LICON Wohnbau
GmbH
Leipzig
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2011
bis zum 31.12.2011
Lagebericht
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
2011 bis zum 31. Dezember 2011
LICON Wohnbau GmbH, Leipzig
1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Unbeeindruckt von der Euro-Schuldenkrise konnte die deutsche
Volkswirtschaft auch in 2011 um 3,0%
zulegen. Die wesentlichen volkswirtschaftlichen
Indikatoren prognostizieren weiterhin stabile
makroökonomische Rahmenbedingungen für
den deutschen Markt, obwohl die Dynamik etwas nachlassen dürfte.
Die Beschäftigungssituation in Deutschland hat sich weiter
verbessert. Die Arbeitslosenquote sank
auf 7,1% im Jahresmittel 2011, das Konsumklima
und die verfügbaren Einkommen entwickelten sich positiv.
Die wesentlichen Risiken für die konjunkturelle Entwicklung
liegen in der Euro-Schuldenkrise und
der schwachen konjunkturellen Situation
in den betroffenen europäischen Ländern. Die Europäische Zentralbank
versucht mit anhaltender
Niedrigzinspolitik volkswirtschaftliche Impulse
zu setzen. Aufgrund der insgesamt differenzierte
wirtschaftlichen Lage in Europa ist die
Inflationsgefahr - trotz der historisch niedrigen
Zinssätze - überschaubar.
2. Immobilienmarkt Deutschland
Gesamtmarkt
Die drei Segmente des Immobilienmarktes (Büro, Handel und Wohnen)
unterscheiden sich seit 2011 erheblich.
Während die Nachfrage für
Wohnimmobilien auf hohem Niveau weiter zulegt, stagniert die
Nachfrage nach gewerblichen Immobilien.
Insgesamt besteht weiterhin eine außergewöhnlich positive
Nachfrage nach Immobilien im
Wohnsegment an den Top-Standorten.
Markt für Wohnimmobilien
Der Aufwärtstrend im deutschen Wohnimmobilienmarkt ist intakt.
Diese Entwicklung wird durch die folgenden
Effekte deutlich:
• |
Die Preise an den Top-Standorten (BIG 7 –
München, Hamburg, Düsseldorf,
Berlin, Frankfurt, Stuttgart, Köln) sind im internationalen
Vergleich nach wie vor moderat;
|
• |
Derzeit bestehen keine alternativen
Anlagemöglichkeiten für
Eigennutzer, Anleger und institutionelle Investoren;
|
• |
Es ist ein steigendes Interesse von
Versicherungen und institutionellen
Investoren an Wohnimmobilienbeständen zu verzeichnen;
|
• |
Die Assetklasse ist auch vor dem
Hintergrund „Potentielles
Inflationsszenario“ erste Wahl.
|
An den Top-Standorten treten zusätzlich neue Käufergruppen in
Form von vermögenden Anlegern aus
Euro-Krisenstaaten in Erscheinung, welche
auf der Suche nach wertstabilen Sachinvestitionen sind. Offenbar
profitiert der deutsche
Wohnimmobilienmarkt von der überdurchschnittlichen
allgemeinwirtschaftlichen Entwicklung
und wird international zwischenzeitlich als Hort der Stabilität
wahrgenommen.
3. Wettbewerbssituation
Die LICON Unternehmensgruppe hat sich auf die hochwertige
Sanierung und Revitalisierung
ausgesuchter Immobilien spezialisiert. Wesentliches
Merkmal dieses Nischenmarktes ist eine stabil hohe
Nachfrage nach hochwertigen Immobilien
an den Top Standorten. Die Wettbewerbssituation
im Bereich „Sanierung und Revitalisierung exklusiver
Wohnimmobilien“ ist wesentlich geprägt
von
regionalen Akteuren. Für nachhaltigen Erfolg in diesem
Nischenmarkt ist ein hohes Maß an
technischer Kompetenz und Erfahrung erforderlich. Die LICON
Unternehmensgruppe ist dabei einer der
wenigen deutschlandweit tätigen Projektentwickler
in diesem Marktsegment.
4. Entwicklung der LICON Wohnbau GmbH
LICON Wohnbau GmbH fungiert zunehmend als Holdinggesellschaft der
LICON Unternehmensgruppe und übernimmt
die Funktion einer Projektmanagementgesellschaft
für die Tochtergesellschaften der Gruppe, die mit Ausnahme
der LICON Concept GmbH ausschließlich
Projektgesellschaften sind. Historisch
bedingt, sind in der Gesellschaft auch Objekte kleinerer und
mittlerer Volumina
gesellschaftsrechtlich angesiedelt. Bis zu deren Fertigstellung
ist die LICON Wohnbau GmbH somit sowohl
Projekt- als auch Projektmanagementgesellschaft.
Das Jahr 2011 war geprägt von den Folgen der Auseinandersetzungen
im Gesellschafterkreis aus dem Jahr
2010. Wesentliches Ergebnis ist die
Veränderung der Gesellschafterstruktur und der Geschäftsführung.
Mit Anteilskaufvertrag vom 4./5./6. Juli
2011 hat die Henning Beteiligungs GmbH
mit aufschiebender Bedingung den überwiegenden Teil ihrer Anteile
an sämtlichen Gesellschaften der LICON
Unternehmensgruppe an die Ozean
Immobilien GmbH (vormals FM Invest XV GmbH), Göppingen, verkauft.
