Das Amtsgericht Hanau hat entschieden, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung sittenwidrig handelt, wenn er die Wohnung nicht fristgerecht veräußern kann und stattdessen den Käufern einen Mietvertrag unter der Bedingung anbietet, dass diese auf alle Schadensersatzansprüche verzichten. Zudem stellte das Gericht klar, dass eine solche Verzichtserklärung notariell beurkundet werden muss (Urteil vom 15.03.2024, Az. 32 C 243/21).

In dem Fall hatten die Parteien einen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung abgeschlossen. Kurz vor dem vereinbarten Übergabetermin informierte die Verkäuferin die Käufer darüber, dass die Eintragung der Vormerkung im Grundbuch aufgrund eines Fehlers in der Teilungserklärung nicht möglich sei und der Vertrag deshalb vorerst nicht vollzogen werden könne. Die Verkäuferin bot den Käufern stattdessen einen Mietvertrag für die Wohnung an, unter der Bedingung, dass sie auf sämtliche Schadensersatzansprüche wegen der Verzögerung verzichten. Die Käufer, die ihre vorherige Mietwohnung bereits gekündigt hatten und zudem aufgrund einer Schwangerschaft in einer Zwangslage waren, willigten in den Abschluss des Mietvertrags ein und zahlten zunächst die Miete. Diese verrechneten sie später teilweise mit den Finanzierungskosten ihrer Bank, die den Kaufpreis weiterhin zur Auszahlung bereithielt.

Das Gericht entschied, dass die Verkäuferin keinen Anspruch auf die weiteren Mietzahlungen habe, da sowohl der Mietvertrag als auch die Verzichtserklärung sittenwidrig seien. Die Käufer hätten keinen Anlass gehabt, diese Verträge einzugehen, da die Verzögerung allein auf das Verschulden der Verkäuferin zurückzuführen war. Zudem hätten die Mietzahlungen zumindest auf den Kaufpreis angerechnet werden müssen. Das Gericht stellte fest, dass die Verkäuferin die Notlage der Käufer ausgenutzt habe. Der Verzicht auf Schadensersatz war zudem formunwirksam, da er als wesentliche Änderung des Kaufvertrags der notariellen Beurkundung bedurft hätte.

Das Urteil ist rechtskräftig.