Totalverlustrisiko: Senioren Wohnen Stetten

Die RedaktionDonnerstag, 27.10.20224 Min Lesezeit20

Wokandapix (CC0), Pixabay

Klar, denn es ist ein Crowdfundingprojekt, welches das Unternehmen EXPORO da auf seiner Plattform anbietet. Lassen Sie im Moment von alles, was mit Immobilien zu tun hat, die Finger weg, denn der Immobilienmarkt verändert sich gerade gewaltig auf der Angebots- und auch auf der Nachfrageseite.

Das Angebot:

Sehr kurze Laufzeit von nur 7 bis 14 Monaten

Realisierung einer Wohnparkanlage für Seniorinnen und Senioren (betreutes Wohnen) mit voraussichtlich 74 Wohneinheiten und 25 PKW-Stellplätzen, sowie die Sanierung einer bestehenden Immobilie mit 20 Wohnungen für die anschließende Nutzung durch das Personal

Der aktuelle Bautenstand liegt bei rund 60 %, der Rohbau ist fertiggestellt und der Dachstuhl errichtet – die Fertigstellung ist im ersten Quartal 2023 geplant
Sehr erfahrene Projektbeteiligte, mit der DI DEUTSCHLAND.Immobilien AG (MLP Konzern), die über Exporo bereits ein Projekt finanziert und erfolgreich zurückgezahlt hat und der OMEGA AG, die über Exporo bereits drei Projekte erfolgreich finanziert hat (ein Projekt wurde zurückgezahlt, zwei befinden sich innerhalb der Laufzeit)
Es wurden bereits 22 der 74 Wohneinheiten veräußert: Die Rückführung der Darlehensmittel und damit des Investmentkapitals der Anleger erfolgt aus den Verkaufserlösen der einzelnen Wohneinheiten (Teileigentum), die in der Regel von Kapitalanlegern erworben werden
Der Betrieb der Wohnparkanlage ist organisiert: Es wurde bereits ein Pachtvertrag mit einem renommierten Pflegeheimbetreiber für 25 Jahre geschlossen; die Pachterträge werden den jeweiligen Erwerbern der Wohneinheiten zufließen
Erstrangige Grundschuld in Höhe des Darlehen-Nominalbetrages zugunsten der EPH Projekt 234 GmbH (erstrangig bezogen auf unverkaufte Einheiten / zweitrangig hinter der Auflassung bereits verkaufter Einheiten)
* 6 % p. a. feste Verzinsung (endfällig)

Projektbeschreibung laut EXPORO

Bei diesem Projekt handelt es sich um die anteilige Finanzierung einer Wohnparkanlage für Seniorinnen und Senioren (betreutes Wohnen) auf einem 10.838 m² großen Grundstück. Verteilt auf vier Häuser mit einer Wohnfläche von insgesamt 5.404 m², sollen in dem altersgerechten Neubau voraussichtlich 74 Wohneinheiten entstehen. Zudem ist der Bau von 25 Stellplätzen vorgesehen. Zusätzlich soll eine Bestandsimmobilie, die sich mit einer Wohnfläche von 1.463 m² auf dem Projektgrundstück befindet, saniert werden und im Anschluss mit 20 Wohneinheiten für das Personal der Wohnparkanlage zur Verfügung stehen.

Sämtliche notwendigen behördlichen Genehmigungen für die Errichtung des Wohnparks liegen vor. Für die Umsetzung des Bauvorhabens wurde ein Generalunternehmer, Köster Bau, beauftragt. Mit ihm wurde ein Vertrag zum Festpreis abgeschlossen. Mit den Baumaßnahmen wurde bereits begonnen, der Rohbau ist fertiggestellt und auch der Dachstuhl wurde errichtet. Die Fertigstellung soll voraussichtlich im ersten Quartal 2023 erfolgen.

Die Rückführung der Darlehensmittel erfolgt aus den Verkaufserlösen der durch Teileigentum aufgeteilten Wohneinheiten (voraussichtlich 74 betreute Wohneinheiten und 20 Wohneinheiten für das Personal).

Bei den Erwerbern handelt es sich in der Regel um Kapitalanleger, die eine langfristige, wertstabile Geldanlage mit hohen Renditechancen erwarten. Eine wesentliche Rolle spielt hierbei der am 3. März mit einem renommierten Pflegeheimbetreiber geschlossene Pachtvertrag über eine Laufzeit von 25 Jahren und einer Jahresnettomiete von 1,01 Mio. €. Den Erwerbern der Wohneinheiten fließen die Mieteinnahmen entsprechend ihres Miteigentumsanteils zu. Sämtliche Vermietungs- oder Nachvermietungsaktivitäten sowie wesentliche Instandhaltungsmaßnahmen fallen in den Aufgabenbereich des Betreibers, sodass im Vergleich zu einer konventionellen Eigentumswohnung weniger Aufwand entsteht.

Der Vertrieb der Wohneinheiten hat begonnen, es wurden bereits 22 Wohneinheiten veräußert. Die angestrebten Verkaufspreise liegen bei ca. 5.600 € / m². Diese konnten bei den bereits veräußerten Einheiten erzielt werden, zudem hat ein durch Exporo beauftragtes Gutachten die Verkaufspreise bestätigt. Der Projektentwickler geht von einer vollständigen Vermarktung bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 aus.

