Startseite Vorsicht Anlegerschutz ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft – 1 Million Anlegergelder vernichtet
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ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft – 1 Million Anlegergelder vernichtet

Hans (CC0), Pixabay
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Das innerhalb nur eines Jahres. Das zumindest ist das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres, was in der aktuellen 2019-Bilanz nachzulesen ist. Da werden sich Anleger sicherlich nicht sonderlich erfreut zeigen.

ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft

Erlangen

Jahresbericht zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Glossar

AIF Alternativer Investmentfonds. Als alternativer Investmentfonds wird gemäß § 1 KAGB ein Organismus bezeichnet, der von einer Anzahl von Anlegern Kapital einsammelt, um es gemäß einer festgelegten Anlagestrategie zum Nutzen dieser Anleger in Vermögensgegenstände, die keine Wertpapiere sind, zu investieren.
AIFM-VO Die Abkürzung steht für die Delegierte Verordnung (EU) Nummer 231/2013. Diese wurde zur Ergänzung der Richtlinie 2011/61/EU erlassen, in der die Verwalter alternativer Investmentfonds reguliert werden.
Anteilswert Nettoinventarwert je Anteil, errechnet aus dem Wert des Fondsvermögens, geteilt durch die Zahl der insgesamt ausgegebenen Anteile.
Asset Deal Bei Durchführung eines Asset Deals erwirbt der Käufer ein spezifisches Wirtschaftsgut. Im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen erfolgt ein direkter Erwerb der Immobilie.
BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Frankfurt am Main
Erhaltungsaufwand Der bei Ankaufsentscheidung ermittelte Wert für kurz- und mittelfristig erforderliche Maßnahmen (Reparatur, Instandhaltung oder Sanierung)
HGB Handelsgesetzbuch
Immobilien-Gesellschaft Ist eine Beteiligungsgesellschaft (Objektgesellschaft) der Fondsgesellschaft.
KAGB Kapitalanlagegesetzbuch
KARBV Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung
Kaufpreisfaktor Der Kaufpreisfaktor gibt das Verhältnis des Kaufpreises relativ zur Jahresnettokaltmiete an.
Kommanditist Beschränkt haftender Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft. Seine Haftung ist grundsätzlich auf die im Handelsregister eingetragene Haftsumme begrenzt. Die persönliche Haftung des Kommanditisten erlischt, wenn er seine Kommanditeinlage erbracht hat. Die Haftung lebt bis zur Haftsumme wieder auf, wenn das im Handelsregister eingetragene Haftkapital zurückgezahlt oder unterschritten wird (z. B. durch Entnahmen von nicht durch Gewinne gedeckten Beträgen).
Komplementär Unbeschränkt haftender Gesellschafter einer Kommanditgesellschaft, der in der Regel zugleich geschäftsführungs- und vertretungsbefugt ist.
KVG Kapitalverwaltungsgesellschaft, Fondsverwaltung
NIW Nettoinventarwert. Der Nettoinventarwert, auch Fondsvermögen oder Fondswert genannt, berechnet sich anhand aller zur Fondsgesellschaft gehörenden Vermögensgegenstände abzüglich aufgenommener Kredite und sonstiger Verbindlichkeiten.
Share Deal Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft. Mit dem Erwerb der Anteile an einem Unternehmen gehen alle damit einhergehenden Rechte und Pflichten auf den Käufer über. Bei dem Erwerb einer Mehrheit von Anteilen einer Gesellschaft erhält der Käufer in der Regel einen Beherrschungsanspruch über die betroffene Gesellschaft sowie deren Vermögen.
Treuhandkommanditist Ist die Treuhänderin bei geschlossenen Immobilienfonds und verpflichtet sich schuldrechtlich gegenüber ihrem Treugeber (dem Anleger), gemäß den Regelungen des Treuhandvertrages über das ihr anvertraute Treugut treuhänderisch zu verfügen. Die Treuhänderin wird im Handelsregister entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen eingetragen. Sie ist Kommanditist und hält und verwaltet die Beteiligung für den Anleger / Treugeber. Die Treuhänderin ist gegenüber den jeweiligen Treugebern stets weisungsgebunden. Damit wird sichergestellt, dass der treuhänderische Treugeber-Kommanditist die gleichen Rechte und Pflichten hat, wie ein direkt eingetragener Kommanditist.
Verwahrstelle Ist eine behördlich beaufsichtigte Einrichtung, ähnlich wie beispielsweise Kreditinstitute, und hat unabhängig vom separaten Portfolio-und Risikomanagement der KVG, die Interessen der Anleger zu wahren und unter anderem die Pflicht zur Überprüfung der Eigentumsverhältnisse bezüglich der Vermögensgegenstände der Fondsgesellschaft und der Führung eines stets aktuellen Bestandsverzeichnisses. Daneben überwacht sie die Zahlungsströme der Fondsgesellschaft. Sie soll insbesondere sicherstellen, dass das Geld der Anleger und die Barmittel der Fondsgesellschaft ordnungsgemäß auf Konten verbucht werden, welche im Namen der Fondsgesellschaft oder der für sie tätigen Verwahrstelle eröffnet wurden.

