Verifort Capital Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG) – Miese Bilanz mit hohen Abschreibungen

Ein neuer Name macht noch keine bessere Bilanz, wie man auch sehr schön hier sehen kann. Ein Jahresergebnis von über 6 Millionen Euro an Miesen macht sicherlich niemanden glücklich. Interessant an dieser Bilanz ist auch die Position der „außergewöhnlichen Aufwendungen“, welche wir in der Bilanz rot markiert haben.

Verifort Capital Group GmbH

(vormals: fairvesta Group AG)

Tübingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG), Tübingen

A. Grundlagen des Unternehmens – Geschäftsmodell

Wesentlicher Gegenstand der Geschäftstätigkeit der fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG; im Folgenden: Group) sind die Gründung von und die Beteiligung an anderen Unternehmen im In- und Ausland, die Erbringung von Dienstleistungen aller Art gegenüber Beteiligungsunternehmen und anderen Unternehmen.

Die fairvesta Group GmbH übernimmt dabei die Geschäftsführung und Vertretung für andere Unternehmen und fasst hierfür ganz oder teilweise eine einheitliche Leitung zusammen.

Die Gesellschaft betreibt Emissionen für geschlossene Immobilienfonds in der Rechtsform einer AG oder einer GmbH & Co. KG oder einer vergleichbaren ausländischen Rechtsform.

Ferner sind die Ersteigerung, der Ankauf und Verkauf, die Übernahme und der Verkauf von Immobilien und grundstücksgleichen Rechten, der fallweise Kaufund der Verkauf von Einzelforderungen mit und ohne grundpfandrechtliche Unterlegung, die Entwicklung von Immobilien jeglicher Art und die Verwaltung und Vermietung eigener Immobilien im In- und Ausland genehmigt, jedoch nicht vorranging betrieben.

Die Group verwaltet auch eigenes Vermögen. Dies beinhaltet insbesondere den Erwerb und das Halten von Beteiligungen an anderen Unternehmen.

Mit Kaufvertrag vom 20. Dezember 2017 (Closing) erwarb die ASG Nordlicht GmbH, Dresden, sämtliche Anteile an der Group, der fairvesta Holding GmbH (vormals: fairvesta Holding Aktiengesellschaft; im Folgenden: Holding) sowie der German Profit Estate GmbH (im Folgenden: GPE). Die Group und die Holding halten Beteiligungen an weiteren Unternehmen (GPE, Group und Holding nebst Beteiligungsgesellschaften werden im Folgenden als „fairvesta-Gruppe“ bezeichnet). Die Group hält sämtliche Anteile an der fairvesta Komplementärgesellschaft mbH, der fairvesta IV. Komplementär GmbH, der fairvesta Geschäftsführungsgesellschaft mbH sowie 94,5 % der Anteile an der fairvesta Treuhand GmbH. Wesentlicher Geschäftszweck der Gesellschaften der fairvesta-Gruppe ist die Erbringung von Dienstleistungen für geschlossene Immobilienfonds.

Die Gründung der fairvesta-Gruppe erfolgte 2002. Im Wesentlichen werden Management- und Provisionserträge auf Basis von Geschäftsbesorgungsverträgen zwischen AVANA Invest GmbH, München, und insgesamt sieben geschlossenen Immobilienfonds erzielt. Die Fonds werden gemäß § 17 Abs. 2 Satz 1 KAGB, § 17 Abs. 2 Satz 1 KAGB durch eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (im Folgenden: KVG), die AVANA Invest GmbH, München, verwaltet. Des Weiteren werden Erlöse aus dem Asset Management von drei weiteren, nicht AlF-kontrollierten Immobilienfonds generiert.

Die Group erbringt ihre Leistungen auf Grundlage der Geschäftsbesorgungsverträge für sieben geschlossene Immobilienfonds.

Die Grundlage des nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolgs der von der Group verwalteten Fonds ist die Akquisitionsstrategie. Diese besteht im Wesentlichen darin, problembehaftete Immobilien zu erwerben und anschließend durch aktives Management, wie z.B. Vermietungsanstrengungen, Entwicklungsmaßnahmen zur Repositionierung und/oder Revitalisierung, einen nachhaltig positiven Ertrag aus der späteren Veräußerung der Immobilien zu erzielen.

