Totalverlustrisiko: Wohnglück am See der WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH

WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH

Schwerin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

1.1 Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH (WGS) ist das größte Wohnungsunternehmen in der Landeshauptstadt Schwerin und wurde 1992 als kommunales Unternehmen gegründet.

Gegenwärtig verfügt die Wohnungsgesellschaft Schwerin über 9.981 eigene Wohnungen und 100 Gewerbeobjekte (Stand 31.12.2021).

Die Geschäftsanteile der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH mit Sitz in 19053 Schwerin, Geschwister-Scholl-Str. 3-5, werden zu 100 % von der Landeshauptstadt Schwerin gehalten.

Gegenstand der Gesellschaft ist die Verwaltung, Betreuung und Bewirtschaftung, die Errichtung, Restaurierung und Modernisierung von Immobilien.

Die Gesellschaft kann alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus, der Stadtentwicklung und der Infrastruktur anfallenden Arten von Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, entwickeln, erschließen, sanieren, belasten und veräußern, Erbbaurechte ausgeben sowie Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden, Gewerbezentren, soziale und kulturelle Einrichtungen errichten und bewirtschaften sowie Dienst- und Serviceleistungen aller Art in Zusammenhang mit dem beschriebenen Unternehmensgegenstand anbieten.

Vorrangiger Zweck der kommunalen Gesellschaft ist eine sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung für alle Schichten der Bevölkerung und in diesem Zusammenhang hat sie eine im Rahmen der wirtschaftlichen Möglichkeiten treibende Rolle beim Stadtumbau.

Im Mittelpunkt des Handelns der WGS steht der Mensch.

Wohnen ist unsere Dienstleistung.

Die Vermietung von Wohnungen am Standort Schwerin ist das Kerngeschäft der WGS.

Wohnungen, wohnungsnahe Dienstleistungen und Service werden für alle Schichten der Bevölkerung angeboten.

Die Grundversorgung der Schweriner Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum ist ein wichtiger Schwerpunkt unserer Tätigkeit. Die WGS verfolgt eine defensive Mietpreispolitik, ermöglicht spezielle Wohnprojekte und kümmert sich intensiv um die Versorgung der Schwächeren der Gesellschaft, z. B. Haushalten mit niedrigem Haushaltseinkommen, Menschen mit Handicap oder vor Krieg Geflüchteten. Die Gesellschaft betreut ihre Kunden an drei Standorten im Stadtgebiet der Landeshauptstadt Schwerin. Flankierend stellt die WGS entsprechende Beratungen und Ressourcen für die Arbeit in den Schweriner Stadtteilen bereit.

Die WGS hat sich in Zusammenarbeit mit der Stadt verpflichtet, die Ziele des Integrierten Stadtentwicklungskonzeptes „Wohnen in Schwerin“ (ISEK) in der dritten Fortschreibung zu unterstützen. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept legt die Ziele und Schwerpunkte der Stadterneuerung der Innenstadt sowie des Stadtumbaus der Großwohnsiedlungen fest. Auf der Grundlage einer Stadtteilanalyse wurden die Stadtteile Neu Zippendorf und Mueßer Holz als Stadtumbaugebiete festgelegt, in denen Maßnahmen zur Beseitigung des strukturellen Wohnungs- und Gebäudeleerstands sowie Maßnahmen zur städtebaulichen Aufwertung umgesetzt werden.

Durch gezielte Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen wird die Werthaltigkeit des Anlagevermögens gesichert, stabilisiert und nachhaltig weiterentwickelt.

Testat
Notenbankfähigkeit

Wir bestätigen Ihnen, dass Ihre Firma WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH, Schwerin als notenbankfähig eingestuft ist.

Die Deutsche Bundesbank erteilte der WGS zum zweiten Mal in Folge im Juli 2021 auf der Basis des Jahresabschlusses 2020 das „Testat Notenbankfähigkeit“. Mit der Erreichung dieses Bewertungsstatus wird die WGS uneingeschränkt als stabiles Unternehmen eingestuft und ist in der Lage, aus eigener Kraft den Geschäftsablauf zu gewährleisten.

Die WGS setzt im Rahmen der Optimierung der Finanzierungsstruktur den Fokus auf alternative Finanzierungmöglichkeiten auf Unternehmensebene. Die Zielsetzung der WGS ist darauf gerichtet, auch in den Folgejahren die Bundesbankfähigkeit zu erreichen. Die Bundesbankfähigkeit ist eine der wichtigsten Voraussetzungen, um eine Inhaberschuldverschreibung oder Anleihe zu emittieren.

1.2 Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

Die WGS bewirtschaftete zum 31.12.2021 folgende Wohn- und Geschäftsbauten in Schwerin:

2021 wurde mit den Rückbaumaßnahmen der Magdeburger Str. 3-10 und Pankower Str. 1-21 im Stadtteil Neu Zippendorf sowie der Edgar-Bennert-Str. 23-29 im Stadtteil Lankow begonnen.

Der Fokus der Geschäftstätigkeit der WGS ist auf das Kerngeschäft gerichtet.

Wohnungen, die mittelfristig auf Grund fehlender Nachfrage und überproportional hohem Instandsetzungsaufwand am Markt nicht zu etablieren sind, unterliegen einer gesonderten Betrachtung.

Das operative Ergebnis konnte weiter gestärkt und die Voraussetzungen für die Fortführung einer positiven Entwicklung gelegt werden.

Die WGS konzentriert sich auf die Verwaltung der eigenen Bestände, die damit verbundenen Dienstleistungen und optimiert das Kerngeschäft der eigenen Wohneinheiten unter Nutzung der Markt-/​Entwicklungspotentiale.

1.3 Hausbewirtschaftung und Vermietungssituation

Die gesamten Umsatzerlöse der Gesellschaft von T€ 50.217,5 setzen sich zu fast 100 % aus den Erlösen der Hausbewirtschaftung zusammen. Im Geschäftsjahr erfolgte kein Verkauf von Grundstücken. Die positive Umsatzentwicklung ist auf die optimierte Vermietungstätigkeit in Verbindung mit der Zuführung nachgefragter Wohnungen zurückzuführen, resultierend aus gezielten Instandsetzungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen. Die entstandenen Vermietungsverluste durch Mietstundungen infolge der Pandemie und der damit einhergehenden Beschränkungen in der Vermietungstätigkeit sowie Leerstände infolge Freizugsmaßnahmen in Vorbereitung von Modernisierungs- und Abrissmaßnahmen konnten zum Jahresende ausgeglichen werden.

Die Mieterschaft der WGS umfasst jung bis alt, Singlehaushalte, Familien mit Kindern, Selbstzahler der Miete und Empfänger von ALG Il-Leistungen.

Zum Ende des Jahres 2020 ging die WGS mit ihrem Mieterportal, einem weiteren Servicebaustein, online. Das Portal ermöglicht den Mietern unter anderem die Einsicht in ihre Vertragsunterlagen und in die Betriebskostenabrechnung. Darüber hinaus können Reparaturaufträge, erforderliche Änderungen in den Personendaten und Anfragen eigenständig, zeitnah, einfach und bequem durch die Mieter vorgenommen werden.

Die Gesellschaft wird die Erarbeitung einheitlicher und eindeutiger Service-/​Qualitätsstandards fortsetzen sowie weitere individuelle Produkte für die Mieterschaft gestalten.

Als wichtiger Teil der kommunalen Familie der Landeshauptstadt Schwerin beteiligt sich die WGS aktiv an der städtebaulichen Entwicklung. Als ein bedeutender Wirtschaftspartner, insbesondere der Handwerksunternehmen der Region, schafft und sichert die Gesellschaft gemeinsam langfristige Arbeitsplätze. Neu verhandelte Rahmenverträge im Instandhaltungsbereich bilden die Basis für die Zusammenarbeit zwischen den Handwerkerfirmen und der WGS. Darüber hinaus setzt die WGS den Fokus in der Bindung von orts- und regional ansässigen Baufirmen im Rahmen der Realisierung von Modernisierungs- und Neubauvorhaben. Insgesamt wurden rund 22.600 Aufträge im Geschäftsjahr 2021 für die Instandhaltungs- und Investitionstätigkeit vergeben.

Die WGS ist aktiver Impulsgeber der regionalen Wirtschaft, der Forschung und der Fachverbände.

Bei Modernisierungen und Neubauten besitzt die Nachhaltigkeit einen hohen Stellenwert. Energiesparende Technologien und umweltfreundliche, gesundheitlich unbedenkliche Materialien werden auf dem bewährten neuesten Stand der Technik eingesetzt.