Die vollständige Umsetzung der
Anteilskaufverträge ist im Jahr 2013
erfolgt.
Im operativen Bereich lag der Fokus im abgelaufenen Geschäftsjahr
auf einer Stabilisierung des operativen
Geschäftes und der Intensivierung der
Bauaktivitäten. Insbesondere in 2012 wurden zahlreiche Bauvorhaben
fertiggestellt.
5. Darstellung der Lage
Im Berichtszeitraum hat sich die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage der LICON Wohnbau GmbH
folgendermaßen entwickelt:
In T€ |
Geschäftsjahr
2011 |
Geschäftsjahr
2010 |
Gesamtleistung |
22.488 |
15.348 |
Ergebnis vor Steuern (EBT) |
-3.363 |
-8.497 |
Eigenkapital |
-18.659 |
-15.290 |
EBT bereinigt um Vertriebskosten
für nicht abgerechnete
Projekte |
-1.656 |
-511 |
Eigenkapital bereinigt um
Vertriebskosten für nicht abgerechnete
Projekte |
-5.143 |
-2.677 |
Ertragslage:
Im Geschäftsjahr 2011 haben sich die Umsatzerlöse aufgrund von
Abnahmen fertiggestellter Projekte im
Vergleich zum Vorjahr wesentlich erhöht
T€ 28.787 vs. T€ 16.519. Die Bestandsveränderungen waren aufgrund
der Umsatzrealisierungen leicht
rückgängig. Im Ergebnis liegt die Gesamtleistung
deutlich über der des Vorjahres.
Die negative, wenn auch im Vergleich zum Vorjahr verbesserte,
Ertragslage ist sowohl auf die im
Vertriebserfolg begründeten nicht aktivierbaren
Vertriebskosten (T€ 1.092, Vorjahr T€ 8.923) als auch auf
Folgekosten durch Bauverzögerungen und
sonstige Kosten im Rahmen der Auseinandersetzungen
im Gesellschafterkreis zurückzuführen. Zudem konnten
Projekte nicht wie geplant in 2011
fertiggestellt werden.
Finanzlage:
Im Geschäftsjahr 2011 erhöhte sich der nicht durch Eigenkapital
gedeckte Fehlbetrag infolge umfangreicher
Vorfinanzierung von Vertriebskosten für
angelaufene Projekte (T€ 1.092, Vorjahr: T€ 8.923) und wird am
Bilanzstichtag mit T€ -18.659 ausgewiesen.
Dem bilanziell ausgewiesenen
Eigenkapitalfehlbetrag stehen neben stillen Reserven aus der
Vorfinanzierung der Vertriebskosten,
stille Reserven aus den laufenden Projekten (Teilgewinne) sowie
stille Reserven in den Beteiligungen
gegenüber.
Fremdkapital wird sowohl zur Ankaufs- als auch zur
Baufinanzierung aufgenommen. Im
Berichtszeitraum, wie auch schon in den Vorjahren,
standen zu jeder Zeit ausreichend liquide Mittel zur
Verfügung. Die Gesellschaft fungiert
neben der eigenen Projekttätigkeit als operative
Holdinggesellschaft und übernimmt den gesamten
Leistungsprozess. Darüber hinaus
fungiert die Gesellschaft als Kreditnehmereinheit für das Projekt
Fehrbelliner Höfe in Berlin. Durch
Kaufpreiseingänge infolge der Intensivierung
der Bauaktivitäten im Geschäftsjahr 2011 konnten die
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten gegenüber dem Vorjahr deutlich vermindert
werden. Zum Stichtag hat die Gesellschaft einen
Kreditbestand von T€ 11.367 (Vorjahr:
T€ 37.492).
Vermögenslage:
Die Bilanzsumme erhöhte sich im Vergleich zu 2010 leicht von T€
70.639 auf T€ 71.536 jeweils bereinigt
um den nicht durch Eigenkapital
gedeckten Fehlbetrag. Dieser Anstieg resultiert aus den gestiegenen
Forderungen gegen verbundene
Unternehmen, die im Wesentlichen im Zuge
der fortschreitenden Bautätigkeiten bei dem Projekt Fehrbelliner
Höfe aus der Weiterreichung der
bankfinanzierten Kreditmittel an die Projektgesellschaft
FehrbellinerHöfe AG resultieren. Das erhöhte
Geschäftsvolumen ist u. a. an den
gestiegenen geleisteten und erhaltenen Anzahlungen ablesbar.
Die Finanzierung des gestiegenen
Projektvolumens erfolgte fast ausschließlich
aus Mitteln von Unternehmen der LICON Unternehmensgruppe. Die
Finanzierungen durch Kreditinstitute
wurden erheblich zurückgefahren.
6. Nachtragsbericht
Im Jahr 2012 haben Herr Jürgen Henning und Herr Jens-Christian
Ludwig ihre Ämter als Geschäftsführer
niedergelegt. Herr Thorsten Knab und
Herr Peter Wolf wurden im Jahr 2012 neu in die Geschäftsführung
berufen.
Im Jahr 2012 wurde mit der LICON Bau GmbH, Leipzig, ein
Ergebnisabführungsvertrag geschlossen.
Weitere wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag haben sich
nicht ereignet.