Inhaltsverzeichnis

Glossar

I. Jahresabschluss

A. Bilanz

B. Gewinn- und Verlustrechnung

C. Anhang

1. Allgemeine Angaben

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3. Angaben zur Bilanz

4. Angaben zu Haftungsverhältnissen, sonstigen finanziellen Verpflichtungen und Rechten Dritter an Vermögensgegenständen der Gesellschaft

5. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

6. Ergänzende Angaben nach KARBV

7. Ergänzende Angaben nach KAGB

8. Sonstige Angaben

II. Lagebericht

A. Grundlagen des Unternehmens

1. Gesellschaftsrechtliche und investmentrechtliche Grundlagen

2. Anlagestrategie, Anlageziele, Steuerung des AIF und Ausübung von Stimm- und Beteiligungsrechten

3. Angaben zur externen KVG

4. Angaben zur Verwahrstelle

B. Tätigkeitsbericht

C. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage der Gesellschaft

D. Ereignisse nach Bilanzstichtag

E. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

2. Wesentliche Risiken des AIF

3. Gesamteinschätzung der Risikosituation

F. Prognosebericht

G. Sonstige Angaben

1. Angaben nach § 101 KAGB in Verbindung mit §§ 158 und 135 KAGB

2. Zusätzliche Informationen nach § 300 KAGB

III. Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

IV. Erklärung der gesetzlichen Vertreter nach Vorgaben des § 264 Absatz 2 Satz 3, § 289 Absatz 1 Satz 5 HGB

Hinweis: Bei den dargestellten Berechnungen und Grafiken kann es aus EDV-technischen Gründen zu Rundungsdifferenzen kommen.

I. Jahresabschluss

A. Bilanz

A. Aktiva

Geschäftsjahr 31.12.2019 Anteil am Fondsvermögen Geschäftsjahr 31.12.2018 Anteil am Fondsvermögen
in EUR in % in EUR in %
I. Investmentanlagevermögen
1. Beteiligungen 107.965.577,74 109,3 99.432.675,92 97,1
2. Barmittel und Barmitteläquivalente
a) Täglich verfügbare Bankguthaben 2.997.038,33 3,0 12.904.188,34 12,6
3. Forderungen
a) Forderungen an Beteiligungsgesellschaften 15.340.004,78 15,5 16.564.196,10 16,2
Summe Aktiva 126.302.620,85 128.901.060,36

B. Passiva

1. Rückstellungen 1.965.822,00 2,0 2.077.120,60 2,0
2. Kredite
a) von Kreditinstituten 24.034.800,00 24,3 24.034.794,50 23,5
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
a) aus anderen Lieferungen und Leistungen 109.144,98 0,1 368.375,58 0,4
4. Sonstige Verbindlichkeiten
a) gegenüber Gesellschaftern 26.572,00 0,0 9.800,00 0,0
b) Andere 1.368.915,37 1,4 704,20 0,0
5. Eigenkapital
a) Kapitalanteil Kommanditisten
– Kapitalanteil 67.700.706,11 68,5 74.026.506,91 72,3
– Kapitalrücklagen 4.539.100,00 4,6 4.539.100,00 4,4
– Nicht realisierte Gewinne / Verluste aus der Neubewertung 26.557.560,39 26,9 23.844.658,57 23,3
Summe Eigenkapital 98.797.366,50 100,0 102.410.265,48 100,0
Summe Passiva 126.302.620,85 128.901.060,36

B. Gewinn- und Verlustrechnung

Geschäftsjahr 31.12.2019 Geschäftsjahr 31.12.2018
in EUR in EUR
I. Investmenttätigkeit
1. Erträge
a) Zinsen und ähnliche Erträge 245.810,18 531.167,17
b) Sonstige betriebliche Erträge 50.962,53 51,17
Summe der Erträge 296.772,71 531.218,34
2. Aufwendungen
a) Zinsen aus Kreditaufnahmen -417.600,00 -39.429,00
b) Verwaltungsvergütung -623.269,60 -654.778,63
c) Verwahrstellenvergütung -162.063,72 -162.063,72
d) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten -97.432,14 -74.588,51
e) Sonstige Aufwendungen -89.385,21 -2.427.582,25
Summe der Aufwendungen -1.389.750,67 -3.358.442,11
3. Ordentlicher Nettoertrag -1.092.977,96 -2.827.223,77
4. Veräußerungsgeschäfte
a) Realisierte Gewinne 0,00 17.210.847,49
b) Realisierte Verluste -51.367,68 0,00
Ergebnis aus Veräußerungsgeschäften -51.367,68 17.210.847,49
5. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres -1.144.345,64 14.383.623,72
6. Zeitwertänderung
a) Erträge aus der Neubewertung 2.732.901,82 18.501.541,44
b) Aufwendungen aus der Neubewertung -20.000,00 -18.456.794,09
Summe des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres 2.712.901,82 44.747,35
7. Ergebnis des Geschäftsjahres 1.568.556,18 14.428.371,07

C. Anhang

1. Allgemeine Angaben

a) Firma, Sitz und Handelsregister

Die Gesellschaft wurde unter der Firma ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft (im Folgenden ZBI Professional 8, AIF, Gesellschaft oder Fondsgesellschaft genannt) errichtet.