Die Umsatzerlöse aus Vermietung weisen im Vergleich zum Vorjahr trotz fehlender Mieteinnahmen infolge der Auswirkungen der Pandemie, der erforderlichen Freizugsmaßnahmen in Vorbereitung geplanter Investitions- und Abrissmaßnahmen sowie längerer Leerstandszeiten von Wohnungen durch umfangreichere Instandsetzungsleistungen und einer erfolgten Cyber-Attacke auf den kommunalen EDV-Anbieter, eine Erhöhung von 3,19 % aus.

Die Mieten wurden im gesetzlich vorgegebenen Rahmen insbesondere bei der Neuvermietung geringfügig erhöht und betrugen in 2021 durchschnittlich 5,50 €/​m ² nach 5,40 €/​m ² im Vorjahr.

Unter Berücksichtigung aller Leerstände (geplante Stilllegung, Abriss, Sanierung sowie Leerstände auf Grund hoher Instandsetzungsaufwendungen) ergibt sich eine Leerstandsquote bei Wohnungen in Höhe von 5,96 % (Vorjahr 5,43 %). Für Vermietungsbestände, die ausschließlich dem fluktuationsbedingten Leerstand unterliegen, konnte die Unterschreitung der 3%-Marke fortgeführt und mit einem Wert von 2,72 % weiter gehalten werden. Damit erreicht die WGS zum dritten Mal in Folge ein vermietungsbedingtes Leerstandergebnis unter der bedeutsamen Marke von 3,00 %.

Zum Berichtsstichtag 31.12.2021 standen von den 9.981 Wohnungen des Unternehmens insgesamt 595 Wohnungen leer (im Vorjahr 542 WE).

Nach Leerstandsgründen ergibt sich folgendes Bild:

Die WGS setzte im Geschäftsjahr 2021 wie im Vorjahr das zur Verfügung stehende Liquiditätsbudget gezielt für die Instandhaltung des Kernbestandes ein, um die geplanten Vermietungsziele zu erreichen und den Leerstand abzubauen.

Für die Erhaltung und Verbesserung des Bestandes wurde im Vergleich zum Vorjahr das gleiche Volumen von 9,3 Mio. € eingesetzt. Die Instandhaltung von 16,55 €/​m ² konnte gegenüber dem Vorjahr in gleicher Höhe gehalten werden und ermöglichte insbesondere die marktgerechte Herrichtung von Leerwohnungen.

Je nach Lage, Vermietungsstand und Marktchancen wird eine gezielte Budgetierung der Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen vorgenommen.

Die Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden mit dem Ziel umgesetzt, Potenzialobjekte durch gezielte Instandsetzungsmaßnahmen und Modernisierung am Schweriner Wohnungsmarkt erfolgreich anzubieten.

Als erstes Pilotprojekt hat die WGS erfolgreich eine vollmöblierte behindertengerechte Wohnung auf dem Markt etabliert. Die Wohnung dient in der Testphase der kurzzeitigen Anmietung für körperlich eingeschränkte Menschen, die krankheitsbedingt spontan ihren Lebensraum verändern müssen und so die erforderliche Zeitspanne bis zur endgültigen Wohnungslösung stressfrei überbrücken können. In Abhängigkeit von der Bedarfsstruktur und Fördermöglichkeiten wird die WGS das Pilotprojekt als Wohnungsprodukt etablieren.

Die Verteilung der Instandhaltungsaufwendungen:

Die Investitionen, die der qualitativen und quantitativen Verbesserung des Wohnungsangebotes dienen, erstreckten sich im Geschäftsjahr auf den Bereich Modernisierung mit den Schwerpunkten Wärmedämmung, Grundrissänderungen, nachträglicher Balkonanbau, Umrüstung 1-Rohr- auf 2-Rohrheizung, Gassubstitution, Badzusammenlegung und Neubau. Ein Fokus lag auf der Bereitstellung barrierereduzierter Wohnungen.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden insgesamt 43 Wohnungen in der Möwenburgstr. 49-59, Robert-Beltz-Str. 20 und Wuppertaler Str. 34 modernisiert bzw. neu gebaut und der Neuvermietung zugeführt. Die Wohnungen verfügen über nachgefragte, zweckmäßige Wohnraumgrößen sowie Zuschnitte und jeweils über einen Balkon.

Die WGS wird durch ein gezieltes und eng am Markt ausgerichtetes Investitionsprogramm weiter systematisch den Gesamtleerstand abbauen. Das Unternehmen reagiert zeitnah auf die Marktanforderungen, um seine Marktstellung entscheidend zu verbessern. Die starke Nachfrage nach sanierten Wohnungen mit modernen Grundrissen, Fahrstuhlanbindung und Balkon bestätigt die Investitionsstrategie der WGS. Die in Planung befindlichen Modernisierungsprojekte können kurzfristig und zu ansprechenden Mietpreisen vermietet werden.

Mit den Entkernungsarbeiten der Edgar-Bennert-Straße 23-29 im Stadtteil Lankow wurde bereits Ende 2021 begonnen. Die Abrissarbeiten werden Mitte des Jahres 2022 abgeschlossen sein.

Der Abriss der Gebäude des Wohnquartiers Pankower-Str. 3-21 und Magdeburger Str. 3-10 ist der notwendige Schritt, um dem Leerstand und den damit verbundenen Kosten entgegenzuwirken und gleichzeitig an dieser Stelle Platz zu schaffen für neue Ideen und Konzepte, die für den Stadtteil Neu Zippendorf einen nachhaltigen Wandel erzielen. Im Quartier Neue Mitte – Neu Zippendorf sollen nach Abriss der alten Bausubstanz attraktive Wohn- und Lebensbedingungen für junge Familien, junge Paare, Alleinerziehende und Singles ohne Kinder geschaffen werden. Moderne Mobilitäts-, Energie-, Urban-Living und Nachbarschaftskonzepte werden integriert. Der Fokus ist auf die Aufwertung des Stadtteils Neu Zippendorf gerichtet.

1.4 Sozialbereich – Beitrag für eine positive Entwicklung der Stadtgesellschaft

Die WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH leistet ihren Beitrag bei der Unterstützung von Projekten zur Betreuung besonderer Zielgruppen.

Das Serviceangebot „Helfer mit Herz“ ist eine kostenlose Dienstleistung für die Mieter und wird für kleinere handwerkliche Dienstleistungen rund um die Mietwohnung intensiv genutzt.

Die WGS stellt der Helios Kliniken und Sozius derzeit 57 Wohnungen zur Unterbringung der angeworbenen internationalen medizinischen Fachkräfte, z.B. aus Mexiko und den Philippinen in mehreren Stadtteilen zur Verfügung. Eine Erweiterung der Zusammenarbeit ist angedacht. Aufgrund der engen Abstimmung mit dem Integrationsmanagement der Helios Kliniken sowie durch die dezentrale Verteilung der Wohngemeinschaften auf verschiedene Standorte in Schwerin, verläuft die Integration der internationalen Pflegekräfte nach Aussage unserer Partner sehr gut.

Die WGS gewährte 2021 insgesamt 175,9 T€ (Vorjahr 111,9 T€) Mietnachlässe, die im Rahmen von Freizugsmaßnahmen in Vorbereitung geplanter Investitionen und Abrisse, die Durchreichung gewährter Fördervorteile an die Mieter sowie als freiwillige soziale Leistung zum Ansatz gebracht wurden. Das Ziel der WGS ist es, möglichst viele Mieter mit einer entsprechenden Ersatzwohnung im eigenen Bestand zu versorgen. Ist der Mietpreis für die neue Wohnung nicht vollumfänglich durch langjährige Mieter leistbar, unterstützt die WGS mit Hilfe von Mietnachlässen.

Von der WGS wurden 30 Notwohnungen als „Notfallquartiere“ hergerichtet, möbliert und mit einem Erstversorgungset (Geschirr, Grundnahrungsmittel, Hygieneartikel usw.) ausgestattet. Die Wohnungen werden nicht nur für präventive Quarantänefälle in der Pandemie und Bedarfsfälle der Landeshauptstadt Schwerin zur Verfügung gestellt, sondern darüber hinaus für betroffene Mieter nach Wohnungsbränden oder Wasserschäden.

