Fair Value REIT-AG

München

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 bis zum 31.12.2013

Lagebericht Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2013 - 31.12.2013

Grundlagen des Konzerns

Konzernstruktur und Geschäftsmodell

Die Fair Value REIT-AG (im Folgenden auch Fair Value) hat ihren Geschäftssitz in München und unterhält keine Niederlassungen. Als börsennotierte Immobilienbestandshalterin erfüllt sie die Vorschriften des REIT-Gesetzes und ist von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer befreit.

Voraussetzung für diese Steuerbefreiung der Gesellschaft ist die Einhaltung bestimmter gesellschaftsrechtlicher und kapitalbezogener Vorgaben. Diese zielen auf die nachhaltige Bewirtschaftung eines überwiegend gewerblichen Immobilienbestandes ab und sollen kontinuierliche Ausschüttungen an die Aktionäre ermöglichen.

Diese Ausschüttungen müssen mindestens 90% des handelsrechtlichen Jahresüberschusses der Gesellschaft betragen. Sie werden auf Aktionärsebene besteuert, wobei ein pauschaler Steuersatz von derzeit maximal 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag zur Anwendung kommt.

Kennzahlen REIT-Kriterien

Der Nachweis über die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist jeweils zum Bilanzstichtag zu führen und vom Abschlussprüfer zu bestätigen. Die Bestätigung des Abschlussprüfers bezieht sich auf die Erklärung des Vorstands zur Einhaltung der Anforderungen der §§ 11 und 13 auf Ebene der Fair Value REIT-AG (Streuung der Aktien und Mindestausschüttung) sowie der §§ 12, 14 und 15 (Vermögens- und Ertragsanforderungen, Ausschluss des Immobilienhandels und Nachweis des Mindesteigenkapitals) auf Konzernebene. Wie schon in den Vorjahren erfüllt die Fair Value REIT-AG auch zum 31. Dezember 2013 alle Vorgaben des REIT-Gesetzes.

Vorgaben des REIT-Gesetzes

¹⁾ bescheinigte Werte vor Änderung des Konsolidierungskreises im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 10
²⁾ Streubesitz nach §§ 22 und 23 WpHG

Geschäftsmodell

Der Fair Value-Konzern konzentriert sich auf den Erwerb sowie die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Schwerpunkte der Investitionstätigkeit sind Einzelhandels- und Büroimmobilien an Sekundär- und Regionalstandorten. Fair Value investiert sowohl direkt in Immobilien als auch indirekt über die Beteiligung an Immobilienpersonengesellschaften und betreibt ein aktives Bestandsmanagement.

Die nicht strategischen, operativen Funktionen wie Rechnungswesen sowie kaufmännische und technische Objektverwaltung sind an externe Dienstleister vergeben, die für ihre Leistungen teils fixe, teils erfolgsabhängige variable Vergütungen erhalten. Durch die schlanke Organisation werden die Fixkosten des Konzerns auf das erforderliche Mindestmaß reduziert.

Die Strategie beinhaltet unter Berücksichtigung der Handelsbegrenzung des REIT-Gesetzes auch gezielte Abverkäufe einzelner Bestandsimmobilien. Hierbei stehen insbesondere kleinere Objekte und nicht strategische Immobilien im Fokus. Die sukzessive Liquidation von Tochterunternehmen soll zur Einsparung beteiligungsbezogener Verwaltungskosten führen und dabei die Komplexität des Geschäftsmodells weiter reduzieren.

Änderung der Rechnungslegung aufgrund erstmaliger Anwendung von IFRS 10

Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der Fair Value REIT-AG und ihrer Tochterunternehmen. Hieraus resultieren die beiden Geschäftsbereiche bzw. Segmente "Direktinvestitionen" und "Tochterunternehmen".

Aufgrund erstmaliger Anwendung des IFRS 10 zum 31. Dezember 2013 wurde geprüft, ob die Fair Value REIT-AG auch bei den bisher "at equity" bilanzierten Beteiligungsgesellschaften (assoziierte Unternehmen) über einen faktisch beherrschenden Einfluss verfügt.

Die Prüfung der drei wesentlichen Voraussetzungen für das Bestehen eines Mutter-Tochter-Verhältnisses hatte zur Folge, dass von einer Verpflichtung zur Vollkonsoliderung der ehemalig assoziierten Unternehmen BBV 02, BBV 10, BBV 14, IC 12 und IC 15 ausgegangen werden kann (siehe Konzernanhang Nr. 2b).

Die Änderung der Bilanzierung der betroffenen Beteiligungsunternehmen erfolgt gemäß IAS 8 rückwirkend. Dies führt zu Anpassungen der Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2012, der Vorjahresschlussbilanz zum 31. Dezember 2012 sowie der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2012.

Bestandsportfolio

Zum 31. Dezember 2013 bestand das direkt und indirekt gehaltene Gesamtportfolio aus 49 Immobilien (Vorjahr: 65 Immobilien) mit Marktwerten, welche den beizulegenden Zeitwerten nach IAS 40 entsprechen, von insgesamt rund 312 Mio. € (Vorjahr: 463 Mio. €).

Der Rückgang gegenüber dem Vorjahreswert um 151 Mio. € bzw. um 33 % des Vorjahresbestandes resultierte zu 71 % aus dem Abgang einer zum 31. Dezember 2013 gekündigten Kommanditbeteiligung an dem assoziierten Unternehmen BBV 09, das über einen Bestand von fünf Immobilien mit einem Vorjahreswert von 107 Mio. € verfügt, mit rund 31 Mio. € zu 20 % aus Abverkäufen von insgesamt elf direkt und indirekt gehaltenen Immobilien und zu 9 % bzw. rund 13 Mio. € aus Bewertungsverlusten des Bestandsportfolios zum 31. Dezember 2013.

Direktinvestitionen

Im Direktbesitz hält die Fair Value-REIT-AG zum Bilanzstichtag 19 überwiegend als Bankfilialen genutzte Gewerbeimmobilien in Schleswig-Holstein (Vorjahr: 25) mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt rund 34.410 m² (Vorjahr: rd. 39.470 m² ). Auf Basis von Einzelwertgutachten wurden die Marktwerte dieser Immobilien zum Bilanzstichtag mit insgesamt rund 38,4 Mio. € ermittelt. Sie liegen damit annähernd auf dem vergleichbaren (like-for-like) Vorjahreswert von 38,5 Mio. €.

Bedingt durch Vermietungserfolge und Indexanpassungen liegen die Vertragsmieten dieser Immobilien zum Bilanzstichtag mit insgesamt 2,8 Mio. € um mehr als 8 % über dem vergleichbaren Vorjahreswert (Like-for-Like) von 2,6 Mio. €. Sie entsprechen einem ertragsgewichteten Vermietungsstand von 98,6 % der Potenzialmieten bei Vollvermietung (Vorjahresportfolio like-for-like: 94,7%).

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden sechs Objekte aus Direktbesitz veräußert. Die Summe der Kaufpreise von rund 5,6 Mio. € lag um ca. 8 % über den Marktwerten dieser Objekte zum 31. Dezember 2012 in Höhe von insgesamt rund 5,2 Mio. €.

Tochterunternehmen

Die Fair Value REIT-AG ist an insgesamt 16 Tochterunternehmen beteiligt, davon sind 10 Unternehmen objekthaltende Immobilienpersonengesellschaften (Vorjahr: 12), fünf Unternehmen sind Geschäftsführungs-Personengesellschaften ohne Immobilienbesitz. Ein Tochterunternehmen ist die Komplementär-GmbH in den Geschäftsführungs-Personengesellschaften (siehe Konzernanhang Nr. 2a).

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden fünf Immobilien durch Tochterunternehmen veräußert. Die Summe der Kaufpreise von rund 25,6 Mio. € lag um ca. 1 % über den Marktwerten der Objekte zum 31. Dezember 2012 in Höhe von rund 25,4 Mio. €. Das Tochterunternehmen IC 03 kann aufgrund des Abgangs der einzigen Bestandsimmobilie im Geschäftsjahr 2014 liquidiert werden.

Die Tochterunternehmen hielten daher zum Bilanzstichtag noch 30 Immobilien (Vorjahr: 35) im Bestand. Die Marktwerte der durch die Tochterunternehmen gehaltenen Immobilien von insgesamt 273,3 Mio. € zum 31. Dezember 2013 lagen per Saldo um 4,5 % unter dem vergleichbaren (like-for-like) Vorjahreswert von 286,2 Mio. €.

Der Wertrückgang der durch Tochterunternehmen gehaltenen Immobilien um per Saldo rund 12,9 Mio. € ist zu rd. 55% eine direkte Folge der Insolvenz der Praktiker AG und betrifft im Wesentlichen die geschätzten Leerstands- und Nachvermietungskosten für die betroffenen Immobilien in Celle und in Eisenhüttenstadt. Weitere rund 20% des Rückgangs resultieren aus der im Januar 2014 erfolgten Veräußerung der Hotelimmobilie in Hannover zu einem entsprechend niedrigeren Kaufpreis.

Die kontrahierten Vertragsmieten der Tochterunternehmen zum Bilanzstichtag von insgesamt 23,7 Mio. € lagen um 2% unter dem vergleichbaren (like-for-like) Vorjahreswert von 24,1 Mio. €. Dies entspricht einem ertragsgewichteten Vermietungsstand von 92,6% der Potenzialmieten bei Vollvermietung (Vorjahr like-for-like: 93,1%).

Assoziierte Unternehmen

Die Kommanditbeteiligung an dem einzigen nach Änderung der Rechnungslegung aufgrund erstmaliger Anwendung des IFRS 10 verbliebenen assoziierten Unternehmen BBV 09 wurde zum 31. Dezember 2013 gekündigt. In der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2013 ist das sich aus dem Einzelabschluss des assoziierten Unternehmens BBV 09 zum 31. Dezember 2013 ergebende Auseinandersetzungsguthaben als Forderung bzw. als Sonstiger Vermögenswert enthalten. Dieses Guthaben ist durch den Abschlussprüfer der BBV 09 verbindlich festzustellen und ist spätestens drei Jahre nach Feststellung zur Zahlung fällig.

Ziele und Strategie

Die Fair Value REIT-AG strebt die Steigerung der Dividendenzahlungen an ihre Aktionäre auf eine nachhaltige Höhe von mindestens 50% des bereinigten Konzernergebnisses (EPRA-Ergebnis bzw. FFO Funds from operations) an. Die vorgeschlagene Dividende für das abgelaufene Geschäftsjahr konnte dabei bereits von ursprünglich prognostizierten 0,12 € je Aktie (rund 21 % der geplanten FFO von 0,57 € je Aktie) auf 0,25 € je Aktie mehr als verdoppelt werden. Dieser Betrag entspricht rund 36 % der im Jahr 2013 erreichten FFO von 0,69 € je Aktie. Die angestrebte Ausschüttungsquote von mindestens 50 % der FFO soll bis zum Jahr 2016 erreicht werden.

Dieser Zielsetzung dient die Fortsetzung der bisher bereits erfolgreich verfolgten Strategie, durch die gezielte Veräußerung einzelner Bestandsimmobilien im Direkt- und Beteiligungsbesitz die Eigenkapitalbasis zu stärken, die Finanzierungs- und Verwaltungskosten zu senken und gleichzeitig Spielräume für Neu- und Reinvestitionen zu schaffen.

Die liquiden Zuflüsse aus zukünftigen Veräußerungen sollen, soweit sie nicht zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten einzusetzen und für Dividendenzahlungen vorzuhalten sind, zum Ausbau des Bestandes von direkt gehaltenen Immobilien sowie zur weiteren Aufstockung bereits bestehender Beteiligungen verwendet werden.

Bei ihren zukünftigen Investitionen will sich die Fair Value REIT-AG verstärkt auf Fachmarktzentren konzentrieren, bei denen der Lebensmitteleinzelhandel eine Schwerpunktnutzung darstellt. Parallel dazu will die Gesellschaft im Einzelfall Opportunitäten im Bürobereich nutzen. Die Fair Value REIT-AG setzt dabei auf ihrer langjährigen Expertise bei Immobilien in den Bereichen Büro und Handel auf.

Unabhängig davon setzt der Vorstand die bisherige Fokussierung auf Sekundär- bzw. Regionalstandorte fort. Dabei soll die marktwertbezogene, geographische Verteilung des Bestandsportfolios über die Bundesländer sukzessive die Verteilung der gesamtwirtschaftlichen Wertschöpfung abbilden. Dementsprechend sollen zukünftige Investitionen bevorzugt in den Wachstumsregionen Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz erfolgen.

Leitung und Kontrolle

Die Fair Value REIT-AG wird eigenverantwortlich vom Vorstand geleitet, der über eine jahrzehntelange Erfahrung mit dem Erwerb, dem Bestandsmanagement und der Veräußerung von Gewerbeimmobilien sowie mit Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds verfügt. Der Vorstand besteht derzeit mit Frank Schaich aus einer Person. Schwerpunktaufgaben des Managements der Gesellschaft sind die strategische Steuerung des Unternehmens und seiner Beteiligungen, das Risikomanagement, die Finanzberichterstattung und der Bereich Investor Relations.

Der Vorstand arbeitet eng mit dem Aufsichtsrat zusammen, der in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden ist. Der Aufsichtsrat besteht aus drei Mitgliedern.

Informationen zum Vergütungssystem von Vorstand und Aufsichtsrat befinden sich in diesem Konzernlagebericht, im Konzernanhang Nr. 32 sowie in der Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289 a HGB. Diese liegt ebenso wie die Entsprechenserklärung zum Corporate Governance Kodex nach § 161 AktG auf der Internetseite der Gesellschaft www.fvreit.de in der Rubrik Investor Relations/Corporate Governance zum Download bereit.

Steuerungssystem

Die Immobilienbewirtschaftung und das Rechnungswesen werden auf Basis von Dienstleistungsverträgen durch die IC Immobilien Service GmbH, einer Tochter der IC Immobilien Holding AG, mit Sitz in Unterschleißheim bei München erledigt. Mit ihren derzeit knapp 300 Mitarbeitern betreut die IC Immobilien Holding AG mit Ihren Tochtergesellschaften ein Investitionsvolumen von rund 12 Mrd. € für private und institutionelle Investoren.

Das unternehmensinterne Steuerungssystem der Fair Value REIT-AG basiert auf rollierenden Fünf-Jahres-Planungen des direkt und indirekt gehaltenen Immobilienbestandes auf Einzelobjektebene.

Mindestens quartalsweise erhält die Gesellschaft nach ihren Vorgaben für alle direkt und indirekt gehaltenen Immobilien spezifische Objektinformationen, in denen sie auch über wichtige, vertragsrelevante und von der Planung abweichende Vorgänge informiert wird. Wesentliche Steuerungsgrößen sind hierbei die Nettovermietungserträge, die laufenden Bewirtschaftungskosten sowie die Instandhaltungsaufwendungen und Investitionen.

Auf Konzernebene werden die Objekt- und Gesellschaftsinformationen unter Einbeziehung von Overhead-Kosten und Finanzierungsaufwendungen der Fair Value REIT-AG aggregiert. Für das EPRA-Ergebnis bzw. "FFO - Funds from Operations" und für die auf dem handelsrechtlichen Jahresabschluss der Fair Value REIT-AG basierende Dividende werden Planwerte im Rahmen des Prognoseberichtes veröffentlicht.

EPRA-Ergebnis¹⁾

Bei dieser Kennzahl wird das Konzernergebnis um Veräußerungsgergebnisse, Marktwertänderungen der Immobilien und Zinsderivate sowie um sonstige Einmaleffekte bereinigt. Für die vergangenen fünf Geschäftsjahre stellt sich der Soll-Ist-Vergleich der Steuerungs- und Plankennzahl FFO wie folgt dar:

Soll-Ist-Vergleich EPRA-Ergebnis¹⁾ /FFO

¹⁾ Entsprechend den "Best Practices Recommendations" der European Public Real Estate Association (EPRA) zur IFRS-Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft ermitteltes Ergebnis
²⁾ Anstieg gegenüber Geschäftsbericht 2012 um 0,3 Mio. € gemäß IAS 8 nach Fehlerkorrektur Minderheitsanteile

Forschung und Entwicklung

Angesichts der auf Immobilienbewirtschaftung bzw. - bestandshaltung ausgerichteten Geschäftstätigkeit des Konzerns werden keine eigenen Ressourcen im Bereich Forschung und Entwicklung vorgehalten.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenspezifische Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2013 schwächer als in den beiden Vorjahren gewachsen, im Jahresverlauf aber auf einen stabilen Erholungskurs eingeschwenkt. Die Gewerbeimmobilienmärkte verzeichneten im Büro- und Einzelhandelssegment leicht ansteigende Mieten trotz reduzierter Flächenumsätze. Der Investmentmarkt hat sich durch stark gestiegene Transaktionsvolumina hervorgetan.

Makroökonomisches Umfeld

Quellen: Statistisches Bundesamt, Deutsche Bundesbank, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Bundesagentur für Arbeit

Die deutsche Wirtschaft hat im Jahr 2013 nach einem witterungsbedingt schwachen Start auf einen stabilen Erholungskurs eingeschwenkt. Im Jahresdurchschnitt 2013 stieg das Bruttoinlandsprodukt (BIP) preisbereinigt um 0,4% nach 0,7% im Vorjahr. Dieser Anstieg entsprach im Wesentlichen den zu Jahresbeginn 2013 aufgestellten Prognosen der meisten Wirtschaftsforschungsinstitute und internationalen Organisationen.

Die anhaltende Rezession in einigen europäischen Ländern und eine weltwirtschaftlich gebremste Entwicklung führten dazu, dass der deutsche Außenhandel nicht mehr zum Wachstum beitrug. Die gestiegene Binnennachfrage sowie der private Konsum in Deutschland waren dafür die Wachstumstreiber im abgelaufenen Geschäftsjahr.

Die Verbraucherpreise stiegen 2013 um durchschnittlich 1,5% gegenüber dem Vorjahr an. Der Preisanstieg lag damit deutlich unter dem Vorjahresniveau von 2,0%. Am stärksten verteuerten sich im Jahr 2013 Nahrungsmittel mit einem Plus von 4,4% (Vorjahr: Energieprodukte mit einem Plus von 5,7%).

Angesichts der stabilen Wirtschaftsentwicklung hat sich der Arbeitsmarkt insgesamt sehr positiv entwickelt. So stieg die saisonbereinigte Zahl der Erwerbstätigen im Jahresverlauf 2013 weiter an und erreichte im Dezember 2013 einen neuen Höchststand von 41,9 Mio. Personen. Parallel dazu wurden arbeitsmarktpolitische Maßnahmen zurückgeführt. Vor diesem Hintergrund stieg die Zahl der als arbeitslos gemeldeten Menschen insgesamt um ca. 53.000 Personen auf knapp 2,95 Mio. an. Die Arbeitslosenquote stieg daher gegenüber dem Vorjahr leicht um 0,1% Punkte auf 6,9%.

Immobilienmarkt in Deutschland

Quelle: Jones Lang LaSalle

Der Vermietungsmarkt

Büroflächen

Der Flächenumsatz am deutschen Bürovermietungsmarkt hielt sich in 2013 annähernd auf Vorjahresniveau. An den sieben großen Immobilienstandorten¹⁾ wurden insgesamt rund 2,9 Mio. m² umgesetzt. Das sind rund 4% weniger als im Vorjahr. Die moderate Wirtschaftsentwicklung wirkte sich damit auch auf den Büromarkt aus, obwohl im büroflächenrelevanten Service-Sektor die meisten Jobs geschaffen wurden. Der höchste Zuwachs wurde mit knapp 35% in Stuttgart erzielt, danach folgten die Rheinmetropolen Düsseldorf mit plus 19% und Köln mit plus 18 %. Während in Hamburg noch ein leichter Zuwachs erzielt wurde, sank das Umsatzvolumen in den restlichen drei Hochburgen Frankfurt, Berlin und München zwischen 14 % und 17 % im Vergleich zu 2012.