Sitz der Gesellschaft ist 91054 Erlangen, Henkestraße 10.

Die Gesellschaft ist in das Handelsregister beim Amtsgericht Fürth unter der Nummer HRA 9960 eingetragen.

b) Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand des Unternehmens ist die Anlage und Verwaltung der Mittel nach einer festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage nach den §§ 261 bis 272 KAGB zum Nutzen der Kommanditisten.

c) Geschäftsführung und Vertretung

Die Gesellschaft wird gesetzlich durch die persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH vertreten. Sie ist zur Geschäftsführung in der Gesellschaft berechtigt und verpflichtet und bildet die Geschäftsleitung.

Auf Basis des mit Wirkung zum 13.05.2013 mit der ZBI Fondsmanagement AG als KVG abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrages hat die Geschäftsleitung alle gemäß dem KAGB vorgesehenen Aufgaben auf die ZBI Fondsmanagement AG übertragen.

d) Gesetzliche Grundlagen der Rechnungslegung

Die Gesellschaft ist eine geschlossene Investmentkommanditgesellschaft im Sinne von § 149 KAGB und gilt als kleine Personengesellschaft im Sinne des § 264a Absatz 1 HGB. Der vorliegende Jahresabschluss wurde demzufolge gemäß § 158 KAGB in Verbindung mit § 135 KAGB nach den Vorschriften des HGB für kleine Kapitalgesellschaften unter Berücksichtigung der Sondervorschriften des KAGB und der KARBV erstellt.

Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden danach in Staffelform aufgestellt und gemäß den §§ 21, 22 KARBV gegliedert. Die Vorschriften des KAGB und der KARBV zur Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden wurden beachtet und die in KAGB und KARBV vorgeschriebenen ergänzenden Angaben in den Anhang und in den aufgrund der Vorschriften des KAGB zu erstellenden Lagebericht aufgenommen.

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften (Objektgesellschaften) erfolgt zu Verkehrswerten auf Basis der nach § 271 Absatz 3 KAGB aufzustellenden Vermögensaufstellungen. Die Verkehrswerte der von Objektgesellschaften gehaltenen Immobilien werden hierzu durch unabhängige externe Bewerter nach den Wertermittlungsstandards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) und im Einklang mit den IVSC International Valuation Standards ermittelt. Dabei kommt eine dynamische Barwertberechnung in Form der Discounted Cash Flow Methode (DCF-Verfahren) zur Anwendung, nach der die während eines Detailplanungszeitraums von zehn Jahren erwarteten Einzahlungsüberschüsse aus der Immobilie mit marktüblichen Zinssätzen auf den Bewertungsstichtag diskontiert werden und nach Ablauf der zehn Jahre ein hypothetischer Verkaufswert abzüglich marktüblicher Erwerbsnebenkosten angesetzt und ebenfalls auf den Bewertungsstichtag abgezinst wird.

Soweit der Erwerb nicht weniger als zwölf Monate zurückliegt, wird nach § 271 Absatz 1 Nummer 1 KAGB der Kaufpreis als Verkehrswert angesetzt.

Beim Immobilienerwerb anfallende Anschaffungsnebenkosten werden in den Vermögensaufstellungen der Objektgesellschaften gemäß § 271 Absatz 1 Nummer 2 KAGB gesondert ausgewiesen und, beginnend mit dem Besitzübergang der Immobilie, über die geplante Fondslaufzeit, längstens über zehn Jahre bei Bestandsimmobilien und drei Jahre bei Handelsimmobilien, in gleichen Jahresbeträgen abgeschrieben. Wird innerhalb der zugrunde gelegten Abschreibungsdauer die Immobilie veräußert, erfolgt eine vollständige Abschreibung des Restwertes.

Soweit die Objektgesellschaften der Besteuerung unterliegen, werden auf Bewertungsunterschiede zwischen der Vermögensaufstellung und der Steuerbilanz unter Berücksichtigung vorhandener steuerlicher Verlustvorträge passive latente Steuern angesetzt.

Die Ermittlung der Verkehrswerte der Immobilien erfolgte gemäß dem unter dem Datum 18.03.2020 erstellten Gutachten unter Vorbehalt künftiger Einflüsse der Coronavirus-Pandemie auf den Immobiliensektor. Klarstellend soll daher darauf hingewiesen werden, dass sich mögliche Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie in den angesetzten Werten zum 31.12.2019 nicht niedergeschlagen haben.

Anschaffungsnebenkosten der Beteiligungen werden nicht aktiviert, sondern im Anschaffungsjahr in voller Höhe erfolgswirksam im nicht realisierten Ergebnis erfasst.

Die Bewertung der übrigen Vermögensgegenstände, Rückstellungen und Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft und in den Vermögensaufstellungen der Objektgesellschaften erfolgt einheitlich nach folgenden Grundsätzen:

Barmittel und Barmitteläquivalente (Liquiditätsanlagen) werden zum Nennwert angesetzt.