Zusätzlich kann dem Bedarf an temporären Übernachtungsmöglichkeiten für medizinisches Personal, Einsatzkräfte und spezielle Funktionsträger entsprochen werden, um Pendlerstrecken zu vermeiden sowie Notfalllösungen in Kooperation mit anderen Wohnungsunternehmen in der LHSN anzubieten. Im Jahr 2021 stieg die Anfrage nach Notwohnungen zur temporären Nutzung noch einmal deutlich an. Durch die Stadtverwaltung wurden die Wohnungen sowohl für Quarantänezwecke durch das Gesundheitsamt, als auch für kritische Fälle des Jugendamtes beansprucht. Zwei Schweriner Hausverwaltungen und eine Schweriner Wohnungsgenossenschaft konnten bei großen Havariefällen 2021 auf unsere Unterstützung zählen. Insgesamt wurden 47 Notversorgungen über die WGS sichergestellt.

Schwerin hat eine Oberzentrum-Funktion für viele Auszubildende, Studierende und Berufsstarter der Region und des Landes M.-V.

Die WGS hat speziell für die Bedürfnisse dieser jungen Leute eine neue Produkt- und Dienstleistungslinie für das Temporäre Wohnen im Angebot.

Durch die Corona-Pandemie hat sich die Kommunikation mit den Mietern geändert. Insbesondere die gewohnten Quartiersfeste konnten zur Gemeinschaftsförderung und zum Informationsaustausch nicht, wie gewohnt, realisiert werden. Aus diesem Grund wurde 2021 die Mieterbeteiligung zu verschiedenen Themen rund ums Wohnen und Wohnumfeld in den Fokus gestellt. Hierfür hat die WGS Umfragen sowie kleinere Informationsveranstaltungen in den Quartieren organisiert. Die Beteiligung der Mieter war außergewöhnlich hoch. In insgesamt fünf Projekten in 2021 wurden Mieter nach ihren Meinungen und Wünschen gefragt. So wurde in der Pilaer Straße 29-31 die Vorgartengestaltung gemeinschaftlich beschlossen, in der Schleswiger Straße 37-44 entschieden die Mieter über die Spielplatzgestaltung im Carrée, in der Egon-Erwin-Kisch-Straße 17 wurden seitens der Mieter Verschönerungs- und Verbesserungsvorschläge im Haus priorisiert und in der Willi-Bredel-Straße 21-39 befragte die WGS die Mieter zum geplanten Balkonanbau. Zu guter Letzt startete erstmalig im Mieterportal eine Umfrage zum Thema Einbauküchen über die WGS. Der Mehrwert für die Mieter aus den gezielten Umfragen ist hoch, denn es werden nur die Maßnahmen umgesetzt, die sich die Mehrheit wünscht. Die Mieterzufriedenheit und der Nachbarschaftsgedanke werden deutlich gestärkt.

Die Abrissbaustellen Pankower-/​Magdeburger Straße stellte die WGS für Übungszwecke einer Großeinsatzübung zur Verfügung. Einsatzkräfte der Rettungshundestaffel, des Technischen Hilfswerkes, der Feuerwehr, der Polizei und des SEK nutzen die Abrissobjekte zum Vorort-Training für den Ernstfall.

Auf dem Berliner Platz wurde im vergangenen Jahr eine Bücher-Tauschbox aufgestellt, die nach wie vor mit großem Interesse von den Einwohnern des Stadtteils genutzt wird. Neben dem Bibliothekscharakter dient der Standort für Veranstaltungen, wie die Lesung „Tauschen und Lauschen“.

Die WGS kann aufgrund ihrer wirtschaftlichen Situation und der Absprachen mit Fremdkapitalgebern zur Umsetzung des UEK nur in sehr begrenztem Umfang (<= T€ 10) die Tätigkeit von ortsansässigen Einrichtungen und Vereinen durch Spenden oder vergünstigte Mieten unterstützen. Bedingt durch die hohen Verlustvorträge der WGS haben Spenden keinen positiven Steuereffekt. 2021 wurden Spenden in Höhe von 8.400 Euro getätigt. Der überwiegende Teil besteht aus Sport-Spenden zur Förderung der Nachwuchsarbeit.

1.5 Personalbereich und IT

Zum Ende des Geschäftsjahres waren, einschließlich des Geschäftsführers, in der Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH 124 Personen beschäftigt, davon 105 Mitarbeiter/​innen in Vollzeit, 11 Mitarbeiter/​innen in Teilzeit, 2 Mitarbeiter/​innen befinden sich in einem ruhenden Arbeitsverhältnis.

7 junge Menschen absolvieren ihre Ausbildung in allen drei Ausbildungsjahren zum Immobilienkaufmann/​-kauffrau. Die Ausbildungsquote der WGS liegt mit 5,52 % über dem Durchschnitt von 4,14 % der Wohnungswirtschaftsunternehmen in Mecklenburg-Vorpommern. Die WGS gehört zu den zukunftsorientierten und verantwortungsbewussten Ausbildungsbetrieben in Mecklenburg-Vorpommern. Die qualitativ hochwertige Ausbildung zeigt besonders gute Ergebnisse im Bereich praxisnaher Projekte unserer Azubis, die große Aufmerksamkeit in der Öffentlichkeit und der Verwaltung der LHSN finden. Der Fokus in der Projektarbeit der Azubis wird auf praxisnahe Themen gesetzt. In diesem Jahr entwickelten die Azubis mit Unterstützung der Fachabteilungen Ideen für die Entwicklung des Wohnquartiers Wittenberger Straße „Schöner Wohnen am Schweriner Stadtwald“. Die Ausbildung erfolgt für den eigenen Bedarf.

Für die altersbedingt wieder zu besetzenden Stellen im Unternehmen wird der detaillierte Stellenplan laufend aktualisiert. Unter Berücksichtigung der Unternehmensaufgaben unterliegt dieser einer stetigen Prüfung hinsichtlich der Erfordernisse der Ablauforganisation. Das Ausscheiden von Mitarbeiter/​innen durch Renteneintritt erfordert die rechtzeitige Weitergabe ihres Wissens und der wertvollen Erfahrungen an die übernehmenden Mitarbeiter.

Die WGS macht sich für ihre Mitarbeiter stark und lebt eine positive Unternehmenskultur verbunden mit gegenseitiger Wertschätzung.

Das Unternehmen ermöglicht die Vereinbarkeit von Familie und Beruf sowie die persönliche Entwicklung der Mitarbeiter.

Die Mitarbeiter haben die Möglichkeit zwischen flexibler Arbeitszeit mit Zeiterfassung und der Vertrauensarbeitszeit frei zu wählen. Seit 2019 können die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter dieses Angebot auch in Kombination mit Mobile Work wahrnehmen. Die Basis bildet eine Betriebsvereinbarung, die zwischen dem Betriebsrat und der Geschäftsführung geschlossen wurde.

In Anlehnung an den Vergütungstarifvertrag für die Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft wurden die Gehälter mit Wirkung vom 01.01.2021 um 1,20 % und vom 01.11.2021 um 2,90 % erhöht. Ab dem 01.01.2023 wird eine weitere Erhöhung der Gehälter um 2,10 % umgesetzt.

Der kommunale IT- Dienstleister der WGS war im Oktober 2021 Opfer eines Cyber-Angriffs. Es wurde unverzüglich ein Krisenstab einberufen. Priorität hatte die Organisation eines Notbetriebs insbesondere das Aufrechterhalten des Mieterservice und die Sicherung der existenziellen Prozesse (Debitoren/​Kreditoren/​Gehalt, Steuer- und Sozialversicherungszahlungen). Die Maßnahmen wurden durch einen WGS-Koordinator sowie die interne Revision begleitet. Eine tägliche und enge Abstimmung mit den jeweiligen Task-Forces des IT-Dienstleisters waren unerlässlich. Nach Wiederanlauf der Systeme lag der Fokus u.a. auf dem Nacherfassen vertragsrelevanter Stammdaten, der Auftrags- und Rechnungserfassung sowie Buchungen von Zahlungsflüssen. Minderungsansprüche (Abschlagszahlung) gegenüber dem IT-Dienstleister wurden geltend gemacht und zuvor mitgeteilt. Ferner wurde die Versicherung der WGS umgehend nach dem kontrollierten Herunterfahren der Systeme unterrichtet (Betriebsunterbrechungs- und Mehrkostenrisiko).

2. Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

2.1 Allgemein

Die Jahresabschlüsse der letzten Geschäftsjahre dokumentieren die Stabilisierung der Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH.

Der Wohnungsbestand wurde durch Instandhaltung und Modernisierung aufgewertet, wodurch die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft gestärkt wurde.

Die Eigenkapitalquote stabilisierte sich per 31. Dezember 2021 bei 23,60 % (Vj. 23,46 %).

Der Anteil der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist mit ca. 70 % gleichgeblieben.