Die KVG ist für das Liquiditäts-, Risiko- und Portfoliomanagement sowie die Verwaltung des gesamten Investmentvermögens der sieben geschlossenen Immobilienfonds zuständig. Zur Erfüllung dieser Zuständigkeiten hat die KVG Geschäftsbesorgungsverträge mit der Group abgeschlossen. Diese Verträge umfassen vor allem das Asset-, Property- und Facility-Management sowie die Anlegerverwaltung.

Die Group ist alleinige Gesellschafterin von drei weiteren GmbHs, die jeweils die Komplementärin der Fonds sind und somit die Geschäftsführung der Fonds innehaben.

Des Weiteren ist die Group 94,5 %ige Gesellschafterin der fairvesta Treuhand GmbH. Diese hält die Anteile von Anlegern treuhänderisch.

B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung hat sich auch 2017 als solides Fundament für den Immobilienmarkt erwiesen. Die deutsche Wirtschaft bleibt auf Wachstumskurs und das Wachstum wird nach Expertenmeinung auch in 2018 kaum schwächer ausfallen. Wachstumstreiber sind die solide Konjunktur, der robuste Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung und niedrige Zinsen.

Der deutsche Immobilienmarkt läuft nach wie vor „hochtourig“. Angesichts niedriger Kapitalmarktrenditen und dem historisch niedrigen Zinsniveau investieren nationale und internationale Investoren, genauso wie der private Anleger, in Immobilien aller Assetklassen. In allen Regionen Deutschlands und allen Segmenten (Wohnen, Büro, Handel) sind die Immobilienpreise teilweise deutlich gestiegen. Der stärkste Anstieg war in den sieben Großstädten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart, „BIG 7″) zu verzeichnen. Diese Entwicklung geht auch mit steigenden Mietpreisen einher.

Gewerbeimmobilien

Der Trend steigender Immobilienpreise für Büro- und Einzelhandelsimmobilien hat sich auch im Jahr 2017 fortgesetzt. Die Preise sind im Vergleich zu den Vorjahren (2013 – 2016), durch die große Nachfrage nationaler aber auch verstärkt internationaler Investoren, institutionell wie privat, prozentual noch stärker angestiegen. Die Preisentwicklung für reine Einzelhandelsimmobilien verlief etwas flacher, der stationäre Einzelhandel spürt den Einfluss des Onlinehandels doch zunehmend. Die Märkte dürften sich, setzt man eine stabile Gesamtwirtschaft und weiterhin niedriges Zinsniveau voraus, tendenziell ähnlich entwickeln.

Büroimmobilien

Nicht nur in den BIG 7, auch in 127 untersuchten Städten wurden, durch hohe Nachfrage getrieben, die Leerstände deutlich abgebaut.

Die Mieten haben sich in vielen regionalen Märkten, teilweise drastisch nach oben entwickelt. Gerade in den „Bürohochburgen“ (Berlin, Hamburg, München) sind die Mieten in exponierten Lagen um bis zu 20 % gestiegen. Die spekulative Projektentwicklung ist kein Tabu mehr, die Bereitschaft der finanzierenden Banken, sich zu engagieren, im Vergleich zu den Vorjahren deutlich höher.

Während sich die Nachfrage in den zurückliegenden Jahren auf die BIG-7-Städte konzentriert hat, kann bei zunehmender Marktenge festgestellt werden, dass die B-Städte in der Anlegergunst gewonnen haben. Metropolenregionen (z.B. Nürnberg, Rhein-Neckar, Rhein-Ruhr) haben profitiert und bieten heute die Potenziale, die bei sinkenden Renditen in den BIG 7 nicht mehr zu erzielen sind.

Das Umfeld für Einzelhandelsimmobilieninvestments bleibt günstig: Die deutsche Wirtschaft befindet sich seit vielen Jahren auf einem stabilen Wachstumspfad; die Konsumstimmung und Anschaffungsneigung der Verbraucher profitieren von einem guten Arbeitsmarktumfeld sowie steigenden Löhnen. Die deutschen Einzelhändler konnten ihre Umsätze sowohl stationär als auch im Online-Geschäft steigern und blicken optimistisch in die Zukunft.