Forderungen werden grundsätzlich ebenfalls zum Nennbetrag bewertet. Dem Ausfallrisiko wird durch angemessene Wertberichtigungen Rechnung getragen, uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Forderungen der Objektgesellschaften aus noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten werden in Höhe der weiterbelastbaren Kosten erfasst und saldiert mit zu Nominalwerten bewerteten Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter unter den Forderungen aus der Bewirtschaftung bzw. den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Der Ansatz und die Bewertung von Rückstellungen erfolgen nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem voraussichtlichen Erfüllungsbetrag.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Rückzahlungsbetrag bilanziert.

3. Angaben zur Bilanz

a) Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften

Der AIF hält unmittelbar Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften im Sinne des § 261 Absatz 1 Nummer 3 KAGB in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG oder einer GmbH. Gesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG erwerben Immobilien, um diese nachhaltig zu bewirtschaften. In der Rechtsform einer GmbH gegründete Gesellschaften betreiben gewerblichen Handel mit den erworbenen Grundstücken. Bei im Rahmen von Share Deals erworbenen GmbHs kann das Verwertungskonzept auch die nachhaltige Bewirtschaftung der Immobilien vorsehen.

Zum 31.12.2019 umfasst der Beteiligungsbestand – wie im Vorjahr – fünf Immobilien-Gesellschaften mit Verkehrswerten in Höhe von 108,0 Mio. EUR (Vorjahr 99,4 Mio. EUR). Ihre Zusammensetzung zeigt die folgende Übersicht, in die auch die Angaben nach § 285 Satz 1 Nummer 11 HGB aufgenommen sind.

Name und Sitz Kurzbezeichnung Errichtungs- / Erwerbsdatum Beteiligungsquote Gesellschaftskapital Jahresergebnis 2019 Verkehrswert der Beteiligung
in % in TEUR in TEUR in TEUR 1
ZBI F 801 GmbH & Co. KG, Erlangen F 801 15.10.2012 100,0% 1.860 246 10.908
ZBI F 802 GmbH & Co. KG, Erlangen F 802 13.08.2013 100,0% 19.984 -2.085 28.335
ZBI F 803 GmbH & Co. KG, Erlangen F 803 06.12.2013 100,0% 3.589 -909 16.877
ZBI Fonds 8 H3 / GmbH, Erlangen 8 H3 25.04.2018 100,0% 22.125 76 22.357
ZBI Fonds 8 H4 / GmbH, Erlangen 8 H4 01.10.2018 100,0% 14.953 728 29.488
Summe 62.511 -1.944 107.965

Als Gesellschaftskapital und Jahresergebnis sind die handelsrechtlichen Werte angegeben.

Der Verkehrswert der Beteiligungen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 8,5 Mio. EUR erhöht. Aus der Neubewertung zum 31.12.2019 ergab sich ein Anstieg um 2,7 Mio. EUR und aus Einzahlungen in die Kapitalrücklagen der Beteiligungsgesellschaften eine Erhöhung um 5,8 Mio. EUR.

1 Der Verkehrswert der Beteiligung entspricht dem auf den AIF entfallenden Wert des Eigenkapitals in der Vermögensaufstellung der Beteiligungsgesellschaft.

b) Anschaffungsnebenkosten

In der folgenden Übersicht sind die für die Beteiligungen angefallenen Kaufpreise und Anschaffungsnebenkosten dargestellt:

Gesellschaft (Kurzbezeichnung) Kaufpreis der Beteiligung Anschaffungsnebenkosten Gebühren / Steuern Anschaffungsnebenkosten sonstige
in TEUR 2 in TEUR in TEUR
F 801 10 0 0
F 802 10 0 0
F 803 10 0 0
8 H3 7.198 0 0
8 H4 35.521 96 1.825
Summe 42.749 96 1.825
Gesellschaft (Kurzbezeichnung) Anschaffungsnebenkosten Gesamt Anschaffungsnebenkosten Abschreibung Berichtsjahr verbleibender Buchwert 31.12. des Berichtsjahres
in TEUR in % des Kaufpreises in TEUR 3 in TEUR
F 801 0 0,0 0 0
F 802 0 0,0 0 0
F 803 0 0,0 0 0
8 H3 0 0,0 0 0
8 H4 1.921 5,4 0 0
Summe 1.921 5,4 0 0

c) Forderungen

Die Barmittel und Barmitteläquivalente in Höhe von 3,0 Mio. EUR (Vorjahr 12,9 Mio. EUR) betreffen täglich verfügbare Bankguthaben.

Die Forderungen an Beteiligungsgesellschaften in Höhe von 15,3 Mio. EUR (Vorjahr 16,6 Mio. EUR) umfassen unverzinsliche Forderungen auf Verrechnungskonten mit den in der Rechtsform einer KG geführten Bestandsgesellschaften F 801, F 802 und F 803 (13,7 Mio. EUR, Vorjahr 15,2 Mio. EUR) sowie vereinnahmte Gewinne der F 801 und F 802 (1,6 Mio. EUR, Vorjahr 1,4 Mio. EUR).