7. Chancen und Risiken der zukünftigen
Geschäftsentwicklung
Marktchancen und -risiken
Die marktbedingten Chancen und Risiken sind im ersten Abschnitt
ausführlich beschrieben. Der Markt für
denkmalgeschützte Wohnimmobilien
verzeichnet insgesamt stabile rechtliche Rahmenbedingungen, die das
Geschäftsmodell der LICON
Unternehmensgruppe begünstigen. Darüber
hinaus besteht deutschlandweit auch weiterhin eine unverändert
starke Nachfrage nach
denkmalgeschützten Immobilien.
Projektchancen und -risiken
Die LICON Unternehmensgruppe hat seit dem 20. Oktober 2010 keine
neuen Projekte mehr eingekauft. Die bis
dahin eingekauften Projekte sind mit
Ausnahme weniger Restbestände vollständig verkauft und befinden
sich im fortgeschrittenen Stadium der
Baufertigstellung. Projektrisiken
bestehen insofern hauptsächlich in der Durchführung und im
rechtzeitigen Abschluss der restlichen
Fertigstellungsarbeiten.
Derzeit befinden sich mehrere Projekte im Ankauf. Die Bewertung
der Risiken im Ankauf, insb. die
Quantifizierung der zu erwartenden
Baukosten, ist zentrale Managementaufgabe. Dieses wird dabei von
einer hauseigenen technischen Abteilung
für die Sanierung von Altbauten
unterstützt. Die tätigen Ingenieure, Architekten und Bauleiter
weisen eine jahre- oder teilweise sogar
jahrzehntelange Erfahrung im Bereich
der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien auf.
Vertriebschancen und -risiken
Die LICON Unternehmensgruppe konzentriert sich im Vertrieb ihrer
Produkte auf bonitätsstarke
Kundengruppen, die Immobilien zur Kapitalanlage
erwerben; Eigennutzer bilden einen geringen Anteil. Die
Reduktion der Vertriebsrisiken wird
zusätzlich erreicht durch die Diversifikation
in verschiedene Top-Standorte in Deutschland und eine
differenzierte Produktpalette, die sich
in Standardprojekte (€ 1 – 5 Mio.), mittlere
Projekte (€ 5 – 20 Mio.) sowie Großprojekte (> € 20 Mio.)
untergliedert.
Die Folgen des Gesellschafterstreits und der nahezu vollständige
Abverkauf des Projektvolumens haben zu
einem deutlichen Rückgang des
Vertriebsvolumens eines wesentlichen Vertriebspartners geführt. Der
hohe Vertriebsstand der bestehenden
Projekte erlaubt jedoch eine ungehinderte
Projektfortführung. Die Restanten in den einzelnen Objekten
konnten per 31. Dezember 2012 zum
größten Teil veräußert werden.
Ein positiver Nebeneffekt der geringeren Vertriebsaktivitäten ist
die signifikante Entlastung der
Ertragslage für die Jahre 2011 und
2012. Das Aktivierungsverbot der Vertriebskosten gemäß § 255 Abs.
2 S. 4 HGB in Verbindung mit dem stark
steigenden Geschäftsvolumen der
Vergangenheit ist ursächlich für den zum Stichtag ausgewiesenen
nicht durch Eigenkapital gedeckten
Fehlbetrag. Bei dem aktuell beobachteten
Rückgang des Vertriebsvolumens kehrt sich dieser Effekt um und die
Ergebnisbeiträge aus den
fertiggestellten Projekten stehen größtenteils
zum Abbau des Fehlbetrages zur Verfügung.
In der Vergangenheit gab es zahlreiche Nachfragen verschiedener
Vertriebsplattformen, die nicht bedient
werden konnten. Zukünftig wird auch der
Vertrieb an Globalerwerber an Bedeutung gewinnen. Insgesamt
ist es bei Neuprojekten unternehmerische
Zielsetzung, durch Diversifizierung der
Vertriebskanäle die Abhängigkeit von einzelnen Vertriebswegen
zu reduzieren.
Die Verkaufsprospekte werden einheitlich unter Anwendung des IDW
S4 (Standard des Institut der
Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V.
(Stand 18. Mai 2006)) erstellt. Darin erfolgt die objektivierte und
vollständige Darstellung der für eine
Anlageentscheidung wesentlichen
Informationen. Insbesondere werden die Chancen und Risiken des
jeweiligen Projektes detailliert
aufgezeigt.
Finanzierungschancen und -risiken
Der Markt für Projekt- und Bauträgerfinanzierungen stellt ein
Marktsegment dar, welches nicht von
allen Banken und Finanzierungsgesellschaften
angeboten wird.
Die LICON Unternehmensgruppe kann auf ein gewachsenes Netzwerk
von regionalen und überregionalen Banken
zur Ankauf- und Aufbaufinanzierung von
Projekten zurückgreifen.
Bestehende Finanzierungen werden von den Vertragspartnern
vereinbarungsgemäß bedient und
Neufinanzierungen wurden mit den Finanzierungspartnern
nach operativen Erfordernissen im Rahmen der neuen
Projektgesellschaftsstruktur
abgeschlossen und valutiert. Insgesamt ist nach dem
Gesellschafterwechsel eine
Normalisierung in den Bankbeziehungen zu verzeichnen. Gegen
dingliche Absicherung sind diverse
Fremdfinanzierungsmaßnahmen abgeschlossen
und umgesetzt worden.
Personalchancen und -risiken
Die Gesellschaft ist in die Ablauf- und Aufbauorganisation der
LICON Unternehmensgruppe integriert.