¹⁾ Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, Köln, München, Stuttgart

Die Spitzenmieten stiegen in Düsseldorf, Frankfurt und München. Im Durchschnitt aller sieben Städte ergab sich ein Plus von 1,9% (Vorjahr 3,0%). Dabei stiegen die Spitzenmieten in Düsseldorf und Frankfurt mit jeweils rund 6 % am stärksten.

Die Leerstände gingen an allen Standorten zurück. Die durchschnittliche Leerstandsrate sank im Jahresverlauf 2013 von 8,8 % auf 8,3 %, dem niedrigsten Stand seit 2002. Gleichzeitig wurden im Jahresverlauf insgesamt rund 890.000 m² fertiggestellt, was einem Flächenzuwachs von 8% entsprach.

Einzelhandelsflächen

Die steigende Konsumneigung der Verbraucher hat im Geschäftsjahr 2013 den Flächenumsatz am Einzelhandelsimmobilienmarkt noch nicht beflügelt. Es wurden Flächen im Umfang von insgesamt rund 492.000 m² vermittelt. Das waren 17 % weniger als im Jahr 2012 (590.000 m² ). Die Zahl der Abschlüsse erhöhte sich dabei von 980 auf 1.013. Ursächlich für diesen Anstieg ist die stark gestiegene Nachfrage nach Kleinflächen bis 250 m² .

Deutlich auf Expansionskurs war der Textilsektor, der mit 39% den höchsten Anteil am Flächenzuwachs auf sich vereinte. Die zweitstärkste Kategorie war zum dritten Mal in Folge der Sektor Gastronomie und Food mit rund 21%. Die Einzelhandelssparte Gesundheit bzw. Beauty repräsentierte mit 12% die drittstärkste Branche. Die Spitzenmieten im Einzelhandel stiegen im Jahresschnitt um 1,9% nach 1,1% im Vorjahr. An den zehn wichtigsten Standorten betrug das Plus sogar 3,2% nach 1,5% im Vorjahr.

Der Investmentmarkt

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete im Jahr 2013 das transaktionsstärkste Immobilienjahr seit 2007. Das Transaktionsvolumen stieg um 21% auf 30,7 Mrd. € (Vorjahr: 25,3 Mrd. €). Dabei erhöhte sich der Anteil der Büroimmobilien am Gesamtvolumen auf 46% nach 42% im Vorjahr. An zweiter Stelle rangierten Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 26% nach 31% im Vorjahr.

Zu den aktivsten Käufern im Berichtszeitraum zählten Asset und Fonds Manager und die Spezialfonds mit einem Anteil von 10,5 Mrd. € bzw. mehr als einem Drittel des Gesamtvolumens. Ausländische Käufer trugen im Jahr 2013 nur noch 33% nach 42% im Vorjahr zum Gesamtinvestitionsvolumen bei.

Gesamtaussage der Unternehmensführung zum Geschäftsverlauf

Die Fair Value REIT-AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr das stabile Marktumfeld für die Erreichung ihrer operativen und strategischen Ziele genutzt.

Bei der Veräußerung von elf direkt und indirekt gehaltenen Immobilien wurden Kaufpreise von insgesamt 31,2 Mio. € erzielt, die um rund 2% über den Buchwerten zum Vorjahresende von 30,6 Mio. € lagen. Die Beteiligung am assoziierten Unternehmen BBV 09 wurde zum 31. Dezember 2013 gegen Abfindung zum Verkehrswert der Beteiligung gekündigt. Die Buchwerte der veräußerten Immobilien und der gekündigten Beteiligung summierten sich auf 41,2 Mio. € und entsprachen 11% des unbeweglichen Vermögens von 366,5 Mio. € gemäß angepasster Konzernbilanz zum 31. Dezember 2012.

Diese Transaktionen folgten der Zielsetzung des Unternehmens, sich von nicht strategischen Immobilien und Beteiligungen zu trennen sowie die Konzernstruktur als Grundlage für die weitere Entwicklung des Unternehmens zu vereinfachen.

Diesem Ziel der Vereinfachung dient auch die Änderung der Rechnungslegung aufgrund erstmaliger Anwendung des IFRS 10 zum 31. Dezember 2013. Die Folge ist eine Vollkonsolidierung aller zum Bilanzstichtag verbliebenen Beteiligungsgesellschaften. Die deutliche Erweiterung des Konsolidierungskreises vereinfacht zukünftig die Analyse der Finanzberichte des Fair Value Konzerns und erhöht damit die Transparenz unseres Geschäftsmodells.

Der Vermietungsstand des Bestandsportfolios zum 31. Dezember 2013 verbesserte sich geringfügig von insgesamt 93,2% im Vorjahr auf 93,3% der Potenzialmieten. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge zum Bilanzstichtag hat sich durch aktives Vermietungsmanagement nur marginal auf 5,0 Jahre nach 5,3 Jahren zum Vorjahresende verringert. Diese Werte beziehen sich auf das Gesamtportfolio ohne Berücksichtigung des durchgerechneten Anteils der Fair Value REIT-AG an den Beteiligungsgesellschaften.

Aus der Marktbewertung der Immobilien zum Bilanzstichtag resultierte ein Bewertungsverlust von insgesamt rund 13,3 Mio. € bzw. 4,1% des Vorjahreswertes (like-for-like), der sich unter Einbeziehung der Abschreibung von nicht werthaltigen Nachaktivierungen auf 14,0 Mio. € erhöhte. Dieser Bewertungsverlust folgte zu insgesamt annähernd 70% aus dem Ansatz der im Januar 2014 veräußerten Hotelimmobilie in Hannover mit dem unter bisherigem Marktwert erzielten Kaufpreis sowie aus der Insolvenz der Praktiker AG, die bei den Immobilien in Celle und Eisenhüttenstadt zu wertmindernden Annahmen für Leerstands- und Vermietungskosten führte.

Durch Wegfall der Bewertungseinheit einzelner Zinsswaps mit den zugrundeliegenden Darlehen und infolge einer Teilauflösung eines Zinsswaps sind ergebniswirksame Einmalaufwendungen in Höhe von rund 4,8 Mio. € angefallen.

Insgesamt ergab sich damit nach Einbeziehung der Minderheitsanteile ein Konzernfehlbetrag von 5,2 Mio. € (angepasster Vorjahreswert: Konzernfehlbetrag von 0,2 Mio. €). Dies hatte jedoch keine nachteilige Auswirkung auf das Konzerneigenkapital von 80,7 Mio. € (Vorjahreswert 80,4 Mio. €, angepasst nach IAS 8), da der Konzernfehlbetrag mit 6,4 Mio. € Umgliederungen aus bereits im Vorjahren im sonstigen Ergebnis erfassten Bewertungsverlusten aus Derivaten enthielt. Die in 2013 vorgenommene Umgliederung dieser Bewertungsverluste vom sonstigen Ergebnis in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung hatte somit keine Auswirkung auf das Konzern-Eigenkapital zum Bilanzstichtag.

EPRA-Ergebnis (FFO) im Vergleich zur Planung und im Vorjahresvergleich

Im Geschäftsjahr 2013 summierten sich die Sondereffekte nach Minderheitsanteilen gemäß nachfolgender Tabelle per Saldo auf insgesamt 11,6 Mio. €. Mit 8,4 Mio. € bzw. 72% hatte das Bewertungsergebnis den größten Anteil daran. Weitere 3,2 Mio. € bzw. 27% resultierten aus der Marktbewertung und Auflösung von Zinsswaps und -caps. Mit rund 0,1 Mio. € sind lediglich rund 1% der saldierten Sondereffekte Folge von Objektveräußerungen bzw. der Entkonsolidierung der gekündigten Beteiligung.

Das bereinigte Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis bzw. FFO) belief sich damit auf 6,4 Mio. € bzw. 0,69 € je in Umlauf befindlicher Akte nach 5,9 Mio. € bzw. 0,63 € je Aktie (angepasster Wert) im Vorjahr.

Bereinigtes Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis) bzw. FFO 2013

Die FFO lagen damit um 1,1 Mio. € bzw. 21 % über dem Planwert von 5,3 Mio. €, der im Prognosebericht des Geschäftsberichtes 2012 auf Basis der Rechnungslegung vor Änderung des Konsolidierungskreises im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 10 veröffentlicht wurde. Nachstehende Tabelle schlüsselt die Anpassungen infolge der Vollkonsolidierung von fünf bisher "at equity" bilanzierten Unternehmen auf:

Prognose EPRA-Ergebnis/FFO 2013

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10

Das Nettovermietungsergebnis von 23,1 Mio. € lag dabei um 1,4 Mio. € bzw. 6% über dem Planwert von 21,7 Mio. €. Der Mehrerlös resultierte mit 0,9 Mio. € bzw. zu 64% aus geringeren immobilienbezogenen Aufwendungen und mit 0,5 Mio. € zu 36 % aus höheren Mieterträgen.

Nach Abzug der im Vergleich zur Planung höheren Verwaltungskosten in den Tochterunternehmen lag das bereinigte Betriebsergebnis mit 19,8 Mio. € um 4% über dem Zielwert von 19,1 Mio. €.

Durch ein um 0,4 Mio. € höheres Beteiligungsergebnis sowie durch den um 0,6 Mio. € bzw. um 6% unter dem Planwert liegenden Nettozinsaufwand erhöhte sich der Vorsprung des bereinigten Ergebnisses vor Minderheitsanteilen gegenüber dem Planwert auf 1,7 Mio. € bzw. 16 %. Das höhere Ergebnis hatte auch höhere Ergebnisanteile der Minderheitsgesellschafter zur Folge, die mit 6,2 Mio. € um 0,6 Mio. € bzw. um 11% über dem Planwert von 5,6 Mio. € lagen.

Demgegenüber weist der Vergleich des EPRA-Ergebnisses 2013 von 6,4 Mio. € mit dem Vorjahreswert von 5,9 Mio. € gemäß nachstehender Tabelle ein um 2,2 Mio. € reduziertes Nettovermietungsergebnis aus. Der Rückgang erklärt sich zu rund 90% mit verkaufsbedingt geringeren Mieterträgen. Dieser Minderertrag wurde wie erwartet durch einen entsprechend geringeren Nettozinsaufwand kompensiert.

Während daher das Ergebnis vor Minderheitsgesellschaftern mit 12,6 Mio. € nur geringfügig über dem Vorjahreswert von 12,4 Mio. € lag, hatten die Minderheitsgesellschafter im Vorjahr mit 6,5 Mio. € bzw. 52% einen höheren Anteil als im abgelaufenen Geschäftsjahr mit 6,2 Mio. € bzw. 49%.

Bereinigtes Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis) bzw. FFO 2012¹⁾

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

Das Geschäftsjahr 2013 ist damit sehr positiv und deutlich über den Erwartungen verlaufen. Die Portfoliobereinigungen und die aufgrund der faktischen Beherrschungen vorgenommene Vollkonsolidierung der bisher "at equity" bilanzierten Gesellschaften dienten der Vereinfachung der Konzernstruktur und einer transparenteren Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Liquide Zuflüsse aus den Objektveräußerungen wurden im Wesentlichen zur weiteren Tilgung von Finanzverbindlichkeiten und zur Teilauflösung von Zinssicherungsgeschäften eingesetzt, was eine deutliche Reduzierung des zukünftigen Nettozinsaufwandes zur Folge haben wird.

Darüber hinaus konnte die vorgeschlagene Dividende gegenüber der ursprünglichen Planung auf 0,25 € je Aktie mehr als verdoppelt werden, was einer Ausschüttungsquote von rund 36 % der FFO entspricht. Gleichzeitig wurde eine solide Grundlage gelegt für die angestrebte, sukzessive Anhebung der Dividenden auf einen Wert von mindestens 50 % der FFO.

Die mit der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 einhergehenden Anpassungen führten zu einer erheblichen Bilanzverlängerung. Das den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzurechnende Eigenkapital von 80,7 Mio. € (angepasster Wert im Vorjahr 80,4 Mio. €) entsprach einer Eigenkapitalquote von 23 % der Bilanzsumme von 345,9 Mio. € (Vorjahr angepasst: 21% von 385,1 Mio. €). Unter Einbeziehung der Anteile der Minderheitsanteile in den Tochterunternehmen, wie bei der Ermittlung des REIT-EK vorgesehen, summiert sich das bilanzielle Kapital aller Anteilseigner auf 146,3 Mio. € bzw. 42 % der Bilanzsumme (Vorjahr angepasst: 40 %).

Die REIT-Eigenkapitalquote lag zum Bilanzstichtag bei rund 46,9% des unbeweglichen Vermögens und erfüllte damit die Vorgabe des § 15 REITG von mindestens 45,0% (Vorjahreswert nach bisheriger Rechnungslegung 52,6 %).

Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

Ertragslage

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10

Die Mieterträge lagen nach Objektveräußerungen um 1,9 Mio. € bzw. um 6% unter den Vorjahreswert; diesem Rückgang standen um 28 % höhere Nebenkostenumlagen gegenüber. Der Anstieg der immobilienbezogenen Aufwendungen um 1,8 Mio. € bzw. 16% war mit 1,1 Mio. € bzw. 67% die Folge eines Anstiegs der verbrauchsabhängigen Kosten und folgte ansonsten je zur Hälfte aus einer Vielzahl von Einzelposten und aus einer Umschichtung von Dienstleistungshonoraren der Tochterunternehmen in zumindest teilweise umlagefähige Objektverwaltungskosten.

Der Rückgang des Nettovermietungsergebnisses um 2,2 Mio. € bzw. 9% auf 23,1 Mio. € resultierte daher zu 86% aus geringeren Mieterträgen und nur zu einem geringen Anteil von 14% aus einem Anstieg der nicht umlagefähigen, immobilienbezogenen Aufwendungen.

Die allgemeinen Verwaltungskosten sanken hauptsächlich durch veräußerungsbedingte Reduzierungen der vergütungsrelevanten Mieterträge um 6 % von 3,5 Mio. € auf 3,3 Mio. €.

Das Betriebsergebnis von 5,0 Mio. € nach 11,9 Mio. € im Vorjahr war im Wesentlichen geprägt durch den Bewertungsverlust von insgesamt rund 14,0 Mio. € nach 9,7 Mio. € im Vorjahr. Dieser Bewertungsverlust war zu rund 70% Resultat der im Januar 2014 veräußerten Hotelimmobilie in Hannover mit dem unter bisherigem Marktwert erzielten Kaufpreis sowie der Insolvenz der Praktiker AG, die bei den Immobilien in Celle und Eisenhüttenstadt zu wertmindernden Annahmen für Leerstands- und Vermietungskosten führte.

Das Beteiligungsergebnis lag mit 1,5 Mio. € um 2,2 Mio. € über dem Vorjahresverlust von 0,6 Mio. €. Der Anstieg resultierte zu rund 60% aus der erfolgswirksamen Bewertung ausgelaufener Zinssicherungsgeschäfte, ansonsten aus dem im Vorjahresvergleich reduzierten Bewertungsverlust der Immobilien des assoziierten Unternehmens BBV 09.

Der Nettozinsaufwand lag mit 12,7 Mio. € um 1,8 Mio. € bzw. 17% über dem Vorjahreswert. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings, dass ergebniswirksame Aufwendungen aus der Bewertung und Teilauflösung von Zinssicherungsgeschäften von im Saldo 4,0 Mio. € angefallen sind. Die laufenden Nettozinsaufwendungen lagen im Jahr 2013 mit 8,7 Mio. € um 1,7 Mio. € bzw. 16% unter dem Vorjahreswert von 10,4 Mio. €.

Nach Abzug der Minderheitsanteile in den Tochterunternehmen ergab sich damit ein Konzernfehlbetrag von 5,2 Mio. € nach einem Konzernfehlbetrag von 0,2 Mio. € im Vorjahr (angepasster Wert nach IAS 8). Das entspricht einem Ergebnis je Aktie von -0,56 € nach -0,02 € im Vorjahr (angepasster Wert nach IAS 8).

Finanzlage

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements

Das Finanzmanagement des Fair Value-Konzerns stellt sicher, dass der Konzern jederzeit seine Zahlungsverpflichtungen erfüllen kann. Hierzu werden die Zahlungsströme aus dem operativen Geschäft in einer rollierenden Planung erfasst. Liquiditätsüberschüsse werden risikofrei auf Tagesgeldkonten angelegt.

Ferner werden die abgeschlossenen Darlehensverträge laufend auf mögliche Einsparungen bei den Zinsaufwendungen überprüft. Zur Absicherung der Zahlungsstromschwankungen von variabel verzinslichen Darlehen setzt die Gesellschaft fallweise derivative Finanzinstrumente (Zinssicherungsgeschäfte) ein.

Angesichts des auch auf absehbare Zeit voraussichtlich niedrigen Zinsniveaus und der weiterhin angestrebten Anpassungen im Bestandsportfolio wird derzeit allerdings ein Höchstmaß an finanzieller Flexibilität bevorzugt. Das führte im Vorjahresvergleich, wie nachstehend ausgeführt, zu einem deutlichen Abbau der Zinsabsicherungen (Zinsswaps und Zinscaps).

Kapitalstruktur

Das auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens Fair Value REIT-AG entfallende Eigenkapital belief sich am Bilanzstichtag auf 80,7 Mio. € (angepasster Vorjahreswert: 80,4 Mio. €). Unter Einbeziehung der in den Verbindlichkeiten ausgewiesenen Anteile von Minderheitsgesellschaftern in Tochterunternehmen summiert sich das Kapital aller Anteilseigner auf 146,3 Mio. € (Vorjahr angepasster Wert: 154,0 Mio. €). Es entspricht 42% der Konzernbilanzsumme von 345,9 Mio. € (Vorjahr angepasster Wert: 40 % von 385,1 Mio. €).

Die Finanzverbindlichkeiten des Konzerns summierten sich am Bilanzstichtag wie nachstehend aufgeführt auf 191,2 Mio. € (Vorjahr: 216,7 Mio. €):

Finanzverbindlichkeiten des Konzerns

¹⁾ Ablösung durch andere Bank im zweiten Quartal 2014 geplant. Angebot zu 3,11% p.a. für 5 Jahre fest liegt vor.
²⁾ Festzins ab 28. Februar 2014 bis 30. Mai 2014 beträgt 3,288 %.

Die Laufzeiten beziehen sich ausnahmslos auf die vereinbarten Zinskonditionen; lediglich bei den mit "E" gekennzeichneten Darlehen entsprechen die Daten der vereinbarten Endfälligkeit. Ansonsten gilt, dass die Darlehensgeber nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit neue Konditionen anzubieten haben.

In Folge von ausgelaufenen und teilweise aufgelösten Zinssicherungsgeschäften zum Bilanzstichtag ist der Anteil der mittels Zinsswaps abgesicherten Finanzverbindlichkeiten auf 10,0 Mio. € bzw. 5,2% der Finanzverbindlichkeiten im Konzern zurückgegangen (Vorjahr 71,9 Mio. € bzw. 33,2 %). Die Zinsbegrenzungsgeschäfte (Zinscaps) reduzierten sich auf 55,9 Mio. € bzw. 29,2% (Vorjahr 67,0 Mio. € bzw. 30,9%).

Zinssicherungsgeschäfte 31. Dezember 2013

Die Summe der Festzinsdarlehen erhöhten sich auf 57,7 Mio. € bzw. 30,2 % der Finanzverbindlichkeiten im Konzern (Vorjahr: 48,0 Mio. € bzw. 22,1%).

Da die Zinscaps aufgrund der vereinbarten Obergrenze des 3-Monats-EURIBOR Zinssatzes von 3,5% p.a. bzw. 4,25% p.a. derzeit keine Wirkung entfalten, sind somit zum Bilanzstichtag mit 125,7 Mio. € rund 65,7 % der Finanzverbindlichkeiten ohne Zinsabsicherung variabel verzinst (Vorjahr: 168,7 Mio. € bzw. 77,9 %).

Unter Annahme eines 3-Monats-EURIBOR Zinssatzes von durchgehend 0,3 % p.a. hat sich durch diese Strukturveränderungen sowie durch Anpassungen von vereinbarten Bankmargen und eingeräumten Festzinsdarlehen der gewichtete Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten des Konzerns auf 2,8% p.a. der Finanzverbindlichkeiten zum Bilanzstichtag reduziert. Dies entspricht gegenüber dem Vorjahreswert von 4,3% p.a. einem Rückgang um 35%.