Die Forderungen haben keine feste Laufzeit. Ihre Rückzahlung ist vor allem vom Zeitpunkt der Verwertung des Immobilienbestands der Beteiligungsgesellschaften und vom Liquiditätsbedarf der Fondsgesellschaft abhängig. Für die Bestandsgesellschaften wird – wie im Vorjahr – von Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr ausgegangen.

d) Rückstellungen

Die Rückstellungen in Höhe von 2,0 Mio. EUR (Vorjahr 2,1 Mio. EUR) setzen sich wie folgt zusammen:

Geschäftsjahr Vorjahr
in TEUR in TEUR
Jahresabschlusskosten 2018 und 2019 (Erstellung, Prüfung, Veröffentlichung, Konsolidierung und Steuererklärungen) 72 86
noch nicht abgerechnete Transaktionskosten Verkauf 8H 0 70
Gewerbesteuer 2018 374 421
Latente Steuern aus der Neubewertung der Beteiligungen 20 0
Grunderwerbsteuer Kauf 8 H4 in 2018 1.500 1.500
Gesamt 1.966 2.077

e) Verbindlichkeiten

Die Kredite von Kreditinstituten in Höhe von 24,0 Mio. EUR (Vorjahr 24,0 Mio. EUR) betreffen die zur Finanzierung der Beteiligung an der 8 H4 aufgenommenen Bankdarlehen. Im Gesamtbetrag enthalten sind fällige Zinsen in Höhe von 35 TEUR. Die Bankdarlehen sind endfällig am 30.09.2028 und haben somit – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren.

Die Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen in Höhe von 109 TEUR (Vorjahr 368 TEUR) resultieren im Wesentlichen aus am Bilanzstichtag noch nicht beglichenen Gebührenrechnungen.

2 Der Kaufpreis der Beteiligung entspricht den ursprünglichen Anschaffungskosten bzw. bei selbst gegründeten Gesellschaften der Einlage bei Gründung.
3 Infolge der zum Erwerbszeitpunkt der Beteiligungen bestehenden Auslegung der gesetzlichen Vorschriften wurden die Anschaffungsnebenkosten der Beteiligungen nicht aktiviert, sondern im Erwerbsjahr in voller Höhe im nicht realisierten Ergebnis erfasst.

Bei den sonstigen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 27 TEUR (Vorjahr 10 TEUR) handelt es sich um an einzelne Fondszeichner noch nicht ausgezahlte Zwischenentnahmen, bei den anderen sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 1,4 Mio. EUR (Vorjahr 1 TEUR) um anrechenbare Abschlagsteuern der Beteiligungsgesellschaften, insbesondere aus einer Rückzahlung von Kapitaleinlagen der 8 H3 im Vorjahr, die steuerlich als Gewinnausschüttung zu behandeln war (vgl. auch die Erläuterungen im Abschnitt I.C.8.b)(2) Anrechenbare Steuern auf Seite 22).

Die Restlaufzeit der Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen und der sonstigen Verbindlichkeiten beträgt – wie im Vorjahr – weniger als ein Jahr.

f) Eigenkapital

Das Eigenkapital in Höhe von 98,8 Mio. EUR (Vorjahr 102,4 Mio. EUR) entspricht dem NIW des AIF. Seine Zusammensetzung und Entwicklung sind im Abschnitt I.C.6.c) Kapitalkonten nach § 25 Absatz 4 KARBV auf Seite 10 dargestellt.

Die Einlagen der Kommanditisten sind vollständig eingezahlt. Die in das Handelsregister eingetragene Haftsumme der Kommanditisten beträgt 10% der auf den jeweiligen Anleger entfallenden Kommanditeinlage.

Unter den Kapitalrücklagen (4,5 Mio. EUR) sind die auf die gezeichneten Kommanditeinlagen geleisteten Ausgabeaufschläge ausgewiesen.

Die Komplementärin hält keinen Kapitalanteil und ist am Ergebnis des AIF nicht beteiligt.

4. Angaben zu Haftungsverhältnissen, sonstigen finanziellen Verpflichtungen und Rechten Dritter an Vermögensgegenständen der Gesellschaft

Zum 31.12.2019 bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne von § 251 HGB, keine sonstigen finanziellen Verpflichtungen im Sinne von § 285 Nummer 3a HGB und keine Rechte Dritter an Vermögensgegenständen der Gesellschaft.

5. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

a) Realisiertes Ergebnis

Die Zinsen und ähnlichen Erträge in Höhe von 246 TEUR (Vorjahr 531 TEUR) entfallen auf Beteiligungserträge aus entnahmefähigen Gewinnen bei der Beteiligungsgesellschaft F 801.

Die sonstigen betrieblichen Erträge von 51 TEUR (Vorjahr 0 TEUR) enthalten Erträge aus der Teilauflösung der Rückstellung für die Gewerbesteuer 2018.

Die Zinsen aus Kreditaufnahmen in Höhe von 418 TEUR (Vorjahr 39 TEUR) resultieren aus den im November 2018 zur Finanzierung der Beteiligung an der 8 H4 aufgenommenen Bankdarlehen.

Die Verwaltungsvergütung in Höhe von 623 TEUR (Vorjahr 655 TEUR) und die Verwahrstellenvergütung in Höhe von 162 TEUR (Vorjahr 162 TEUR) wurden gemäß den getroffenen Vereinbarungen abgerechnet.