Für nationale und internationale Immobilieninvestoren sind deutsche Einzelhandelsimmobilien eine gefragte Assetklasse, die in Verbindung mit den vielen infrage kommenden regionalen Teilmärkten eine große Anziehungskraft ausübt. Das Transaktionsvolumen ist hoch, die Kaufneigung scheint ungebrochen. Teilweise entwickeln sich leicht gegenläufige Trends, der stationäre Non-Food-Sektor beispielsweise sieht sich bei einzelnen Branchen einem zunehmend starken Wettbewerb mit E-Commerce-Anbietern ausgesetzt.

Wohnimmobilien

(Quellen: Bulwiengesa, BBSR, Statistisches Bundesamt)

Im Wohnungsmarkt ist in 2017 das Transaktionsvolumen weiterhin gestiegen.

Für die nächsten Jahre ist mit einem Anstieg der Zahl der Haushalte zu rechnen. Dies wird für weitere Nachfrage auf dem deutschen Wohnungsmarkt sorgen. Für die nächsten Jahre ist davon auszugehen, dass die Zahl der jährlich fertig gestellten Wohnungen den Bedarf an Wohnungen nicht decken wird. Diese Prognosen beziehungsweise Entwicklungen werden weiteren Druck auf die Nachfrageseite auslösen.

Insgesamt erwarten wir auch für die nächsten beiden Jahre eine stabile Entwicklung der Immobilienmärkte (gewerbliche Immobilien und Wohnimmobilien) Die Risiken einer deutlichen Abschwächung des positiven Investitionsklimas nehmen damit aus unserer Sicht jedoch insgesamt zu, wenn Angebot und Nachfrage auseinanderdriften und Preise weiter steigen.

2. Geschäftsverlauf

Auf der Grundlage des bestehenden Geschäftsmodells konnte die Group in 2017 insgesamt Umsatzerlöse in Höhe von EUR 14,0 Mio. (2016: EUR 14,5 Mio.) erzielen. Dabei sind wesentliche Erlösquelle die Managementgebühren (2017: EUR 13,1 Mio.; 2016: EUR 13,4 Mio.).

Die operativen Kosten sind in etwa in Höhe des Vorjahres angefallen.

Kostenseitig ist das Geschäftsjahr durch Sondereffekte mit einem Volumen von rd. EUR 13,5 Mio. geprägt.

Diese Effekte führen dazu, dass für das Geschäftsjahr 2017 ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 6,4 Mio. (2016: Jahresüberschuss von EUR 8,0 Mio.) zu verzeichnen ist.

Bezüglich einer detaillierten Darstellung verweisen wir auf 3. c) Ertragslage.

Im Zeitraum vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 betrug die durchschnittliche Arbeitnehmerzahl 23.

3. Darstellung der Lage

a) Vermögenslage

Die Bilanzsumme beträgt TEUR 41.084. Bezogen auf das Anlagevermögen und das Umlaufvermögen ist dabei Folgendes zu bemerken:

Anlagevermögen

Das Anlagevermögen der Group (2017: TEUR 978; 2016: TEUR 4.302) besteht i.W. aus Finanzanlagen, die zu einem wesentlichen Teil vor dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 mit einem Volumen von rd. TEUR 3.287 veräußert bzw. wertberichtigt wurden.

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen (2017: TEUR 40.091; 2016: TEUR 52.820) besteht vor allem aus Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR 23.402) sowie sonstigen Vermögensgegenständen (TEUR 9.419), die in Höhe von TEUR 8.980 überwiegend kurzfristige Darlehen beinhalten.

Die Group verfügt über liquide Mittel in Höhe von TEUR 6.788.

Auf der Passivseite hat sich insbesondere das Eigenkapital aufgrund der erfolgten Ausschüttung sowie des negativen Jahresergebnisses um TEUR 19.899 auf TEUR 32.456 verringert.

b) Finanzlage

Die Liquiditätsplanung der Gesellschaft berücksichtigt die regelmäßig eingehenden Einzahlungen vor allem aus Geschäftsbesorgungsverträgen sowie die Auszahlungen für sämtliche bestehenden Finanzierungsverpflichtungen und operativen Kosten. Ohne die Berücksichtigung der Sondereffekte erzielt die Gesellschaft ein operatives Ergebnis in einer Größenordnung von ca. EUR 8 Mio., das überwiegend liquiditätswirksam ist.

