Ja, auch das wieder eine „Gruselbilanz“ aus dem Hause ZBI, anders kann man diese Bilanz dann auch nicht beschreiben aus unserer Sicht, denn ein nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von über 4 Millionen Euro – Wahnsinn!

Und raten Sie mal, wer dieses sauschlechte Management bezahlen muss? Na………eine Idee?

Richtig! Die Anleger!

ZBI F 1102 GmbH & Co. KG

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.07.2019 bis zum 30.06.2020

Bilanz

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis 30. Juni 2020

ZBI F 1102 GmbH & Co. KG



1. Allgemeine Angaben

Gesellschaftsrechtliche Grundlagen /​ Registerinformationen

Die mit Gesellschaftsvertrag vom 04.04.2016 unter der Firma Erste DIB Beteiligungs GmbH & Co. KG errichtete Gesellschaft ist eine Immobilien-Gesellschaft der geschlossenen  Publikumsfonds der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, die mit Vertrag vom 26.07.2018 89,9% des Kommanditkapitals von 25.000,00 Euro erworben hat. Mit Neufassung des Gesellschaftsvertrags vom 27.07.2018 wurde die Umfirmierung in ZBI F 1102 GmbH & Co. KG sowie die Sitzverlegung von Möhrendorf nach Erlangen beschlossen. Die Eintragung in das Handelsregister beim Amtsgericht Erlangen ist am 11.10.2018 unter der Nummer HRA 10644 erfolgt.

Gegenstand der Gesellschaft ist ausschließlich der Erwerb von Immobilien sowie von zur Bewirtschaftung von Immobilien erforderlicher Vermögensgegenstände.

Grundlagen des Jahresabschlusses

Der vorliegende Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 01.07.2019 bis 30.06.2020 ist nach den Vorschriften der §§ 242 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) für kleine Kapital­gesellschaften im Sinne der §§ 264a i.V.m. 267 Abs. 1 HGB aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt dabei in Anlehnung an die „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ (JAbschlWUV) in der Fassung vom 17.07.2015.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Von den größenabhängigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschafen nach §§ 274 a und 288 HGB wird teilweise Gebrauch gemacht.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen wird – getrennt nach Grund und Boden und Gebäuden – mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren sowie ggfs. außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bewertet.

Die unfertigen Leistungen betreffen die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Betriebskosten für das Geschäftsjahr sowie das Vorjahr. Ihre Bewertung erfolgt in Höhe der umlegbaren Aufwendungen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit ihren Nennwerten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertberichtigungen vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen erkennbaren und ungewissen Verbindlichkeiten ausreichend Rechnung getragen. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Die erhaltenen Anzahlungen sind zum Nennwert angesetzt.

Aufwendungen und Erträge sind  periodengerecht abgegrenzt.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Sachanlagen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 284 Abs. 3 HGB i.V.m. § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB ist in der Anlage dargestellt.

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst 29 Einzelobjekte.

Die von der Berichtsgesellschaft erworbenen Objekte umfassen 315 Wohn- und 12 Gewerbe­einheiten sowie 11 Stellplätze. Die Gesamt­nutzfläche der Wohn- und Gewerbe­einheiten beträgt 23.662 qm. Der ermittelte Marktwert des Portfolios beträgt 39.520.000,00 Euro und die zugrundegelegte Bruttomiete p.a. beträgt 1.900.020,46 Euro. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 01.11.2017 bzw. für ein Objekt zum 01.12.2017.

Unfertige Leistungen

Unter dem Posten unfertige Leistungen werden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten der Objekte ab Übergang Nutzen/​Lasten bis zum Geschäftsjahresende 30.06.2020 ausgewiesen. Die Steigerung in Höhe von 93.712,93 Euro ist zurückzuführen auf die noch nicht abgerechneten Betriebskosten der Objekte des Berichtsjahres sowie des Vorjahres.

Forderungen sowie sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen umfassen wertberichtigte Forderungen gegen Mieter.

Die Restlaufzeit der Forderungen beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr.

Bei den Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, handelt es sich um Forderungen gegenüber Gesellschaftern.