Die sonstigen Aufwendungen des Berichtsjahres in Höhe von 89 TEUR (Vorjahr 2,4 Mio. EUR) betreffen vor allem Negativzinsen auf Bankguthaben, Buchführungskosten, Kosten für die Besicherung der im Vorjahr zur Finanzierung der Beteiligung an der 8 H4 aufgenommenen Bankdarlehen sowie Kosten der Gesellschafterversammlung. Im Vorjahr waren außerdem die Grunderwerbsteuer aus dem Kauf der Beteiligung an der 8 H4 (1,5 Mio. EUR), Gewerbesteuern (421 TEUR) und Finanzierungsvermittlungsgebühren für die Bankdarlehen (432 TEUR) enthalten.

Die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten betragen 97 TEUR (Vorjahr 75 TEUR).

Der Verlust aus Veräußerungsgeschäften in Höhe von 51 TEUR (Vorjahr Gewinn 17,2 Mio. EUR) ist auf nachträgliche Verkaufsnebenkosten aus der Veräußerung der Gesellschaftsanteile an der ZBI Fonds 8 H / GmbH im Vorjahr zurückzuführen.

Insgesamt ergibt sich danach ein realisierter Verlust des Geschäftsjahres in Höhe von 1,1 Mio. EUR (Vorjahr realisierter Gewinn von 14,4 Mio. EUR).

b) Nicht realisiertes Ergebnis

Das mit 2,7 Mio. EUR positive nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 (Vorjahr 45 TEUR) setzt sich aus Neubewertungsgewinnen bei den Beteiligungen von 2,7 Mio. EUR aufgrund gestiegener Immobilienwerte bei allen fünf Immobilien-Gesellschaften sowie einem Aufwand für latente Steuern von 20 TEUR (Vorjahr Ertrag 315 TEUR) zusammen.

6. Ergänzende Angaben nach KARBV

a) Verwendungsrechnung nach § 24 Absatz 1 KARBV

Komplementärin Kommanditisten Gesamt
in EUR in EUR in EUR
1. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 0,00 -1.144.345,64 -1.144.345,64
2. Gutschrift / Belastung auf Kapitalkonten 0,00 1.144.345,64 1.144.345,64
Bilanzgewinn / Bilanzverlust 0,00 0,00 0,00

b) Entwicklungsrechnung nach § 24 Absatz 2 KARBV

Komplementärin Kommanditisten Gesamt
in EUR in EUR in EUR
I. Wert des Eigenkapitals am Beginn des Geschäftsjahres 0,00 102.410.265,48 102.410.265,48
1. Zwischenentnahmen 0,00 -5.181.455,16 -5.181.455,16
2. Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres nach Verwendungsrechnung 0,00 -1.144.345,64 -1.144.345,64
3. Nicht realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres 0,00 2.712.901,82 2.712.901,82
II. Wert des Eigenkapitals am Ende des Geschäftsjahres 0,00 98.797.366,50 98.797.366,50

c) Kapitalkonten nach § 25 Absatz 4 KARBV

Komplementärin Kommanditisten Gesamt
in EUR in EUR in EUR
Kapitalkonto I (Kommanditeinlage) 0,00 90.792.000,00 90.792.000,00
Verlustvortragskonto 0,00 -1.507.383,68 -1.507.383,68
Verrechnungskonto (Zwischenentnahmen) 0,00 -21.583.910,21 -21.583.910,21
Kapitalkonto II (Kapitalrücklage aus Agio) 0,00 4.539.100,00 4.539.100,00
Nicht realisiertes Ergebnis aus der Neubewertung 0,00 26.557.560,39 26.557.560,39
Stand 31.12.2019 0,00 98.797.366,50 98.797.366,50

d) Vergleichende Übersicht nach § 14 KARBV in Verbindung mit § 25 Absatz 1 Satz 1 und 2 KARBV

Jahr 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017 31.12.2016
Fondsvermögen (NIW) in EUR 98.797.366,50 102.410.265,48 91.818.205,70 87.090.264,77
Wertentwicklung absolut in EUR -3.612.898,98 10.592.059,78 4.727.940,93 4.081.921,67
Wertentwicklung in % -3,5 11,5 5,4 4,9

Der Wert des Fondsvermögens wird mindestens einmal jährlich, spätestens sechs Monate nach Ablauf des Geschäftsjahres der Gesellschaft im Zuge der Erstellung des Jahresberichtes gemäß § 158 KAGB in Verbindung mit den §§ 135 und 101 Absatz 2 KAGB unter Anwendung der in Kapitel I.C.2 Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden auf Seite 6 dieses Berichtes beschriebenen Methoden und Wertansätze ermittelt. Der Ausgabeaufschlag findet dabei Berücksichtigung.

Gegenüber dem Vorjahr hat sich der NIW trotz eines positiven Gesamtergebnisses von 1,6 Mio. EUR um 3,6 Mio. EUR vermindert. Ursache sind die prospektgemäßen Auszahlungen an die Kommanditisten (3,8 Mio. EUR) sowie der an das Finanzamt abgeführten, auf die persönliche Steuerschuld der Anleger anrechenbaren Kapitalertragsteuer / Solidaritätszuschlag aus einer Gewinnausschüttung der Beteiligungsgesellschaft 8 H3 (1,4 Mio. EUR).