Das mittel- und langfristig gebundene Vermögen ist durch gleichfristige verfügbare Mittel Ende 2021 rechnerisch zu 97,49 % (Vorjahr 96,46 %) gedeckt.

Der Wert der Grundstücke mit Wohn- und Geschäftsbauten betrug zum 31. Dezember 2021 das rund 8,3-fache der Jahressollmiete vor Erlösschmälerungen und liegt im Rahmen der Benchmark-Werte der Wohnungswirtschaft.

Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 764. Im Geschäftsjahr 2021 erfolgten wie im Vorjahr keine Grundstücksverkäufe. Die Umsatzerlöse der Sollmieten nach Erlösschmälerungen sind um T€ 1.226 gestiegen. Das positive Entwicklungsergebnis ist auf das optimierte Vermietungsmanagement, die Ausschöpfung bestehender Mietpotentiale und Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen.

Die Liquiditätslage ist geordnet.

Insgesamt hat sich die Lage der Gesellschaft stabilisiert. Dies wurde wesentlich durch das niedrige Zinsniveau unterstützt. Zusätzlich reduziert die Neustrukturierung des Darlehensportfolios unter Berücksichtigung der zur Prolongation anstehenden Darlehen den Kapitaldienst nachhaltig.

Die wirtschaftlichen Risiken konnten weiter minimiert werden.

Die Wohnungsgesellschaft Schwerin konnte ihre Marktposition weiter verbessern.

2.2 Vermögenslage

Die Vermögenslage der Wohnungsgesellschaft stellt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Zur Beurteilung der Vermögenslage wurden die Bilanzposten gruppenweise nach ihren Fristigkeiten geordnet.

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber der Bilanz des Vorjahres geringfügig erhöht.

Die Vermögensstruktur ist unverändert durch den hohen Anteil des langfristig gebundenen Anlagevermögens (93 %) gekennzeichnet.

Das kurzfristig gebundene Vermögen beträgt 7 % der Bilanzsumme.

Die Reduzierung des langfristig gebundenen Vermögens in Höhe von T€ 3.466 resultiert aus geringeren Aktivierungen von Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen sowie der Umgliederung von Wohnbauflächen aus dem Anlage- in das Umlaufvermögen. Die leichte Erhöhung des kurzfristig gebundenen Vermögens geht zurück auf die Erhöhung der unfertigen Leistungen und der flüssigen Mittel.

Unter Berücksichtigung des Darlehenszuganges in Höhe von 7,4 Mio. € und der Tilgung in Höhe von 7,6 Mio. € wurde die Gesamtverschuldung gegenüber dem Vorjahr um 1,1 Mio. € gesenkt und resultiert im Wesentlichen aus der Aufnahme von Darlehen im Rahmen der Finanzierung von Investitionsmaßnahmen.

Der Anteil des langfristig gebundenen Vermögens T€ 304.922 ist durch langfristig verfügbare Mittel T€ 297.261 zu 97,49 %, im Vorjahr 96,46 %, finanziert. Zum Bilanzstichtag ergibt sich eine Unterdeckung von T€ 7.661 (Vorjahr T€ 10.918).

Die Erhöhung des bilanziellen Eigenkapitals resultiert aus dem Jahresüberschuss.

2.3 Finanzlage

Alle laufenden Zahlungsverpflichtungen wurden von Jahresbeginn an unter Einhaltung der Zahlungsfristen beglichen. Die Verbindlichkeiten der Gesellschaft bestehen ausschließlich in Euro-Währung. Währungsrisiken bestehen nicht.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen langfristigen Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten zwischen 25 und 30 Jahren.

Die Besicherung der Kreditverbindlichkeiten in Höhe von insgesamt T€ 229.645,4 erfolgt durch eigene Sicherheiten mit T€ 179.028,1 und durch Bürgschaften der Gesellschafterin LHSN T€ 49.835,6.

Die Bürgschaftsgebühren wurden mit der LHSN fixiert und sind jährlich fällig. Die rechnerische Differenz zwischen den ausgewiesenen Kreditverbindlichkeiten und den nominellen Sicherheiten (inkl. Bürgschaften resultiert aus einer über Crowdfunding zweckgebundenen Finanzierung zuzüglich Zinsen.

Die WGS initiierte gemeinsam mit der Tochterfirma der DKB ein Crowdfunding für die Investitionsmaßnahme Anne-Frank-Straße 5-10. Die bestehenden 55 Loggien werden infolge des stark sanierungsbedürftigen Bauzustandes durch neue, größere Balkonanlagen ersetzt. Zusätzlich bekommt das Gebäude einen neuen Fassadenanstrich und die Markisentücher werden erneuert. Die Mieter der Anne-Frank-Straße erhalten einen neuen, modernen und großzügigen Balkon ohne monatliche Mehrkosten. Das Immobilieninvestment „Loggia-Erweiterung durch Balkonanlage“ umfasst ein Gesamtvolumen von insgesamt T€ 815. Die zweckgebundene Finanzierung wird mit T€ 45 aus Eigenmitteln der WGS gesichert. Die Crowd-Summe von T€ 770 wurde über die Plattform der DKB Crowd eingeworben. Die Maßnahme „Lebensraumverbesserung“, das „Mitmachprinzip“ und der Regionalgedanke in Verbindung mit der kommunalen Gesellschaft haben reges Medien- und Experteninteresse geweckt. Die Baumaßnahme ist gesichert und wurde planmäßig Ende Oktober 2021 begonnen. Das Ergebnis des Crowdfundings zeigt das große Interesse der Anleger und das in die WGS gesetzte Vertrauen. Die Zinszahlung an die Anleger wurde termingerecht geleistet. Die WGS wird für die Zukunft weitere Projekte bezogen auf die Neugestaltung von Außenanlagen und Balkonanbauten für eine weitere Finanzierung über Crowdfunding prüfen.

Die Altschulden der WGS belaufen sich per 30.06.2021 auf 30,6 Mio. €. Der Gesellschafter hat den Antrag auf Gewährung der Zuweisung zur Ablösung der Altverbindlichkeiten im Sinne des § 3 des Alt-schuldenhilfe-Gesetzes gemäß Absatz 3 des Finanzausgleichsgesetzes Mecklenburg-Vorpommern beim Landesförderinstitut gestellt. Die Zuführung eines Entlastungsbetrages steht noch aus.

Der erklärte Verzicht auf Gewinnausschüttung seitens des Gesellschafters, der LHSN, ist zum 31.12.2021 ausgelaufen.

Der Fokus im Rahmen von Bankengesprächen ist auf die weitere schrittweise Verbesserung des Eigenkapitals durch die Erzielung geplanter Jahresüberschüsse und deren Einstellung in die Ergebnisrücklagen sowie auf die weitere Liquiditätssicherung des Unternehmens gerichtet.

Bezugnehmend auf die Wirtschaftsplanung 2022-2025 und der damit verbundenen Unternehmensziele ist aus Bankensicht die weitere Nichtberücksichtigung von Gewinnentnahmen dringend empfohlen worden.

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung zur Darstellung der Veränderungen des Finanzmittelfonds im Geschäftsjahr 2021 wurde nach dem Deutschen Rechnungslegungsstandard Nr. 21 erstellt:

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit T€ 14.059 deckt vollständig den Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit – T€ 5.938 und aus der Finanzierungstätigkeit – T€ 7.381

Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft in Zukunft gesichert. Es bestehen zusätzlich ausreichend verfügbare freie Kreditlinien (KK-Linien 1,5 Mio. €, gesonderte Kreditlinie 1,0 Mio. €).

2.4 Ertragslage

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2021 einen Jahresüberschuss in Höhe von T€ 467 erwirtschaftet (Vorjahr Jahresüberschuss T€ 426), welcher unter dem Planansatz i.H.v. T€ 1.026,5 liegt.

Ergebnisentwicklung:

Die WGS erwirtschaftete ein positives Ergebnis der Geschäftstätigkeit i.H.v. T€ 2.627. Das Ergebnis wurde im Wesentlichen durch gestiegene Umsatzerlöse aus Mieten i.H.v. T€ 846 beeinflusst. Im Geschäftsjahr 2021 erfolgten keine Grundstücksverkäufe. Demzufolge sind keine Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke angefallen.

Die WGS konnte das positive Ergebnis allein aus der Hausbewirtschaftung realisieren.

Das Finanzergebnis verschlechterte sich leicht, da 2021 im Vergleich zum Vorjahr geringere Zinsen für Mietforderungen anfielen.