Einzelne Zuständigkeiten und damit
verbundene Verantwortlichkeiten sind darüber definiert. In 2010
wurde eine stärkere Prozessorientierung der
Organisationsstruktur implementiert, in
der die Projektmanager eine zentrale Rolle als Schnittstelle
zwischen Führungsebene und operativer Ebene
einnehmen.
8. Prognosebericht
Seit Gründung der Gesellschaft ist eine steigende Nachfrage nach
qualitativ hochwertigen Immobilien in
entsprechenden Lagen zu verzeichnen.
Insbesondere sind denkmalgeschützte Objekte im Fokus der
Kapitalanleger. Das ist die
Kernkompetenz der LICON Wohnbau GmbH. Wir gehen weiterhin
von stabilen rechtlichen Rahmenbedingungen aus.
Nach den aktuellen Bauablaufplänen werden in den Jahren 2012 und
2013 wesentliche Projekte
schlussgerechnet. Abhängig von den zu den
jeweiligen Bilanzstichtagen erreichten Fertigstellungen und der
damit einhergehenden Umsatz- und
Gewinnrealisierung nach handelsrechtlicher
Rechnungslegung wird eine signifikante Verbesserung der
Ertragslage und damit einhergehend der
Ausweis eines positiven bilanziellen Eigenkapitals
erwartet.
Leipzig, 17. Mai 2013
Joseph
H. Schrull III.
Thorsten Knab
Peter Wolf
Bilanz
Aktiva
|
31.12.2011 EUR
|
31.12.2010 EUR
|
A. Anlagevermögen |
11.380.927,53 |
11.699.996,38 |
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände |
81.408,00 |
86.717,00 |
1. sonstige immaterielle
Vermögensgegenstände |
81.408,00 |
86.717,00 |
II. Sachanlagen |
375.863,00 |
689.622,85 |
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte und Bauten
einschließlich der Bauten auf
fremden Grundstücken |
94.957,00 |
0,00 |
2. andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung |
280.906,00 |
419.892,00 |
3. geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau |
0,00 |
269.730,85 |
III. Finanzanlagen |
10.923.656,53 |
10.923.656,53 |
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen |
10.923.656,53 |
10.923.656,53 |
B. Umlaufvermögen |
60.053.490,34 |
58.803.758,69 |
I. Vorräte |
3.949.303,10 |
7.040.128,64 |
1. erhaltene Anzahlungen auf
Bestellungen, offen abgesetzt |
25.470.049,43 |
23.726.230,49 |
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände |
51.694.453,27 |
34.007.937,34 |
1. Forderungen gegen verbundene
Unternehmen |
49.026.698,01 |
29.532.983,52 |
2. sonstige
Vermögensgegenstände |
2.667.755,26 |
4.474.953,82 |
III. Kassenbestand,
Bundesbankguthaben, Guthaben bei
Kreditinstituten und Schecks
|
4.409.733,97 |
17.755.692,71 |
C. Rechnungsabgrenzungsposten |
302.583,78 |
135.192,41 |
D. nicht durch Eigenkapital
gedeckter Fehlbetrag |
18.658.968,58 |
15.289.848,66 |
Bilanzsumme, Summe Aktiva |
90.395.970,23
|
85.928.796,14 |
Passiva
|
|
|
|
31.12.2011 EUR
|
31.12.2010 EUR
|
A. Eigenkapital |
0,00 |
0,00 |
I. gezeichnetes Kapital |
33.000,00 |
33.000,00 |
II. Verlustvortrag |
15.322.848,66 |
6.822.366,16 |
III. Jahresfehlbetrag |
3.369.119,92 |
8.500.482,50 |
IV. nicht gedeckter
Fehlbetrag |
18.658.968,58 |
15.289.848,66 |
B. Rückstellungen |
5.532.354,19 |
2.326.991,80 |
C. Verbindlichkeiten |
84.863.616,04 |
83.588.871,42 |
1. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten |
11.367.308,46 |
37.492.060,50 |
2. Verbindlichkeiten gegenüber
verbundenen Unternehmen |
47.806.671,64 |
23.928.869,18 |
3. Verbindlichkeiten gegenüber
Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht
|
85.767,43 |
80.156,47 |
4. sonstige Verbindlichkeiten |
25.603.868,51 |
22.087.785,27 |
D. Rechnungsabgrenzungsposten |
0,00 |
12.932,92 |
Bilanzsumme, Summe Passiva |
90.395.970,23 |
85.928.796,14 |
Gewinn- und
Verlustrechnung
|
1.1.2011 - 31.12.2011 EUR
|
1.1.2010 - 31.12.2010 EUR
|
1. Rohergebnis |
8.488.065,99 |
279.560,42 |
2. Personalaufwand |
3.251.492,86 |
1.731.140,71 |
a) Löhne und Gehälter |
2.922.290,67 |
1.498.204,33 |
b) soziale Abgaben und
Aufwendungen für Altersversorgung
und für Unterstützung
|
329.202,19 |
232.936,38 |
3. Abschreibungen |
205.302,63 |
179.608,20 |
a) Abschreibungen auf
immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und
Sachanlagen |
205.302,63 |
179.608,20 |
4. sonstige betriebliche
Aufwendungen |
6.409.936,78 |
4.519.362,70 |
davon Aufwendungen aus
Währungsumrechnung |
0,00 |
47,03 |
5. sonstige Zinsen und ähnliche
Erträge |
975.177,81 |
639.188,39 |
6. Zinsen und ähnliche
Aufwendungen |
2.959.966,06 |
2.985.548,47 |
7. Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit |
-3.363.454,53 |
-8.496.911,27 |
8. Steuern vom Einkommen und
Ertrag |
0,00 |
-0,01 |
9. sonstige Steuern |
5.665,39 |
3.571,24 |
10. Jahresfehlbetrag |
3.369.119,92 |
8.500.482,50 |
Anhang
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar
2011 bis zum 31. Dezember 2011
LICON Wohnbau GmbH, Leipzig
A. Allgemeines
Die Gesellschaft erfüllt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2011 die
Größenkriterien einer mittelgroßen
Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267
Abs. 2 HGB. Der vorliegende Jahresabschluss ist nach den
Vorschriften des Dritten Buches des HGB
(§§ 238 ff. HGB) unter Beachtung der ergänzenden
Bestimmungen für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) und
des GmbHG aufgestellt worden.
