ZBI F 1102 GmbH & Co. KG – NICHT DURCH VERMÖGENSEINLAGEN GEDECKTER VERLUSTANTEIL KOMMANDITISTEN – mehr als verdoppelt

Eine „grottenschlechte Bilanz“, so darf man diese Bilanz dann sicherlich bezeichnen, denn der NICHT DURCH VERMÖGENSEINLAGEN GEDECKTER VERLUSTANTEIL der KOMMANDITISTEN hat sich innerhalb nur eines Jahres mehr als verdoppelt. Unzufriedene Anleger sind sicherlich die Folge.

ZBI F 1102 GmbH & Co. KG

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 30.06.2018

BILANZ ZUM 30. JUNI 2018

ZBI F 1102 GMBH & CO. KG, ERLANGEN

A K T I V A

P A S S I V A

ZBI F 1102 GMBH & CO. KG, ERLANGEN
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2018

1. Allgemeine Angaben

Gesellschaftsrechtlichen Grundlagen / Registerinformationen

Die Gesellschaft wurde mit Gesellschaftsvertrag vom 04.04.2016 errichtet und am 19.04.2016 in das Handelsregister beim Amtsgericht Fürth unter der Nummer HRA 10644 eingetragen. Mit Gesellschaftsvertrag vom 27.07.2018 wurde die Umfirmierung in ZBI F 1102 GmbH & Co. KG sowie die Sitzverlegung nach Erlangen beschlossen. Die Eintragung erfolgte am 11.10.2018.

Alleinige Kommanditistin mit einer geleisteten Einlage von 25.000,00 Euro ist die DIB Vermögensverwaltungs AG, Möhrendorf. Die persönlich haftende Gesellschafterin DIB Beteiligungs GmbH, Möhrendorf leistet keine Kapitaleinlage und ist am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Mit Gesellschaftsvertrag vom 27.07.2018 wurden ebenfalls die Geschäftsführung sowie die Beteiligungsverhältnisse geändert. Die bisherige alleinige Kommanditistin DIB Vermögensverwaltungs AG hat von ihrer Kommanditbeteiligung in Höhe von 25.000 EUR einen Teilbetrag in Höhe von 22.475,00 EUR im Wege der Sonderrechtsnachfolge auf die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft mit Sitz in Erlangen übertragen. Persönlich haftende Gesellschafterin und zur Geschäftsführung berechtigt sowie verpflichtet ist nunmehr nach Austritt der bisherigen persönlich haftenden Gesellschafterin DIB Beteiligungs GmbH die ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH. Diese leistet keine Kapitaleinlage und ist am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Gegenstand des Unternehmens ist gemäß Gesellschaftsvertrag, soweit genehmigungsfrei nach § 34 c GewO, der Erwerb, die Bewirtschaftung und Verwaltung und der Verkauf von eigenem Immobilienvermögen sowie die Beteiligung an Immobiliengesellschaften.

Gemäß Gesellschaftsvertrag vom 27.07.2018 wird das bisher mit dem Kalenderjahr übereinstimmende Geschäftsjahr für die Zeit ab dem 01.07.2018 auf den Zeitraum vom 01.07. bis 30.06. des Folgejahres umgestellt. Für die Zeit vom 01.01.2018 bis zum 30.06.2018 wird ein Rumpfgeschäftsjahr gebildet.

Grundlagen des Jahresabschlusses

Der vorliegende Jahresabschluss für das Rumpfgeschäftsjahr vom 01.01. bis 30.06.2018 ist nach den Vorschriften der §§ 242 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) für kleine Kapitalgesellschaften im Sinne der §§ 264a i.V.m. 267 Abs. 1 HGB aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt dabei in Anlehnung an die „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ (JAbschlWUV) in der Fassung vom 17. Juli 2015.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Vorstehender Jahresabschluss umfasst den Zeitraum 01.01 bis 30.06.2018. Die ausgewiesenen Vorjahreszahlen beinhalten den Zeitraum 01.01. bis 31.12.2017. Eine Vergleichbarkeit ist deshalb nur eingeschränkt möglich.

Von den größenabhängigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschafen nach §§ 274 a und 288 HGB wird teilweise Gebrauch gemacht.

Die Bilanz zum 30. Juni 2018 weist einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil der Kommanditisten in Höhe von 1.309.783,90 Euro aus, der im Wesentlichen durch einmalige Finanzierungskosten des Wirtschaftsjahres 2017 verursacht ist. Die Mehrheit der Geschäftsanteile wurde mit Vertrag vom 26.07.2018 in den geschlossenen Publikumsfonds ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft eingebracht. In diesem Zusammenhang ist auch die Zuführung zusätzlicher Eigenmittel und die Rückzahlung von Darlehen realisiert worden. Nicht zuletzt aufgrund der Ertragskraft des erworbenen Immobilienportfolios geht die Geschäftsführung von einer positiven zukünftigen Entwicklung der Gesellschaft aus.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgt im vorliegenden Abschluss demzufolge gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB unter Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit.

Mit Teilrückführung der Darlehen bei der Berliner Sparkasse sowie gegenüber der ZBI Zentral Boden Immobilien AG im Zuge der Übertragung der Geschäftsanteile an die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft wurde der Rangrücktritt gegenüber der Berliner Sparkasse in Höhe von 6,1 Mio. Euro bis Erstellung diese Berichtes aufgehoben.

Zudem hat mit Vereinbarung vom 12.07.2018 die ZBI Zentral Boden Immobilien AG einen Rangrücktritt in Höhe von 2 Mio Euro erklärt, der ebenfalls im Zuge der Darlehensablöse mit Vereinbarung vom 25.07.2018 aufgehoben wurde.