Die gewichtete Bankmarge für die variabel verzinsten Darlehen hat sich gegenüber dem Vorjahr geringfügig von 191 bp auf 188 bp reduziert. Losgelöst von der bilanziellen Qualifizierung der Finanzverbindlichkeiten als kurz- oder langfristig lag die gewichtete Restlaufzeit der Festzinsdarlehen und der Bankmargenvereinbarungen zum Bilanzstichtag bei 19 Monaten nach 20 Monaten im Vorjahr.

Investitionen

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden aktivierungspflichtige Investitionen in Höhe von 0,5 Mio. € getätigt, und zwar im Zusammenhang mit dem Umbau eines Bürogebäudes in Pinneberg in ein Ärzte- und Gesundheitszentrum. Ferner wurden 0,7 Mio. € in den Zuerwerb von Beteiligungen an insgesamt vier Tochterunternehmen investiert. Die Kaufpreise lagen im Ergebnis insgesamt um 22% unter dem anteiligen Nettovermögenswert der erworbenen Beteiligungen zum 31. Dezember 2013.

Liquidität

Die liquiden Mittel des Konzerns summierten sich am Bilanzstichtag auf 17,4 Mio. €. Sie lagen damit um 3,2 Mio. € bzw. 23 % über dem Vorjahreswert von 14,2 Mio. € (angepasster Wert nach IAS 8).

Dabei lag der Mittelzufluss aus betrieblicher Tätigkeit im Jahr 2013 mit 1,4 Mio. € um 6,4 Mio. € oder um 82% unter dem Vorjahreswert von 7,8 Mio. €. Der Rückgang resultierte im Wesentlichen aus der Auszahlung von 3,5 Mio. € für die Teilauflösung eines Zinsswaps sowie aus dem um 3,1 Mio. € höheren Saldo von Verlust- bzw. Gewinnanteilen der Minderheitsgesellschafter und den Ausschüttungen an diese.

Mittelzufluss aus betrieblicher Tätigkeit

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

Cash Flow aus Investitionstätigkeit

Aus Investitionstätigkeit resultierte ein Mittelzufluss in Höhe von 29,1 Mio. € nach 3,3 Mio. € im Vorjahr. Der Mittelzufluss resultierte im Jahr 2013 aus Einzahlungen infolge der Veräußerungen von elf Immobilien in Höhe von insgesamt 29,9 Mio. € (Vorjahr: 5,0 Mio. €), denen Auszahlungen für Investitionen in Bestandsimmobilien von 0,8 Mio. € (Vorjahr: 1,7 Mio. €) gegenüberstanden.

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit

Der Mittelabfluss aus Finanzierungstätigkeit von 27,3 Mio. € (Vorjahr: 15,7 Mio. €) resultierte zu 94% aus einem Saldo von Rückzahlungen und Aufnahmen von Bankverbindlichkeiten in Höhe von 25,6 Mio. € (Vorjahr: 14,9 Mio. €). Weitere 0,8 Mio. € (Vorjahr: 0,1 Mio. €) bzw. 3 % entsprachen der Auszahlung an durch Kündigung ausgeschiedene Minderheitsgesellschafter. Die Dividende für das Geschäftsjahr 2012 entsprach mit 0,9 Mio. € einem Anteil von 3% des Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit.

Vermögenslage

Das unbewegliche Vermögen des Fair Value-Konzerns belief sich am Bilanzstichtag auf 311,9 Mio. €. Dies entsprach einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr um 54,6 Mio. € bzw. 15% des angepassten Vorjahreswertes von 366,5 Mio. €. Der Rückgang resultierte zu rund 76 % aus Objektveräußerungen bzw. aus der Kündigung einer Kommanditbeteiligung. 24 % des Rückgangs folgte aus Bewertungsrückgängen des Bestandsportfolios. Das Eigenkapital nach § 15 REITG belief sich mit insgesamt rund 146,3 Mio. € auf 46,9 % des unbeweglichen Vermögens (Vorjahr auf Basis der Rechnungslegung vor Änderung des Konsolidierungskreises im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 10: 52,6 %).

Die Ermittlung des Marktwertes der Immobilien des Konzerns erfolgt einmal jährlich durch externe Gutachter nach dem "Discounted Cash Flow Verfahren". Weitere Angaben zur Methodik der Immobilienbewertung entnehmen Sie bitte dem Konzernanhang Nr. 2a sowie Nr. 6.

Aktiva

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

Im Vergleich zum Vorjahr reduzierte sich die Bilanzsumme hauptsächlich durch den Abgang von elf veräußerten Immobilien sowie durch die Tilgung von Bankverbindlichkeiten um 10% von 385,1 Mio. € auf 345,9 Mio. €.

Die langfristigen Vermögenswerte von 292,5 Mio. € summierten sich auf 85% der Aktiva (Vorjahr angepasster Wert: 366,7 Mio. € bzw. 95%). Sie entfielen zu annähernd 100 % bzw. 292,3 Mio. € auf als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Vorjahr angepasster Wert : 97 % bzw. 355,9 Mio. €).

Die kurzfristigen Vermögenswerte von 33,8 Mio. € (Vorjahr angepasster Wert: 18,4 Mio. €) enthielten mit 17,4 Mio. € rund 51% liquide Mittel. Weitere 13,9 Mio. € (41%) bezogen sich auf Forderungen und sonstige Vermögenswerte; größter Posten hierin ist mit 11,6 Mio. € die Forderung auf Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens an die Kommanditgesellschaft BBV 09. Die ebenfalls enthaltene Kaufpreisforderung für die zum Jahreswechsel veräußerte Immobilie in Kaltenkirchen (2,0 Mio. €) ging im Januar 2014 ein.

Bei den zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten handelt es sich um die drei Immobilien in Erlangen, Hannover und Henstedt-Ulzburg. Die beiden letztgenannten Objekte sind per 1. Februar 2014 gegen Kaufpreiszahlung an die Erwerber übergegangen. Die Teilkaufpreisbelegung für die Immobilie in Erlangen auf Notaranderkonto erfolgte vereinbarungsgemäß. Nach erfolgter formaler Genehmigung des Verkaufes durch die gesetzlichen Vertreter des Tochterunternehmens ist der wirtschaftliche Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten zum 1. Januar 2014 erfolgt; seither sind die bestehenden Finanzverbindlichkeiten des Tochterunternehmens zins- und tilgungsfrei gestellt. Die Verschaffung des rechtlichen Eigentums erfordert die vorherige Eintragung aller Gesellschafter des Tochterunternehmens in das Grundbuch.

Passiva

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

Das Vermögen war am Bilanzstichtag zu insgesamt 23% (Vorjahr angepasster Wert: 21%) durch auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallendes Eigenkapital und zu 77 % (Vorjahr angepasster Wert: 79 %) durch Verbindlichkeiten finanziert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Anteile der Minderheitsgesellschafter an den Tochterunternehmen in Höhe von 65,6 Mio. € nach 73,6 Mio. € im Vorjahr (angepasster Wert) gemäß IFRS unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen werden. Für die Berechnung der Mindesteigenkapitalquote für Zwecke des REIT-Gesetzes werden nicht dem Mutterunternehmen gehörende und als Fremdkapital ausgewiesene Anteile an in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen als Eigenkapital behandelt. Das entsprechende Konzern-Eigenkapital erhöhte sich auf 146,3 Mio. € bzw. auf 42% der Bilanzsumme (angepasster Vorjahreswert: 154,0 Mio. € bzw. 40%).

Die Finanzverbindlichkeiten des Konzerns summierten sich mit 191,2 Mio. € auf 55 % der Bilanzsumme (Vorjahr angepasster Wert: 216,7 Mio. € bzw. 56%). Zum 31. Dezember 2013 waren davon 34% bzw. 64,6 Mio. € (Vorjahr angepasst: 26 % bzw. 55,9 Mio. €) innerhalb eines Jahres fällig. Der Rückgang der Finanzverbindlichkeiten um 25,6 Mio. € bzw. 12% gegenüber dem Vorjahr resultiert u.a. aus (Sonder-) Tilgungen im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien.

Eigenkapitalquote nach § 15 REIT-Gesetz

Bei der Ermittlung der Eigenkapitalquote nach § 15 REIT-Gesetz ist die Summe des auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens entfallenden Eigenkapitals und der Anteile von Minderheitsgesellschaftern in Tochterunternehmen durch das unbewegliche Vermögen zu dividieren.

Das unbewegliche Vermögen setzt sich zusammen aus dem Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (hierzu gehört auch der Marktwert von zur Veräußerung gehaltener Immobilien) und dem Nettovermögenswert der Anteile an assoziierten Unternehmen, sofern vorhanden.

Unter Berücksichtigung des Abgangs von elf veräußerten Immobilien, des Bewertungsergebnisses aus der Marktbewertung der Immobilien und der gekündigten Kommanditbeteiligung BBV 09 reduzierte sich das unbewegliche Vermögen gegenüber dem angepassten Vorjahreswert von 366,5 Mio. € um 54,5 Mio. € bzw. 15% auf 312,0 Mio. €. Parallel dazu ist das nominale REIT-Eigenkapital lediglich um 7,7 Mio. € auf 146,3 Mio. € zurückgegangen. Dadurch ergibt sich die REIT-Eigenkapitalquote von 46,9%. Sie liegt damit über der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestquote von 45,0 % des unbeweglichen Vermögens.

Der auf Basis der Rechnungslegung vor Änderung des Konsolidierungskreises im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 10 zum 31. Dezember 2012 erklärte und bescheinigte Vorjahreswert von 52,6% des unbeweglichen Vermögens zum 31. Dezember 2012 bedarf keiner Anpassung an den sich nach neuer Rechnungslegung ergebenden Vorjahreswert von 42,0%. Der Fair Value Konzern hat damit auch im Vorjahr die maßgebliche REIT-Eigenkapitalquote von 45,0% überschritten.

Ermittlung der Eigenkapitalquote nach § 15 REIT-Gesetz

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)
²⁾ Vorjahreswert von 52,6% nach bisheriger Rechnungslegung bedarf keiner rückwirkenden Anpassung.

Eigenkapital/Net Asset Value (NAV) je Aktie

Aus der Addition der Marktwerte der Immobilien ergab sich zum 31. Dezember 2013 unter Berücksichtigung der sonstigen Bilanzposten ein Nettovermögenswert ("Net Asset Value", NAV) von 80,6 Mio. € (angepasster Vorjahreswert: 80,4 Mio. €).

Der Net Asset Value ist eine zentrale Bewertungskennzahl für bestandshaltende Immobiliengesellschaften. Bezogen auf die zum Stichtag im Umlauf befindlichen 9.325.572 Aktien errechnet sich somit ein NAV von 8,65 € je Aktie nach 8,62 € im Vorjahr (angepasster Wert).

Bilanzieller NAV

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

EPRA-NAV je Aktie

Mit den "Best Practice Recommendations" der European Public Real Estate Association (EPRA) steht eine anerkannte Richtlinie zur Verfügung, um die IFRS-Berichterstattung einer Immobiliengesellschaft um eine transparente Berechnung des Nettovermögenswertes zu ergänzen. Die nachfolgend ermittelte Kennzahl EPRA-NAV basiert auf dieser Richtlinie. Da bedingt durch den REIT-Status latente Steuern bei der Fair Value REIT-AG keine Rolle spielen, entspricht der nachfolgend aufgeführte EPRA-NAV zugleich auch der von einigen Fachleuten herangezogenen Kennzahl NNAV.

EPRA-NAV

¹⁾ angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Konzernanhang 2b)

Nachtragsbericht

Am 28. Januar 2014 hat die Fair Value Reit-AG den Zinsswap in Höhe von 10,0 Mio. € um einen Teilbetrag von 5,0 Mio. € gegen Zahlung eines Auflösungsbetrages von rund 0,9 Mio. € inklusive aufgelaufener Stückzinsen reduziert.

Die im Direktbesitz gehaltene Immobilie in Henstedt-Ulzburg wurde für einen Kaufpreis von 1,1 Mio. € an Privatinvestoren veräußert. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte nach vorheriger Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto am 1. Februar 2014. Aus dem Kaufpreis wurden 0,7 Mio. € für die Tilgung von Bankverbindlichkeiten verwendet.

Die Gesellschafterversammlung des Tochterunternehmens BBV 06 billigte im Januar 2014 die Veräußerung der Hotelimmobilie an ein dem Hotelbetreiber gehörendes Unternehmen zum Kaufpreis von 17,0 Mio. €. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte nach vorheriger Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto am 1. Februar 2014. Der Kaufpreis wurde vollständig zur Tilgung von Bankverbindlichkeiten des Tochterunternehmens verwendet.

Am 14. März 2014 hat das Tochterunternehmen BBV 03 die Immobilie in Weyhe-Leeste für 2,86 Mio. € an ortsansässige Privatinvestoren veräußert. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten wird nach vorheriger Kaufpreiszahlung auf Notaranderkonto am 1. Mai 2014 erfolgen. Der Kaufpreis erhöht mangels Bankverbindlichkeiten zunächst die Liquidität des Konzerns und wird sodann an die Gesellschafter ausgeschüttet. Die den Minderheitsgesellschaftern zustehende Ausschüttung beläuft sich auf 1,3 Mio. €.

Prognosebericht

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Branchenaussichten

Die deutsche Wirtschaft wird im Jahr 2014 deutlich an Dynamik zulegen. Die Büro- und Einzelhandelsmärkte dürften sich zumindest stabil entwickeln. Der deutsche Investmentmarkt könnte angesichts hoher Nachfrage und verbesserter Finanzierungsbedingungen an Dynamik zunehmen.

Makroökonomisches Umfeld

Die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute, der Bundesregierung und der Bundesbank gehen überwiegend von einem Wachstum der deutschen Wirtschaft im Jahr 2014 in einer Bandbreite von 1,7% bis 1,8% aus, was gegenüber der Entwicklung in den vorangegangenen zwei Jahren einem deutlichen Fortschritt entspricht.

Die Bundesregierung erwartet in ihrem Jahreswirtschaftsbericht 2014, dass die Wachstumsimpulse im laufenden Geschäftsjahr hauptsächlich aus der Binnennachfrage resultieren. Sie rechnet mit weiter ansteigender Erwerbstätigkeit und ansteigenden Löhnen. Ferner geht sie von erhöhten Ausrüstungsinvestitionen deutscher Unternehmen sowie daraus folgenden erhöhten Importen aus und rechnet mit einem insgesamt reduzierten Leistungsbilanzüberschuss. Die Unternehmensgewinne sollen erwartungsgemäß steigen und inflationäre Spannungen ausbleiben.

Vermietungsmärkte

Nach Einschätzung der Analysten wird der Bürovermietungsmarkt 2014 überwiegend steigende Flächenumsätze aufweisen. Dabei wird das erwartete Neubauvolumen um 32 % auf rund 1,2 Mio. m² zunehmen. Dieses ist allerdings bereits zu rund 60 % vorvermietet. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage nach hochwertigen Flächen in zentralen Lagen werden die Spitzenmieten auch im Jahr 2014 moderat um rund 1 % steigen.

Die positiven Aussichten im Jahr 2014 für Konjunktur, Beschäftigung, Reallöhne und Konsum werden sich auch positiv auf die Einzelhandelsumsätze auswirken. Dies wird eine zumindest stabile, eher aber eine leicht anziehende Mietpreisentwicklung zur Folge haben.

Investmentmarkt

Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland dürfte im Jahr 2014 insgesamt mindestens stabile Transaktionsvolumina aufweisen. So ist das Interesse der Investoren an deutschen Gewerbeimmobilien weiterhin hoch. Gleichzeitig werden die Zinsen auch im Jahr 2014 niedrig bleiben. Die Anforderungen der Fremdkapitalgeber sind zwar in Bezug auf die Eigenkapitalunterlegung weiterhin hoch, allerdings ist bereits ein leichter Anstieg der Beleihungsausläufe auszumachen. Zudem erhöht sich durch einen gestiegenen Wettbewerb der Druck auf die Margen der Kapitalgeber. Dieses Umfeld könnte in 2014 sogar eine noch stärkere Dynamik auf dem deutschen Investmentmarkt entstehen lassen.

Quellen: Bundesbank, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, BDA, Jones Lang LaSalle, BNP Paribas Real Estate

Erwartete Ertragslage des Konzerns

Ertragslage und Ergebnisvorschau des Konzerns für 2014 und 2015

Die nachstehende Prognosen für die Geschäftsjahre 2014 und 2015 basieren auf objektweisen Planungen der Erträge und Aufwendungen der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien des Konzerns.

Soweit die Erträge nicht für das Gesamtjahr aus kontrahierten Mietverträgen abzuleiten sind, wurden mietflächenspezifische Annahmen für die Wahrscheinlichkeit von Vertragsverlängerungen und für Leerstandszeiten getroffen. Dies trifft auch auf die in den immobilienbezogenen betrieblichen Aufwendungen enthaltenen voraussichtlichen Vermietungskosten zu. Die geplanten Instandhaltungsaufwendungen basieren größtenteils auf konkret geplanten Maßnahmen, ansonsten auf pauschal angesetzten Erfahrungswerten. Die Betriebskosten der Immobilien wurden auf Basis der Vorjahreswerte indexiert fortgeschrieben.

Unter Berücksichtigung des sich aus der Vielzahl von Immobilien ergebenden Portfolioeffektes wurden die objektbezogenen Planaufwendungen für Instandhaltung und Vermietung mit einem aus Erfahrungswerten abgeleiteten, pauschalen Abschlag von jeweils 25% ertragswirksam korrigiert.

Etwaige Sondereinflüsse aus Marktbewertungen wurden nicht berücksichtigt. Abgesehen von den zum 1. Februar 2014 bereits abgegangenen Immobilien in Henstedt-Ulzburg (Direktbesitz) und Hannover (verbundenes Unternehmen BBV 06) wurde ein unveränderter Immobilienbestand angenommen.

Prognose EPRA-Ergebnis/FFO

Hauptsächlich bedingt durch die seit Anfang 2013 erfolgten Objektveräußerungen, aber auch aufgrund vorübergehender Leerstände werden die Umsatzerlöse im Jahr 2014 um voraussichtlich rund 16 % auf 30,5 Mio. € zurückgehen. Im Folgejahr steigen die Umsatzerlöse plangemäß um 3% auf 31,4 Mio. € an.

Die immobilienbezogenen Aufwendungen werden im Jahr 2014 mit 12,7 Mio. € um rund 5% unter dem Berichtsjahreswert von 13,3 Mio. € liegen. Für das Jahr 2015 wird mit einem weiteren Rückgang um 2% auf 12,5 Mio. € gerechnet.

Die allgemeinen Verwaltungskosten beinhalten die Kosten der AG und gesellschaftsbezogene Aufwendungen in den Tochterunternehmen. Sie sind teilweise variabel und werden im Jahr 2014 aufgrund der verkaufsbedingt reduzierten Bemessungsgrundlage auf 2,7 Mio. und damit um rund 18 % unter den Berichtsjahreswert von 3,3 Mio. € zurückgehen. Für das Jahr 2015 wird mit einem weiteren Rückgang um 4% auf 2,6 Mio. € gerechnet.

Auf Basis dieser Ausgangsdaten erwartet der Vorstand für das Jahr 2014 ein bereinigtes Betriebsergebnis, das mit 15,1 Mio. € um 24 % unter dem Berichtsjahr liegt. Für das Jahr 2015 wird wieder ein Anstieg um 8 % auf 16,3 Mio. € erwartet.

Der bereinigte Nettozinsaufwand wird dafür tilgungs- und zinssatzbedingt im Jahr 2014 um 43% auf 5,0 Mio. € und im Folgejahr 2015 um weitere 10% auf 4,5 Mio. € sinken, wobei die tatsächliche Entwicklung von der weiteren Zinsentwicklung abhängt.

Der Ertragsrückgang wird durch die deutlichen Einsparungen beim Nettozinsaufwand teilweise wieder aufgefangen. Das Ergebnis vor Minderheitsanteilen im Jahr 2014 wird daher mit 10,5 Mio. € erwartet und soll im Jahr 2015 wieder um 12% auf 11,8 Mio. € ansteigen.

