Gerade in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich besonders über den Kauf einer Immobilie nachzudenken. Doch die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie – mittlerweile vom deutschen Gesetzgeber in nationales Recht umgesetzt – macht die Finanzierung einer Immobilie nicht gerade leicht.
So ist die Finanzierung einer Immobilie oft eine der größten Finanzentscheidungen, die Privatpersonen treffen. Denn mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses geht der Käufer oftmals über einen nicht unerheblichen Zeitraum hohe finanzielle Verpflichtungen und somit auch Risiken ein. In der Regel überwiegen in Deutschland langfristige und festverzinsliche Wohnimmobilienkredite. So ist es üblich die Zinsen für einen Immobilienkredit über 10, 15 oder 20 Jahre festzuschreiben. Der Vorteil für den Kunden liegt auf der Hand: Er weiß genau, welche Zins- und Tilgungsbelastungen über die gesamte Laufzeit des Kredits auf ihn zukommen und dies schützt vor unerwarteten Zinserhöhungen. Die Kreditinstitute benötigen die Planungssicherheit wiederum, weil die Bank aus vertraglichen Gründen die zur Kredit-Refinanzierung verwendeten Einlagen nicht vorzeitig zurückgewähren kann.
Nicht allein Wert der Immobilie ist ausschlaggebend
Aufgrund der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind die Banken jedoch zu umfassenden Informations- und Prüfpflichten bei der Kreditvergabe angehalten. Dies hat natürlich auch Auswirkungen auf die Kunden. Denn die Banken sind dazu verpflichtet, die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden zu prüfen und dies auch entsprechend nachzuweisen. Kann eine Bank nach Abschluss des Kredits nicht nachweisen, dass die finanzielle und wirtschaftliche Lage des Kunden eingehend überprüft wurde, kann der Kunde seinen Kreditvertrag jederzeit kündigen. Damit entfällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung und für den Kredit darf ihm bis zum Zeitpunkt der Kündigung nur der übliche Marktzins berechnet werden. Dies kann dazu führen, dass der Kunde gezahlte Zinsen von der Bank zurückerstattet bekommt. Jedoch kann das wiederum auch dazu führen, dass die Bank einen Kunden bei nicht ausreichendem Bonitätsnachweis in Zukunft des Öfteren abweisen muss. Zudem ist nicht alleine der Wert der Immobilie ausschlaggebend dafür, wie hoch das Darlehen ausfällt. Entscheidend ist vielmehr die Liquidität des Verbrauchers, die Aussagen darüber treffen, wie und ob eine Rückzahlung des Kredits gewährleistet werden kann. Und das kann dann dazu führen, dass eine gewünschte Kreditvergabe eben nicht erfolgt. Die Richtlinie führt vielmehr dazu, dass viele Deutsche das gewünschte Eigenheim oder dessen Renovierung nicht mehr finanzieren können. Das dürfte besonders Durchschnittsverdiener und Rentner treffen.
Geregelt ist in der Immobilienkreditrichtlinie ein Koppelungsverbot für den Kreditgeber. Mit Ausnahme von Riester- oder Bausparverträgen dürfen nun keine weiteren Finanzprodukte zusammen mit dem Immobilienkredit verkauft werden. In der Vergangenheit wurden günstige Darlehen gern mit nicht mehr so günstigen Versicherungspolicen gekoppelt – Lebens- oder Wohngebäudeversicherungen etwa. Das Widerrufsrecht der Kunden bei neu abgeschlossenen Immobilienkrediten wurde im Fall fehlerhafter Widerrufsinformationen zeitlich begrenzt auf eine Frist von maximal 12 Monaten und 14 Tagen.
Entstanden ist die Immobilienkreditrichtlinie unter dem Eindruck der Finanzkrise, die ihren Ursprung in windigen Immobilienfinanzierungen in den USA hatte. Dort wurden kaum Sicherheiten verlangt, vertraut wurde allein auf Wertsteigerungen. Als diese dann nicht eintraten, platzte die Blase. Die EU wollte so etwas vermeiden, auch im Sinne des Verbraucherschutzes. Denn Bankkunden sollen nicht in Finanzierungen getrieben werden, die sie nicht tragen können. So ehrenwert das Ziel auch ist, berücksichtigt die Richtlinie aber nicht den Umstand, dass die Lage gerade in Deutschland in keiner Weise mit der Situation in den USA vergleichbar ist. Die Banken haben nicht leichtfertig Kredite vergeben, sie vertrauten nicht übermäßig auf Wertsteigerungen. Und zwar auch nicht in den Ballungsräumen wie Hamburg, München, oder im Rhein-Main-Gebiet, wo die Preise deutlich angezogen haben. So verwundert es auch nicht, dass der Immobilienverband Deutschland (IVD) Nachbesserungen bei der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie vom Gesetzgeber fordert. Dafür hat er ein neunseitiges Positionspapier mit Vorschlägen herausgegeben, mit denen sich die Kreditklemme lösen lasse.