Die Entwicklung des neutralen Ergebnisses resultiert überwiegend aus höheren Aufwendungen für Abriss im Vergleich zum Vorjahr sowie außerplanmäßigen Abschreibungen und Zuschreibungen.

3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

3.1 Darstellung des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems

Das Risikomanagementsystem unseres Unternehmens ist Bestandteil der Unternehmensführung und darauf ausgerichtet, wesentliche oder bestandsgefährdende Risiken frühzeitig aufzuzeigen, um so unverzüglich Gegenmaßnahmen einzuleiten. Als Instrumente dienen das Controlling, die mittel- und langfristige Wirtschafts- und Liquiditätsplanung, das monatliche Berichtswesen, die unterjährigen internen Prüfungen und das nachvollziehbare System von strukturierten Geschäftsanweisungen. Durch die Risikoüberwachung und Dokumentation kann die Geschäftsführung Risikovorsorge treffen. Geschäftsführung und Aufsichtsrat werden laufend über Auswertung und Bewertung der Risiken informiert.

Mit oberster Priorität werden die Risikofelder Leerstand, Fremdmittelfinanzierung, insbesondere die Tilgung und Liquidität, überwacht und bewertet.

3.2. Risiko- und Chancenbericht

Risiken ergeben sich aus einem möglichen Leerstand und steigendem Sanierungsbedarf der Wohnbestände. Zum Abbau des Leerstandes, der Quartierserneuerung und Bestandsaufwertung sowie der Erhöhung der wirtschaftlichen Nachhaltigkeit der Objekte konnten positive, renditestarke Handlungsmöglichkeiten realisiert werden. Ein professionelles Management und deutlich erhöhte Investitionen im Kernbestand werden die Attraktivität des Wohnens für unsere Mieter und die Wirtschaftlichkeit der WGS nachhaltig verbessern. Das begonnene Investitionsprogramm des Kernbestandes wird konsequent fortgesetzt. Die Erhöhung der Wohnqualität der Mieter und die energetische Optimierung der Gebäude stehen dabei im Vordergrund. Durch gezielte Instandhaltungs- und Investitionsmaßnahmen wird die Werthaltigkeit des Anlagevermögens gesichert und nachhaltig weiterentwickelt.

Die marktbedingten Preissteigerungen für Bauleistungen stellen ein zunehmend bedeutsames Risiko für die WGS dar, weshalb jede Baumaßnahme einer Investitionsrechnung über die Controlling-Software Ave Strategy unterliegt. Nur wirtschaftlich darstellbare Maßnahmen mit entsprechender Renditeerwartung und Wertschöpfung über die Nutzungsdauer der Immobilien werden im Rahmen der Investitionstätigkeit weiterverfolgt und zur Umsetzung gebracht. Für alle Immobilien der WGS wird mindestens eine zukünftige Portfoliostrategie entwickelt. Der bereits in den Vorjahren zu verzeichnende Trend im Investitionsumfang von durchschnittlich mehr als 10 Mio. € jährlich wird in der Wirtschaftsplanung 2022 sowie in den Folgejahren fortgesetzt und erneut gesteigert. Das durchschnittlich jährliche Investitionsvolumen an Modernisierung des Planungszeitraumes 2022-2025 beläuft sich auf ein Volumen von 14,5 Mio. €. Entscheidende Begrenzungen der möglichen Investitionen bestehen in der Finanzierbarkeit und der Bonitätseinstufungen der WGS einerseits und in der Preisentwicklung der Baukosten in Verbindung mit den verfügbaren planerisch/​technischen Ressourcen andererseits. Im Rahmen der Finanzierbarkeit ist insbesondere die Ausgestaltung der zukünftigen Bundes- bzw. KfW-Förderung entscheidend für die Wirtschaftlichkeit und die zeitnahe Realisierung von Projekten.

Dem Risiko einer negativen Zinsentwicklung in den Finanzierungsinstrumenten begegnet die WGS mit einer Prüfung und Einbindung von Förder- und alternativen Finanzierungsinstrumenten. Das niedrige Zinsniveau im Zusammenhang mit möglichst langen Zinsbindungsfristen von 15 bis 30 Jahren bildet die Grundlage für die Finanzierungen im Investitionsbereich sowie für die Erzielung einer langfristigen Planungssicherheit. Die erteilte Notenbankfähigkeit klassifiziert die WGS als stabiles Unternehmen, was die Bereitstellung neuer Finanzierungsmittel erleichtert.

Das Finanzmanagement legt neben den Zinskonditionen besonderes Augenmerk auf die Zinsbindungsfristen der Darlehen, um das niedrige Zinsniveau im Zusammenhang mit möglichst langen Zinsbindungsfristen zu sichern. Der Fokus ist auf die Fortführung der Neuordnung und Gestaltung eines effektiven Darlehensportfolios, in Form einer Unternehmensfinanzierung gerichtet.

Dabei wird der Gesamtkapitaldienst, inklusive der Tilgungen im Verhältnis zur operativen Einnahmen-/​ Ausgabensituation jeder Immobilie, in Bezug auf die Teilmarktportfolien, den Gesamtbestand und das gesamte Wohnungsunternehmen intensiv betrachtet. Das Bestandsportfolio unterliegt einer regelmäßigen Überprüfung im Rahmen einer Deckungsbeitragsrechnung je Objekt. In der Ergebnisauswertung werden zielgerichtete Handlungsstrategien abgeleitet.

Diese Steuerung erfolgt über alle betriebswirtschaftlichen Systeme

1. Plan Bilanz/​GuV,

2. Kosten-/​Leistungsrechnung insbesondere Deckungsbeiträge,

3. Cash-Flow-Analysen,

4. dynamische Investitionsrechnungen, Portfolioanalysen,

5. Renditen, kaufmännische Projektsteuerung.

Chancen sieht die WGS in der Schaffung neuer Wohnpotenziale durch gezielte Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen ganzer Gebäude sowie durch den Ausbau behindertengerechter und barrierereduzierter Wohnungen, Herrichtung von Notfallwohnungen sowie von Notunterkünften

Eine interne Projektgruppe der WGS beschäftigte sich mit der Herrichtung von temporären Notfallwohnungen und startete einen ersten Test mit einer Wohnung für Behinderte im Rahmen der Modernisierungsmaßnahme in der E.-Bennert-Str. 12-22. Die WGS ist bei positiven Testergebnissen und Erfahrungen bereit, ein gesondertes Produktsegment „temporäres Wohnen/​Notfallwohnungen“ zu entwickeln und zur Schließung der systembedingten Versorgungslücke für gesundheits-/​ krankheitsbedingte Notfälle in der Landeshauptstadt Schwerin in Zusammenarbeit mit den Institutionen beizutragen. Eine dem Bedarf entsprechende flächendeckende Umsetzung des Projektes ist sehr kostenintensiv. Die Wirtschaftlichkeit ist nur unter Einbindung von Fördermitteln und Zuschüssen darstellbar.

Die WGS hilft in der Flüchtlingskrise und plant insgesamt 100 voll möblierte Wohnungen als Notunterkünfte kurzfristig zur Verfügung zu stellen. Das entspricht einer maximalen Aufnahmekapazität von 270 Hilfesuchenden. Der sukzessive Aufbau der Notwohnungen wird über eine zentrale Task Force der WGS unterstützt. Die WGS könnte durch bedarfsgerechte Herrichtung weiterer Wohnungen maximal 1.000 Flüchtlinge versorgen.

Das für die Jahre 2022-2025 angesetzte Investitionsvolumen von insgesamt 58,1 Mio. € für Modernisierungsmaßnahmen beinhaltet u.a. die Fortführung der bereits im Geschäftsjahr 2021 begonnenen Investitionsmaßnahme Möwenburgstraße 35-51. Insgesamt 53 Wohnungen werden vollumfänglich modernisiert, erhalten Zuschnittsänderungen, Balkone und werden zum Teil zu Reihenhäusern umgebaut. Das Großprojekt Quartier am Monumentenberg umfasst die Komplettmodernisierung einschließlich Zuschnittsänderungen von insgesamt 159 Wohnungen. Der nachträgliche Einbau von Aufzügen ermöglicht das barrierefreie Erreichen der Wohnungen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage wird die Realisierung der Modernisierungsmaßnahme weiterverfolgt.

Die bereits in 2021 begonnene Loggia-Erweiterung durch Erneuerung der 55 Balkonanlagen in der Anne-Frank-Straße 5-10 wird über eine Crowdfunding-Maßnahme unter finanzieller Beteiligung der Mieter, der Geschäftspartner der WGS und der Einwohner der Landeshauptstadt Schwerin planmäßig zum Beginn der Gartensaison umgesetzt.