Die Cashflows stellen sich wie folgt dar:

	TEUR
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit	7.093
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	– 33
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	– 3.239
	3.821

Aus der operativen Tätigkeit erzielt die Gesellschaft einen Cashflow von rd. EUR 7,1 Mio. Der Finanzierungs-Cashflow resultiert im Wesentlichen aus einer Darlehenseinzahlung sowie einer Dividendenzahlung. Unter Berücksichtigung des Investitions-Cashflows von EUR 0,03 Mio. ergeben sich zum Bilanzstichtag liquide Mittel i.H.v. EUR 6,8 Mio.

Demnach ist die Liquidität der Group jederzeit gesichert.

c) Ertragslage

Umsatzerlöse konnten aufgrund des stabilen Net Asset Value (NAV) der verwalteten Fonds in Höhe von EUR 13,1 Mio. (2016: EUR 13,4 Mio.) erzielt werden.

Im Geschäftsjahr erfolgten Neueinstellungen, so dass die Personalkosten von EUR 1,5 Mio. auf EUR 2,1 Mio. angestiegen sind. Diese Einstellungen werden dazu führen, dass die Kosten für Fremdpersonal zukünftig sinken.

Die Aufwendungen der Group sind durch Sondereffekte des Geschäftsjahres 2017 geprägt.

Diese betragen rd. EUR 13,4 Mio. und ergeben sich aus Wertberichtigungen auf Finanzanlagen (EUR 3,3 Mio.), Verlusten aus dem Verkauf von Anteilen (EUR 3,0 Mio.) sowie Forderungsverlusten und -verzichten in Höhe von EUR 7,7 Mio.

So entstanden im Zusammenhang mit der Anpassung der Vertriebsaktivitäten und der damit einhergehenden Einstellung der Aktivitäten der Partipa Gesellschaften Aufwendungen von rd. EUR 7,8 Mio.

Aus dem Verkauf der Beteiligungen an der Fair AM, der fairvesta Europe AG, der fairvesta Europe II AG, der fairvesta Europe III AG sowie (aufschiebend bedingt) an der fairvesta Europe IV AG (alle Fürstentum Liechtenstein) resultierte ein Aufwand von EUR 3,0 Mio.; weiterhin wurden Wertberichtigungen auf Darlehen an Vertriebspartner i.H.v. EUR 0,9 Mio. vorgenommen.

Ohne Berücksichtigung dieser Sondereffekte wurde ein operatives Ergebnis von EUR 7,7 Mio. (Vorjahr: EUR 8,0 Mio.) erwirtschaftet.

C. Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG

Die Group war im Geschäftsjahr 2017 ein abhängiges Unternehmen im Sinne des § 312 AktG.

Die Geschäftsführung der Group hat deshalb gemäß § 312 Abs. 1 AktG einen Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgestellt, der die folgende Schlusserklärung enthält:

Die gesetzlichen Vertreter erklären, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die ihm in den Zeitpunkten bekannt waren, in denen Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhielt. Aus getroffenen Maßnahmen im Sinne von § 312 AktG sind der Gesellschaft Nachteile in Höhe von TEUR 2.203 entstanden, die nicht ausgeglichen wurden.

D. Prognose, Chancen- und Risikobericht

Aufgrund der Anlagerichtlinien umfasst das Portfolio der verschiedenen Fonds, für die die Group Managementleistungen erbringt, überwiegend Büro- und Einzelhandelsimmobilen. Die wesentlichen Ertragsquellen sind laufende Asset-Managementvergütungen sowie Ankaufsund Verkaufsprovisionen.

Die wesentlichen Erfolgsfaktoren für das Unternehmen und somit für die nachhaltige Sicherstellung der Erlöse sind die

•	Bewirtschaftung (aktives Asset Management) der problembehafteten Immobilien,
•	Optimierung der NAVs der Fondsgesellschaften,
•	Identifizierung von attraktiven Immobilienkäufen,
•	profitable Veräußerung der optimierten Immobilien,
•	Neuemission von geschlossenen Immobilienfonds sowie
•	Entwicklung neuer Finanzanlageprodukte.

Der NAV, der die Grundlage für die Berechnung der Asset-Managementgebühr bildet, berechnet sich dabei aus der Summe aller Aktiva (gemäß KAGB) abzüglich der Verbindlichkeiten und Schulden des betreffenden Fonds.

Basis für den finanziellen Leistungsindikator Umsatzerlöse ist deshalb wegen des bestehenden Geschäftsmodells die stetige Überwachung der Entwicklung und Prognose der NAV sowie die Aufrechterhaltung eines Immobilien-Transaktionsvolumens.