Sachkundenachweis nicht weit genug gefasst?
Interessant ist auch das Thema Immobilienvermittlung. So sind Immobilien-Darlehensvermittler dazu angehalten, regelmäßig ihre Sachkunde nachzuweisen und sich im Vermittlerregister der Industrie- und Handelskammer registrieren zu lassen gemäß § 34i Gewerbeordnung. Daneben müssen diese außerdem über eine Berufshaftpflicht abgesichert sein. Allerdings wendet der deutsche Gesetzgeber die Anforderungen an die Sachkunde der Darlehensvermittler nicht für jene Vermittler an, die lediglich unentgeltlich bei der Darlehensaufnahme behilflich waren.
Gewerbliche Immobilienverwalter und Makler brauchen zukünftig ebenfalls einen Sachkundenachweis nach § 34c Gewerbeordnung. Das zumindest hat die Bundesregierung als neue gesetzliche Verordnung jetzt auf den Weg gebracht. Vor Inkrafttreten muss das Gesetz noch vom Bundestag beschlossen werden. Auch Wohnungseigentumsverwalter benötigen künftig einen Sachkundenachweis und zusätzlich verpflichtend eine Berufshaftpflichtversicherung. Für Makler, die noch nicht lange im Geschäft sind, bedeutet das Gesetz, dass sie ihren Sachkundenachweis nachreichen müssen – und zwar innerhalb eines Jahres nach Inkrafttreten. Eine Sonderregelung gibt es jedoch für alle Makler und Verwalter, die ihren Beruf schon mindestens sechs Jahre ununterbrochen ausüben. Diese benötigen auch in Zukunft keinen Sachkundenachweis.
Mit dem Gesetz will die Bundesregierung laut Pressemitteilung die „Qualität der von Wohnungseigentumsverwaltern und Immobilienmaklern erbrachten Dienstleistungen“ verbessern. Allerdings werden die meisten Immobilien in Deutschland gerade nicht von Maklern vermittelt, sondern von anderen Immobilienvermittlern – oft Versicherungsvermittler oder Kapitalanlagenvermittler – an die Frau oder den Mann gebracht. Da stellt sich die Frage, ob es denn nicht sinnvoll ist, diese eben auch einer Sachkundeprüfung zu unterziehen. Die Immobilienkreditrichtlinie trifft hierzu keine Aussage. So ist die Regelung des § 34c Gewerbeordnung heranzuziehen. Hiervon umfasst sind gewerbliche Immobilienverwalter und Makler. Lediglich einige Ausbildungs- und Studienabschlüsse – wie etwa Immobilienkaufmann oder -frau oder geprüfter Immobilienfachwirt oder -wirtin (IHK) – ersetzen die Sachkundeprüfung. Der geplante Paragraf 34i Gewerbeordnung soll sich weitgehend an dem Paragrafen 34f orientieren, der die Finanzanlagenvermittler reguliert. Das gilt auch für die Alte-Hasen-Regelung. Mit alten Hasen sind Berater mit jahrelangen Erfahrungen auf ihrem Gebiet gemeint. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass diese Experten bereits aufgrund ihrer Erfahrungen über ausreichend Kompetenz verfügen. Daher werden sie von einem Sachkundenachweis befreit.
Somit bezieht sich der Sachkundenachweis lediglich auf gewerbliche Immobilienverwalter und Makler, sodass andere Akteure auf dem Gebiet der Immobilienvermittlung momentan hiervon nicht betroffen sind. So ist auf einem nicht unerheblichen Bereich der Immobilienvermittlung von einer Verbesserung der „Qualität der erbrachten Dienstleistungen“ – wie von der Bundesregierung erwünscht – nicht auszugehen.
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