Das Landgericht Berlin hat die Räumungsklage einer Vermieterin gegen einen 85-jährigen Mieter abgewiesen. Die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung, die die Vermieterin aufgrund angeblich nicht geduldeter Modernisierungsmaßnahmen ausgesprochen hatte, wurde als unwirksam erklärt. Das Gericht stellte klar, dass ein Mieter grundsätzlich nicht zum Auszug verpflichtet ist, selbst wenn Modernisierungsarbeiten im Mietobjekt anstehen.
Hintergrund des Falls
Der betroffene Mieter, der seit seiner Geburt in der Wohnung lebt, war zuvor vom Landgericht angewiesen worden, umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Dies bedeutete, den Handwerkern Zugang zu gewähren, um die Arbeiten durchzuführen. Die Arbeiten sollten nach vorheriger Ankündigung von Montag bis Freitag zwischen 7:00 Uhr und 18:00 Uhr stattfinden.
Zwischen Juli und September 2023 forderte die Vermieterin den Mieter jedoch auf, das Haus zu räumen, da die Bauarbeiten die Bewohnbarkeit stark einschränken würden. Der Mieter argumentierte, dass er lediglich zur Duldung der Maßnahmen und zur Zutrittsgewährung verpflichtet sei, nicht jedoch zur vorübergehenden Räumung.
Die Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht Berlin II unterstützte die Position des Mieters. Der Begriff der „Duldung“ im Gesetz beschränkt sich auf das passive Zulassen von Baumaßnahmen und die Gewährung von Zugang für Handwerker – er verpflichtet den Mieter nicht zum Auszug. Eine solche Räumung wäre nur in Ausnahmefällen erforderlich, etwa wenn das Gebäude in einem derart schlechten Zustand wäre, dass die Arbeiten ohne Räumung nicht durchführbar wären. Dies war hier jedoch nicht der Fall, zumal es sich um ein Reihenhaus handelte, in dem die Maßnahmen isoliert durchgeführt werden können.
Rücksichtnahme auf den Mieter
Das Gericht betonte zudem die Rücksichtnahmepflicht der Vermieterin gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Demnach muss die Vermieterin bei Planung und Durchführung der Baumaßnahmen auf das hohe Alter und die gesundheitliche Situation des Mieters Rücksicht nehmen. Baumaßnahmen sollten so geplant werden, dass sie den betroffenen Mieter möglichst wenig belasten, insbesondere wenn es sich um einen älteren und potenziell schutzbedürftigen Menschen handelt.
Das Gericht verwies außerdem darauf, dass die Rücksichtnahmepflicht unabhängig davon besteht, ob der Mieter einen Härteeinwand erhoben hat (§ 555d Abs. 2 BGB). Während der Härteeinwand die Duldungspflicht beeinflussen kann, betrifft das Rücksichtnahmegebot die Art und Weise, wie der Vermieter die Maßnahmen durchführt.
Keine weiteren Rechtsmittel möglich
Gegen dieses Urteil ist kein Rechtsmittel gegeben. Damit ist das Urteil rechtskräftig, und der Mieter kann weiterhin in der Wohnung bleiben, ohne zur Räumung verpflichtet zu sein.
Urteile:
Landgericht Berlin II: 22. Oktober 2024, Az.: 65 S 139/24
Amtsgericht Wedding: 22. April 2024, Az.: 22c C 335/23
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