Die Veröffentlichung des Wertes des Fondsvermögens erfolgt durch die Fondsverwaltung im Zuge der Offenlegung des Jahresberichtes über den Bundesanzeiger und auf der Internetseite www.zbi-kvg.de im Bereich Anlegerinformation unter Bekanntmachungen.

Hinweis: Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

e) Bestand der zum 31.12.2019 von den Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien

(1) Immobilienverzeichnis

Nr. Gesellschaft PLZ Stadt Straße
1 F 803 12359 Berlin Buschkrugallee 54, 56
2 F 803 12207 Berlin Ostpreußendamm 71, 71A
3 F 803 13595 Berlin Pichelsdorfer Straße 139, 141
4 F 801 13595 Berlin Pichelsdorfer Straße 47
5 F 801 12627 Berlin Quedlinburger Straße 10, Lyonel-Feininger-Straße 21, 23
6 F 803 13347 Berlin Schulstraße 18, Prinz-Eugen-Straße 15
7 F 801 13581 Berlin Seeburger Weg 6, 8 und Stellplätze
8 F 801 13347 Berlin Seestraße 58
9 8 H3 13127 Berlin Triftstraße 25, 27, 27a, 27b, Jean-Calas-Weg 56
10 F 802 44801 Bochum Gropiusweg 15, 17, 19
11 F 801 09120 Chemnitz Am Stadtpark 26-34
12 F 802 01328 Dresden Hauptstraße 7a-7e, 11, 11 a, 13a
13 F 803 01127 Dresden Mohnstraße 32
14 F 803 01277 Dresden Pfaffensteinstraße 3
15 F 802 99817 Eisenach Querstraße 30
16 F 802 99092 Erfurt Adam-Ries-Straße 11
17 F 802 99089 Erfurt Auenstraße 76
18 F 802 99092 Erfurt Biereyestraße 14
19 F 802 99084 Erfurt Brühler Straße 31,32
20 F 802 99089 Erfurt Hans-Sailer-Straße 122
21 F 802 99085 Erfurt Jonny-Schehr-Straße 7, 8
22 F 802 99086 Erfurt Josef-Ries-Straße 82
23 F 802 99085 Erfurt Stauffenbergallee 23
24 F 802 99085 Erfurt Thälmannstraße 44 und Garagen
25 F 802 45355 Essen Armstraße 24
26 F 802 45128 Essen Frau-Bertha-Krupp-Straße 18, Helbingstraße 58
27 F 802 45359 Essen Glockenstraße 45, Helmstraße 38-44
28 F 802 45138 Essen Huttropstraße 55, Moltkestraße 63-73
29 F 802 45127 Essen Maxstraße 24
30 F 802 45327 Essen Middeldorper Weg 41
31 F 802 45145 Essen Paul-Goerens-Straße 30
32 F 802 45145 Essen Paul-Goerens-Straße 32
33 F 802 45326 Essen Stauderstraße 73-81
34 F 803 01705 Freital Hohe Lehne 26
35 F 802 45897 Gelsenkirchen Ellinghorstaße 36
36 F 802 45897 Gelsenkirchen Ellinghorstaße 14, 16, 18, 20, 22
37 F 802 45888 Gelsenkirchen Florastraße 216-238 gerade
38 F 802 45883 Gelsenkirchen Fürstinnenstraße 13, 15
39 F 802 45883 Gelsenkirchen Grimmstraße 22, 24, 26, 28
40 F 802 45888 Gelsenkirchen Hohenstaufenallee 26, 28
41 F 802 45899 Gelsenkirchen Horster Straße 327, 329
42 F 802 45899 Gelsenkirchen Horster Straße 422, 424, 426
43 F 802 45888 Gelsenkirchen Posener Straße 2-30 gerade
44 F 802 45888 Gelsenkirchen Skagerrakstraße 41-45
45 F 802 45883 Gelsenkirchen Stallbergshof 2, 4, 6, 8, 10, 12
46 F 802 45888 Gelsenkirchen Vandalenstraße 21
47 F 803 01809 Heidenau Friedrich-Engels-Straße 8, 10
48 F 803 01809 Heidenau Pestalozzistraße 2, 4, 6, 8
49 8 H3 50739 Köln Escher Straße 90
50 F 802 04205 Leipzig Auenweg 39
51 F 802 04205 Leipzig Auenweg 43
52 F 802 04205 Leipzig Auenweg 45
53 F 802 04205 Leipzig Auenweg 47
54 F 802 04205 Leipzig Auenweg 49
55 8 H4 23569 Lübeck Hochofenstraße 5-11
56 8 H4 23552 Lübeck Sandstraße 14
57 8 H4 23554 Lübeck Vorwerker Straße 105-119, 133-139 ungerade
58 F 803 39108 Magdeburg Albert-Vater-Straße 87, Schillerstraße 29
59 F 803 39114 Magdeburg Brandtstraße 45, 47