Von den Erleichterungen des § 288 Abs. 2 HGB wurde Gebrauch
gemacht.
Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden haben sich im Vergleich
zum Vorjahr nicht verändert.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das
Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs.
2 HGB gewählt.
Die Gesellschaft ist Teil der LICON Unternehmensgruppe, Leipzig,
die Bauträgertätigkeit, Handel und
Verwaltung von Immobilien betreibt und
über die Gesellschafter indirekt verbunden ist (nahe stehende
Person).
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft ist regelmäßig geprägt von
stichtagsübergreifenden
Projektlaufzeiten. Das strenge Realisationsprinzip
nach § 252 Abs. 1 Nr. 4 HGB führt zur Umsatz- und
Ertragsrealisierung erst nach
protokollierter Übergabe und Abnahme der jeweiligen Projekte.
Eine Ausnahme bildet hier die Veräußerung von
Grund und Boden. Zum Stichtag können
lediglich die aktivierungsfähigen Aufwendungen ergebnisneutral
über die Bestandsveränderungen verbucht
werden. Alle nicht aktivierungsfähigen
Aufwendungen (insbesondere Vertriebsaufwendungen) sind nach HGB
aufwandswirksam zu bilanzieren.
Der durch die geschäftsmodellspezifischen periodenübergreifenden
Projektverläufe bedingte Nicht durch
Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag
beträgt zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2011 TEUR 18.659 (Vorjahr:
TEUR 15.290). Eine insolvenzrechtliche
Überschuldung liegt aufgrund einer
positiven Fortbestehensprognose und mangels tatsächlicher
Überschuldung nicht vor, da der
Fehlbetrag im Wesentlichen durch nicht aktivierungsfähige
Vertriebskosten für laufende Sanierungsobjekte
(TEUR 1.092; Vorjahr: TEUR 8.923)
entstanden ist. Bei Projektabschluss werden die o. g.
Vertriebskosten gedeckt. Zum Schluss des
Berichtsjahres liegen entsprechend dem
Fertigstellungsgrad stille Reserven in den unfertigen Bauaufträgen.
B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Aktiva
Anlagevermögen
Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungskosten unter
Berücksichtigung der
Anschaffungsnebenkosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen,
bewertet. Die Abschreibungen für
entgeltlich erworbene immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen wurden
linear vorgenommen. Die Nutzungsdauer
liegt hierbei zwischen zwei und 22
Jahren.
Selbst geschaffene immaterielle Vermögensgegenstände des
Anlagevermögens werden nicht
bilanziert, da eine zuverlässige Trennung von Forschungs-
und Entwicklungsaufwendungen nicht vorgenommen
werden kann.
Vermögensgegenstände, deren Anschaffungskosten zwischen EUR
150.00 (netto) und EUR 1.000,00 (netto)
liegen, werden seit dem Geschäftsjahr
2008 jährlich in einen Sammelposten eingestellt, der im
Anschaffungsjahr und den folgenden
Geschäftsjahren mit je 20 % aufgelöst wird.
Die Finanzanlagen sind mit Anschaffungskosten bzw. dem
niedrigeren beizulegenden Wert
bewertet, soweit eine dauernde Wertminderung vorliegt.
Umlaufvermögen
Vorräte sind unter Beachtung des Niederstwertprinzips zu
Anschaffungskosten bzw.
Herstellungskosten bewertet. Zur Ermittlung
des niedrigeren beizulegenden Wertes wurden ausgehend vom
Absatzmarkt (retrograde Wertermittlung)
die noch anfallenden Kosten von den voraussichtlichen
Erlösen des Projekts in Abzug gebracht. Liegt der so
ermittelte Wert unterhalb des
Bilanzansatzes erfolgte eine Abschreibung. Im Berichtsjahr
wurden Abschreibungen auf den niedrigeren
beizulegenden Wert in Höhe von TEUR 0
(Vorjahr: TEUR 0) vorgenommen. Bauzeitzinsen sind, wie
im vorangegangenen Geschäftsjahr, aktiviert worden.