Nach Berücksichtigung der Anteile der Minderheitsgesellschafter in den Tochterunternehmen ergibt sich für das Jahr 2014 eine Prognose für das bereinigte Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis bzw. FFO Funds from Operations) von 5,1 Mio. € bzw. 0,55 € je Aktie. Für das Jahr 2015 rechnet der Vorstand mit FFO von 5,7 Mio. € bzw. 0,61 € je Aktie.

Der Vorstand plant für die Jahre 2014 und 2015 Dividendenzahlungen von jeweils 45 % der auf Konzernebene erwarteten FFO. Das entspricht einer Dividende von 0,25 € je derzeit ausstehender Aktien für das Jahr 2014 und von 0,28 € je Aktie für das Jahr 2015.

Erwartete Finanzlage des Konzerns

Der Vorstand rechnet bei erwartungsgemäßem Geschäftsverlauf mit einem Anstieg der Liquidität im Konzern von 17,4 Mio. € um annähernd 10 % auf rund 19,0 Mio. €.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden durch planmäßige Tilgungen und (bereits erfolgte) veräußerungsbedingte Sondertilgungen um rund 24,4 Mio. € bzw. 13 % auf rund 166,8 Mio. € zurückgeführt.

Parallel dazu wird bei angenommen unverändertem Eigenkapital nach § 15 REITG die REIT-Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2014 auf rund 50% des unbeweglichen Vermögens ansteigen.

Chancen und Gesamtaussage der Unternehmensleitung zur voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns

Die prognostizierten Wirtschaftsdaten für Deutschland liefern insgesamt stabile Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft und damit auch für den Fair Value-Konzern. Dies dürfte sich weiterhin positiv auf die Flächennachfrage und damit auf die anstehenden Anschluss- und Neuvermietungen auswirken.

Die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen ist unverändert hoch und erstreckt sich voraussichtlich auch im Jahr 2014 auf Objekte in Sekundärstandorten. Dies unterstützt die Zielsetzung des Fair Value-Konzerns, das Bestands- und Beteiligungsportfolio durch weitere Umschichtungen zu optimieren.

Insgesamt sieht der Vorstand damit aus immobilienwirtschaftlicher Sicht gute Voraussetzungen für eine plangemäße Entwicklung der Ergebnisse.

Risikobericht

Risikomanagementsystem

Ziele, Grundsätze und Methoden des Risikomanagements

Das Risikomanagementsystem der Fair Value REIT-AG ist Teil der Führung und Kontrolle des Fair Value-Konzerns. Es soll alle für den Geschäftsbetrieb der Fair Value relevanten Risiken frühzeitig identifizieren, analysieren, bewerten und steuern. Chancen werden dabei nicht laufend erfasst.

Das Risikomanagementsystem ist in die regelmäßige Berichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat integriert, um die Handlungsfähigkeit und die Effizienz im Umgang mit Risiken sicherzustellen. In die Risikostrategie der Gesellschaft ist auch der externe Dienstleister IC Immobilien Service GmbH (ICIS) eingebunden.

Für die Identifikation, Meldung, Bewertung und Kontrolle von auftretenden und potenziellen Risiken arbeitet der Dienstleister dem Management der Fair Value zu. Das Risikocontrolling und die Berichterstattung erfolgen zentral durch das Management der Fair Value REIT-AG. So ist sichergestellt, dass der Vorstand über die wesentlichen Risiken und Informationen zeitnah informiert wird und angemessene Maßnahmen einleiten kann.

Für den Konzern wesentliche Risiken, die nicht vom Risikomanagement erfasst werden bzw. die grundsätzlich vermieden werden können, bestehen nach Ansicht des Vorstands nicht.

Wesentliche Merkmale des internen Kontroll- und Risikomanagementsystems im Hinblick auf die Konzernrechnungslegung gemäß §289 Abs. 5 HGB

Internes Kontrollsystem

Das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem wurde mit dem Ziel implementiert, durch Einrichtung geeigneter Kontrollmechanismen innerhalb des internen und externen Rechnungslegungs- und Berichterstattungsprozesses eine hinreichende Sicherheit zu gewährleisten. So wird sichergestellt, dass die Aufstellung sowohl des Jahresabschlusses als auch des Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften erfolgt.

Die Fair Value REIT-AG ist dabei in den Budgetierungsprozess nicht nur des direkten, sondern auch des mittelbar gehaltenen Immobilienbesitzes eingebunden. Dies liegt in vertraglichen Regelungen mit dem Dienstleister ICIS begründet, der sich gleichzeitig für das Property Management des direkten Immobilienbesitzes der Fair Value REIT-AG und für das Rechnungswesen der Gesellschaft verantwortlich zeigt.

Mindestens im Quartalsrhythmus erhält die Gesellschaft nach ihren Vorgaben Objekt-, Fonds- und Portfolio-Informationen, in denen sie über wichtige, vertragsrelevante und ggfls. von der Planung abweichende Vorgänge informiert wird. Die Auswertungen werden analysiert und plausibilisiert und auf erkennbare Risiken untersucht. Erkannte Risiken werden bewertet und in die turnusmäßige bzw. ad-hoc Risikoberichterstattung an den Aufsichtsrat aufgenommen.

Risikomanagementsystem im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess

Das Risikomanagementsystem der Fair Value REIT-AG bewirkt, dass solche Risiken frühzeitig identifiziert, analysiert und gesteuert werden, die zu wesentlichen Falschaussagen in interner wie auch externer Berichterstattung führen könnten. Darin ist der für wesentliche Teile des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft eingeschaltete Dienstleister ICIS eingebunden.

Die Dienstleistungen umfassen die Erfüllung der Buchführungspflichten gemäß Handelsgesetzbuch sowie die Übernahme des Zahlungsverkehrs, die Erstellung von monatlichen Umsatzsteuer-Voranmeldungen, Ergebnisrechnungen, Kontenanalysen sowie betriebswirtschaftliche Auswertungen und die quartalsweise Erstellung des Konzernzwischenabschlusses nach IFRS sowie von Objekt-, Fonds- und Portfolio-Informationen.

Der Rechnungslegungsprozess wird sowohl bei der ICIS als auch bei der Fair Value REIT-AG durch ein wirksames internes Kontrollsystem überwacht, das die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung und die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen sichert. Hierbei sind insbesondere die klare Zuordnung von Verantwortung und Kontrolle unter Beachtung des Vier-Augen-Prinzips und des Prinzips der Funktionstrennung, angemessene Zugriffsregelungen in den abschlussrelevanten EDV-Systemen und Berücksichtigung der erkannten und bewerteten Risiken zu nennen.

Für die Ermittlung von Marktwerten der Immobilien sowie die Bewertung der Pensionsverpflichtungen zieht die Gesellschaft externe Sachverständige hinzu bzw. greift auf externe Sachverständigengutachten für die Beteiligungsgesellschaften zurück.

Im Hinblick auf die Unternehmensgröße hat die Fair Value Reit-AG von der Einrichtung einer Internen Revision abgesehen. Mindestens jährlich im Rahmen der Jahresabschlussprüfung hat der Abschlussprüfer zu beurteilen, ob der Vorstand die ihm nach § 91 Absatz 2 AktG obliegenden Maßnahmen zur Einrichtung eines Überwachungssystems in geeigneter Weise getroffen hat, um den Fortbestand der Gesellschaft gefährdende Risiken früh zu erkennen, und ob das eingerichtete Überwachungssystem seine Aufgaben erfüllen kann.

Sonstiges Risikomanagementsystem

Risikoidentifikation

Um risikobehaftete Entwicklungen möglichst frühzeitig zu erkennen, überwacht die Fair Value laufend die gesamtwirtschaftlichen und branchentypischen Entwicklungen im Immobilien- und Finanzbereich sowie die Prozesse im Fair Value-Konzern.

Risikoanalyse

Die identifizierten Risiken werden sorgfältig analysiert. Es wird der mögliche Schaden ermittelt und mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit gewichtet. Anhand von Szenario-Analysen wird die potenzielle Ergebnisauswirkung auf den Fair Value-Konzern ermittelt.

Risikokontrolle

Wesentlicher Bestandteil der Risikokontrolle ist das bereits angesprochene Berichtswesen als Grundlage für die Definition, Bewertung und Dokumentation der Einzelrisiken. Die Bewertungen der Einzelrisiken werden im Risikoinventar festgehalten. Das Risikoinventar ist die Grundlage für Entscheidungen über die Steuerung der Risiken und bringt die Gesamtrisikoposition des Fair Value-Konzerns zum Ausdruck.

Für die einzelnen Risiken werden Frühwarnindikatoren definiert, die Hinweise für die mögliche Risikoentwicklung geben. Zusätzlich zu den Frühwarnindikatoren werden Schwellenwerte definiert, deren Überschreitung die sofortige Berichterstattung an den Vorstand auslöst.

Risikobewältigung

Der hierfür verantwortliche Mitarbeiter entscheidet gemeinsam mit dem Vorstand über Maßnahmen zur Bewältigung der Risiken.

Einzelrisiken

Umfeld- und Branchenrisiken

Die zukünftige Entwicklung der Mieteinnahmen stellt ein Risiko dar, das sich mittelbar auch auf die Bewertung des Portfolios der Fair Value REIT-AG auswirken kann. Fair Value ist im Bereich Gewerbeimmobilien einem starken Wettbewerb ausgesetzt, in dem sich die Gesellschaft möglicherweise nicht ausreichend durchsetzen könnte.

Unternehmensstrategische Risiken

Unternehmensstrategische Risiken bestehen im Wesentlichen in der Fehleinschätzung künftiger Marktentwicklungen und daraus abgeleitet in einer Fehlausrichtung der unternehmerischen Aktivitäten. Strategische Risiken resultieren zudem aus unerwarteten Veränderungen der Markt- und Umfeldbedingungen mit negativen Auswirkungen auf die Ertragslage und die Wettbewerbsposition des Konzerns.

Leistungswirtschaftliche Risiken

Vermietung

Es bestehen Risiken der Mietminderung, von Mietausfällen und des Leerstandes. Zudem könnten indexbedingte Mietzinserhöhungen nicht immer vollständig, nicht sofort oder überhaupt nicht durchgesetzt werden. Im Extremfall können Mieten auch indexbedingt sinken. Eine Gesamtabweichung der Mieterlöse um z.B. 5 % von der kontrahierten Höhe nach unten hätte eine Verschlechterung des Konzernergebnisses um voraussichtlich rund 0,7 Mio. € zur Folge.

Bewirtschaftung

Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen.

Bewertung

Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der Fair Value REIT-AG unmittelbar und mittelbar. Das Bewertungsergebnis als Saldo aus Bewertungsgewinnen und -verlusten hat Auswirkungen auf das Anlagevermögen, die Bilanzstruktur und die Finanzierungsbedingungen (siehe Fremdkapital). Eine durchgängige Veränderung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen im Rahmen der Marktbewertung der Immobilien um z.B. 25 bp nach oben oder unten führt zu einer Schwankungsbreite der Marktbewertung des Gesamtportfolios von 3,6 % unter bis 3,9 % über den Marktwerten zum 31. Dezember 2013. Dementsprechend würde dies das Konzernergebnis nach Minderheitsanteilen um rund 5,4 Mio. € verschlechtern oder um 6,0 Mio. € verbessern.

Versicherungen

Es besteht das Risiko, dass Fair Value nicht im erforderlichen Umfang gegen Schadensfälle versichert ist.

Haftung

Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sach- und Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften. Die Fair Value REIT-AG haftet als Kommanditistin von Immobilienfonds bis zur Höhe ihrer Einlage und unbeschränkt als Gesellschafterin einer BGB-Gesellschaft.

Rechtstreitigkeiten

Es besteht das Risiko, dass die Fair Value-REIT-AG bzw. die Tochterunternehmen in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären bzw. auch Mitgesellschaftern der Immobilienfonds verwickelt werden.

Personalrisiken

Fair Value könnte den Vorstand sowie die Mitarbeiter verlieren bzw. nicht in der Lage sein, ausscheidende Mitarbeiter durch ausreichend qualifizierte Kräfte zu ersetzen. Aufgrund der Abhängigkeit von der Leistung des zentralen Dienstleisters IC Immobilien Service GmbH könnten für die Fair Value REIT-AG Risiken entstehen.

Informationstechnische Risiken

Die IT-Netzwerke der Fair Value REIT-AG und ihrer Dienstleister könnten wichtige Daten unwiederbringlich verlieren oder unberechtigte Datenzugriffe von außen erfahren. Beides könnte Kosten verursachen und letztendlich zu Vermögensschäden führen.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus Investitionstätigkeit

Objektauswahl

Die Geschäftstätigkeit von Fair Value ist vom Erwerb geeigneter Gewerbeimmobilien und Objektgesellschaften zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig.

Due Diligence

Aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken könnten sich Investitionen in Immobilienvermögen negativ entwickeln. Investitionen in Anteile an Immobilienpersonengesellschaften könnten sich durch Fehleinschätzungen oder negative Entwicklungen des Immobilienmarktes nachteilig entwickeln.

Verkauf

Der Verkauf von Immobilienvermögen von Fair Value unterliegt dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen des Marktwertes der Immobilie sowie Gewährleistungsansprüchen von Käufern.

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit

Die Geschäftstätigkeit und das angestrebte Wachstum der Fair Value REIT-AG wird von der zukünftigen Beschaffung von Eigenkapital und Fremdkapital beeinflusst und damit auch vom allgemeinen Zinsniveau.

Eigenkapital

Aufgrund der Vorgaben des REIT-Gesetzes zur Ausschüttung von mindestens 90 % der handelsrechtlichen Jahresüberschüsse ist eine Stärkung der Eigenkapitalbasis im Wesentlichen durch externe Kapitalzufuhr darzustellen. Voraussetzung hierfür ist ein stabiles Kapitalmarktumfeld und ein Börsenkurs, der nachhaltig über dem rechnerischen Wert des Grundkapitals von derzeit 5 € je Aktie (Pari-Wert) liegt.

Liquidität

Die Liquidität der Fair Value REIT-AG unterscheidet sich von der Liquiditätskennziffer des Fair Value-Konzerns. Sie entwickelt sich aus den laufenden Einnahmen der direkt gehaltenen Immobilien und aus Zuflüssen der verbundenen Unternehmen und Beteiligungen abzüglich der Bewirtschaftungs-, Verwaltungs- und Finanzierungskosten sowie der Abschreibungen.

Es besteht das Risiko, dass die Gesellschaft unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügt, um ihre laufenden Verpflichtungen bis hin zur Auskehr der gesetzlich vorgeschriebenen Mindestdividende erfüllen zu können.

Die zum Bilanzstichtag vorhandenen liquiden Mittel und der geplante Cash Flow im Jahr 2014 reichen allerdings für die derzeitigen Bedürfnisse der laufenden Geschäftstätigkeit sowie für die Auszahlung der vorgeschlagenen Dividende aus.

Fremdkapital

Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen bzw. mit dem Erwerb von Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften.

Es besteht das Risiko, dass sich die Einnahmen und die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, "LTV"), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, "DSCR") oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die Fair Value REIT-AG mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten, zusätzlichen Tilgungsleistungen oder Einzahlungen auf verpfändete Guthabenkonten als weiterer Kreditsicherheit konfrontiert sein.

Ferner besteht ein generelles Zinsänderungsrisiko. Neben dem Zinsrisiko besteht das Risiko, dass die Refinanzierungskosten ("Funding Costs") der Banken und damit die Bankmargen steigen. Eine etwaige Erhöhung der Gesamtzinsbelastung für die zum 31. Dezember 2013 bestehenden Finanzverbindlichkeiten im Konzern um z.B. 1 %-Punkt würde eine Reduzierung des Konzernergebnisses um insgesamt rund 1,0 Mio. € nach sich ziehen.

Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können andererseits, z.B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen. Dies hätte entsprechende Belastungen der Liquidität und der Ertragslage zur Folge.

Risiken aus der Verwendung von Sicherungsinstrumenten

Die Fair Value REIT-AG hat im Jahr 2008 zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken ein Zinsswapgeschäft abgeschlossen. Es wurde für eine Laufzeit bis zum 29. Juni 2018 ein zu zahlender Festzins von 4,94% p.a. gegen Erhalt einer Zinszahlung in Höhe des 3-Monats-EURIBOR vereinbart. Zum Bilanzstichtag war ein Bezugsbetrag von 10,0 Mio. € mit einem negativen Marktwert von rund 1,8 Mio. € kontrahiert. Aufgrund des Wegfalls der Bewertungseinheit mit dem zugrundeliegenden Darlehen wurde dieser Betrag ergebniswirksam als Zinsaufwand verbucht. Es besteht das Risiko, dass durch eine rückläufige Zinsstruktur der negative Marktwert steigt und das Konzernergebnis belastet.

Sonstige Risiken

Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen

Fair Value könnte möglicherweise auf die Minderheitsbeteiligungen keinen ausreichenden Einfluss nehmen und z.B. bei Gesellschafterbeschlüssen, die eine qualifizierte Mehrheit der abgegebenen Stimmen erfordern, unterliegen. Rechtliche und steuerrechtliche Rahmenbedingungen können sich zum Nachteil von Fair Value ändern.

Regulatorische Risiken

Das am 22. Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) unterwirft sämtliche Arten von Investmentvermögen und ihre Verwalter einer Finanzaufsicht. Kapitalverwaltungsgesellschaften sind bestimmten Anforderungen in Bezug auf ihr Kapital, ihre Organisation und ihre Verhaltensregeln unterworfen und bedürfen bis spätestens zum 21. Juli 2014 einer schriftlichen Erlaubnis durch die BaFin.

Die Einordnung als Investmentvermögen setzt u.a. die Investition des eingesammelten Kapitals gemäß einer festgelegten Anlagestrategie voraus. Voraussetzung für das Vorliegen einer festen Anlagestrategie ist die genaue schriftliche Bestimmung der Kriterien für die Anlage des Kapitals in einem über eine allgemeine Unternehmensstrategie hinausgehenden Umfang und die entsprechende Einschränkung der Handlungsspielräume des Managements.

Nach Ansicht der Gesellschaft verfolgt die Gesellschaft keine festgelegte Anlagestrategie, die vom Vorstand gegenüber den Aktionären zu beachten ist und von diesen durchgesetzt werden könnte. Die Gesellschaft ist daher der Auffassung, dass weder sie selbst noch ihre Beteiligungsgesellschaften als Investmentvermögen zu qualifizieren sind.

Gleichwohl besteht das Risiko, dass die BaFin oder ein Gericht eine gegenteilige Auffassung vertreten. In diesem Fall müsste die Gesellschaft organisatorische Vorkehrungen treffen, um die Vorschriften des KAGB zu erfüllen. Dies wäre mit einem erhöhten internen Verwaltungsaufwand und mit zusätzlichen Kosten für externe Dienstleister verbunden, die einmalig und laufend anfallen, u.a. durch die erforderliche Rechtsberatung, Genehmigungskosten und durch die Einbeziehung eines Treuhänders als Verwahrstelle. Der Vorstand schätzt den laufenden, internen Zusatzaufwand mit mindestens 200 T€ pro Jahr ein. Für die externen Zusatzaufwendungen liegen noch keine Erfahrungswerte vor.

Risiken der REIT-AG

Voraussetzung für die Befreiung der REIT-AG von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer ist die Erfüllung der Voraussetzungen der §§ 8-15 des REIT-Gesetzes.

Risiken aus dem REIT-Status

Verstöße gegen die Vorschriften des REIT-Gesetzes haben zum Teil den sofortigen Verlust der Steuerbefreiung zur Folge. Im Falle eines Verstoßes wären teilweise Strafzahlungen zu befürchten, teilweise würden sich keine unmittelbaren Konsequenzen ergeben. Dafür bestünde aber im mehrfachen Wiederholungsfall das Risiko des Verlustes der Steuerbefreiung.

Dies würde unter Umständen zu Steuernachzahlungen und zu erheblichen Liquiditätsabflüssen führen. Gelingt es der Fair Value REIT-AG nicht, den Status einer REIT-Aktiengesellschaft aufrecht zu erhalten, so könnte sich dies auch nachteilig auf die Wettbewerbsposition von Fair Value auswirken. Bei Verlust des REIT-Status könnten zudem Entschädigungsansprüche von Aktionären auf die Fair Value REIT-AG zukommen.