Wir gehen wegen der oben skizzierten Marktentwicklung sowie der in Anbahnung und Vorbereitung befindlichen Transaktionen von einer positiven Entwicklung der NAV aus. Flankiert wird dies durch ein zukünftig professionalisiertes Asset- und Property Management, welches zu einer weiteren Steigerung der Verkehrswerte führen wird.

Die Optimierung der Kostenstrukturen wird dabei durch die Geschäftsführung aktiv überwacht.

Durch nachhaltiges, professionalisiertes Management der Immobilien halten wir überdurchschnittliche Renditen für möglich. Flankierend dazu arbeiten wir an einem konsequenten Ausbau des Asset Managements und der Installierung und Verbesserung regionaler Zuständigkeiten und damit schnellerer Reaktionszeiten.

Auf der Grundlage unseres Geschäftsmodells und der prognostizierten Immobilientransaktionen gehen wir insgesamt von einer stabilen Ertragslage aus.

Die Erlöse der Group hängen von den NAVs der einzelnen Fonds ab. Somit können sich Risiken im Bereich der Ergebnisse der externen Bewertung ergeben. Diese Risiken schätzen wir wegen des allgemein guten Branchenumfelds, vor allem hinsichtlich der Preisentwicklung, als eher gering ein.

Insgesamt geht die Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2018 von einem Ergebnis nach Steuern von rd. EUR 6,5 Mio. bei Umsatzerlösen in einer Größenordnung von EUR 14,3 Mio. aus.

Im Bereich Human Ressources (HR) sieht die Geschäftsführung Risiken in der nachhaltigen Erhaltung eines qualifizierten Personalbestands am Standort Tübingen. Dem wirkt die Geschäftsführung durch aktive eigene Ausbildung von Fachkräften sowie eines noch zu erstellenden Aus- und Weiterbildungsplans für jede der Funktionseinheiten entgegen.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung sind keine Risiken erkennbar, die zu einer dauerhaften und wesentlich negativen Beeinträchtigung der künftigen Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Gesamtkonzerns führen können.

Der Lagebericht enthält nach bestem Wissen und Gewissen in die Zukunft gerichtete Annahmen und Einschätzungen. Die tatsächlichen Ergebnisse können jedoch von Ereignissen, die weder vorhersehbar noch von der Geschäftsführung beeinflussbar sind, beeinträchtigt werden.

Die Geschäftsleitung geht derzeit davon aus, dass keine wirtschaftlichen oder rechtlichen Bestandsgefährdungspotentiale zum Tragen kommen. Die jederzeitige Zahlungsfähigkeit der Group ist aus unserer Sicht gesichert. Es zeichnen sich keine wesentlichen Vermögensverluste ab.

 

Bilanz zum 31. Dezember 2017

fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG), Tübingen

AKTIVA

	EUR	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr EUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten		35.534,00	70.451,00
II. Sachanlagen
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		16.475,00	18.553,00
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen		925.852,76	4.212.559,06
B. Umlaufvermögen
I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	481.632,86		3.676,23
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	23.402.219,20		42.771.674,18
3. sonstige Vermögensgegenstände	9.418.962,35		7.076.511,87
		33.302.814,41	49.851.862,28
II. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks		6.788.406,92	2.967.869,55
C. Rechnungsabgrenzungsposten		14.868,62	13.901,27
		41.083.951,71	57.135.196,16
PASSIVA
	EUR	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr EUR
A. Eigenkapital
I. Gezeichnetes Kapital		1.000.000,00	1.000.000,00
II. Gewinnrücklagen
gesetzliche Rücklage		100.000,00	100.000,00
III. Bilanzgewinn		31.356.441,66	51.255.213,80
B. Rückstellungen
1. Steuerrückstellungen	544.344,00		0,00
2. sonstige Rückstellungen	421.790,00		38.200,00
		966.134,00	38.200,00
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	35.018,20		61.810,29
2. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	7.336.759,09		4.457.102,21
3. sonstige Verbindlichkeiten	289.598,76		222.869,86
– davon aus Steuern EUR 277.094,91 (EUR 213.602,18)
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit EUR 3.966,33 (EUR 2.292,52)
		7.661.376,05	4.741.782,36
		41.083.951,71	57.135.196,16