Die Höhe betrug TEUR 893 (Vorjahr: TEUR
283). Die Herstellungskosten enthalten neben
den Material- und Fertigungseinzelkosten auch einen
angemessenen Teil der Material- und
Fertigungsgemeinkosten und der Abschreibungen, soweit
diese durch die Fertigung veranlasst sind. Erhaltene
Anzahlungen werden objektspezifisch von
den Vorräten offen abgesetzt.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit
dem Nennwert oder dem am Bilanzstichtag
niedrigeren beizulegenden Wert
angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Wertberichtigungen
berücksichtigt. Auf Fremdwährung
lautende Vermögensgegenstände werden
hierbei mit dem Devisenkassakurs zum 31. Dezember bewertet; soweit
diese innerhalb eines Jahres fällig
werden.
Die Erfassung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
(Schlussrechnung von
Bauträgerverträgen) erfolgt grundsätzlich bei Abnahme des Sonder-
und Gemeinschaftseigentums. Mit Abnahme
des Sondereigentums werden Umsatzerlöse
in Höhe der anteiligen Anschaffungskosten von Grund
und Boden realisiert und eine korrespondierende
Bestandsminderung erfasst. Die
Umsatzrealisierung aus den Bauleistungen erfolgt mit
Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
Flüssige Mittel werden zu Nominalwerten angesetzt.
Rechnungsabgrenzungsposten
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten ist mit dem Nennwert
der Zahlungen angesetzt, die
Aufwendungen für eine bestimmte Zeit
nach dem Bilanzstichtag darstellen.
Latente Steuern
Aufgrund von steuerlich abweichenden Wertansätzen für
Vermögensgegenstände und Schulden
ergeben sich aktive latente Steuern, welche gemäß Ansatzwahlrecht
für aktive latente Steuern nicht
bilanziert werden.
Passiva
Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren
Risiken und ungewissen Verpflichtungen
mit den Beträgen, die nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung notwendig sind (Erfüllungsbetrag).
Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Verbindlichkeiten in Fremdwährung sind,
soweit diese innerhalb eines Jahres
fällig sind, mit dem Devisenkassakurs zum 31. Dezember bewertet.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Einnahmen,
die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach
dem Stichtag darstellen.
C. Erläuterungen zur Bilanz
Die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2011
wird im Anlagenspiegel dargestellt.
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten im
Wesentlichen die Weiterreichung von
Bankkrediten, bei denen die LICON
Wohnbau GmbH Darlehensnehmer ist und die Darlehensbeträge an die
Tochtergesellschaften weitergereicht
hat (TEUR 36.137; Vorjahr: TEUR 25.198). Zusätzlich
werden TEUR 1.735 (Vorjahr: TEUR 239) aus Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen
ausgewiesen und TEUR 11.240 (Vorjahr: TEUR 4.097) aus
der Umsatzsteuerverrechnung im Rahmen der Organschaft.
Forderungen mit einer Restlaufzeit von
mehr als einem Jahr bestehen, wie auch
im Vorjahr, nicht.
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im
Wesentlichen eine Abgrenzung für im
Voraus bezahlte Mieten (TEUR 223; Vorjahr:
TEUR 0) und die auf die Laufzeit zu verteilenden Kosten der
Kreditaufnahmen (TEUR 46; Vorjahr: TEUR
101).
Die sonstigen Rückstellungen betreffen ausstehende
Eingangsrechnungen für nachlaufende
Baukosten (TEUR 2.977; Vorjahr: TEUR 552), nicht
abgerechnete Vertriebskosten (TEUR 953; Vorjahr: TEUR 953),
personalbezogene Rückstellungen (TEUR
806; Vorjahr: TEUR 78), ausstehende laufende
Rechnungen (TEUR 288, Vorjahr: TEUR 224), Jahresabschluss-,
Prüfungs- und Beratungskosten (TEUR
194; Vorjahr: TEUR 210), Gewährleistungen
(TEUR 107; Vorjahr: TEUR 116), Archivierungsverpflichtungen (TEUR
85; Vorjahr: TEUR 74) sowie die von der
Gesellschaft vereinbarten Mietgarantien
(TEUR 23; Vorjahr: TEUR 21).
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind
überwiegend durch Grundschulden,
Globalzessionen und Garantieerklärungen sowie
Sicherungsübereignungen gesichert. Von den Verbindlichkeiten
haben TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 6.590) eine
Restlaufzeit von einem bis zu fünf
Jahre und TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 0) eine Restlaufzeit von mehr als
fünf Jahren.
Alle übrigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von
weniger als einem Jahr.
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen
enthalten im Wesentlichen
Verrechnungskonten innerhalb der LICON
Unternehmensgruppe (TEUR 46.877; Vorjahr: TEUR 21.776). Zusätzlich
werden TEUR 851 (Vorjahr: TEUR 2.061) aus
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen ausgewiesen und TEUR 79 (Vorjahr: TEUR 1) aus der
Umsatzsteuerverrechnung im Rahmen der
Organschaft.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht,
betreffen, wie auch im Vorjahr, eine Darlehensverpflichtung
gegenüber Gesellschaftern. In den
sonstigen Verbindlichkeiten sind TEUR 251
(Vorjahr: TEUR 225) Verbindlichkeiten gegenüber
Gesellschaftern enthalten.
Die sonstigen Verbindlichkeiten sind teilweise durch
Bürgschaften besichert.
D. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse bestehen überwiegend aus Verkaufserlösen
fertiggestellter Objekte und wurden
ausschließlich im Inland erzielt. Zudem
wurden TEUR 3.816 (Vorjahr: TEUR 4.431) an Erlösen aus
Dienstleistungen für Unternehmen der
LICON Unternehmensgruppe erfasst.