Gesamtaussage zur Risikosituation des Unternehmens

Bewertung der Risikosituation durch die Unternehmensleitung

Zur Bewertung der Risikosituation des Fair Value-Konzerns wurden die dem Prognosebericht zugrundegelegten Einzelbudgets mit ihrer dort bereits enthaltenen Risikovorsorge z.B. für Mietausfall oder Leerstand bzw. der ermittelte Marktwert der Immobilien als Ausgangswert mit einer Wahrscheinlichkeitsquote von 50 % angesetzt. Negative Abweichungen vom Ausgangswert wurden mit einer Wahrscheinlichkeitsquote von 30% (geringere Abweichung) bzw. 20% (höhere Abweichung) ermittelt.

Zur Ermittlung der Vermietungsrisiken wurden die geplanten Objekterträge je Gesellschaft grundsätzlich um weitere 1% bzw. 3% in Bezug auf das Direktportfolio und 2,5% bzw. um 5% in Bezug auf die Tochterunternehmen reduziert; einzig bei dem Tochterunternehmen BBV 10 wurden angesichts der Nachvermietungsaufgabe der ehemals an die Praktiker AG vermieteten Baumärkte mit einem Abschlag von 5 % bzw. 10 % der geplanten Erträge aller Objekte des Tochterunternehmens gerechnet.

Zur Ermittlung der Bewertungsrisiken wurden die zum 31. Dezember 2013 vom Gutachter ermittelten Marktwerte mit einem Abschlag von 2,5% bzw. 5% in Bezug auf das Direktportfolio und 5% bzw. 10% in Bezug auf die Tochterunternehmen berücksichtigt.

Gegenmaßnahmen für die gewichteten Bruttorisiken wurden nicht einkalkuliert; sie entsprechen daher gleichzeitig den Nettorisiken. Das maximale Risiko ermittelte sich aus der Quersumme aller bewerteten Risiken bei maximaler Abweichung von Ausgangswert mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von 100%.

Die Maximalrisiken summieren sich bei dieser Vorgehensweise nach Abzug der Minderheitsanteile auf rund 18,3 Mio. €. Davon sind mit 13,7 Mio. € zu 75% nicht liquiditätswirksame Bewertungsrisiken und mit etwa 2,0 Mio. € bzw. rund 11 % das Risiko des Wiederauflebens der Haftung bei einem Tochterunternehmen, welches aber nur im Insolvenzfall dieses Unternehmens zum Tragen kommen würde.

Die gewichteten Nettorisiken summieren sich auf 5,8 Mio. €; mit einem Anteil von 4,8 Mio. € sind hierin zu 83 % nicht liquiditätswirksame Bewertungsrisiken enthalten. Die liquiditätswirksamen Nettorisiken des Fair Value Konzerns werden demnach mit insgesamt 1,0 Mio. € eingeschätzt.

Der Vorstand erwartet daher in der Gesamtsicht für das Geschäftsjahr 2014 keinen Risikoeintritt, der sich bestandsgefährdend auf die Fair Value REIT-AG auswirken könnte.

Rating des Unternehmens

Emittenten-Ratings für die Fair Value REIT-AG liegen nicht vor.

Chancenbericht

Die der Planung zugrundeliegenden Annahmen für Erträge und Aufwendungen könnten sich angesichts der guten Konjunkturlage in Deutschland sowie aufgrund von objekt- bzw. standortspezifischen Besonderheiten als zu konservativ herausstellen. Dies könnte zu einer Verbesserung des Jahresüberschusses gegenüber dem Prognosebericht führen.

Der Fair Value-Konzern hat durch die im vergangenen Geschäftsjahr umgesetzten Veränderungen im Bestandsportfolio Spielräume geschaffen, die im Ergebnis für eine nachhaltige Erhöhung der Dividendenzahlung nicht nur für das Jahr 2013, sondern auch für die Folgejahre genutzt werden können.

Parallel dazu könnte die frühzeitige Anwendung des IFRS-Standards 10 mit der Vollkonsolidierung aller Beteiligungsgesellschaften zum 31. Dezember 2013 und der damit verbundenen Reduzierung der Komplexität sowie der transparenteren Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Fair Value-Konzerns das Interesse des Kapitalmarktes an Fair Value erhöhen.

Der Vorstand sieht daher die Chance, dass infolge dieser Veränderungen das Interesse der Investoren an der Fair Value-Aktie steigt und sich das nachhaltige Kursniveau dem Nettovermögenswert der Aktie weiter annähert.

Dies wäre eine wesentliche Voraussetzung für eine mögliche Kapitalerhöhung zur Finanzierung von ertrags- und werterhöhenden Neuinvestitionen.

Grundzüge des Vergütungssystems des Konzerns

Vergütung des Vorstandes

Die Vergütung des Vorstandes des Mutterunternehmens Fair Value REIT-AG setzt sich während der Laufzeit des geltenden Anstellungsvertrages (Oktober 2012 bis September 2016) zusammen aus einer Grundvergütung von 220.000 € p.a. zuzüglich Nebenleistungen (im Wesentlichen Altersversorgungsbeitrag in Höhe von 10 % des Grundgehaltes und Stellung eines PKW in der Preisklasse bis 50.000 € netto zur dienstlichen und privaten Nutzung) sowie aus drei variablen Vergütungsbestandteilen.

Die variablen Vergütungsbestandteile bestehen

a) aus einer dividendenbasierten Vergütung in Höhe von 4 % der ausgeschütteten Dividende der Gesellschaft. Diese variable Vergütung wird in Abhängigkeit vom Discount des Aktienkurses im Xetra-Handel der Frankfurter Wertpapierbörse zum konzernbilanziellen NAV entweder in bar oder in virtuellen Aktien der Fair Value REIT-AG gezahlt. In Höhe des prozentualen Discounts erfolgt die variable Vergütung in virtuellen Aktien, wird also nicht in bar ausbezahlt. Die virtuellen Aktien berechtigen frühestens jeweils zwei Jahre nach der Gewährung zu einer Auszahlung in bar zum dann geltenden Kurs im XETRA-Handel.

b) aus einer zusätzlichen Bar-Tantieme in Höhe von 10 % der erzielten jährlichen Einsparung der Verwaltungskosten der Gesellschaft. Basis der Berechnung ist für das erste Vertragsjahr (Oktober 2012 bis Oktober 2013) die Höhe der Verwaltungskosten im Geschäftsjahr 2011. Für die folgenden Jahre wird der Ausgangsbetrag jeweils um die prozentuale Veränderung des NAV korrigiert, wobei

c) der maximale Gesamtbetrag der Tantiemen nach a. und b. 100 % des Jahresfestgehaltes einschließlich bestimmter Nebenleistungen (Dienstwagennutzung und Altersversorgungsbeiträge) beträgt.

d) ferner aus einer Tantieme in Höhe von 0,2 % der positiven Veränderung der Marktkapitalisierung der Gesellschaft. Die Berechnung der aus dieser Langfristkomponente zustehenden Vergütung erfolgt nach vier Jahren durch Gegenüberstellung der Marktkapitalisierung der Gesellschaft am 1. Oktober 2012 und am 30. September 2016. Bei früherem Ausscheiden des Vorstandes erfolgt die Abrechnung und Auszahlung zum Vertragsende. Die Höhe dieses Tantiemebestandteils ist begrenzt auf eine jährliche Grundvergütung ohne Nebenleistungen zuzüglich des Jahresdurchschnitts der variablen Vergütungen nach a. und b. bis zur Abrechnung.

Vergütung des Aufsichtsrates

Die Vergütung des Aufsichtsrates setzt sich zusammen aus einer festen Vergütung von 5.000 € pro Jahr und pro rata temporis und einer erfolgsabhängigen Vergütung von 1 € je 1.000 € ausgeschütteter Dividende. Die variable Vergütung ist begrenzt auf den Höchstbetrag 25.000 €. Der Vorsitzende erhält die zweifache und der stellvertretende Vorsitzende die eineinhalbfache feste und variable Vergütung eines Mitgliedes des Aufsichtsrates.

Die Gesamtbezüge des Vorstandes und des Aufsichtsrates entsprechend § 314 (1) Nr. 6 HGB sind im Konzernanhang Nr. 32 aufgeführt.

Sonstige Angaben nach § 315 Abs. 4 HGB

Zusammensetzung des Grundkapitals, Stimmrechte und Sonderrechte

Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in 9.406.882 auf den Inhaber lautende, Stammaktien gleicher Gattung und ohne Nennbetrag (Stückaktien). Zum Bilanzstichtag hält das Unternehmen 81.310 eigene Aktien, so dass sich zu diesem Zeitpunkt lediglich 9.325.572 Aktien im Umlauf befanden. Mit allen Aktien sind die gleichen Rechte und Pflichten verbunden. Jede Aktie steht für eine Stimme in der Hauptversammlung.

Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden rechtlichen Vorschriften frei übertragen werden. Es wurden keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollbefugnisse verleihen. Soweit Arbeitnehmer an der Gesellschaft beteiligt sind, üben diese ihr Kontrollrecht unmittelbar aus.

Anteilsbesitz von 10 % oder mehr der Stimmrechte

Kein Aktionär darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REITG 10% oder mehr der Aktien oder der Stimmrechte direkt halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Für den Fall der Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze hat der betroffene Aktionär innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung durch den Vorstand die Reduzierung seiner direkten Beteiligung in geeigneter Form nachzuweisen. Ein fortgesetzter Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann laut Satzung zu einer entschädigungslosen Übertragung der über die Höchstbeteiligungsgrenze hinausgehenden Aktien oder zu einer entschädigungslosen Zwangseinziehung dieser Aktien führen.

Zum Bilanzstichtag hielt kein Aktionär direkt 10% der Stimmrechte oder mehr. Indirekt waren der UniCredit Italiano S.p.A. in Rom, der UniCredit Bank AG (vormals Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG) in München, der Wealth Management Capital Holding GmbH in München, der H.F.S. Hypo-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH in München und der WealthCap Real Estate Management GmbH in München insgesamt 32.41% der Stimmrechte und der H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG in Ebersberg 30,46 % der Stimmrechte zuzurechnen. Ferner sind der IC Immobilien Holding AG in Unterschleißheim direkt und indirekt insgesamt 18,09% der Stimmrechte zuzurechnen. Eine indirekte Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze ist nach § 11 Abs. 4 REITG zulässig.

Ermächtigung des Vorstands zum Erwerb eigener und zur Ausgabe neuer Aktien

Genehmigtes Kapital

Die Gesellschaft verfügt derzeit nicht über genehmigtes Kapital.

Bedingtes Kapital

Die Gesellschaft verfügt derzeit nicht über bedingtes Kapital.

Rückkauf eigener Aktien

Die Hauptversammlung am 29. Mai 2009 hat die Gesellschaft ermächtigt, bis zum 28. Mai 2014 eigene Aktien in einem Umfang von bis zu 10 % des zum Zeitpunkt der Beschlussfassung bestehenden Grundkapitals der Gesellschaft zu erwerben. Dabei dürfen auf die aufgrund dieser Ermächtigung erworbenen Aktien zusammen mit anderen eigenen Aktien der Gesellschaft, die sich im Besitz der Gesellschaft befinden oder ihr nach den §§ 71 a ff. AktG zuzurechnen sind, zu keinem Zeitpunkt mehr als 10% des jeweiligen Grundkapitals entfallen.

Der Erwerb der eigenen Aktien darf nach Wahl des Vorstands über die Börse oder mittels eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebots bzw. mittels einer öffentlichen Aufforderung zur Abgabe von Verkaufsangeboten erfolgen. Der zu zahlende bzw. gebotene Gegenwert oder die Grenzwerte der Kaufpreisspanne je Aktie (ohne Erwerbsnebenkosten) darf jeweils den rechnerischen Mittelwert der Schlusskurse je Aktie der Gesellschaft (ohne Erwerbsnebenkosten) im Xetra-Handel (oder einem vergleichbaren Nachfolgesystem) an der Frankfurter Wertpapierbörse während der jeweils vorangegangenen zehn Börsentage beim Erwerb über die Börse um nicht mehr als 10 % und beim Erwerb über eines an alle Aktionäre gerichteten öffentlichen Kaufangebots bzw. mittels einer öffentlichen Aufforderung zur Abgabe von Verkaufsangeboten um nicht mehr als 20% über- oder unterschreiten.

Satzungsänderungen

Für Satzungsänderungen bedarf es der im Aktiengesetz vorgeschriebenen Mehrheit von 75% der in der Hauptversammlung vertretenen Stimmrechte.

Ernennung und Abberufung von Vorstandsmitgliedern

Die Bestimmung der Anzahl sowie die Bestellung der ordentlichen Vorstandsmitglieder und der stellvertretenden Vorstandsmitglieder, der Abschluss der Anstellungsverträge und der Widerruf der Bestellung erfolgen durch den Aufsichtsrat.

Vereinbarungen mit dem Vorstand im Falle eines Übernahmeangebotes

Es bestehen mit dem Vorstand keine Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebotes stehen. Es bestehen ferner keine Entschädigungsvereinbarungen zugunsten des Vorstandes oder von Arbeitnehmern für den Fall eines Übernahmeangebotes.

Konzernbilanz

Aktiva

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Gewinn- und Verlustrechnung

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Gesamtergebnisrechnung Eigenkapitalveränderungsrechnung

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Es sind keine Beträge aus dem sonstigen Ergebnis in späteren Perioden in die Gewinn- und Verlustrechnung umzugliedern.

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden € 0,10 je Aktie an Dividende für das vorangegangene Geschäftsjahr ausgeschüttet. Im Vorjahr belief sich die Dividende auf € 0,08 je Aktie.

Kapitalflussrechnung

Konzern-Kapitalflussrechnung

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Konzernanhang

(1) Allgemeine Informationen zum Unternehmen

Der Konzernabschluss der Fair Value Reit AG für das Geschäftsjahr zum 31.Dezember 2013 wurde am 24. März 2014 durch den Beschluss der Unternehmensleitung zur Veröffentlichung freigegeben. Die Fair Value REIT-AG ist eine in Deutschland gegründete Aktiengesellschaft mit Sitz in Deutschland. Sie unterhält keine Niederlassungen. Nach Eintragung als Aktiengesellschaft am 12. Juli 2007 ist die Fair Value REIT-AG (die "Gesellschaft") seit dem 16. November 2007 börsennotiert. Den REIT-Status erhielt sie am 6. Dezember 2007. Die Aktien der Fair Value Reit AG werden öffentlich gehandelt. Eingetragener Sitz der Gesellschaft ist die Leopoldstraße 244 in 80807 München.

Als Immobilienbestandshalter fokussiert sich das Unternehmen auf den Erwerb und die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Schwerpunkte der Investitionstätigkeit sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Regionalzentren. Die Fair Value REIT-AG investiert dabei sowohl direkt in Immobilien als auch indirekt über den Erwerb von Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften. Informationen über die Konzernstruktur werden in Angabe 2a dargestellt. Informationen über andere Beziehungen des Konzerns zu nahestehenden Unternehmen und Personen werden in Angabe 32 dargestellt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

(2) Wesentliche Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden sowie Darstellung der Anpassung der Vorjahre

(2a) Wesentliche Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden

Grundlagen der Aufstellung des Abschlusses

Der von der Fair Value REIT-AG aufgestellte Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards des International Accounting Standards Board (IASB) unter Berücksichtigung der Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt, wie sie in der EU anzuwenden sind.

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie derivative Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet wurden.

Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nicht anders vermerkt, werden alle Beträge in tausend Euro (T€) angegeben. Rundungsdifferenzen sind möglich.

Vergleichszahlen

Als Vergleichszahlen werden die nach IAS 8 angepassten Zahlen des Geschäftsjahres vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012 herangezogen (siehe Konzernanhang Nr. 2b).

Erstmals anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften

Im Geschäftsjahr 2013 waren folgende Standards bzw. Interpretationen nach den Bestimmungen der Europäischen Union erstmals verbindlich anzuwenden:

Die Erstanwendung des IFRS 13 hatte Auswirkungen auf vorgeschriebene Anhangsangaben zu einzelnen Vermögenswerten und Schulden, sowie einer Angabe zu Fair-Value-Hierarchien. Wesentliche Auswirkungen auf die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts ergaben sich nicht.

Die folgenden Standards wurden freiwillig zum 31. Dezember 2013 erstmals angewandt:

Die Auswirkungen auf den Konzernabschluss werden im Anhang dargestellt.

Noch nicht angewandte Rechnungslegungsvorschriften

Die folgenden Verlautbarungen waren zum 31. Dezember 2013 von der EU anerkannt, sind aber erst ab dem 1. Januar 2014 verpflichtend anzuwenden:

Es werden keine wesentlichen Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung der noch nicht angewendeten Rechnungslegungsvorschriften erwartet.

Folgende vom IASB veröffentlichte Verlautbarungen sind von der EU noch nicht übernommen:

Neue Standards

Im Rahmen des IASB-Projektes zur umfassenden Neuregelung der Bilanzierung von Finanzinstrumenten hat der IASB im November 2009 als ersten Teil der Neuregelungen den IFRS 9 "Finanzinstrumente" veröffentlicht, der zunächst nur die Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten regelt. Hiernach sind finanzielle Vermögenswerte abhängig von ihren Charakteristika und unter Berücksichtigung der Geschäftsmodelle für die Verwaltung der finanziellen Vermögenswerte entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bilanzieren. Eigenkapitalinstrumente sind immer zum beizulegenden Zeitwert zu bilanzieren. Wertschwankungen von Eigenkapitalinstrumenten dürfen aber im sonstigen Ergebnis erfasst werden, soweit diese Option bei ihrem Zugang festgelegt wurde. Im Oktober 2010 veröffentlichte der IASB den zweiten Teil von IFRS 9 mit den neuen Vorschriften für die Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten. Die neuen Regelungen ändern insbesondere die Bewertung von finanziellen Verbindlichkeiten, die in Anwendung der sogenannten "Fair-Value-Option" erfolgswirksam bewertet werden. Im November 2013 gab das IASB Ergänzungen zu IFRS 9 heraus, die neue Regelungen zum Hedge-Accounting enthalten und die entsprechenden Regelungen in IAS 39 ersetzen. Mit diesen Ergänzungen wurde ein neues allgemeines Modell für die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen in den Standard eingefügt, das den Umfang der infrage kommenden Grundgeschäfte und Sicherungsinstrumente erweitert. Allerdings enthalten die Ergänzungen zu IFRS 9 ein Methodenwahlrecht, sämtliche Sicherungsbeziehungen nach den bestehenden Regelungen des IAS 39 oder nach den neuen Vorschriften des IFRS 9 abzubilden. Des Weiteren hat das IASB den bisher in IFRS 9 enthaltenen Zeitpunkt für seine verpflichtende Erstanwendung ab dem 1. Januar 2015 aufgehoben. Ein neuer Erstanwendungszeitpunkt wird erst festgelegt, wenn der Standard vollständig vorliegt.

Darüber hinaus hat das IASB noch weitere Standards bzw. Änderungen an Standards verabschiedet, die zukünftig anzuwenden sind, aber für das Unternehmen voraussichtlich keine Auswirkungen haben werden.

Konsolidierungsgrundsätze und Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst den Abschluss der Fair Value Reit AG und ihrer Tochtergesellschaften zum 31. Dezember 2013. Eine Beherrschung liegt vor, wenn der Konzern eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement bei dem Beteiligungsunternehmen hat und er seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen auch dazu einsetzen kann, diese Renditen zu beeinflussen. Insbesondere beherrscht der Konzern ein Beteiligungsunternehmen dann und nur dann, wenn er alle nachfolgenden Eigenschaften besitzt:

a) Die Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen (d.h. der Konzern hat aufgrund aktuell bestehender Rechte die Möglichkeit, diejenigen Aktivitäten des Beteiligungsunternehmens zu steuern, die einen wesentlichen Einfluss auf dessen Renditen haben),

b) Eine Risikobelastung durch oder Anrechte auf schwankende Renditen aus seinem Engagement in dem Beteiligungsunternehmen,

c) Die Fähigkeit, seine Verfügungsgewalt über das Beteiligungsunternehmen dergestalt zu nutzen, dass dadurch die Rendite des Beteiligungsunternehmens beeinflusst wird.

