Der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über die Frage, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 3 BGB) verjährt.
Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:
In allen vier terminierten Verfahren macht die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung, aus abgetretenem Recht Ansprüche von Mietern, deren Wohnungen gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen, wegen eines Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) gegen die beklagten Vermieter geltend.
Sie verlangt gemäß § 556g Abs. 3 BGB die Erteilung von Auskunft über verschiedene für die Berechnung der zulässigen Miethöhe nach den §§ 556d ff. BGB maßgebliche Umstände, gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB die Rückzahlung ihrer Ansicht nach überzahlter Miete und als Schadensersatz die Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Die Beklagten berufen sich unter anderem auf Verjährung des Auskunftsanspruchs (§ 214 Abs. 1 BGB).
In drei Verfahren (VIII ZR 375/21, VIII ZR 60/22, VIII ZR 125/22) sind die Berufungsgerichte – die Zivilkammern 65 und 67 des Landgerichts Berlin – davon ausgegangen, dass der Auskunftsanspruch der Mieter nicht verjährt sei. Ebenso wie der Auskunftsanspruch gemäß § 242 BGB könne der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB als Hauptanspruch verjähren, da die Auskunft zu dessen Geltendmachung benötigt werde. Eine Verjährung des Auskunftsanspruchs führe nicht zur Lösung des Streits über den Hauptanspruch, sondern erschwere nur dessen Durchsetzung. Der Vermieter sei durch eine Verjährung des Auskunftsanspruchs nicht vor einer Inanspruchnahme auf Rückzahlung geschützt. Sie trage damit nicht zum Rechtsfrieden bei.
Demgegenüber hat das Berufungsgericht in dem Verfahren VIII ZR 8/22 – die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin – eine Verjährung des Auskunftsanspruchs angenommen. Für diesen gelte die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB, die mit dem Abschluss des Mietvertrags zu laufen beginne. Der Auskunftsanspruch des Mieters verjähre auch unabhängig vom Rückzahlungsanspruch. Die Erwägungen zur Verjährung des Auskunftsanspruchs aus § 242 BGB ließen sich nicht übertragen.
Im Verfahren VIII ZR 375/21 begann das Mietverhältnis zum 1. November 2015. Mit Schreiben vom 17. September 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.
Auf die im Juni 2020 erhobene Klage hat das Amtsgericht die Beklagte zur Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat November 2019 und zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verurteilt; die Auskunftsklage hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht (veröffentlicht in WuM 2021, 739) die Beklagte antragsgemäß auch zur Auskunftserteilung verurteilt.
Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung.
Im Verfahren VIII ZR 8/22 begann das Mietverhältnis zum 1. Dezember 2016. Die Parteien vereinbarten eine Indexmiete, nach der die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete ab dem 1. März 2018 anstieg. Mit Schreiben vom 9. April 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.
Auf die im Oktober 2020 erhobene Klage hat das Amtsgericht die Beklagte antragsgemäß zur Auskunftserteilung sowie – weit überwiegend – zur Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Mai 2020 und zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Verurteilung zur Zahlung herabgesetzt und die Auskunftsklage vollumfänglich abgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Auskunftsbegehren weiter.
Im Verfahren VIII ZR 60/22 begann das Mietverhältnis zum 1. November 2015. Die Parteien vereinbarten eine Staffelmiete, nach der sich die Miete mit Wirkung ab dem 1. November 2018 erhöhte. Mit Schreiben vom 4. Mai 2020 rügte die Klägerin gegenüber dem Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.
Das Amtsgericht hat die im August 2021 erhobene Klage in vollem Umfang abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht den Beklagten antragsgemäß zur Auskunftserteilung sowie – weit überwiegend – zur Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Juni 2020 und zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verurteilt.
Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung. Er meint zudem, die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei nicht ordnungsgemäß bekanntgemacht worden und das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft eine wirksame Abtretung des Auskunftsanspruchs an die Klägerin angenommen.
Im Verfahren VIII ZR 125/22 begann das Mietverhältnis zum 1. Januar 2016. Der Mieter rügte mit anwaltlichem Schreiben vom 16. November 2016 einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte unter anderem Auskunft darüber, wie die Beklagte bei der Neuvermietung an ihn die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet habe. Die Beklagte übermittelte mit Schreiben vom 24. November 2016 die erbetene Berechnung.
Mit Wirkung zum 26. Februar 2019 erhöhte die Beklagte nach einer Modernisierung die Miete. Zum 31. März 2019 erklärte sie die Kündigung des Mietvertrags und nahm den Mieter nachfolgend auf Räumung in Anspruch.
Mit Schreiben vom 23. November 2019 rügte die nunmehr von dem Mieter beauftragte Klägerin gegenüber der Beklagten einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe und verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB.
Auf die im November 2020 erhobene Klage hat das Amtsgericht die Beklagte weitgehend antragsgemäß zur Auskunftserteilung sowie – weit überwiegend – zur Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Januar bis Dezember 2017 und Dezember 2019 verurteilt. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung zur Auskunftserteilung.
Vorinstanzen:
VIII ZR 375/21
AG Neukölln – 3 C 213/20 – Urteil vom 25. Februar 2021
LG Berlin – 65 S 64/21 – Urteil vom 2. November 2021 (veröffentlicht in WuM 2021, 739)
VIII ZR 8/22
AG Schöneberg – 6 C 234/20 – Anerkenntnisteil- und Schlussurteil vom 18. März 2021
LG Berlin – 63 S 75/21 – Urteil vom 7. Dezember 2021
VIII ZR 60/22
AG Pankow – 102 C 219/21 – Urteil vom 23. September 2021
LG Berlin – 65 S 190/21 – Urteil vom 1. Februar 2022
VIII ZR 125/22
AG Mitte – 25 C 263/20 – Urteil vom 18. November 2021
LG Berlin – 67 S 305/21 – Urteil vom 3. Mai 2022
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
Bürgerliches Gesetzbuch
- 195 Regelmäßige Verjährungsfrist
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.
- 199 Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist und Verjährungshöchstfristen
(1) Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem
- der Anspruch entstanden ist und
- der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.
[…]
- 214 Wirkung der Verjährung
(1) Nach Eintritt der Verjährung ist der Schuldner berechtigt, die Leistung zu verweigern.
[…]
- 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung
(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. […] Sie muss begründet werden. […]
- 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
(1) […] Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. […]
[…]
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. […]
- 557a Staffelmiete
[…]
(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. […]
- 557b Indexmiete
[…]
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
[…]
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