Wertänderungen von im Bau befindlichen Objekten sind in den
Bestandsveränderungen berücksichtigt.
Periodenfremde Erträge
Wesentliche periodenfremde Erträge betreffen die Ausbuchung von
Verbindlichkeiten aus einem Vergleich
(TEUR 131), welche in den sonstigen
betrieblichen Erträgen ausgewiesen werden. Zudem sind in den
Zinserträgen TEUR 41 als periodenfremde
Zinserträge enthalten. Im Vorjahr fielen
keine wesentlichen periodenfremde Erträge an.
Periodenfremde Aufwendungen
Wesentliche periodenfremde Aufwendungen sind im Berichtsjahr und
im Vorjahr nicht angefallen.
E. Sonstige Angaben
Haftungsverhältnisse
Haftungsverhältnisse im Sinne von § 251 HGB bestehen aus einer
Bürgschaftserklärung mit einem
inländischen Kreditinstitut für verbundene
Unternehmen über TEUR 13.400 (Vorjahr: TEUR 0) und aus einem
Sicherungsvertrag mit einem anderen
inländischen Kreditinstitut für die in Anspruch
genommenen Darlehen verbundener und aus Konzernsicht
nahestehender Unternehmen der LICON
Wohnbau GmbH in Höhe der Rahmenkreditzusage
von bis zu EUR 9,5 Mio. (Vorjahr: EUR 9,5 Mio.) (Mithaftung für
Verbindlichkeiten). Von diesem
Rahmenkredit hat die LICON Wohnbau GmbH TEUR 459 (Vorjahr:
TEUR 734) selbst in Anspruch genommen. Die LICON
Wohnbau GmbH gewährt die
Kreditsicherheiten zur Liquiditätsoptimierung in der Gruppe.
Die Gesellschaft geht aufgrund der Bonität der originären
Schuldner nicht von einer
Inanspruchnahme aus.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31. Dezember
2011 in Höhe von TEUR 2.214 (Vorjahr: TEUR
2.160) und betreffen Leasing- und
Mietverpflichtungen. Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen
haben in Höhe von TEUR 592 (Vorjahr: TEUR
521) eine Restlaufzeit von weniger als
ein Jahr und in Höhe von TEUR 1.518 (Vorjahr: TEUR 1.639)
eine Restlaufzeit zwischen ein bis fünf Jahren.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren bestehen
in Höhe von TEUR 104 (Vorjahr: TEUR 0).
Belegschaft
Die Gesellschaft beschäftigte im Jahresdurchschnitt 55
Mitarbeiter (Vorjahr: 43), davon
4 Arbeiter (Vorjahr: 6) und 51 Angestellte
(Vorjahr: 37).
Geschäftsführung
Geschäftsführer der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2011 waren:
Herr Jürgen Henning, Kaufmann, Fort Myers/USA (bis 20. April 2011
und 27. April 2011 bis 4. Juli 2012)
Herr Alexander Stuhlmann, Kaufmann, Hamburg (bis 20. April
2011)
Herr Peter Wolf, Kaufmann, Leipzig (bis 27. April 2011 und ab 30.
Oktober 2012)
Herr Dr. Rolf Dockter, Interims-Manager, Wittlich (15. Februar
2011 bis 12. Juli 2011)
Herr Dr. Karl Wlazik, Kaufmann, Gladbeck (15. Februar 2011 bis
27. April 2011)
Herr Jens-Christian Ludwig, Kaufmann, Hamburg (16. September 2011
bis 9. Mai 2012)
Herr Joseph H. Schrull III, Kaufmann, Göppingen (ab 16. September
2011)
Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung
Da lediglich einer der im Berichtsjahr bestellten Geschäftsführer
bei der Gesellschaft beschäftigt war,
unterbleibt in Anwendung des § 286 Abs.
4 HGB die Angabe der Geschäftsführungsvergütung. Kredite
und Vorschüsse wurden nicht gewährt.
Anteilsbesitz
Zum Bilanzstichtag hält die Gesellschaft die nachfolgenden
Anteile:
Nr. Name der Gesellschaft |
Sitz der Gesellschaft |
Anteile am Kapital %
|
mittelbar/ unmittelbar |
Eigenkapital EUR
|
Ergebnis
des Geschäftsjahres EUR
|
1 FehrbellinerHöfe AG |
Berlin |
94,0 |
unmittelbar |
-4.244.174,97 |
-1.343.571,85 |
2 LICON Bau GmbH |
Leipzig |
51,0 |
unmittelbar |
469.989,16 |
350.154,20 |
3 LICON Concept GmbH |
Leipzig |
94,0 |
unmittelbar |
-380.958,22 |
-608.599,75 |
4 LICON Flaschenturm GmbH &
Co. KG 1 |
Leipzig |
94,9 |
unmittelbar |
-2.675.974,93 |
-398.840,55 |
5 LICON Haus 68 GmbH 2 |
Leipzig |
100,0 |
unmittelbar |
-9.041,02 |
385.340,18 |
6 LICON Immobilienverwaltung
GmbH 1 |
Leipzig |
100,0 |
unmittelbar |
-248.604,45 |
-165.896,58 |
7 LICON Miteigentümer GmbH 1 |
Leipzig |
94,8 |
unmittelbar |
12.115,71 |
-4.738,81 |
8 LICON Marianum GmbH & Co.
KG 1 |
Leipzig |
94,9 |
unmittelbar |
-2.694.381,58 |
-547.094,11 |
|
|
5,1 |
mittelbar über 7 |
|
|
9 LICON Projektsteuerung GmbH
1 |
Leipzig |
51,0 |
unmittelbar |
26.873,60 |
-17.988,71 |
10 Medicon Immobilien GmbH 1 |
Hamburg |
51,0 |
unmittelbar |
3.862,39 |
-18.250,89 |
11 Projektgesellschaft
Kaiserstraße 48 mbH 1 |
Leipzig |
94,0 |
unmittelbar |
-3.011.079,40 |
-879.137,03 |
12 Projektgesellschaft
Lumumbastraße 2 mbH 1 |
Leipzig |
45,0 |
unmittelbar |
1.298.825,58 |
2.048.925,97 |
|
|
49,0 |
mittelbar über 3 |
|
|
13 Q21 Campus Haus 23 GmbH 1 |
Hamburg |
51,0 |
unmittelbar |
-495.117,20 |
-518.318,89 |
14 Q21 Campus Haus 25 GmbH 1 |
Hamburg |
51,0 |
unmittelbar |
-5.179,70 |
-28.381,39 |
15 LICON Firmenverwaltungs GmbH
1 |
Leipzig |
100,0 |
mittelbar über 3 |
-3.607.640,92 |
-551.795,48 |
1 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011
2 Jahresabschluss zum 30. Juni 2010
Ergebnisverwendung
Die Geschäftsführung schlägt die folgende Ergebnisverwendung
vor:
„Der Jahresfehlbetrag und der Verlustvortrag von insgesamt EUR
18.691.968,58 werden auf neue Rechnung
vorgetragen.“
Leipzig, 17. Mai 2013
Die
Geschäftsführung
Anlagespiegel
für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2011 bis
zum 31. Dezember 2011
LICON Wohnbau GmbH, Leipzig
|
Entwicklung der
Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten |
|
Anfangsstand 01.01.2011 EUR
|
Zugang EUR
|
Umbuchung stand EUR
|
Abgang EUR
|
Endstand 31.12.2011 EUR
|
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände |
|
|
|
|
|
Entgeltlich erworbene Lizenzen
sowie ähnliche Rechte und
Werte |
221.839,99 |
53.359,67 |
0,00 |
0,00 |
275.199,66 |
II. Sachanlagen |
|
|
|
|
|
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte und Bauten |
|
|
|
|
|
einschließlich der Bauten auf
fremden Grundstücken |
0,00 |
0,00 |
101.474,37 |
0,00 |
101.474,37 |
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung |
761.268,86 |
47.307,59 |
0,00 |
97.367,87 |
711.208,58 |
3. Geleistete Anzahlungen |
269.730,85 |
0,00 |
-269.730,85 |
0,00 |
0,00 |
|
1.030.999,71 |
47.307,59 |
-168.256,48 |
97.367,87 |
812.682,95 |
III. Finanzanlagen |
|
|
|
|
|
Anteile an verbundenen
Unternehmen |
10.923.656,53 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
10.923.656,53 |
|
12.176.496,23 |
100.667,26 |
-168.256,48 |
97.367,87 |
12.011.539,14 |
|
Entwicklung der
Abschreibungen |
|
Anfangsstand 01.01.2011 EUR
|
Abschreibungen
des Geschäftsjahres EUR
|
Entnahmen für
Abgänge EUR |
Endstand 31.12.2011 EUR
|
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände |
|
|
|
|
Entgeltlich erworbene Lizenzen
sowie ähnliche Rechte und
Werte |
135.122,99 |
58.668,67 |
0,00 |
193.791,66 |
II. Sachanlagen |
|
|
|
|
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte und Bauten |
|
|
|
|
einschließlich der Bauten auf
fremden Grundstücken |
0,00 |
6.517,37 |
0,00 |
6.517,37 |
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung |
341.376,86 |
140.116,59 |
51.190,87 |
430.302,58 |
3. Geleistete Anzahlungen |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
341.376,86 |
146.633,96 |
51.190,87 |
436.819,95 |
III. Finanzanlagen |
|
|
|
|
Anteile an verbundenen
Unternehmen |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
476.499,85 |
205.302,63 |
51.190,87 |
630.611,61 |
|
Restbuchwerte |
|
Stand 31.12.2011 EUR
|
Stand 31.12.2010 EUR
|
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände |
|
|
Entgeltlich erworbene Lizenzen
sowie ähnliche Rechte und
Werte |
81.408,00 |
86.717,00 |
II. Sachanlagen |
|
|
1. Grundstücke,
grundstücksgleiche Rechte und Bauten |
|
|
einschließlich der Bauten auf
fremden Grundstücken |
94.957,00 |
0,00 |
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung |
280.906,00 |
419.892,00
|
3. Geleistete Anzahlungen |
0,00 |
269.730,85 |
|
375.863,00 |
689.622,85 |
III. Finanzanlagen |
|
|
Anteile an verbundenen
Unternehmen |
10.923.656,53 |
10.923.656,53 |
|
11.380.927,53 |
11.699.996,38 |
sonstige
Berichtsbestandteile
Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde zur Wahrung der gesetzlich
vorgeschriebenen Offenlegungsfrist vor
der Feststellung offengelegt.
|