Änderung in der Rechnungslegung aufgrund der erstmaligen Anwendung von IFRS 10

Die assoziierten Unternehmen des Konzerns wurden gemäß IFRS 10.7 dieser Prüfung unterworfen. Bei den assoziierten Unternehmen handelt es sich um Fondsgesellschaften, deren Hauptgeschäftstätigkeit in der Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland liegt.

Die Prüfung des Punktes a) führt zu dem Ergebnis, dass die Fair Value REIT-AG bei den Fondsgesellschaften mittels einfacher Mehrheit auf der Gesellschafterversammlung substanzielle Rechte wahrnehmen kann, wie bspw. die Feststellung des Jahresabschlusses, die Höhe der Ausschüttung und die Auswahl des Objekt- bzw. Fondsverwalters. Empirisch kann nachgewiesen werden, dass die Fair Value REIT-AG auf allen Gesellschafterversammlungen regelmäßig auf deutlich über 50% der abgegebenen Stimmen kommt. Bei Transaktionen im Rahmen von Objektveräußerungen wird dagegen auf eine qualifizierte 66%- oder 75%-Mehrheit der Stimmrechte abgestellt, jedoch stellt diese Transaktion keine wesentliche operative Tätigkeit dar.

Die Prüfung des Punktes b) stellt darauf ab, ob der Investor aufgrund seiner Beteiligung an dem Investee variable Rückflüsse erhält oder über das Recht verfügt, diese zu erhalten (IFRS 10.6). Da die Fair Value REIT-AG laufend Ausschüttungen erhält, die abhängig vom laufenden Ergebnis sind, ist diese Voraussetzung unstrittig erfüllt. Damit ein Investor ein potentielles Tochterunternehmen beherrscht, muss er über die Möglichkeit verfügen, mit seiner Entscheidungsmacht (Punkt a)) die Höhe der variablen Rückflüsse (Punkt b)) zu beeinflussen (IFRS 10.7). Aufgrund der oberen Darstellungen ist es u.E. unstrittig, dass die Fair Value REIT-AG ihre Verfügungsgewalt entsprechend einsetzen kann, die Renditen aus dem Fonds entsprechend zu beeinflussen.

Nach Prüfung der drei wesentlichen Voraussetzungen für das Bestehen eines Mutter-Tochter-Verhältnisses kann gemäß IFRS 10 von einer Verpflichtung zur Vollkonsolidierung der ehemalig assoziierten Unternehmen BBV 02, BBV 10, BBV 14, IC 12 und IC 15 ausgegangen werden.

Bei der Bilanzierung der in den Vorjahren assoziierten Unternehmen als vollkonsolidierte Unternehmen wird gemäß IFRS 10 auf den 31. Dezember 2012 abgestellt. Der 1. Januar 2012 stellt dabei die Eröffnungsbilanz der Bilanzierung nach IFRS 10 dar.

Die Änderung der Bilanzierung der betroffenen Beteiligungsunternehmen führt zu Anpassungen der einzelnen Posten der Bilanz sowie der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung im Konzern. Die quantitativen Auswirkungen auf den Abschluss zum 31. Dezember 2012 sind unter Punkt 2b) dargestellt.

Die Vermögenswerte und Schulden der assoziierten Unternehmen wurden zum Zeitpunkt des Erwerbes mit dem anteiligen Eigenkapital im Konzern übernommen.

Der Konsolidierungskreis per 31. Dezember 2013 stellt sich wie folgt dar:

Die geringfügigen Veränderungen einzelner Beteiligungsquoten beruhen auf dem Ausscheiden anderer Gesellschafter, auf Zuerwerbe von Beteiligungen im sogenannten Zweitmarkt und auf Rundungen.

Daneben werden fünf sogenannte Geschäftsführungs GmbH & Co. KGs und eine Komplementär GmbH konsolidiert, deren Geschäftszweck der Erwerb, das Halten und Verwalten und die Veräußerung von Anteilen an Immobilienpersonengesellschaften ist.

Die Vermögenswerte und Schulden sowie die Gesamtergebnisse der beiden größten, erstmalig voll konsolidierten Gesellschaften BBV 10 und BBV 14 sind im Anhang Nr. 31 Segmentberichterstattung erläutert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat der BBV 14 zwei Ausschüttungen i.H.v. insgesamt T€ 7.914 vorgenommen. Bei der Ausschüttung i.H.v. T€ 5.653 handelt es sich um eine Sonderausschüttung im Rahmen des Objektverkaufes in Berlin.

Konsolidierungsmethoden

Die Tochterunternehmen werden von dem Tag an, an dem der Konzern die Kontrolle erlangt, bis zur Beendigung der Kontrolle einbezogen. Bei einem Unternehmenserwerb werden alle identifizierbaren Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten des erworbenen Unternehmens zu beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbsstichtag bewertet. Anteile anderer Gesellschafter werden entsprechend der möglichen Zahlungsverpflichtung, die aus einer Kündigung der Minderheitsgesellschafter resultieren würden bewertet und unter den Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen.

Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten sowie konzerninterne Aufwendungen und Erträge werden gegeneinander verrechnet. Unrealisierte Gewinne aus Geschäftsvorfällen zwischen Konzernunternehmen werden in voller Höhe eliminiert. Die in den Konzernabschluss einbezogenen Abschlüsse der Tochterunternehmen wurden an die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Konzerns angepasst.

Klassifizierung in kurz- und langfristig

Der Konzern gliedert seine Vermögenswerte und Schulden in der Bilanz in kurz- und langfristige Vermögenswerte bzw. Schulden. Ein Vermögenswert ist als kurzfristig einzustufen, wenn:

Alle anderen Vermögenwerte werden als langfristig eingestuft.

Eine Schuld ist als kurzfristig einzustufen, wenn:

Alle anderen Schulden werden als langfristig eingestuft.

Bemessung des beizulegenden Zeitwertes

Der Konzern bewertet Finanzinstrumente und Immobilien zu jedem Abschlussstichtag mit dem beizulegenden Zeitwert. Die beizulegenden Zeitwerte von zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten Finanzinstrumenten sind in Anhang Nr. 4 aufgeführt.

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswertes eingenommen bzw. für die Übertragung der Schuld gezahlt würde. Bei der Bemessung des beizulegendes Zeitwerts wird davon ausgegangen, dass der Geschäftsvorfall, in dessen Rahmen der Verkauf des Vermögenswertes oder die Übertragung der Schuld erfolgt, entweder auf dem:

Der Konzern muss Zugang zum Hauptmarkt oder zum vorteilhaftesten Markt haben.

Der beizulegende Zeitwert eines Vermögenswerts oder einer Schuld bemisst sich anhand der Annahmen, die Marktteilnehmer bei der Preisbildung für den Vermögenswert bzw. die Schuld zugrunde legen würden. Hierbei wird davon ausgegangen, dass die Marktteilnehmer in ihrem besten wirtschaftlichen Interesse handeln.

Bei der Bemessung des beizulegenden Zeitwerts eines nicht-finanziellen Vermögenswerts wird die Fähigkeit des Marktteilnehmers berücksichtigt, durch die höchste und beste Verwendung des Vermögenswerts oder durch dessen Verkauf an einen anderen Marktteilnehmer, der für den Vermögenswert die höchste und beste Verwendung findet, wirtschaftlichen Nutzen zu erzeugen.

Der Konzern wendet Bewertungstechniken an, die unter den jeweiligen Umständen sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Bemessung des beizulegenden Zeitwerts zur Verfügung stehen. Dabei ist die Verwendung maßgeblicher, beobachtbarer Inputfaktoren möglichst hoch und jene nicht beobachtbarer Inputfaktoren möglichst gering zu halten.

Alle Vermögenswerte und Schulden, für die der beizulegende Zeitwert bestimmt oder im Abschluss ausgewiesen wird, werden in die nachfolgend beschriebene Fair-Value-Hierarchie eingeordnet, basierend auf dem Inputparameter der niedrigsten Stufe, der für die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert insgesamt wesentlich ist:

Bei Vermögenswerten oder Schulden, die auf wiederkehrender Basis im Abschluss erfasst werden, bestimmt der Konzern, ob Umgruppierungen zwischen den Stufen der Hierarchie stattgefunden haben, indem er am Ende jeder Berichtsperiode die Klassifizierung überprüft.

Die Ermittlung von beizulegenden Zeitwerten der Immobilien erfolgt durch Marktwertgutachten, die im Auftrag der Fair Value REIT-AG bzw. im Auftrag der gesetzlichen Vertreter der Tochterunternehmen bzw. des assoziierten Unternehmens durch externe unabhängige Gutachter einmal jährlich zum Bilanzstichtag erstellt werden.

Der Gutachter ermittelt dabei den gemäß Practical Statement (PS) 3.2 der RICS Valuation Standards (6. Auflage), der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), London, wie folgt definierten Marktwert der Immobilien:

"Der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."

Konzeptionell und inhaltlich handelt es sich bei dem "Market Value" nach der Definition der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und dem "Fair Value" nach IFRS und IAS 40 um vergleichbare Wertebegriffe.

Der Marktwert wird jeweils unter Abzug von Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Maklercourtage sowie Notar- und Rechtsanwaltsgebühren) ermittelt und als Nettokapitalwert ausgewiesen.

Die Marktwertermittlung der einzelnen Liegenschaften erfolgt anhand des international anerkannten Discounted Cash Flow Verfahrens. Das Discounted Cash Flow Verfahren ist Basis der dynamischen Investitionsrechenarten und dient zur Berechnung des Kapitalwertes zukünftig erwarteter, zeitlich versetzter, unterschiedlich hoher Zahlungsströme.

Dabei werden, nach Identifikation aller wertrelevanten Faktoren, die zukünftig erwarteten, wie auch teilweise prognosegebundenen Zahlungsströme periodengerecht aufsummiert. Das Ergebnis der erfassten Ein- und Auszahlungen wird mit Hilfe der Zinsrechnung mit dem Diskontierungszinssatz auf einen fixen Zeitpunkt (Bewertungsstichtag) abgezinst. Im Gegensatz zum deutschen Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) werden die Zahlungsströme während des Betrachtungszeitraumes jedoch explizit quantifiziert und nicht als Rentenzahlung dargestellt.

Da aufgrund der Diskontierung die Einflussnahme zukünftiger Zahlungsströme abnimmt, wie auch die Prognoseunsicherheit über den Betrachtungszeitraum zunimmt, wird üblicherweise bei immobilienwirtschaftlichen Investitionsüberlegungen nach einem 10-Jahreszeitraum (Detailbetrachtungszeitraum) der stabilisierte Nettoreinertrag anhand einer wachstumsimpliziten Mindestverzinsung kapitalisiert (Kapitalisierungszinssatz) und auf den Wertermittlungsstichtag diskontiert.

Die im Bewertungsmodell verwendeten Annahmen spiegeln den Durchschnitt der Annahmen der zum jeweiligen Bewertungsstichtag am Markt dominanten Investoren wider. Diese Bewertungsparameter reflektieren die marktübliche Erwartungshaltung sowie die Fortschreibung an analysierten Vergangenheitswerten der zu bewertenden oder einer bzw. mehrerer vergleichbaren Liegenschaften.

Die Bewertungsparameter werden im Rahmen der Marktwertermittlung durch den Gutachter nach bestem Ermessen eingeschätzt und können in zwei Gruppen unterteilt werden:

Die objektspezifischen Bewertungsparameter beinhalten z.B. Mietansätze für Erst- wie auch Folgevermietungen, Verlängerungswahrscheinlichkeiten der bestehenden Mietverträge, Leerstandszeiten und Leerstandskosten, nicht umlegbare Nebenkosten und zu erwartende Kapitalausgaben des Eigentümers, Ausbau- wie auch Vermietungskosten für Erst- und Folgevermietungen oder eine objekt- und mietvertragsspezifische gesamtheitliche Verzinsung des im Investment gebundenen Kapitals.

Zu den gesamtwirtschaftlichen Faktoren gehören insbesondere die Markt- und Mietpreisentwicklung innerhalb des Detailbetrachtungszeitraumes und die im Berechnungsmodell unterstellte Inflationserwartung. Um die Angabeanforderungen über die beizulegenden Zeitwerte zu erfüllen, hat der Konzern Gruppen von Vermögenswerten und Schulden auf der Grundlage ihrer Art, ihrer Merkmale und ihrer Risiken sowie der Stufen der oben erläuterten Fair-Value-Hierarchie festgelegt.

Das Management des Konzerns ist wesentlich in den mindestens einmal im Geschäftsjahr stattfindenden Prozess der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien involviert und überwacht diesen. Dabei werden die durch den unabhängigen Gutachter zur Verfügung gestellten Ergebnisse im Rahmen einer ersten Durchsicht plausibilisiert und mit den Werten der Vorjahre verglichen. Darüber hinaus werden die Bewertungsergebnisse auch mit den eigenen im Rahmen der Risikofrüherkennung aufgestellten Annahmen hinterfragt und entsprechende Abweichungen und mögliche Hintergründe mit dem Gutachter diskutiert. Die Entwicklung des Portfolios wird zudem im Rahmen von regelmäßigen Durchsprachen mit dem Aufsichtsrat erläutert und die Wertentwicklungen des Immobilienportfolios somit kontinuierlich überwacht.

Finanzinstrumente

Nach IAS 39 sind alle finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten in Kategorien zu klassifizieren. Auf der Basis der Klassifizierung bestimmt sich die Bilanzierung. Im Fair Value-Konzern finden die folgenden Kategorien Anwendung:

Kredite und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen bzw. bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind und entstehen, wenn der Konzern Geld auf vertraglicher Basis oder Dienstleistungen direkt einem Schuldner bereitstellt.

Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte, die keiner anderen Kategorie zurechenbar sind.

Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten sind alle Finanzschulden, die bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert, nach Abzug von Transaktionskosten, angesetzt werden. In den Folgeperioden werden sie grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet; Differenzen zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag werden über die Dauer der Zinsbindung unter Anwendung der Effektivzinsmethode verteilt.

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten sind ausschließlich Derivate mit einem negativen Marktwert, die nicht im "hedge accounting" abgebildet werden.

Marktübliche Käufe oder Verkäufe von Finanzinstrumenten werden zum Handelsstichtag bilanziert.

Ertragsrealisierung

Erträge werden erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass der wirtschaftliche Nutzen dem Konzern zufließen wird und die Höhe der Erträge verlässlich bestimmt werden kann, unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung. Erträge werden zum beizulegenden Zeitwert der erhaltenen Gegenleistung oder zu beanspruchenden Gegenleistung unter Berücksichtigung vertraglich festgelegter Zahlungsbedingungen bewertet, wobei Steuern oder andere Abgaben unberücksichtigt bleiben.

Der Konzern hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Der Konzern hat in Anbetracht der Vertragsbedingungen, darunter beispielsweise des Umstands, dass die Leasinglaufzeit nicht den wesentlichen Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Gewerbeimmobilie abbildet, festgestellt, dass alle mit dem Eigentum an den vermieteten Immobilien verbundenen maßgeblichen Chancen und Risiken beim Konzern verbleiben. Der Konzern bilanziert diese Verträge daher als Operating-Leasingverträge. Die Erträge aus den Operating-Leasingverträgen werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses erfasst und aufgrund des betrieblichen Charakters unter den Umsatzerlösen ausgewiesen.

Bei einem Immobilienverkauf wird das Ergebnis realisiert, wenn die mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen (Besitz, Nutzen und Lasten) auf den Käufer übergehen.

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungskosten angesetzt. In den Folgeperioden werden sie mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungen, falls vorhanden, angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Forderungen und sonstige Vermögenswerte werden anfänglich zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie Berücksichtigung etwaiger Wertminderungen bewertet. Der Konzern ermittelt an jedem Abschlussstichtag, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wertminderung vorliegt. Eine Wertminderung liegt vor, wenn eines oder mehrere Ereignisse, die seit dem erstmaligen Ansatz der Forderung eintraten (ein eingetretener "Schadensfall"), eine Auswirkung auf die erwarteten zukünftigen Cash-Flows haben, die sich verlässlich schätzen lässt. Der Wertberichtigungsbedarf wird zu jedem Stichtag für die wesentlichen Kunden auf Einzelbasis analysiert.

Wertminderungen werden unter sonstigen betrieblichen Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Derivative Finanzinstrumente

Hierbei handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte für variabel verzinsliche Darlehen. Sie werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Der beizulegende Zeitwert ist der Barwert der erwarteten zukünftigen Zahlungen, basierend auf öffentlich verfügbaren Zinssätzen. Soweit die Voraussetzungen des IAS 39.88 für eine Bilanzierung als Sicherungsgeschäft ("hedge accounting") gegeben sind (Designation und Dokumentation sowie regelmäßiger Nachweis der Wirksamkeit der Sicherungsbeziehung), werden Wertveränderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgsneutral in einem besonderen Posten des Eigenkapitals berücksichtigt. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, werden die Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam erfasst.

Anteile von Minderheitsgesellschaftern (Fremdanteile)

Minderheitsgesellschafter der in den Konzernabschluss einbezogenen Immobilienpersonengesellschaften haben das Recht zur Kündigung ihrer Beteiligung. Daher werden die Anteile dieser Gesellschafter am Gesellschaftskapital der Tochterunternehmen gemäß IAS 32 als potentielle Abfindungsansprüche angesehen und in der Konzernbilanz als Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Bewertung erfolgt bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert, der dem Anteil der Minderheitsgesellschafter am Nettovermögenswert der jeweiligen Gesellschaft entspricht. In der Folge wird die Verpflichtung zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinnanteile erhöhen, Verlustanteile und Ausschüttungen vermindern die Verpflichtung. Die ausgewiesene Verbindlichkeit entspricht damit dem rechnerischen Anteil der Minderheitsgesellschafter an dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Reinvermögen der jeweiligen Tochtergesellschaft zu Buchwerten.

Da sich die Beteiligungen des Konzerns (bis auf einen Anteil von 100% an einer Geschäftsführungs-GmbH) ausschließlich auf Personengesellschaften beschränken, bestehen im Konzern demzufolge keine Anteile nicht-beherrschender Gesellschafter (non-controlling interests), die innerhalb des Konzerneigenkapitals auszuweisen wären.

Rückstellungen

Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus Ereignissen der Vergangenheit entstanden ist und diese Verpflichtung wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führen wird, deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden bei der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert und in der Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode bewertet. Die Anschaffungskosten ergeben sich bei neu eingegangenen Verbindlichkeiten aus dem Auszahlungsbetrag abzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Bei Verbindlichkeiten von Tochterunternehmen, die im Konzern im Rahmen der Erstkonsolidierung zugehen, entsprechen die Anschaffungskosten dem Marktwert dieser Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung. Eine etwaige Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Dauer der Zinsbindung verteilt, indem der Buchwert ratierlich erfolgswirksam angepasst wird.

(2b) Änderungen der Rechnungslegungsmethoden

Der Konzern hat zum ersten Mal bestimmte Standards und Änderungen angewandt, welche eine Anpassung des Vorjahresabschlusses erfordern. Dazu gehören IFRS 10 Konzernabschlüsse sowie IFRS 12 Angaben zu Anteilen an anderen Unternehmen. Angaben gemäß IFRS 12 werden im Anhang dargestellt.

Durch die erstmalige Anwendung des IFRS 10 werden aus den vormals at-equity-bilanzierten Gesellschaften BBV 02, BBV 10, BBV 14, IC 12 und IC 15 Tochterunternehmen, die im Rahmen der Einbeziehung in den Konzern voll konsolidiert werden.