Zitat Ende

Nun mag sich das alles ja toll anhören, aber gerade der Vertrieb dieser Wohneinheiten stellt sich möglicherweise derzeit als sehr schwierig dar, denn die Banken haben die Finanzierungsschraube angezogen. Mehr Eigenkapital erforderlich aber auch höhere Zinsen gefordert.

Hier die letzte Bilanz einer der Gesellschaften, die am Projekt wesentlich beteiligt sind:

Rechnungslegung / Finanzberichte

Bundesanzeiger

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Datum: 19.08.2022

Sprache: Deutsch

DI Deutschland.Immobilien AG

Hannover

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz

Aktiva
	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
A. Anlagevermögen	1.038.609,64	1.019.026,75
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	11.618,85	11.851,85
II. Sachanlagen	158.602,86	144.669,97
III. Finanzanlagen	868.387,93	862.504,93
B. Umlaufvermögen	46.105.621,36	23.191.032,53
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	45.179.232,30	23.023.290,31
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	926.389,06	167.742,22
C. Rechnungsabgrenzungsposten	22.326,32	17.864,74
Aktiva	47.166.557,32	24.227.924,02

Passiva
	31.12.2021 EUR	31.12.2020 EUR
A. Eigenkapital	1.236.576,25	954.047,71
I. Gezeichnetes Kapital	101.998,00	101.998,00
II. Kapitalrücklage	22.996,98	22.996,98
III. Gewinnvortrag	829.052,73	385.519,15
IV. Jahresüberschuss	282.528,54	443.533,58
B. Rückstellungen	538.914,47	304.081,34
C. Verbindlichkeiten	45.352.733,27	22.911.461,64
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr	7.053.733,72	15.569.176,18
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr	38.298.999,55	7.342.285,46
D. Rechnungsabgrenzungsposten	38.333,33	58.333,33
Passiva	47.166.557,32	24.227.924,02

Anhang

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss
a) Die DI Deutschland.Immobilien AG mit Sitz in Hannover wird im Handelsregister beim Amtsgericht Hannover unter der Registernummer HRB 211457 geführt.
b) Der Jahresabschluss wurde auf Grundlage der gesetzlichen Vorschriften erstellt.
c) Die Gesellschaft gilt als kleine Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 1 und Abs. 4 HGB.
2. Erläuterungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
a) Das Anlagevermögen ist zu Anschaffungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen bewertet. Soweit eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt, wurde eine Abschreibung auf den niedrigeren beizulegen Wert vorgenommen.
b) Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bewertet. Eine Pauschalwertberichtigung wurde nicht gebildet.
c) Die liquiden Mittel sind zum Nominalwert bewertet.
d) Rückstellungen sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bemessen.
e) Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
3. Erläuterung zur Bilanz
a) Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen in Höhe von 40.081.186,42 € (Vorjahr: 22.661.962,01 €), davon sind zugleich 2.490.247,04 € (Vorjahr: 1.350.492,45 €) Forderungen gegenüber Gesellschaftern.
b) Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen in Höhe von 21.483.210,23 € (Vorjahr: 20.903.497,36 €), davon sind zugleich 20.033.333,33 € (Vorjahr: 19.400.000,00 €) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen.
c) Von den sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 22.217.929,27 € (Vorjahr 240.314,79 €) gehören 0,00 € (Vorjahr: 630,00 €) noch zu den Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht.
d) Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen in Höhe von 504.195,35 € (Vorjahr: 703.144,36 €).
e) Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus laufen Miet-, Leasing-, und Dauerschuldverträgen bestehen in Höhe von 867.565 € p.a.
f) Daneben hat die Gesellschaft vier verbundenen Unternehmen Rahmendarlehen gewährt, welche in Höhe von insgesamt 6.624.797 € noch nicht abgerufen wurden.
g) Am Abschlussstichtag bürgt die DI Deutschland.Immobilien AG für Verbindlichkeiten von verbundenen Unternehmen bis zu einem Betrag von 2.300.000,00 €. Außerdem bürgt die Gesellschaft für Bankverbindlichkeiten von Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht bis zu einem Betrag von 5.000.000 €, wobei das Bankdarlehen am Abschlussstichtag bereits getilgt war.
h) Das Guthaben auf einem Geschäftskonto in Höhe von 56.173,65 € ist zugunsten der Deutschen Bank verpfändet.
4. Sonstige Angaben
a) Die Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gem. § 312 AktG unter dem Punkt II. Rechtsgeschäfte aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die ihr in dem Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bekannt waren, eine angemessene Gegenleistung erhalten. Im Interesse des herrschenden Unternehmens wurden im Geschäftsjahr keine weiteren Maßnahmen getroffen oder unterlassen.
b) Die DI Deutschland.Immobilien AG wird als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss der MLP SE, Wiesloch einbezogen.
c) Im Kalenderjahr 2021 wurden im Durchschnitt 40,5 Arbeitnehmer (Vorjahr: 29,5) beschäftigt.