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2017 bis 31.12.2017

fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG), Tübingen

	EUR	Geschäftsjahr EUR	Vorjahr EUR
1. Umsatzerlöse		13.951.370,50	14.451.775,57
2. sonstige betriebliche Erträge		35.531,96	11.765,97
3. Materialaufwand
Aufwendungen für bezogene Leistungen		997.380,00	0,00
4. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	1.862.873,84		1.288.674,15
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	223.572,81		174.767,82
		2.086.446,65	1.463.441,97
5. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	45.422,19		42.473,26
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten	3.022.850,67		0,00
		3.068.272,86	42.473,26
6. sonstige betriebliche Aufwendungen		12.139.085,22	2.521.971,29
7. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		1.093.882,63	888.374,74
8. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens		349.998,00	0,00
9. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		149.114,98	78.839,39
10. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		2.710.697,43	3.276.508,61
11. Ergebnis nach Steuern		– 6.420.210,05	7.968.681,76
12. sonstige Steuern		2.050,90	750,94
13. Jahresfehlbetrag/-überschuss		– 6.422.260,95	7.967.930,82
14. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		37.778.702,61	43.287.282,98
15. Bilanzgewinn		31.356.441,66	51.255.213,80

Anhang für das Geschäftsjahr 2017

fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG), 72072 Tübingen

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluß

Die fairvesta Group AG hat ihren Sitz in 72072 Tübingen, Konrad-Adenauer-Str. 15, und ist eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Stuttgart, HRB 729807. Die fairvesta Group AG, Tübingen, ist durch formwechselnde Umwandlung in die fairvesta Group GmbH umgewandelt worden. Die Eintragung der formwechselnden Umwandlung erfolgte am 19. Juni 2018. Die fairvesta Group GmbH ist eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht Stuttgart, HRB 765470.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 II HGB auf.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach den handelsrechtlichen Vorschriften sowie nach den Vorschriften des Aktiengesetzes.

Der vorliegende Jahresabschluss ist grundsätzlich unter Beibehaltung der für den Vorjahresabschluss angewendeten Gliederungs- und Bewertungsgrundsätze nach den für mittelgroße Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften aufgestellt.

Aufgrund erheblicher Änderungen in der Beteiligungsstruktur ergaben sich umfangreiche Anpassungen bei der Zuordnung der Forderungen und Verbindlichkeiten. Dies betrifft insbesondere Verschiebungen zwischen den Bilanzposten „Forderungen gegen verbundene Unternehmen“ und „sonstige Vermögensgegenstände“ sowie den Bilanzposten „Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen“ und „sonstige Verbindlichkeiten“. Um die Vergleichbarkeit der Zahlen zu erreichen, wurde das Vorjahr vor dem Hintergrund der aktuellen Konzernstruktur dargestellt:

	Vorjahr vor Anpassung	Anpassung	Vorjahr nach Anpassung
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	42.771.674,18	– 12.111.278,66	30.660.395,52
sonstige Vermögensgegenstände	7.076.511,87	12.111.278,66	19.187.790,53
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	4.457.102,21	– 318.435,54	4.138.666,67
sonstige Verbindlichkeiten	222.869,86	318.435,54	541.305,40

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung der immateriellen Vermögensgegenstände und der Sachanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung nutzungsbedingter planmäßiger Abschreibungen. Grundlage der planmäßigen Abschreibung ist die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenständes (§ 253 I 1, III HGB). Bei den immateriellen Vermögensgegenständen erfolgt die Abschreibung linear über einen Zeitraum von drei Jahren. Die beweglichen Anlagegüter des Sachanlagevermögens werden ebenfalls linear über eine Nutzungsdauer von drei bis acht Jahren abgeschrieben.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten bis EUR 410 werden entsprechend § 6 II EStG im Erwerbsjahr voll abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Sofern die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände nicht in voller Höhe werthaltig sind, wird der Nominalwert durch außerordentliche Abschreibung auf den beizulegenden Wert angepasst.

Flüssige Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt (§ 253 I HGB).

Die sonstigen Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist (§ 253 I 2 HGB). Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden grundsätzlich abgezinst (§ 253 II HGB).

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert (§ 253 I 2 HGB).

III. Angaben zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage zum Anhang (Anlagenspiegel) dargestellt.

Forderungen gegen verbundene Unternehmen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 3.470).

In den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 423.247,30 (Vorjahr: TEUR 0) enthalten (Mitzugehörigkeitsvermerk).