Vor dem Hintergrund des weiterhin bestehenden Bedarfes für Wohnraum bleiben auch die oben genannten Risiken für die WGS in ihren Auswirkungen beherrschbar. Bestandsgefährdende Risiken werden deshalb nicht gesehen.

3.3. Prognosebericht

Für die Zukunft wird weiterhin mit positiven Ergebnissen aus der Hausbewirtschaftung im Kerngeschäftsportfolio gerechnet.

Laut Wirtschaftsplan 2022 geht das Unternehmen von einer weiteren Festigung der wirtschaftlichen Lage, einer Fortführung der positiven Entwicklung und einem Jahresüberschuss mindestens i. H. v. T€ 474,6 des Vorjahres aus.

Die enge Einbindung der Mieter in wichtige Kernbereiche der WGS, engagierte Mitarbeiter, erste Umsetzungserfolge der UEK-Strategie und eine Stabilisierung des wirtschaftlichen Fundamentes sichern der WGS eine positive Zukunft.

Bilanz zum 31. Dezember 2021

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021

Anhang für das Geschäftsjahr 2021

I. Allgemeine Angaben

Die WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH hat ihren Sitz in 19053 Schwerin und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Schwerin HRB 2556.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 wurde auf der Grundlage des Handelsgesetzbuches (HGB) in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß § 330 HGB nach der Formblattverordnung für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde, wie in den Jahren zuvor, das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Vorjahres beibehalten. Es ergaben sich keine wesentlichen Anpassungen. Insoweit sind die Vorjahreszahlen vergleichbar.

II. Erläuterungen zu den Posten von Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung bezüglich Ausweis, Bilanzierung und Bewertung

Die Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt unter Anwendung folgender Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden:

Anlagevermögen

Bei den immateriellen Vermögensgegenständen handelt es sich um Anschaffungskosten für EDV-Software und Lizenzen; sie werden bei einer angenommenen Nutzungsdauer von drei Jahren linear abgeschrieben.

Grundstücke mit Wohn-, Geschäfts- und anderen Bauten sind zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Gemäß § 7 Abs. 1 DMBilG gelten die in der DM-Eröffnungsbilanz zum 01.07.1990 angesetzten Werte für die Folgezeit als Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Zugängen umfassen die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowohl die Kosten der bezogenen Fremdleistungen als auch die von der Gesellschaft erbrachten eigenen Ingenieur- und Planungsleistungen. Die Ermittlung erfolgt aus Stundenerfassung und Stundensätzen der Ingenieure. Fremdkapitalzinsen wurden in die aktivierten Herstellungskosten nicht einbezogen.

Bezugnehmend auf den Standard des Institutes der Wirtschaftsprüfer (IDW RS IFA 2) hat die Geschäftsführung zum Bilanzstichtag 31.12.2021 erneut die Prüfung der Bewertung ihrer Wohngebäude und Gewerbeobjekte des Anlagevermögens vorgenommen.

Grundlage für die Bewertung der Wohngebäude und des Grund und Bodens und somit für die Beurteilung der zukünftigen Ertragsentwicklung war neben der Unternehmensplanung der WGS, die u. a. vorgesehene Maßnahmen zum Abriss, Stilllegung, Rückbau von Wohngebäuden, geplante Verkäufe sowie Investitionen im verbleibenden Wohnungsbestand beinhaltet, die von der WGS erarbeitete Richtlinie zur Ertragswertermittlung im Sachanlage- und Umlaufvermögen.

Bei der Überprüfung des Wertansatzes von Wohngebäuden, einschließlich des Grund und Bodens, die aufgrund der Unternehmensplanung für eine dauerhafte Vermietung vorgesehen sind, wurden die allgemeinen Grundsätze der Bewertung von Wohngebäuden und Boden im Anlagevermögen zugrunde gelegt. Ein Abwertungsbedarf, der sich im Einzelnen durch Vergleich der Buchwerte mit den auf den Bilanzstichtag ermittelten Ertragswerten (Barwert der jährlichen Einzahlungsüberschüsse über die Restnutzungsdauer) ergibt, wurde durch außerplanmäßige Abschreibungen berücksichtigt.

Hinsichtlich der Grundstücke ohne Bauten führten die durch Neu- bzw. Nachvermessungen ermittelten Flächenveränderungen gegenüber dem bisher von der WGS geführten Bestand zu keinen Erhöhungen/​ Verminderungen des Wertansatzes.

Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird die Nutzungsdauer in Anlehnung an die steuerlichen Abschreibungstabellen bemessen. Im Wesentlichen liegen die Abschreibungszeiträume zwischen 5 und 13 Jahren. Die Zugänge von geringwertigen Anlagegütern im Wert von € 250 bis € 800 werden im Zugangsjahr sofort abgeschrieben.

Alle bis zum Bilanzstichtag entstandenen Kosten für noch nicht fertiggestellte Investitionsvorhaben werden ab Baubeginn in der Position Anlagen im Bau erfasst. Die Aktivierung ergibt sich einerseits aus den aufzeichnungsgemäß aufgelaufenen Fremdkosten. Die Herstellungskosten umfassen zum anderen die Aufwendungen im Zusammenhang mit den eigenen Ingenieur- und Planungsleistungen.

Bei den im Posten Bauvorbereitungskosten aktivierten Beträgen handelt es sich um Vorbereitungs- und Planungsleistungen, die bei der Vorbereitung von Baumaßnahmen entstehen, soweit sie Herstellungskosten werden. Die Aktivierung ergibt sich aus den Fremdkosten und den eigenen Ingenieur- und Planungsleistungen.

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesene Beteiligung ist mit den Anschaffungskosten bilanziert.

Zur Erfüllung von Verpflichtungen aus der Altersversorgung wurden entsprechende Mittel mittel- und langfristig in Spezialfonds angelegt. Sie sind dem Zugriff übriger Gläubiger entzogen. Die Bewertung erfolgt zum beizulegenden Wert; dieser wird mit den jeweils zugrundeliegenden Verpflichtungen verrechnet. Ergibt sich ein Verpflichtungsüberhang, wird dieser unter den Rückstellungen erfasst. Übersteigt der Wert der Wertpapiere die Verpflichtungen, erfolgt der Ausweis als „Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung“ auf der Aktivseite der Bilanz. Die entsprechenden Buchwerte wurden mit den entsprechenden Verpflichtungen verrechnet.

Umlaufvermögen

Als Grundlage für die Bewertung im Umlaufvermögen wurde die von der WGS erarbeitete Richtlinie herangezogen sowie das strenge Niederstwertprinzip beachtet.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bilanziert.

Die als andere Vorräte ausgewiesenen unfertigen Leistungen betreffen die zur Abrechnung im Folgejahr ausstehenden Betriebskosten. Die Aktivierung ist auf die Höhe der angefallenen und an die Mieter weiterbelastbaren Betriebskosten begrenzt vorgenommen worden. Die für das Geschäftsjahr 2020 abgerechneten und im Bestand zum 01.01.2021 befindlichen Leistungen (Betriebskosten für den Zeitraum vom 01.01.2020 – 31.12.2020) waren entsprechend als Abgang zu behandeln.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Wertberichtigungen und Abschreibungen wurden vorgenommen, um dem wahrscheinlichen Ausfallrisiko Rechnung zu tragen.

Die flüssigen Mittel sind zu Nominalwerten aktiviert.

Unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Mietvorauszahlungen erfasst, die entsprechend der Vertragslaufzeit abgeschrieben werden.

Aktive latente Steuern ergeben sich aus Bewertungsunterschieden zwischen der Handels- und Steuerbilanz sowie aus berücksichtigungsfähigen steuerlichen Verlustvorträgen, die sich in späteren Jahren ausgleichen. Sie ergeben sich im Anlagevermögen und im Bereich der sonstigen Rückstellungen. Es hat sich ein aktiver Saldo ergeben. Von dem Wahlrecht zum Ansatz des aktiven latenten Steuerüberhangs aufgrund sich ergebender Steuerentlastungen nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird Gebrauch gemacht.

Bestehende steuerliche Verlustvorträge können in den nächsten fünf Jahren voraussichtlich zur Steuerminderung genutzt werden. Die Bewertung der Differenzen erfolgte auf Basis der individuellen Steuerplanung mit einem Steuersatz von 31,6 % (KSt /​ SolZ und GewSt).

Der aktive Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung betrifft gemäß § 246 Abs. 2 HGB den Betrag, um den die Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und die ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen, diese Verpflichtungen übersteigen. In 2021 ergab sich kein Aktivüberhang.