Auswirkung auf die Bilanz (Zunahme/Abnahme) der Vermögenswerte und Schulden

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Anwendung des IFRS 10 führt zu Anpassungen der einzelnen Posten der Bilanz sowie der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung. Die quantitativen Auswirkungen auf den Abschluss zum 31. Dezember 2012 und zum 1. Januar 2012 sind nachfolgend dargestellt. Da zum 31. Dezember 2013 der Konzernabschluss bereits unter Anwendung des IFRS 10 aufgestellt wurde, wäre die Ermittlung und Darstellung der Effekte aus der Umstellung zum 31. Dezember 2013 mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden und wurde somit nicht durchgeführt.

Auswirkung auf die Gewinn- und Verlustrechnung (Zunahme/Abnahme) des Ergebnisses

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Auswirkung auf das Eigenkapital (Zunahme/Abnahme) des Nettoeigenkapitals

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Auswirkung auf die Kapitalflussrechnung (Zunahme/Abnahme) des Cash-Flows

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(3) Schätzungen und Ermessensausübungen im Rahmen der Rechnungslegung

Konsolidierung von Unternehmen, an denen der Konzern nicht die Mehrheit der Stimmrechte hält

Die Präsenzmehrheit des Konzerns in den Gesellschafterversammlungen der Tochterunternehmen, die über die Steuerung der Tochterunternehmen entscheidet, ist ausschlaggebend für die Beurteilung des Konzerns, dass die Stimmrechtsanteile an den Gesellschaften BBV 02, BBV 10, BBV 14, IC 12 und IC 15 nicht entscheidend sind bei der Frage, wer die Unternehmen beherrscht. Obgleich sein Stimmrechtsanteil unter 50% liegt, stellt der Konzern jeweils den größten Einzelgesellschafter bei den genannten Gesellschaften dar. Die Fair Value REIT-AG verfügte in den vergangenen drei Jahren über eine Präsenzmehrheit in den Gesellschafterversammlungen von mindestens 63,18 % bei dem BBV 02, von mindestens 56,25 % beim BBV 10, von mindestens 67,49 % beim BBV 14, von mindestens 63,72 % beim IC 12 und von mindestens 62,44 % beim IC 15. Die verbleibenden Kommanditanteile befinden sich in Streubesitz.

Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Der Konzern hat unabhängige Gutachter mit der Bestimmung der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum 31. Dezember 2013 beauftragt. Da aufgrund der Eigenschaften und Merkmale der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bis auf die Kaufpreise der veräußerten Immobilien in Erlangen, Hannover, Henstedt-Ulzburg und Weyhe-Leeste keine vergleichbaren Marktwerte zur Verfügung standen, wurde die Bewertung anhand eines auf Discounted-Cashflow-Methoden basierten Bewertungsmodells vorgenommen. Grundstücke und Gebäude wurden auf Basis von marktbezogenen Daten bewertet; dabei wurden Preise für vergleichbare Objekte herangezogen und an spezielle Marktfaktoren, darunter Art, Lage oder Zustand des jeweiligen zu bewertenden Objekts, angepasst. Die Änderungen der beizulegenden Zeitwerte werden im Bewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Auseinandersetzungsguthaben BBV 09

Das in der Gewinn- und Verlustrechnung enthaltene Ergebnis sowie das in der Bilanz ausgewiesene Auseinandersetzungsguthaben des BBV 09 beruht auf dem geprüften, aber noch nicht testierten Jahresabschluss und der durch den seitens BBV 09 beauftragten Gutachter ermittelten Marktwerte der Immobilien. Nach verbindlicher Feststellung des Auseinandersetzungsguthabens durch den bestellten Abschlussprüfer als Schiedsgutachter wird der Jahresabschluss final aufgestellt, geprüft und testiert.

(4) Bemessung des beizulegenden Zeitwertes

Zum beizulegenden Zeitwert bewertete Vermögenswerte und Schulden

Angaben zur Bilanz

(5) Immaterielle Vermögenswerte und Sachanlagen

Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte und Sachanlagen

(6) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Entwicklung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Zum Stand 31. Dezember 2013 handelt es sich um insgesamt 49 Objekte, wobei 42 Objekte als Volleigentum, sechs Objekte als Teileigentum und ein Objekt als Erbbaurecht bestehen. Gegenüber dem 31. Dezember 2012 hat sich die Zahl der Objekte im Saldo um 11 Objekte vermindert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden sechs Objekte aus dem Direktbesitz der Fair Value REIT-AG und fünf Objekte aus Tochterunternehmen veräußert.

Der Bestand der Immobilien ist überwiegend mit Grundpfandrechten zur Besicherung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten belastet. Die Immobilien des BBV 03 im Wert von T€ 6.870 (2012: T€ 6.630) sind schuldenfrei. Für eine Hotelimmobilie in Hannover bzw. ein Einzelhandelsobjekt in Ahaus bestehen Vorkaufsrechte seitens des Nutzers bzw. Erbbauverpflichteten. Weitere wesentliche Beschränkungen hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Immobilien sowie vertragliche Verpflichtungen zu Verbesserungen an den Immobilien bestehen nicht. Das Bestellobligo aus in Auftrag gegebenen Instandhaltungen beträgt T€ 1.042 (2012: T€ 930).

Aus einem langfristigen Erbbaurechtsvertrag (Restlaufzeit 27 Jahre) resultiert eine Verpflichtung zu künftigen Erbbauzinszahlungen von T€ 4 p.a. Der Vertrag beinhaltet Indexklauseln.

Die beizulegenden Zeitwerte der Immobilien wurden außer bei den veräußerten Immobilien in Erlangen, Hannover, Henstedt-Ulzburg und Weyhe-Leeste objektweise durch die CBRE GmbH, Frankfurt, auf der Grundlage des DCF-Verfahrens ermittelt. Die Zahlungsströme eines 10-Jahreszeitraums wurden im Detail geplant; für die Zeit danach wurden nachhaltige Mietreinerträge zugrunde gelegt, deren Kapitalwert auf der Basis objektbezogener Kapitalisierungsraten und unter Berücksichtigung nach 10 Jahren anfallender geschätzter Veräußerungskosten ermittelt wurde. Die Einnahmenüberschüsse des 10-Jahreszeitraums und der sich nach dessen Ablauf ergebende Kapitalwert wurden mit Diskontierungsraten auf den Bewertungsstichtag abgezinst und um die geschätzten Erwerbsnebenkosten eines potenziellen Erwerbers vermindert.

Folgende Bandbreiten der Kapitalisierungs- und Diskontierungsraten kamen für die verschiedenen Nutzungsarten im Vorjahresvergleich zur Anwendung:

Bandbreiten der Kapitalisierungs- und Diskontierungsraten

Die sich hieraus ergebenden Wertänderungen (Bewertungsgewinne und -verluste) resultieren insbesondere aus der Anpassung der Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze sowie der Abschmelzung des Vorteils aus einigen bestehenden Mietverträgen, die zu einem über dem heutigen Marktniveau liegenden Mietzins abgeschlossen wurden (sog. over-rents). Von den 14 Immobilien mit unveränderten oder gestiegenen Werten weisen drei Objekte in Barmstedt, Neumünster und Quickborn (Direktbesitz) sowie in Münster (BBV 10) einen unveränderten Wert auf. Bei den restlichen 10 Objekten mit gestiegenen Marktwerten befinden sich vier Objekte im Direktbesitz (Sparkassenportfolio). Aufgrund der jährlich automatischen Anpassung der Mieten an die Veränderung des Verbraucherpreisindex ist es Ende 2013 im Vergleich zum Vorjahr zu einer Anhebung der Mieten um rd. 1,34 % bei den im Direktbesitz befindlichen Immobilien gekommen, was die wesentliche Ursache der gestiegenen Marktwerte bei ansonsten identischen Rahmenbedingungen ist. Darüber hinaus ist es bei sechs Objekten in Tochterunternehmen zu Aufwertungen gekommen.

Die aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zukünftig bis zur frühest möglichen Kündbarkeit der Mietverträge mindestens erzielbaren Mieterträge betragen:

Zukünftige Mieterträge

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Zu erwartende Mietsteigerungen aus mietvertraglich vereinbarten Indexanpassungen sind hierin nicht enthalten.

Bedingte Mieteinnahmen resultierten im Geschäftsjahr 2013 i.H.v. T€ 300 (2012: T€ 330) aus der Vermietung einer Hotelimmobilie bei einem Tochterunternehmen ("BBV 06"). Es handelt sich um den umsatzabhängigen Teil der Miete, der die Mindestmiete übersteigt. Wesentliche indexabhängige Mietanpassungen lagen nicht vor.

(7) "At equity" bewertete Beteiligungen

Entwicklung der "at equity" bewerteten Beteiligungen

Das in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Ergebnis aus "at equity" bewerteten Beteiligungen setzt sich wie folgt zusammen:

Ergebnis aus "at equity" bewerteten Beteiligungen

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Das Ergebnis aus "at equity" bewerteten Beteiligungen im abgelaufenen Geschäftsjahr enthält das Bewertungsergebnis des BBV 09. Dieses setzt sich zusammen aus dem Auseinandersetzungsguthaben i.H.v. T€ 11.628 abzüglich des Konzernbuchwertes der BBV 09 zum Bilanzstichtag i.H.v. T€ 11.258, was den Ertrag aus dem Abgang der Beteiligung darstellt und dem Ergebnisanteil von T€ 1.134.

Die in den Vorjahren vorgenommene Überprüfung der Werthaltigkeit der Beteiligungen unterbleibt im abgelaufenen Geschäftsjahr, da die restlichen vormals assoziierten Unternehmen inzwischen als Tochterunternehmen in den Konzern voll einbezogen werden.

Diese Überprüfung der Nutzungswerte der Beteiligungen in den Vorjahren ergab, dass diese unter dem anteiligen Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaften lagen. Die Wertdifferenz beruhte darauf, dass in den Fonds nicht immobilienbezogene Gesellschaftskosten anfallen (Fondsverwaltung, Treuhandgebühren, Prüfungs- und Beratungskosten, Geschäftsführungs- und Haftungsvergütungen, Geschäftsbericht etc.), die bei der Bewertung der Immobilien unberücksichtigt bleiben, jedoch aus den Immobilienerträgen gedeckt werden müssen und die Fondsergebnisse mindern. Bei der Berechnung wurde davon ausgegangen, dass die Haltedauer der Immobilien durch die Fonds fünf Jahre ab dem Bilanzstichtag nicht überschreitet und daher der Anfall der nicht immobilienbezogenen Kosten auf fünf Jahre beschränkt ist.

Die aus der Überprüfung der Nutzungswerte resultierenden kumulierten Wertminderungen i.H.v. T€ 4.363 aus den Vorjahren bleiben bei der Vollkonsolidierung der assoziierten Unternehmen außer Ansatz und führen zu einer Erhöhung des Konzerneigenkapitals zum 1. Dezember 2012.

(8) Sonstige Vermögenswerte (langfristig)

Mit Vertrag vom 10. Juli 2008 wurde eine bestehende Pensionszusage der IC Fonds GmbH zugunsten von Herrn Frank Schaich von dem Konzern übernommen. Für die Gesellschaft ergibt sich daraus eine leistungsorientierte Verpflichtung nach IAS 19. Für die erteilte Zusage ist eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die an den Begünstigten verpfändet ist und daher als Planvermögen mit dem Barwert der Verpflichtung (DBO) saldiert wird. Sich ergebende versicherungsmathematische Gewinne oder Verluste werden erfolgswirksam erfasst.

Die Pensionsverpflichtung und das Planvermögen haben sich wie folgt entwickelt:

Für das Jahr 2014 werden Einzahlungen des Arbeitgebers in den Versorgungsplan in Höhe von T€ 5 erwartet.

Der in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasste Pensionsaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Die tatsächlichen Erträge aus dem Planvermögen sind mit den erwarteten Erträgen identisch.

Es wurden folgende versicherungsmathematische Annahmen getroffen:

Der Konzern hat im Berichtsjahr T€ 12 (2012: T€ 15) an Beiträgen zur gesetzlichen Rentenversicherung gezahlt. Weitere beitragsorientierte Pensionszahlungen bestehen im Konzern i.H.v. T€ 17 (2012: T€ 16).

(9) Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte

Die Hotelimmobilie in Hannover (BBV 06) und das Verwaltungsgebäude in Henstedt-Ulzburg (Fair Value) wurden mit notariellen Kaufvertrag vom 23. Dezember 2013 und 24. Januar 2014 zu Kaufpreisen von jeweils T€ 17.000 bzw. T€ 1.100 veräußert. Mit Zahlung der Kaufpreise zum 1. Februar 2014 ging der Besitz mit allen Nutzen und Lasten bei beiden Objekten auf die Erwerber über. Das Gewerbeobjekt in Erlangen (BBV 02) wurde mit notariellem Kaufvertrag vom 21. Dezember 2013 zu einem Kaufpreis von T€ 1.485 veräußert. Die Genehmigung durch die Geschäftsführung der BBV 02 erfolgte am 14. Februar 2014. Dadurch erfolgte rückwirkend zum Ablauf des 31. Dezember 2013 der (wirtschaftliche) Übergang von Nutzen und Lasten; der Eigentumsübergang erfolgt erst nach vorheriger Eintragung der Gesellschafter der BBV 02 im Grundbuch.

(10) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Einzelwertberichtigungen betreffen ausschließlich überfällige Posten. Sie haben sich wie folgt entwickelt:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Wertberichtigungen werden gebildet für bestrittene Nebenkostenabrechnungen und für Mietrückstände, soweit diese die gestellten Sicherheiten übersteigen.

Mietforderungen im Betrag von T€ 1.999 (2012: T€ 1.753) sind als Sicherheit für Bankkredite abgetreten.

(11) Ertragsteuerforderungen

Es handelt sich um zu erstattende Quellensteuer auf Zinserträge.

(12) Sonstige Forderungen und Vermögenswerte

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die sonstigen Forderungen und Vermögenswerte sind kurzfristig fällig und jederzeit einbringlich. Wertberichtigungen waren nicht erforderlich.

(13) Liquide Mittel

Beim Tochterunternehmen BBV 06 ist ein Kontokorrentguthaben an die kreditgebende Bank verpfändet. Das Guthaben ist zum Bilanzstichtag auf T€ 3.362 (2012: T€ 2.360) angestiegen. Alle laufenden Verpflichtungen des Fonds werden über das Konto beglichen. Größere Instandhaltungen und ähnliche Ausgaben werden vorher mit der Bank abgestimmt.

Alle weiteren liquiden Mittel umfassen ausschließlich Bankguthaben und Festgelder, die für nicht mehr als drei Monate angelegt sind.

(14) Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital ist unverändert gegenüber dem Vorjahr eingeteilt in 9.406.882 auf den Inhaber lautende, nennwertlose Stückaktien. Alle Aktien sind ausgegeben und voll eingezahlt. Zum 31. Dezember 2013 befanden sich 9.325.572 Aktien (2012: 9.325.572 Aktien) in Umlauf. Rechnerisch entfällt auf jede ausgegebene Aktie ein Anteil am gezeichneten Kapital von € 5,00. Die Aktionäre sind zum Bezug etwaiger beschlossener Dividenden berechtigt und verfügen in der Hauptversammlung über ein Stimmrecht je Aktie.

Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage enthält Agien aus den im Jahre 2007 erfolgten Kapitalerhöhungen vermindert um Kapitalbeschaffungskosten.

Bilanzverlust

Im Bilanzverlust werden die im Konzern aufgelaufenen Ergebnisse (im Saldo negativ) ausgewiesen.

Eigene Anteile

Durch Hauptversammlungsbeschluss vom 29. Mai 2009 ist der Vorstand der Gesellschaft ermächtigt, bis zum 28. Mai 2014 eigene Aktien in einem Umfang von bis zu 10 % des Grundkapitals zu erwerben. Im Rahmen dieser Ermächtigung hat die Gesellschaft in den Vorjahren 81.310 Aktien erworben. Die Fair Value REIT-AG hält zum 31. Dezember 2013 unverändert rund 0,86 % des Grundkapitals.

(15) Anteile von Minderheitsgesellschaftern

Entwicklung der Anteile von Minderheitsgesellschaftern

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(16) Finanzverbindlichkeiten

Zusammensetzung der Finanzverbindlichkeiten

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die variabel verzinslichen Bankdarlehen werden auf der Basis des EURIBOR zuzüglich Marge verzinst. Sie sind in Höhe von T€ 10.000 (2012: T€ 30.430) durch Zinsswapgeschäfte gesichert, bei denen die variablen Zinsen gegen feste Zinsen getauscht werden, so dass es sich insoweit wirtschaftlich um Festzinskredite handelt. Die Zinssätze der variabel verzinslichen Bankdarlehen betrugen zum 31. Dezember 2013 durchschnittlich 2,40 %, im Vorjahr einschließlich der nicht wirksam gesicherten variablen Darlehen 2,64 % p.a. Der gewogene durchschnittliche Zinssatz der festverzinslichen Bankdarlehen beläuft sich zum 31. Dezember 2013 auf 4,01 %, im Vorjahr einschließlich der wirksam gesicherten variablen Darlehen 5,4% p.a.

Die Darlehen i.H.v. T€ 191.181 sind bis auf T€ 7.000 in voller Höhe grundpfandrechtlich gesichert. Daneben sind bei allen Gesellschaften die Mietforderungen abgetreten. Für das Darlehen der Fair Value bei der Capital Bank - GRAWE Gruppe, AG, Graz (Österreich) i.H.v. T€ 7.000 (2012: T€ 4.996) sind die von der Fair Value gehaltenen Anteile an den IC-/BBV-Immobilienfonds verpfändet.

Grundbuchlich gesicherte Rechte

Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten umfassen auch die innerhalb eines Jahres fälligen Beträge aus langfristigen Darlehen. Die langfristigen Bankverbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:

Restlaufzeiten der langfristigen Bankverbindlichkeiten

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Bei den Bankverbindlichkeiten erfolgten im Geschäftsjahr 2013 Sondertilgungen in Höhe von insgesamt T€ 16.248. Davon entfielen T€ 10.000 auf die BBV 14, T€ 3.005 auf die Fair Value, T€ 2.493 auf die BBV 10 sowie T€ 750 auf die BBV 06.

Zum Ende des Geschäftsjahres wurde der Kredit für die Finanzierung des Sparkassenportfolios umstrukturiert. Es wurden zwei Darlehenstranchen vereinbart, die mit T€ 10.000 fest bzw. mit T€ 14.641 variabel verzinst werden. Die Laufzeit der beiden Tranchen wurden um ein Jahr, bis zum 30. Juni 2019, verlängert.

Für den verbliebenen Kredit bei der Westdeutschen ImmobilienBank AG hat alle zwei Jahre seit Dezember 2009 ein sog. Loan to Value-Test stattzufinden. Danach darf die Kreditvaluta 75% des Marktwertes der Immobilien nicht übersteigen. Ferner müssen die zukünftigen Nettomieteinkünfte den Kapitaldienst zu mindestens 120% decken ("debt service coverage ratio" - DSCR). Bei Unterschreitung muss ein zu verpfändendes Festgeldkonto zur Deckung der Differenz angelegt werden oder es hat eine anteilige Tilgung in erforderlichem Umfang stattzufinden. Die Covenants für den Kredit wurden am 31. Dezember 2013 eingehalten.

Andere Vereinbarungen zur Einhaltung von Covenants bestehen nicht.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr liefen zum 31. Dezember 2013 bei dem Tochterunternehmen BBV 10 die Zinsswaps aus. Bei der Fair Value wurde der Basisbetrag des Zins-Swaps um T€ 19.730 auf T€ 10.000 reduziert und damit die Sicherungsbeziehung zu dem zugrundeliegenden Kredit aufgelöst. Daher reduziert sich im abgelaufenen Geschäftsjahr die Auswirkung des Zinsswaps auf null. Für die Teilauflösung des Zinsswaps bei der Fair Value entstanden Kosten i.H.v. T€ 3.495, welche erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst wurden.

Der Kredit bei der Capital Bank - GRAWE Gruppe, AG, Graz (Österreich) wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr um T€ 2.004 auf T€ 7.000 aufgestockt und damit vollständig in Anspruch genommen. Das Darlehen ist zum 30. Juni 2015 endfällig und kann jederzeit vorfällig zurückgezahlt werden.