Bei der Offenlegung wurden Erleichterungen nach § 326 HGB in Anspruch genommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen wird – getrennt nach Grund und Boden und Gebäuden – mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren sowie ggfs. außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bewertet.

Die Bewertung der unfertigen Leistungen, die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten betreffen, erfolgt zu den voraussichtlich auf die Mieter umlegbaren Aufwendungen.

Von Mietern geleistete Vorauszahlungen werden zum Nennbetrag als erhaltene Anzahlungen passiviert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit ihren Nennwerten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertberichtigungen vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen erkennbaren und ungewissen Verbindlichkeiten ausreichend Rechnung getragen. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Aufwendungen und Erträge sind periodengerecht abgegrenzt.

3. Erläuterung zur Bilanz

Sachanlagen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens gemäß § 284 Abs. 3 HGB i.V.m. § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB ist in der Anlage dargestellt.

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst 30 Einzelobjekte.

Die von der Berichtsgesellschaft erworbenen Objekte umfassen 317 Wohn- und 15 Gewerbeeinheiten sowie 7 Stellplätze überwiegend an den Standorten Leipzig und Halle, ein Objekt in Berlin sowie zwei in Magdeburg. Die Gesamtnutzfläche der Wohn- und Gewerbeeinheiten beträgt 23.665 qm. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 01.11.2017 bzw. für ein Objekt zum 01.12.2017.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Vermögensgegenstände

Unter diesen Posten sind neben Forderungen gegenüber Mietern auch Forderungen gegen die Voreigentümer der Immobilien auf Auskehrung der von diesen für die Zeit nach dem Nutzen-Lasten-Wechsel vereinnahmten Mieten ausgewiesen. Der Rückgang der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände im Vergleich zum Vorjahr um 21.087,30 Euro ist auf die zwischenzeitlich erfolgte Ersteherabrechnung mit dem Voreigentümer zurückzuführen. Zudem sind in dem Posten Instandhaltungsrücklagen (18.881,57 Euro) für zwei WEG Objekte enthalten.

Rückstellungen

Die Rückstellungen sind im wesentlichen für Bewirtschaftungskosten des laufenden Geschäftsjahres in Höhe von 235.255,56 Euro sowie für Jahresabschluss- und Prüfungskosten in Höhe von 19.226,00 Euro gebildet.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Mit Vertrag vom 16. Oktober 2017 hat die Berichtsgesellschaft bei der Berliner Sparkasse zwei Darlehen mit einem Gesamtbetrag von 34 Mio Euro zur Finanzierung der Objekte aufgenommen. Die Tilgung der Darlehen erfolgt in voller Höhe mit deren Endfälligkeit.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten umfassen vor allem Verbindlichkeiten aus noch nicht gezahlten Rechnungen für Sanierungen der Immobilienobjekte.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Unter diesem Posten werden im Wesentlichen mit 5.373.777,84 Euro Verbindlichkeiten zwei bei der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen zur teilweisen Investitionsfinanzierung aufgenommene Darlehen ausgewiesen. Die Darlehen und die vereinbarten Zinsen sind gemäß Darlehensverträgen nach Aufforderung zur Zahlung fällig. Beide Darlehen wurden im Zuge der Übertragung der Geschäftsanteile an die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Elfte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft zurückgeführt.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der Passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Mieteingänge für nach dem Bilanzstichtag liegende Zeiträume.

Restlaufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 14.913.155,45 Euro eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und 19.130.000,00 Euro eine Restlaufzeit größer fünf Jahre.

Die übrigen Verbindlichkeiten sind vollumfänglich innerhalb eines Jahres fällig.

Gewährte Sicherheiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen, Verpfändung von Guthaben sowie eine Rangrücktrittsvereinbarung zwischen der Berliner Sparkasse und der ZBI Zentral Boden Immobilien AG in Höhe von 6,1 Mio. Euro gesichert.

4. Sonstige Angaben

Mitarbeiter

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 30. Juni 2018 bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB sowie keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Geschäftsführung

Zur alleinigen Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet ist bis 26.07.2018 die bis dahin persönlich haftende Gesellschafterin DIB Beteiligungs GmbH, Möhrendorf. Das Stammkapital der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt 25.000,00 Euro. Ihre Geschäftsführer sind:

Frau Isabel Kubat-Groner

Frau Stephanie Bader-Groner

Herr Christian Reißing

Mit Änderung des Gesellschaftsvertrages vom 27.07.2018 ist die DIB Beteiligungs GmbH ausgetreten und die ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH als zur Geschäftsführung berufen worden. Das Stammkapital der ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH beträgt 25.000,00 Euro. Ihre Geschäftsführer sind:

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

Name und Sitz des Mutterunternehmens und Konzernabschluss

Mutterunternehmen i.S.d. § 271 Abs. 2 i.V.m. § 290 HGB ist die ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen, die einen Konzernabschluss und Konzernlagebericht für den größten und gleichzeitig kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt. Der Konzernabschluss und Konzernlagebericht sind am Sitz der ZBI Zentral Boden Immobilien AG erhältlich.

Die Erste DIB Beteiligungs GmbH & Co. KG wird in den Konzernabschluss einbezogen.

Ergebnisverwendung

Der Jahresfehlbetrag in Höhe von 745.146,67 Euro wurde gemäß Gesellschaftsvertrag und gesetzlicher Vorschriften nach Vorabzuweisung der Geschäftsführervergütung an die Komplementärin dem Kapitalkonto der alleinigen Kommanditistin DIB Vermögensverwaltungs AG belastet.

Die Gesellschafterversammlung vom 12.06.2019 hat den Jahresabschluss zum 30.06.2018 durch Beschluss festgestellt.