Die Forderung gegen die Gesellschafterin ASG Nordlicht GmbH beträgt EUR 2.486.778,32 und ist in den Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten.

Das Grundkapital laut Satzung betrug zum 31. Dezember 2017 EUR 1.000.000,00 und bestand aus 1.000.000 nennwertlosen Stückaktien in Form von Namensaktien.

Die ASG Nordlicht GmbH hält 100 % der Aktien der Gesellschaft (§ 160 I Nr. 8 AktG i.V.m. § 20 I und § 20 IV AktG).

Angabe gemäß § 268 I 3 HGB:

Jahresfehlbetrag	EUR 6.422.260,95
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr	EUR 37.778.702,61
Bilanzgewinn	EUR 31.356.441,66

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für Jahresabschluss- und Prüfungskosten, Personalkosten sowie für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen. Die Rückstellungen einschließlich der Steuerrückstellungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr in Höhe von EUR 891.680,00, eine Restlaufzeit von einem bis fünf Jahren in Höhe von EUR 49.636,00 und eine Restlaufzeit über fünf Jahre von EUR 24.818,00.

Die Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr in Höhe von EUR 7.661.376,05 (Vorjahr: TEUR 4.424) und eine Restlaufzeit von einem bis fünf Jahren in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: TEUR 318).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen mit TEUR 7.066 (Vorjahr: TEUR 4.457) ausgereichte kurzfristige Darlehen.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Angabe nach § 285 Nr. 31 HGB:

Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich außergewöhnliche und periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 14.078 ergeben. Diese ergeben sich wie folgt.

Abschreibungen auf Darlehen	TEUR 3.023
Veräußerung von Finanzanlagen	TEUR 2.985
Abschreibung auf Finanzanlagen	TEUR 350
Forderungsverluste	TEUR 899
Forderungsverzicht	TEUR 6.821
	TEUR 14.078

In dem GuV-Posten sonstige Zinsen und ähnliche Erträge sind Zinserträge aus verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 777.767,17 (Vorjahr: TEUR 42) enthalten.

In dem GuV-Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 127.629,72 (Vorjahr: TEUR 74) enthalten.

V. Sonstige Pflichtangaben

Die durchschnittliche Arbeitnehmerzahl gemäß § 285 Nr. 7 i.V.m. § 267 Abs. 5 HGB betrug im Geschäftsjahr 23 (Vorjahr: 23).

Zum Vorstand waren während des Geschäftsjahres bestellt:

•	Herr Hermann Geiger, Wolfschlugen, Bankkaufmann (bis 26. Juli 2017)
•	Herr Ingo Kursawe, Rottenburg am Neckar, Steuerberater (ab 26. Juli 2017 bis 18. Juni 2018)

Beide Vorstände waren einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Nach der Umwandlung der Gesellschaft in eine GmbH wurden folgende Geschäftsführer bestellt:

•	Herr Ingo Kursawe, Rottenburg am Neckar, Steuerberater (ab 19. Juni 2018), Chief Financial Officer (CFO)
•	Herr Frank Martin Huber, Krefeld, Diplom-Kaufmann (ab 26. Juni 2018), Chief Executive Officer (CEO)

Beide Geschäftsführer sind einzelvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Personen an:

Im Zeitraum 1. Januar 2017 bis 6. September 2017:

•	Herr Alfred Renner (Vorsitzender), Steuerberater
•	Frau Edelgard Knoll, Kauffrau
•	Herr Michael Sievers, Rechtsanwalt

Im Zeitraum 7. September 2017 bis 20. Dezember 2017:

•	Frau Edelgard Knoll (Vorsitzende), Kauffrau
•	Herr Thomas Weißkirchner, Rechtsanwalt
•	Herr Michael Sievers, Rechtsanwalt

Im Zeitraum 21. Dezember 2017 bis 31. Dezember 2017:

•	Herr Stefan Mohr (Vorsitzender), Head of Real Estate Private Equity – Activum SG Advisory GmbH
•	Herr Amr AbuLaban, Vice President – Activum SG UK Advisors Limited
•	Herr Robert van Beemen, Geschäftsführer Coöperatieve Activum SG Fund V Investments UA

Angabe gemäß § 285 Nr. 9 a) und b) HGB:

Bezüglich der Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung und der ehemaligen Geschäftsführung wurde die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen.