(17) Derivative Finanzinstrumente

Es handelt sich um Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps und Caps) der Fair Value REIT-AG sowie der Tochterunternehmen BBV 06, BBV 10 und BBV 14, deren Marktwerte sich wie folgt entwickelt haben:

Marktentwicklung der derivativen Finanzinstrumente

Die Fair Value REIT-AG hat in Verbindung mit dem in 2008 vereinbarten, variabel verzinslichen Kredit bei der Westdeutschen ImmobilienBank AG (WIB) in Höhe von ursprünglich T€ 33.690 ein Zinssicherungsgeschäft mit diesem Kreditinstitut in anfänglich identischer Höhe abgeschlossen. Das Geschäft hatte ebenso wie der Kredit eine Laufzeit bis zum 29. Juni 2018. Der Konzern zahlt einen festen Zinsbetrag von 4,94% vom jeweiligen Bezugsbetrag zu Beginn eines Quartals und erhält bezogen auf den gleichen Betrag von dem Kreditinstitut einen variablen Zinsbetrag in Höhe des zu Beginn des Quartals festgesetzten Drei-Monats-EURIBOR. Durch die im Jahr 2013 erfolgte Umstrukturierung und Verlängerung der Finanzierung des Kredites bei der WIB war die im Rahmen eines Mikrohedge bestehende Bewertungseinheit mit dem Bankkredit aufzuheben, sodass das Sicherungsgeschäft insgesamt als ineffektiv anzusehen ist.

Im Rahmen des Zinsmanagements des Konzerns wurde der fortgeschriebene Basisbetrag des Zinsswapgeschäftes in Höhe von T€ 29.730 durch Teilauflösung um T€ 19.730 vermindert. Zum 31. Dezember 2013 weist der Basisbetrag einen Wert von T€ 10.000 (i. Vj. T€ 30.630) aus. Der negative Marktwert beträgt zum Bilanzstichtag T€ 1.778 (i. Vj. € 6.564). Die Wertermittlung erfolgte auf Basis der Barwerte der künftigen Zinszahlungsströme (Discounted cash flow-Modell).

Bei den Tochterunternehmen BBV 06 und BBV 14 bestehen Zinssicherungsgeschäfte ohne bilanzielle Sicherungsbeziehung. Die negativen Marktwerte betragen im abgelaufenen Geschäftsjahr T€ 311 (2012: T€ 596). Es handelt sich um Cap-Vereinbarungen, deren Laufzeiten jeweils zum 31. Dezember 2014 bzw. zum 31. März 2016 enden. Damit soll das Risiko bei einem Teil eines auf Basis des Drei-Monats-EURIBOR variabel verzinslichen Kredits abgedeckt werden, falls der EURIBOR auf über 3,5% (BBV 06) bzw. auf über 4,25% (BBV 14) steigen sollte.

Die Wertveränderungen der Vorjahre wurden im Rahmen des sonstigen Ergebnisses zu Lasten der im Eigenkapital gesondert ausgewiesenen Wertänderungsrücklage gebucht. Aufgrund der nicht mehr bestehenden Bewertungseinheit mit dem Bankkredit wurde die Wertänderungsrücklage i.H.v. T€ 6.044 bei der Fair Value erfolgswirksam aufgelöst. Bei dem Tochterunternehmen BBV 10 liefen zum Ende des Vorjahres noch bestehende Zinssicherungsgeschäfte zum Bilanzstichtag aus. Es erfolgte eine erfolgswirksame Auflösung in entsprechender Höhe.

Entwicklung der Wertänderungsrücklage nach IAS 39

(18) Sonstige Verbindlichkeiten

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber ausgeschiedenen Minderheitsgesellschaftern von Tochterunternehmen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungsverpflichtungen aufgrund erfolgter Kündigungen des Gesellschaftsverhältnisses. Der Konzern ist in einigen Fällen berechtigt, die Auseinandersetzungsguthaben in drei Jahresraten auszuzahlen, wobei der jeweils rückständige Betrag mit 4 % p.a. zu verzinsen ist.

(19) Rückstellungen

Entwicklung der Rückstellungen

(20) Haftungsverhältnisse und schwebende Rechtsstreitigkeiten

Im Rahmen des in 2008 erfolgten Verkaufs des Bürogebäudes Airport Office II, Düsseldorf hat sich die Gesellschaft gegenüber dem Erwerber dazu verpflichtet, auf Zahlung gerichtete Mängelansprüche gegen den Generalübernehmer des Objekts Airport Office II gerichtlich geltend zu machen. Da keine außergerichtliche Einigung erzielt werden konnte, hat die Gesellschaft am 13. Juni 2009 Klage beim Landgericht Düsseldorf erhoben. Mit Beschluss vom 12. Juli 2011 wurde ein gerichtlich bestellter Gutachter eingeschaltet, welcher das Objekt Anfang 2012 besichtigt hat und dessen Gutachten mit Datum 22. Oktober 2012 datiert. Eine Anhörung zur Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen fand am 1. Oktober 2013 statt. Die Klage der Gesellschaft wurde mit dem Urteil des LG Düsseldorf vom 7. Januar 2014 abgewiesen. Auf eine Berufung gegen die Entscheidung des LG Düsseldorf hat der Erwerber verzichtet. Die Kosten des Verfahrens sind durch eine Rückstellung vollumfänglich berücksichtigt.

Der Konzern haftet bei zwei Tochterunternehmen aus dem Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung gemäß § 172 Abs. 4 HGB in Höhe von T€ 1.625 (2012: T€ 1.624).

(21) Leasingverhältnisse

Finanzierungsleasingverhältnisse bestehen nicht. Sämtliche Mietverträge, die der Konzern mit Mietern abgeschlossen hat, sind nach IAS 17 als Operating Leasing einzustufen. Die künftigen Mindestmieterträge sind in Anhang Nr. 6 dargestellt.

Die Büroräume in München und ein PKW waren während des Geschäftsjahres angemietet. Für den PKW (2012: ein PKW) entstand ein Aufwand von T€ 12 (2012: T€ 8). Die Mindestleasingzahlungen bis zum Zeitpunkt der frühesten Kündbarkeit betragen:

Mindestleasingzahlungen

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

(22) Nettovermietungsergebnis

Zuordnung des Nettovermietungsergebnisses

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(23) Allgemeine Verwaltungskosten

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(24) Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen (im Saldo)

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(25) Ergebnis aus der Veräußerung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Es handelt sich um sechs Immobilien aus dem Direktbesitz und fünf Immobilien aus Tochterunternehmen, die im Geschäftsjahr veräußert wurden.

(26) Bewertungsergebnis

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Bewertungsverluste im Geschäftsjahr ergeben sich aus der Marktbewertung zum Bilanzstichtag. Hiervon sind 12 Objekte im Direktbesitz und 19 Objekte im Beteiligungsbereich betroffen. Bewertungsgewinne ergeben sich bei vier Objekten im Direktbesitz und zehn Objekten im Beteiligungsbereich.

(27) Zinsaufwendungen

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(28) Zusätzliche Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Personalaufwand

Im Jahresdurchschnitt wurden drei Mitarbeiter inklusive Vorstand (2012: 3) beschäftigt .

Zum 31. Dezember 2013 beträgt die Zahl der Mitarbeiter einschließlich Vorstand drei.

Honorare und Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers

In 2013 sind Honorare für die folgenden Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München (im Vorjahr für den Konzernabschlussprüfer BDO AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Düsseldorf), als Aufwand erfasst worden:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

(29) Ergebnis je Aktie

Das Ergebnis je Aktie ("basic earnings per share") berechnet sich wie folgt:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Das Ergebnis je Aktie ergibt sich aus der Division des Jahresergebnisses durch die Zahl der durchschnittlich in Umlauf befindlichen Aktien. Es liegen keine Verwässerungseffekte vor.

Sonstige Angaben

(30) Finanzinstrumente und Finanzrisikomanagement

Beizulegende Zeitwerte

Die beizulegenden Zeitwerte aller Finanzinstrumente stellen sich im Vergleich zu den Buchwerten wie folgt dar:

Beizulegende Zeitwerte von Finanzinstrumenten

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Liquide Mittel, Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten haben größtenteils kurze Laufzeiten, sodass die Buchwerte den beizulegenden Zeitwerten entsprechen. Die beizulegenden Finanzverbindlichkeiten werden als Barwerte der mit den Schulden verbundenen Zahlungsströme unter Zugrundelegung der am Bilanzstichtag bestehenden Zinsstrukturkurve ermittelt.

Nettogewinne oder -verluste aus Finanzinstrumenten

Diese lassen sich wie folgt darstellen:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Das Nettoergebnis enthält alle sonstigen Erträge und Aufwendungen, die im Zusammenhang mit den Finanzinstrumenten der jeweiligen Bewertungskategorie angefallen sind. Hierbei handelt es sich insbesondere um die Ergebnisse aus der Folgebewertung sowie um Abgangsgewinne/-verluste. Das Nettoergebnis enthält keine Zinsaufwendungen, diese sind in der Anhangsangabe Nr. 27 dargestellt.

Finanzrisikofaktoren

Der Konzern ist durch seine Tätigkeit folgenden Finanzrisiken ausgesetzt: Marktrisiken (Zinsänderungsrisiken), Kreditrisiken und Liquiditätsrisiken. Währungsrisiken bestehen nicht. Das Risikomanagement des Konzerns konzentriert sich dabei auf die von den Finanzmärkten ausgehenden Risiken und ist bestrebt, deren negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage möglichst gering zu halten.

Das Risikomanagement wird zentral auf Konzernebene auf der Grundlage vom Vorstand herausgegebener Richtlinien in enger Zusammenarbeit mit der zentralen Finanzabteilung der IC Immobilien Gruppe wahrgenommen. Diese Abteilung ist bei der Ermittlung, Bewertung und Absicherung von Finanzrisiken als Dienstleister im Wesentlichen für die Tochterunternehmen des Konzerns tätig.

a) Marktrisiken

Der Konzern hat Leasingverträge zur gewerblichen Vermietung seiner als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abgeschlossen. Diese Mietverträge haben über ihre jeweilige Höhe und Laufzeit einen direkten Einfluss auf die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Sollten sich die Mieterträge verringern und die angenommenen Leerstände erhöhen, hätte dies nachteilige Auswirkungen auf die beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

b) Zinsänderungsrisiken

Der Konzern unterhält Tagesgeld- und Festgeldguthaben, deren Verzinsung vom jeweiligen Marktzinsniveau abhängt.

Die Zinsrisiken des Konzerns resultieren vor allem aus Finanzverbindlichkeiten. Bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten und bei der Neufestsetzung der Konditionen festverzinslicher Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist der Konzern dem Risiko höherer Zinszahlungen (cash flow Risiken) ausgesetzt. Zur Absicherung dieser Risiken wurden in einigen Fällen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps bzw. Zinscaps) abgeschlossen.

Aus der Bewertung der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte ergeben sich Zinsrisiken, die sich je nachdem, ob die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Sicherungsgeschäft ("hedge accounting") gegeben sind oder nicht, entweder erfolgsneutral im Eigenkapital (bilanzwirksame Risiken) oder im Ergebnis (ergebniswirksame Risiken) auswirken.

Wären die Zinssätze im Berichtszeitraum um einen Prozentpunkt höher oder niedriger gewesen, dann wären Konzernergebnis und Eigenkapital um ca. - T€ 788 (2012: - T€ 406) niedriger bzw. höher gewesen. Diese Auswirkung beruht auf veränderten Zinsaufwendungen für variabel verzinsliche Kredite, vermindert um die Effekte von Zinssicherungsgeschäften und Zinsen auf Bankguthaben.

Eine Erhöhung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze würde zu einer Reduzierung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien führen, eine Reduzierung dieser Zinsen zu einer entsprechenden Erhöhung der beizulegenden Zeitwerte der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Festverzinsliche Verbindlichkeiten beinhalten das Risiko einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts. Dieses Risiko wirkt sich weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung aus, da die Finanzverbindlichkeiten nicht zum beizulegenden Zeitwert, sondern zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden. Das Risiko gewinnt aber im Falle einer vorzeitigen Ablösung der Verbindlichkeit (z.B. beim Verkauf der finanzierten Immobilie) Bedeutung. Auf eine Absicherung dieses Risikos wird im Konzern verzichtet.

Der Konzern prüft regelmäßig, in welchem Umfang er Zinsänderungsrisiken ausgesetzt ist. Dabei werden verschiedene Szenarien durchgerechnet, in denen die Möglichkeit von Umfinanzierungen, die Verlängerung bestehender Finanzierungen und Zinssicherungen berücksichtigt werden.

c) Kreditrisiken

Kreditrisiken ergeben sich aus Forderungen gegen Mieter, aus der Stundung von Kaufpreisforderungen sowie aus der Anlage liquider Mittel. Der Konzern hat Richtlinien, nach denen Mietverträge nur mit Parteien abgeschlossen werden, die eine einwandfreie Bonität aufweisen. Die Bonität wird laufend überwacht. Die Mieterstruktur ist breit gefächert. Im Geschäftsjahr 2013 betrugen die Mietausfälle 1,69 % (2012: 1,07 %) der Mieterträge bedingt durch einen erhöhten Einzelwertberichtigungsbedarf im IC 15 (T€ 153) und BBV 14 (T€ 115). Die Auflösungen von Einzelwertberichtigungen gingen im abgelaufenen Geschäftsjahr um T€ 144, die Ausbuchungen um T€ 317 zurück.

Die Stundung eventueller Kaufpreisforderungen erfolgt generell auf gesicherter Basis; das rechtliche Eigentum wird erst nach vollständiger Bezahlung übertragen.

Derivative Finanzgeschäfte und Geldanlagen werden nur mit Finanzinstituten erstklassiger Bonität durchgeführt.

Das maximale Kreditrisiko für jede Klasse von Finanzinstrumenten ist auf die Buchwerte der in der Bilanz angesetzten finanziellen Vermögenswerte beschränkt.

d) Liquiditätsrisiken

Liquiditätsmanagement

Das Liquiditätsmanagement wird verantwortungsbewusst gehandhabt und umfasst die Aufrechterhaltung eines ausreichenden Finanzmittelbestandes. Es wird angestrebt, bei der Liquiditätsbeschaffung möglichst flexibel zu sein. Die Liquiditätssituation wird vom Vorstand überwacht und regelmäßig mit dem Aufsichtsrat besprochen.

Die folgende Darstellung, die vom Vorstand im Rahmen des Liquiditätsmanagements verwandt wird, zeigt die Fälligkeiten der zum Bilanzstichtag bestehenden Verbindlichkeiten:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Bei den aufgeführten Beträgen handelt es sich grundsätzlich um die zu leistenden Zahlungen einschließlich Zinsen.

Kapitalmanagement

Beim Kapitalmanagement des Konzerns werden mehrere Ziele verfolgt: Vorrangig soll die finanzielle Substanz erhalten bleiben, es soll der Schuldendienst einschließlich Tilgungen sichergestellt sein und ein handelsrechtlicher Gewinn erwirtschaftet werden, der die Ausschüttung einer Dividende zulässt.

Es gab in der Berichtsperiode keine Änderung im Kapitalmanagementansatz des Konzerns.

Die finanzielle Lage wird an der Höhe der liquiden Mittel und an der Eigenkapitalquote gemessen. Die Eigenkapitalquote gibt das Verhältnis von Eigenkapital zu Bilanzsumme gemäß Konzernbilanz wieder.

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Der Konzern kann, abgesehen von der möglichen Thesaurierung von Gewinnen in Tochterunternehmen, die Kapitalstruktur nur begrenzt steuern, da 90% eines handelsrechtlichen Jahresüberschusses der Fair Value REIT-AG ausgeschüttet werden müssen. Als Mittel zur Verbesserung der Kapitalstruktur stehen daher im Wesentlichen die Ausgabe neuer Anteile (Kapitalerhöhung) und der Verkauf von Vermögenswerten zum Zweck der Schuldenreduzierung zur Verfügung.

Ein wesentliches Ziel des Kapitalmanagements ist es ferner, die Anforderungen des REITG an die Eigenkapitalausstattung zu erfüllen, da es u.a. hiervon abhängt, ob die Gesellschaft dauerhaft von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit ist. Nach § 15 REITG muss das Eigenkapital mindestens 45 % des unbeweglichen Vermögens betragen.

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b). Die Eigenkapitalquote gemäß § 15 REITG von 42,0%bezieht sich ausschließlich auf die angepassten Zahlen im Rahmen der rückwirkendenden Anwendung des IFRS 10.Die bescheinigte Eigenkapitalquote gemäß § 15 REITG zum 31. Dezember 2012 betrug 52,6 % des unbeweglichen Vermögens.

(31) Segmentberichterstattung

Der Konzern hält Immobilien in der Fair Value REIT-AG und in deren Tochterunternehmen. Die Organisations- und Managementstruktur des Konzerns entspricht diesen beiden Beteiligungsformen. Dementsprechend bestehen zwei Geschäftsbereiche, nämlich "Direktinvestitionen" und "Tochterunternehmen", wobei für die Tochterunternehmen jeweils einzeln berichtet wird. Daneben bestehen Beteiligungen an fünf Geschäftsführungs-GmbH & KGs und an einer Komplementär-GmbH, die diesen beiden Segmenten aus Wesentlichkeitsgründen nicht zugeordnet sind. Der Konzern ist ausschließlich in der geografischen Region "Deutschland" tätig. Zwecks besserer Übersichtlichkeit erfolgen die Segmentangaben sowohl in zusammengefasster Form (Geschäftsfeld "Tochterunternehmen") als auch einzeln auf Fondsebene.

Die Segmentumsätze (Mieterträge einschließlich Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten) und Segmentergebnisse lassen sich wie folgt darstellen:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Segmentumsätze wurden ausschließlich mit externen Mietern getätigt. Umsatzerlöse zwischen den Segmenten haben nicht stattgefunden.

Mit folgenden Mietern wurden Mietumsätze in Höhe von jeweils mehr als 10 % des Gesamtumsatzes getätigt:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Umsätze der Segmente teilen sich wie folgt nach objektbezogen ermittelten Hauptnutzungsarten auf:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Segmentergebnisse der beiden Segmente sind vor den zentralen Verwaltungskosten, den Erträgen aus "at equity" bewerteten Beteiligungen, dem Nettozinsaufwand und den Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern ermittelt. Diese Kennzahl wird dem Hauptentscheidungsträger des Konzerns im Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen zu einem Segment und der Bewertung seiner Ertragskraft berichtet.

In den Segmentergebnissen sind die nachfolgenden Ergebnisse aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie aus deren Veräußerung enthalten:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die nachfolgende Darstellung zeigt die Ergebnisrechnungen der Segmente in weniger aggregierter Form. Dabei ist das Segment "Tochterunternehmen" nach den einzelnen Gesellschaften aufgeteilt.

Ergebnisrechnung nach Segmenten 2013

Ergebnisrechnung nach Segmenten 2012

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Vermögenswerte und Schulden der Segmente stellen sich wie folgt dar:

¹⁾ Jahr angepasst im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 10 (siehe Anhang 2b)

Die Vermögenswerte der Segmente bestehen in erster Linie aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, Forderungen und liquiden Mitteln. Die Vermögenswerte des Segments "Tochterunternehmen" enthalten auch die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte (Anhang Nr. 9). Die nicht zugeordneten Vermögenswerte im abgelaufenen Geschäftsjahr bestehen aus den immateriellen Vermögenswerten und liquiden Mitteln der Geschäftsführungs-GmbH & Co. KGs sowie der Komplementär-GmbH. Im Vorjahr enthalten die nicht zugeordneten Vermögenswerte und Schulden darüber hinaus noch das assoziierte Unternehmen BBV 09. Die Segmentverbindlichkeiten umfassen die betrieblichen Verbindlichkeiten. Finanzverbindlichkeiten, derivative Finanzinstrumente und Minderheitsanteile sind unter den nicht zugeordneten Schulden ausgewiesen.

Die nachfolgende Darstellung zeigt in weniger aggregierter Form alle den Segmenten zugeordneten und nicht zugeordneten Vermögenswerte und Schulden, wobei das Segment "Tochterunternehmen" nach den einzelnen Fondsgesellschaften aufgeteilt ist.

Vermögenswerte und Schulden nach Segmenten 2013