwohnern. Die Adresse lautet: Am Stapel 10, 58762 Altena.

BNL im Februar 2018:

• Einkaufszentrum in Magdeburg (Sachsen-Anhalt)

Die im Jahr 2000 vollständig sanierte Immobilie verfügt über eine Verkaufsfläche von knapp 3.000 m ². Ferner stehen rund 65 Parkplätze zur Verfügung. Als Ankermieter ist der Lebensmittel-Einzelhändler EDEKA in dem Objekt ansässig. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich insgesamt auf knapp 200 Tsd. Euro. Die Landeshauptstadt Magdeburg hat über 230.000 Einwohner. Das auf einem ca. 6.000 m ² großen Grundstück errichtete Einkaufszentrum befindet sich nördlich vom Stadtzentrum Magdeburgs in einem großen Wohngebiet. Zudem wurden in unmittelbarer Nachbarschaft in einem Neubaugebiet Doppelhäuser und Mehrfamilienhäuser errichtet. Die Adresse des Objekts lautet: Cruciger Straße 24, 39128 Magdeburg.

Verkäufe nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2017

Seit Beginn des laufenden Jahres hat die FCR Gruppe 3 Immobilien veräußert.

Im Einzelnen

Es liegen keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung zwischen dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 und der Erstellung dieses Nachtragsberichts vor.

sonstige Berichtsbestandteile

Unterschrift des Vorstands

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 16.04.2018 festgestellt.