Eigenkapital

Das in der Bilanz ausgewiesene gezeichnete Kapital entspricht dem im Gesellschaftsvertrag festgelegten Betrag.

Nach dem Beschluss der Gesellschafterversammlung über die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2020 und die Ergebnisverwendung vom 04.06.2021 wurde der Bilanzgewinn in Höhe von € 425.919,92 in Andere Gewinnrücklagen eingestellt.

Rückstellungen

Umfang und Höhe der Rückstellungen wurden entsprechend den gesetzlichen Anforderungen sowie vernünftiger kaufmännischer Beurteilung passiviert.

Rückstellungen für Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbare langfristig fällige Verpflichtungen werden nach § 253 Abs. 2 HGB pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten zehn Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt.

Die Drohverlustrückstellung aus nicht kostendeckender Vermietung wurde unter Berücksichtigung der Abschreibungen von Wohn- und Gewerbeobjekten des Anlagevermögens sowie der Anpassung des Instandhaltungsniveaus gebildet. Bei der Bildung wurde unverändert auf eine durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge von sieben Jahren abgestellt. Die sich im Einzelnen aus den gegenwärtigen Marktbedingungen ergebenden Vermietungsverluste wurden mit einem Kapitalisierungszinsfuß über die Laufzeit abgezinst.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Wesentlichen Mietvorauszahlungen.

Treuhandvermögen

Es werden Treuhandguthaben Dritter i. H. v. insgesamt T€ 6.611,9 verwaltet. Darin enthalten sind Kautionsguthaben i. H. v. T€ 6.125,5.

III. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Anlagenspiegel (Anlage 1) zu ersehen.

Unter den Grundstücken mit Wohnbauten und mit Geschäftsbauten werden zum Bilanzstichtag Grundstücke und Gebäude mit insgesamt 9.981 Wohnungen und 100 Gewerbeeinheiten ausgewiesen.

Die Grundstücke ohne Bauten betreffen insbesondere von der Landeshauptstadt Schwerin übertragene bzw. von privaten Eigentümern erworbene Grundstücke, die zur Bebauung vorgehalten werden (Vorratsgrundstücke) sowie durch Abrisse frei gewordene Flächen.

Finanzanlagen

Folgende Beteiligungen werden zum 31.12.2021 ausgewiesen:

Stadtmarketing Gesellschaft Schwerin mbH, Schwerin.

Die Gesellschaft ist mit 10 % (€ 10.000,00) an der Stadtmarketing Gesellschaft Schwerin mbH, Schwerin, beteiligt. Durch Gesellschafterbeschluss vom 25.10.2005 wurde die Erhöhung des Stammkapitals auf€ 100.000,00 vorgenommen. Die Gesellschaft hat im letzten vorliegenden Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 bei einem bilanziellen Eigenkapital i. H. v. € 403.670,11 einen Jahresfehlbetrag von € 100.400,11 ausgewiesen.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

Beim Ausweis der Grundstücke ohne Bauten im Umlaufvermögen handelt es sich mit T€ 1.908,3 um für den Verkauf vorgesehene Grundstücke der Neuen Gartenstadt (T€ 426,1) und Krebsförden (T€ 1.482,2). Die geringfügige Veränderung zum Vorjahr bei den Grundstücken der Neuen Gartenstadt resultiert aus aktivierten Verwaltungskosten (2,6 T€) und Abschreibungen (1,0 T€), die sich aus der Bewertung zum Bilanzstichtag ergeben. Die Grundstücke in Krebsförden sind Bestandteil eines sich in Vorbereitung befindlichen Verkaufes und wurden entsprechend in das Umlaufvermögen umgegliedert. In den zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit Bauten wird mit 281,3 T€ eine Eigentumswohnung in der Speicherstraße ausgewiesen. Durch eine außergerichtliche Einigung im jahrelangen Rechtsstreit hat die WGS die Wohnung wieder ins Eigentum übernommen und wird diese zeitnah erneut veräußern. Der Buchwert entspricht der Verkaufserwartung.

Im Posten „Unfertige Leistungen“ sind gegenüber den Mietern noch abzurechnende Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 01.01.2021 – 31.12.2021 in Höhe von insgesamt T€ 15.800,0 eingestellt. Sie werden 2022 gegenüber den Mietern abgerechnet. Den unfertigen Leistungen stehen Anzahlungen der Mieter von T€ 14.863,7 gegenüber.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Fristigkeiten der Forderungen sind aus der beigefügten Übersicht (Anlage 2) ersichtlich; die Vorjahreszahlen sind kursiv vermerkt.

Forderungen aus Vermietung (T€ 659,2) betreffen überwiegend rückständige Mieten und offene Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung unter Berücksichtigung von T€ 480,2 erfolgter Einzelwertberichtigungen. Gegenüber dem Vorjahr ist eine Verringerung um T€ 134,4 zu verzeichnen.

Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen wurden bis auf den Erinnerungswert mit T€ 185,0 wertberichtigt.

Forderungen aus Betreuungstätigkeit für die Verwaltung von Objekten Dritter bestehen nicht.

In den sonstigen Vermögensgegenständen (T€ 577,5) sind u. a. Guthaben in Höhe von T€ 186,2 aus Instandhaltungsrücklagen für Eigentumsobjekte in der Fr.-Engels-Straße 2a-c enthalten.

Ferner enthält dieser Posten Forderungen:

Flüssige Mittel

Als flüssige Mittel werden der Kassenbestand (T€ 13,1) und Guthaben bei Kreditinstituten (T€ 4.011,9) ausgewiesen. Von den Guthaben bei Kreditinstituten sind T€ 9,9 nicht frei verfügbar. Diese Guthaben dienen als Sicherheit für Kreditverbindlichkeiten.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten (T€ 107,8) enthält die Mietvorauszahlungen für die angemieteten Parkplätze im Parkhaus Heidberg bis zum Jahr 2025. Die Mietzahlung erfolgt durch Verrechnung mit der vollständigen Rückführung des gewährten Darlehens (Vereinbarung vom 11.12.2002).

Aktive latente Steuern

Aktive latente Steuern wurden nicht bilanziert.

Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung

Aus der Vermögensverrechnung nach § 246 Abs. 2 Satz 3 HGB ergab sich kein aktiver Unterschiedsbetrag.

Verrechnet wurden zum Teil die Rückstellung für Pensionen (T€ 900,5) mit Vermögensgegenständen in Höhe von T€ 598,1.

Eigenkapital

Die Veränderung beim bilanziellen Eigenkapital ergibt sich aus dem Jahresüberschuss. Dabei wurde der Bilanzgewinn 2020 in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen

Der Bewertung der Rückstellungen lag ein versicherungsmathematisches Gutachten nach dem Projected-Unit-Credit mit einem Rechnungszins von 1,87 % p.a. auf Basis der Richttafeln 2018G von Prof. Dr. Klaus Heubeck, die mit einer Gehaltssteigerung von 2,0 % angesetzt wurde, zugrunde. Der Rechnungszins beruht auf dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre. Aus der Anpassung der Rückstellung ergab sich eine Bildung (T€ 6,8) und ein Aufzinsungsbetrag (T€ 18,5), den wir gesondert im Finanzergebnis („Zinsen und ähnliche Aufwendungen“) ausweisen. Die Rückstellung ging zum Teil in die Vermögensverrechnung ein. Der Unterschiedsbetrag zwischen dem Ansatz der Rückstellungen nach Maßgabe des siebenjährigen und des zehnjährigen Durchschnittszinssatzes beläuft sich auf T€ 66,2. In Höhe dieses Betrages besteht eine Ausschüttungssperre.

Sonstige Rückstellungen

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit nicht unerheblichem Umfang enthalten:

Die Gesellschaft hat für Vermietungsverluste, die sich aus den gegenwärtig bestehenden Marktbedingungen und der Leerstandsentwicklung ergeben, die Rückstellung für Drohverluste aus nicht kostendeckender Vermietung im Berichtsjahr (T€ 42,3), auch unter dem Gesichtspunkt der Instandhaltungsstrategie und Abrissplanung, neu gerechnet.

Für in 2021 unterlassene Instandhaltung wurde eine Rückstellung (T€ 1.333,0) gebildet, die in den ersten drei Monaten in 2022 verbraucht wird.

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sind aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 3) ersichtlich; die Vorjahreszahlen sind kursiv vermerkt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (T€ 229.645,4) sind durch eigene Sicherheiten mit einem Nominalwert von T€ 179.028,1 und durch Bürgschaften der Gesellschafterin Landeshauptstadt Schwerin mit T€ 49.835,6 besichert. Weitere T€ 781,7 resultieren aus einer über Crowdfunding zweckgebundenen Finanzierung zuzüglich Zinsen.

