ZBI F 702 GmbH & Co. KG-keine erfreuliche Bilanz: NICHT DURCH VERMÖGENSEINLAGEN GEDECKTER VERLUSTANTEIL KOMMANDITISTEN fast 4 Millionen Euro

Eine Bilanz, die so manchen Anleger, der diese liest, natürlich nicht erfreuen wird. Im Gegenteil, er wird sich sicherlich verwundert die Augen reiben und auf der nächsten Anlegerversammlung einmal nachfragen, „wie solch ein Bilanzergebnis zukünftig deutlich verbessert werden kann“, denn es geht dabei ja um sein Geld als Anleger.ZBI F 702 GmbH & Co. KG

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2016

ZBI F 702 GMBH & CO. KG, ERLANGEN

A K T I V A

P A S S I V A

ZBI F 702 GMBH & CO. KG, ERLANGEN
ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2016

Handelsregister A des Amtsgerichts Fürth HRA 9865

1. Allgemeine Angaben

Die ZBI F 702 GmbH & Co. KG, Erlangen ist eine Objektgesellschaft des geschlossenen Publikums-Immobilienfonds der alleinigen Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG, Erlangen. Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung und Bewirtschaftung von eigenem Immobilienvermögen und die Beteiligung an Immobilienobjektgesellschaften.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für kleine Personenhandelsgesellschaften im Sinne der §§ 264a, 267 Abs. 1 HGB aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Bei der Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden die in §§ 266, 276 HGB eingeräumten Erleichterungen nicht in Anspruch genommen. Die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend der Regelungen des Bilanzrichtlinienumsetzungsgesetzes angeglichen. Von den sonstigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften wurde zum Teil Gebrauch gemacht.

Die Gesellschaft weist zum 31.12.2016 eine bilanzielle Überschuldung in Höhe von 3.945.457,11 EUR auf. Die Kommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG hat am 23.12.2015 für einen Teilbetrag von 7.000.000,00 EUR ihrer Forderungen gegen die Gesellschaft Rangrücktritt erklärt, so dass eine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne nicht vorliegt. Die Liquidität der Gesellschaft ist durch Ihre Einbindung in den geschlossenen Immobilienfonds ZBI Professional 7 gesichert.

Der Jahresabschluss wurde demzufolge unter der Prämisse der Unternehmensfortführung gemäß § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB aufgestellt.

Bei der Offenlegung wurden Erleichterungen nach § 326 HGB in Anspruch genommen.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen ist – getrennt nach Grund und Boden und Gebäuden – zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 50 Jahren sowie außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung bewertet.

Die unfertigen Leistungen betreffen die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2016. Ihre Bewertung erfolgt in Höhe der umlegbaren Aufwendungen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertabschläge vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle zum Bilanzstichtag entstandenen und zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Sie sind mit dem nach vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag bewertet. Rück-stellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt. Erhaltene Ausgleichszahlungen für Zinsnachteile aus übernommenen Darlehensverbindlichkeiten wurden im Vorjahr in den Rechnungsabgrenzungsposten eingestellt. Die Auflösung des Postens erfolgt über die Restlaufzeit der Darlehen.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Sachanlagen

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst 27 in den Jahren 2012 und 2013 erworbene Einzelobjekte in Barmstedt (Kreis Pinneberg), Duisburg, Essen, Ludwigshafen und Mülheim an der Ruhr mit 940 Wohnungen und 16 Gewerbeeinheiten sowie Stellplätzen. Die Gesamtnutzfläche der Wohn- und Gewerbeeinheiten beträgt 47 947 qm.

Zum 31.12.2016 wurden durch ein externes Bewertungsgutachten die Verkehrswerte der Immobilien ermittelt. Dem Bewertungsgutachten zugrunde gelegt ist eine Marktmiete von 3.435.056,00 EUR p.a.

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten

Die unter diesem Posten ausgewiesenen Kapitalanteile der Kommanditisten ergeben sich aus der in bar geleisteten Pflicht- und Hafteinlage der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Siebte Professional Immobilien Holding KG von 10.000,00 EUR, Verlustvorträgen von 6.463.295,41 EUR, dem Überschuss des Geschäftsjahres 2016 von 2.510.305,36 EUR sowie Entnahmen aus anrechenbaren Abgeltungssteuern auf Zinserträge von 2.467,06 EUR.

Die persönlich haftende Gesellschafterin ist zu einer Kapitaleinlage weder berechtigt noch verpflichtet und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen handelt es sich um Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern. Sie resultieren aus Teilfinanzierungen von Grundstückserwerben und dem laufenden Verrechnungsverkehr. Die Verbindlichkeiten haben keine feste Laufzeit und sind unverzinslich.

Restlaufzeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten

Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen nicht.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern und sonstigen Verbindlichkeiten sind vollumfänglich innerhalb eines Jahres fällig.

Gewährte Sicherheiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 22.180.728,68 EUR (Vorjahr 22.670.341,92 EUR) sind durch Grundschulden und die Abtretung der Miet- und Pachtforderungen aus den Immobilienobjekten der Gesellschaft gesichert.

Alle übrigen Verbindlichkeiten sind ungesichert.

4. Sonstige Angaben

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum 31.12.2016 bestanden keine Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB und auch keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen.

Geschäftsführung

Zur alleinigen Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet ist die persönlich haftende Gesellschafterin ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen. Das Stammkapital der persönlich haftenden Gesellschafterin beträgt 25.000,00 EUR. Ihre Geschäftsführer sind:

Herr Dr. Bernd Ital, Vorstandsvorsitzender der ZBI Zentral Boden Immobilien AG, Erlangen

Herr Gert Wachsmann, Prokurist der ZBI Dienstleistungs AG, Erlangen

Ergebnisverwendung

Die persönlich haftende Gesellschafterin erhält als Vorabgewinn eine Geschäftsführungs- und Haftungsvergütung von jährlich 1.800,00 EUR zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Sie ist am laufenden Verlust nicht beteiligt.

Der Gewinn von 2.510.305,36 EUR wurde gemäß Gesellschaftsvertrag dem Kapitalkonto der alleinigen Kommanditistin gutgeschrieben.

Erlangen, den 26.06.2017

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

Dr. Bernd Ital   Gert Wachsmann

Die Gesellschafterversammlung vom 22.09.2017 hat den Jahresabschluss zum 31.12.2016 durch Beschluss festgestellt und beschlossen, den Jahresüberschuss in Höhe von 2.510.305,36 Euro vollständig auf neue Rechnung vorzutragen.