Angabe gemäß § 285 Nr. 17 HGB:

Das Honorar des Abschlussprüfers wird der Wirtschaftsprüferkammer auf schriftliche Anfrage mitgeteilt.

Die Gesellschaft ist ein Konzernunternehmen der ASG Nordlicht GmbH, Dresden, das gleichzeitig Mutterunternehmen ist. Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der ASG Nordlicht GmbH, Dresden, als größter und kleinster Konsolidierungskreis einbezogen. Der Konzernabschluss für den kleinsten und größten Konsolidierungskreis wird im Bundesanzeiger unter HRB 37496 veröffentlicht.

Anteile an verbundenen Unternehmen gemäß § 285 Nr. 11 HGB (Euro):

Unternehmen	Anteile in %	Eigenkapital	Ergebnis 2017
Partipa Individualvertrieb GmbH 1)	100,00	2.214.029,12	– 177.594,15
fairvesta Komplementärgesellschaft mbH	100,00	2.108.075,09	248.687,64
fairvesta vierte Komplementärgesellschaft mbH	100,00	208.792,19	20.000,05
fairvesta Geschäftsführungsgesellschaft mbH	100,00	5.377.727,19	989.564,97
fairvesta Treuhand GmbH	94,5	1.064.952,87	448.004,36
fairvesta Vermögensverwaltung AG (CH)1)	100,00	75.335,50	– 25.980,00
fairvesta Europe IV AG (FL)	100,00	30.164,00	– 19.836,00
Partipa Direktvertrieb GmbH 1)	100,00	14.506,88	– 2.738,08
MultiVertrieb 4 GmbH 1)	100,00	– 15.974,92	– 17.407,16
Partipa B2B Vertrieb GmbH 1)	100,00	– 7.051,32	– 51.967,86
MarketyGmbH, Tübingen 1)	100,00	– 1.317.599,61	– 49.492,54
fairvesta International france SARL2)	100,00	15.995,00	3.046,00
Finance Sales GmbH	100,00	– 430.808,78	– 195.280,58

¹⁾ Es handelt es sich um die Zahlen aus 2016, da die Zahlen für das Geschäftsjahr 2017 zum Erstellungszeitpunkt noch nicht vorlagen.
²⁾ Es handelt es sich um die Zahlen aus 2015, da die Zahlen für das Geschäftsjahr 2017 zum Erstellungszeitpunkt noch nicht vorlagen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen:

Aus Miet- und Leasingverträgen bestehen finanzielle Verpflichtungen in Höhe von insgesamt TEUR 2.819. Davon sind fällig innerhalb eines Jahres TEUR 309.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag:

Am 15. Februar 2018 wurde von der Gesellschaft eine Mithaftung für ein Darlehen des Mutterunternehmens, ASG Nordlicht GmbH, Dresden, bei der IKB in Höhe von EUR 32.000.000,00 unterzeichnet.

Ergebnisverwendungsvorschlag:

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von EUR 31.356.441,66 auf neue Rechnung vorzutragen.

 

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017

	Anschaffungskosten
	Stand 1.1.2017 EUR	Zugänge EUR	Abgänge EUR	Stand 31.12.2017 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	110.210,76	0,00	0,00	110.210,76
II. Sachanlagen
Andere Anlagen. Betriebs- und Geschäftsausstattung	45.715,94	8.427,19	0,00	54.143,13
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	4.212.559,06	50.000,00	2.986.708,30	1.275.850,76
	4.368.485,76	58.427,19	2.986.708,30	1.440.204,65

	Kumulierte Abschreibungen
	Stand 1.1.2017 EUR	Zugänge EUR	Stand 31.12.2017 EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	39.759,76	34.917,00	74.676,76
II. Sachanlagen
Andere Anlagen. Betriebs- und Geschäftsausstattung	27.162,94	10.505,19	37.668,13
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	0,00	349.998,00	349.998,00
	66.922,70	395.420,19	462.342,89

	Buchwerte
	Stand 31.12.2017 EUR	Vorjahr EUR
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	35.534,00	70.451,00
II. Sachanlagen
Andere Anlagen. Betriebs- und Geschäftsausstattung	16.475,00	18.553,00
III. Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	925.852,76	4.212.559,06
	977.861,76	4.301.563,06

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG), Tübingen, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss der fairvesta Group GmbH (vormals: fairvesta Group AG), Tübingen, den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.