Die erhaltenen Anzahlungen betreffen insbesondere mit T€ 14.863,7 Betriebskostenvorauszahlungen.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung (T€ 405,8) resultieren aus Überzahlungen an Mieten und Betriebskosten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen bezogene Betriebskosten (T€ 233,1), Bau- und Instandhaltungsleistungen (T€ 719,4) sowie Sonstiges (T€ 311,1).

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten aus Lohnsteuer, Kirchensteuer und Mehrwertsteuer (T€ 91,1) und übrige Verbindlichkeiten (T€ 0,4) ausgewiesen.

Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Der Rechnungsabgrenzungsposten enthält bereits geleistete Mietvorauszahlungen (T€ 508,6), die in Höhe der eingegangenen Beträge unter Berücksichtigung ggf. vorzunehmender Auflösungen bilanziert sind.

2. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die WGS konnte im Geschäftsjahr 2021 Umsatzerlöse von insgesamt T€ 50.217,5 erzielen. Dabei entfielen auf Erlöse aus der Hausbewirtschaftung T€ 50.028,8. Aus der Betreuungstätigkeit konnten T€ 44,7 sowie aus anderen Lieferungen und Leistungen T€ 144,0 erwirtschaftet werden. Der insgesamt vermietbare eigene Wohnraumbestand beläuft sich zum 31.12.2021 auf 541.976 m ².

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen:

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Grundsteuern werden unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung mit T€ 1.217,1 ausgewiesen.

Abschreibungen

Die Abschreibungen des abgelaufenen Geschäftsjahres auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen von T€ 8.769,6 enthalten planmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 7.652,7 und außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von T€ 1.116,9. Die außerplanmäßigen Abschreibungen erfolgten auf der Grundlage von Ertragswertberechnungen (HH Rahlstedter Str. 1/​2) sowie im Rahmen von geplanten Modernisierungsmaßnahmen (Quartier am Monumentenberg).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

In dieser Position sind folgende wesentliche periodenfremde Aufwendungen enthalten:

Die Wertberichtigungen auf Forderungen beinhalten mit T€ 192,1 Wertberichtigungen auf Mietforderungen.

Die außerordentlichen Aufwendungen T€ 1.236,7 beinhalten ausschließlich Aufwendungen für die erfolgten Abrissmaßnahmen in der Edgar-Bennert-Str. 23-29 (T€ 126,0), Hagenower Str. 1 a-e (T€ 34,2), Rostocker Str. 5-7 (T€ 3,8), Magdeburger Str. 3-10 (T€ 552,6), Pankower Str. 1-21 (T€ 513,9) sowie der Hamburger Allee 194-204 (T€ 6,2).

In den Zinsen und ähnlichen Erträgen (T€ 42,4) sind Erträge aus Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von T€ 0,7 (Vorjahr T€ 0,7) enthalten.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (T€ 6.248,9) enthalten mit T€ 31,7 (Vorjahr T€ 36,1) Aufwendungen aus der Aufzinsung der Rückstellungen.

IV. Sonstige Angaben

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Die WGS hat ein Swapgeschäft unter Vertrag. Es wurde mit den Verträgen vom 04.08.2014 über insgesamt T€ 64.600 mit der Nord LB über eine Laufzeit von 15 Jahren abgeschlossen. Die Zahlungen der Nord LB an die WGS mbH orientieren sich am 3-Monats-Euribor. Hierbei bilden das Grundgeschäft (T€ 50.620,9) und das Sicherungsgeschäft (T€ 50.620,9) eine Bewertungseinheit. Der Swap dient der Absicherung des Grundgeschäftes und liegt zum Stichtag bei einem Marktwert in Höhe von T€ -8.203,1. Der Marktwert wurde durch die Nord LB ermittelt.

Das Prüfungshonorar beträgt T€ 22,3 netto.

Die durchschnittliche Zahl der Beschäftigten 2021 (ohne Geschäftsführer) beläuft sich auf:

Geschäftsführung

Herr Thomas Köchig (Betriebswirt BA) ab 01.01.2014

Die Bezüge der Geschäftsführung betrugen im Geschäftsjahr 2021 € 155.604,27 incl. Tantieme für 2020 und geldwertem Vorteil.

Für den ausgeschiedenen Geschäftsführer, Herrn Lemke, wurden in 2021 Pensionszahlungen in Höhe von € 39.732,72 geleistet.

Mitglieder des Aufsichtsrates

Die gezahlten Gesamtbezüge an den Aufsichtsrat betrugen im Geschäftsjahr 2021 € 10.200,00. Kredite und Vorschüsse wurden der Geschäftsführung und den Aufsichtsratsmitgliedern nicht gewährt; es bestehen auch keine Haftungsverhältnisse zugunsten dieses Personenkreises.

V. Gewinnverwendungsvorschlag

Es wird dem Gesellschafter vorgeschlagen, den Gewinn in die Anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

VI. Nachtragsbericht

Auf Grund der aktuellen Situation in der Ukraine laufen Vorbereitungen für die Aufnahme von Flüchtlingen. Die Unterbringung erfolgt zunächst in möblierten Not-Wohnungen. Weitere Wohnungsreserven werden erfasst und mit Möbeln ausgestattet. Die WGS könnte bis zu 1.000 Flüchtlinge unterbringen mit entsprechendem Herrichtungsumfang. Das Land Mecklenburg-Vorpommern und die Landeshauptstadt haben die Kostenübernahme der Möblierung zugesagt.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2021

Fristigkeiten der Forderungen

8. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir mit Datum vom 29. April 2022 den folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:

„BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH, Schwerin:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.“

9. Schlussbemerkung

Den vorstehenden Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses der WGS-Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH, Schwerin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 und des Lageberichts für dieses Geschäftsjahr erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Abschlussprüfungen (IDW PS 450 n.F.).

Bericht des Aufsichtsrates zum Jahresabschluss 2021

Der Aufsichtsrat der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH wurde durch die Geschäftsführung im Berichtszeitraum 01.01. bis 31.12.2021 durch schriftliche und mündliche Darlegungen über den Geschäftsverlauf und über die Lage des Unternehmens ausführlich und regelmäßig unterrichtet.

Schwerpunktthemen der Beratungen bildeten:

Die vom Aufsichtsrat durchgeführten Sitzungen sind in den Niederschriften ihrem Verlauf nach und mit den Beschlüssen festgehalten.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss vom 01.01. bis 31.12.2021, einschließlich Lagebericht der Geschäftsführung und Anhang für das Geschäftsjahr 2021, geprüft und gebilligt.

Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung wurde von der MÖHRLE HAPP LUTHER GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Richard-Wagner-Straße 39, 19059 Schwerin, vorgenommen.

Dabei wurde unter anderem festgestellt, dass der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft unter Beachtung der Grundsätze einer ordnungsgemäßen Buchführung vermittelt. Die Prüfung nach § 53 HGrG ergab keine Besonderheiten, die für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung von Bedeutung sind.

Der Lagebericht entspricht den gesetzlichen Vorschriften.

Es wurde ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Gesellschafterversammlung, den vorgelegten Jahresabschluss festzustellen sowie der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat Entlastung zu erteilen.

Gesellschafterversammlung der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH

Tagesordnung:

I. Feststellung des Jahresabschlusses 2021

Teilnehmer:

Herr Bernd Nottebaum

1. Stellvertreter des Oberbürgermeisters

Vertreter der Gesellschafterin Landeshauptstadt Schwerin (100 %)

Vorbemerkung

Unter Verzicht auf alle Frist- und Formvorschriften halte ich eine Gesellschafterversammlung ab und beschließe mit allen Stimmen und mit der Empfehlung des Aufsichtsrates vom 08.06.2022 was folgt:

Zu I.

Beschluss 03/​2022:

1. Der vorgelegte Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang und Lagebericht) der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH für das Geschäftsjahr vom 01.01 bis 31.12.2021 wird festgestellt.

2. Der zum 31.12.2021 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 467.449,14 € wird in Andere Gewinnrücklagen eingestellt.

1.1 Bilanzeid § 264 Abs. 2, Satz 3 HGB

Ich versichere nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH vermittelt.

1.2 Lageberichtseid § 289 Abs. 1, Satz 5 HGB

Ich versichere nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der WGS – Wohnungsgesellschaft Schwerin mbH beschrieben sind.