In den sonstigen Vermögensgegenständen werden Forderungen gegen die Voreigentümer der Immobilien   für vereinnahmte Mieten für die Zeit nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel ausgewiesen.

Zudem sind in dem Posten Instandhaltungsrücklagen in Höhe von  21.263,51 Euro für zwei WEG Objekte
enthalten.

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil Kommanditisten

Der Posten setzt sich zusammen aus der gesellschaftsvertraglichen Pflichteinlage der Kommanditisten in Höhe von 25.000,00 Euro, sonstigen Einlagen der Mehrheitskommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft in Höhe von 300.000,00 Euro, die gemäß Gesellschaftsvertrag zu verzinsen sind, sowie die den Komman­ditisten zugewiesenen Verluste der Vorjahre und des Berichtsjahres in Höhe von 4.599.647,12 Euro.

Eigenkapital

Unter diesem Posten werden gesamthänderisch gebundene Kapitalrücklagen ausgewiesen, die im Vorjahr anlässlich der Übernahme durch die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft aus der Ablösung von Bankdarlehen gebildet wurden.

Rückstellungen

Die Rückstellungen wurden gebildet für Gutachterkosten zur Immobilienbewertung zum Bilanzstichtag in Höhe von 15.641,00 Euro, für Jahresabschluss- und Prüfungskosten in Höhe von 19.212,00 Euro, für Sanierungen und Instandhaltungen in Höhe von 130.792,70 Euro und für Gewerbesteuer in Höhe von 89.056,00 Euro. Die Rückstellungen wurden gebildet für Gutachterkosten zur Immobilienbewertung zum Bilanzstichtag in Höhe von 15.641,00 Euro, für Jahresabschluss- und Prüfungskosten in Höhe von 19.212,00 Euro, für Sanierungen und Instandhaltungen in Höhe von 130.792,70 Euro und für Gewerbesteuer in Höhe von 89.056,00 Euro.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Mit Vertrag vom 16. Oktober 2017 hat die Berichtsgesellschaft bei der Berliner Sparkasse ein Darlehen mit einem Gesamtbetrag von 19.130.000,00 Euro zur Finanzierung der Objekte aufgenommen. Der Zinssatz beträgt aktuell 1,76 % p.a.. Der Tilgungssatz beträgt 1 % und ist erstmals am 30.07.2023 und danach monatlich nachträglich fällig.

Verbindlichkeiten aus erhaltenen Anzahlungen

Der Posten umfasst Vorauszahlungen der Mieter für umlagefähige Betriebskosten, die zum Zeitpunkt des Geschäftsjahresendes noch nicht abgerechnet waren.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen umfassen vor allem Verbindlichkeiten aus noch nicht gezahlten Rechnungen für die Bewirtschaftung der Immobilienobjekte.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen und sonstige Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen gegenüber der Mehrkommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft und beinhalten die Verzinsung der gezahlten Beträge in die Kapitalrücklage.

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus der Bewirtschaftung sowie Verbindlichkeiten aus der Umsatzsteuer in Höhe von 549,45 Euro (Vorjahr: 3.551,65 Euro).

Passive Rechnungsabgrenzung

Der Passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Mieteingänge für nach dem Bilanzstichtag liegende Zeiträume.

Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten von bis zu einem Jahr und mehr als einem Jahr sind in der Bilanz vermerkt. Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 18.740.877,10 Euro (Vorjahr: 18.937.149,38 Euro) eine Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren.

Gewährte Sicherheiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen und die Verpfändung von Guthaben gesichert.

4. Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 30. Juni 2020 bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB sowie keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Geschäftsführung

Mit Änderung des Gesellschaftsvertrages vom 27.07.2018 ist die DIB Beteiligungs GmbH ausgetreten und die ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH zur Geschäftsführung berufen worden. Das Stammkapital der ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH beträgt 25.000,00 Euro. Ihre Geschäftsführer sind:

Dr. Bernd Ital
Gert Wachsmann

Erlangen, den 06.11. 2020
ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

Dr. Bernd Ital                                                      Gert Wachsmann

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 20.04.2021 festgestellt.