60 F 803 39112 Magdeburg Friedenstraße 14
61 F 802 39108 Magdeburg Friesenstraße 1, 1a
62 F 803 39104 Magdeburg Gustav-Adolf-Straße 37
63 F 803 39104 Magdeburg Hegelstraße 17
64 F 803 39130 Magdeburg Helmstedter Chaussee 10
65 F 802 39108 Magdeburg Lessingstraße 30, 31, 32 und Stellplätze
66 F 803 39124 Magdeburg Lübecker Straße 22a
67 F 803 39112 Magdeburg Sankt-Michael-Straße 31-35
68 F 803 01796 Pirna Julius-Fucik-Straße 1-9
69 F 803 01796 Pirna Kohlbergstraße 15
70 F 802 99423 Weimar Bertuchstraße 50
71 F 802 99425 Weimar Großmutterleite 36
72 F 802 99423 Weimar Lisztstraße 21 und Stellplätze
Summe
Nr. Art des Grundstückes A Baujahr Modernisierungsjahr Erwerbsdatum B Grundstücksgröße in m 2
1 W 1910 01.08.2014 797
2 W 1974 01.08.2014 7.368
3 W 1901 01.08.2014 456
4 M 1989 10.07.2013 1.341
5 M 1997 31.12.2014 2.359
6 W 1905 01.08.2014 698
7 W 1977 10.07.2013 2.339
8 W 1982 10.07.2013 1.041
9 M 1998 01.11.2019 8.065
10 W 1974 2016 01.01.2015 5.062
11 W 1974 1999 01.06.2018 4.816
12 W 1900 1998 01.07.2016 1.875
13 W 1900 1995 01.08.2014 300
14 W 1929 1994 01.08.2014 1.003
15 M 1993 2014 01.06.2015 391
16 W 1955 2014 01.01.2014 928
17 W 1955 01.01.2014 928
18 W 1955 1993 01.01.2014 628
19 W 1912 2005 01.06.2014 369
20 W 1994 2000 01.06.2015 222
21 W 1955 01.01.2014 1.335
22 W 1905 1994 01.06.2015 653
23 W 1911 2000 01.06.2014 639
24 W 1915 1997 01.06.2015 1.001
25 W 1951 01.01.2016 308
26 W 1964 1995 01.01.2015 709
27 W 1951 1995 01.06.2016 3.035
28 W 1930 1998 01.06.2016 3.610
29 W 1949 1990 01.06.2016 366
30 W 1962 01.01.2016 1.035
31 W 1952 2014 01.01.2016 585
32 W 1952 2014 01.01.2016 475
33 W 1968 2015 01.05.2016 2.058
34 W 1920 1998 01.08.2014 810
35 W 1958 1990 01.01.2017 860
36 W 1958 1990 01.01.2017 6.028
37 W 1962 1993 01.05.2015 9.095
38 W 1950 1990 01.01.2017 1.123
39 W 1954 1990 01.01.2017 2.852
40 W 1954 1990 01.01.2017 1.106
41 W 1955 1990 01.01.2017 2.436
42 W 1955 1990 01.01.2017 2.436
43 W 1962 2001 01.05.2015 15.016
44 W 1950 1990 01.05.2015 1.723
45 W 1973 1996 01.01.2015 9.132
46 W 1962 1992 01.05.2015 864
47 M 1987 1994 01.08.2014 1.430
48 W 1935 1993 01.08.2014 2.880
49 W 2005 01.01.2019 588
50 W 1938 1997 01.05.2016 5.190
51 W 1938 1997 01.05.2016 5.190
52 W 1938 1997 01.05.2016 5.190
53 W 1938 1997 01.05.2016 5.190
54 W 1938 1997 01.05.2016 5.190
55 M 1920 2002 01.10.2018 4.152
56 M 1952 01.10.2018 259
57 W 1936 2016 01.10.2018 24.942
58 W 1913 1996 01.06.2017 646
59 W 1932 1994 01.08.2014 858
60 W 1883 01.06.2017 471
61 W 1905 2004 01.05.2015 1.129
62 W 1897 01.06.2017 580
63 G 1995 01.06.2017 652
64 W 1880 1998 01.06.2017 1.167
65 W 1954 01.01.2014 3.201
66 M 1907 01.06.2017 640
67 W 1998 01.08.2014 2.709
68 W 1955 1999 01.08.2014 7.891
69 W 1910 1994 01.08.2014 1.130
70 W 1936 1995 01.06.2015 929
71 W 1938 01.06.2015 929
72 W 1890 01.06.2015 674
Summe 194.083
Nr. Miteigentumsanteile C Nutzfläche gesamt in m 2 Nutzfläche Wohnen in m 2 Nutzfläche Gewerbe in m 2 Ausstattungsmerkmale D
1 1.471 1.197 274 Bt
2 4.681 4.432 249 Si, Sa, A, Ft, Bt, S
3 1.284 1.041 243 Bt
4 1.420 1.117 303 Sa, A, F, B
5 5.196 3.641 1.555 Si, Bt
6 2.398 2.074 324 F, Bt
7 1.479 1.479 0 Sa, F, Bt, S
8 1.191 1.191 0 Sa, A, Bt
9 100 / 100stel 6.181 3.737 2.444 Sa, A, B, S
10 5.638 5.638 0 F, Sa, A, B
11 2.802 2.802 0 Sa, F, B
12 1.754 1.515 239 D, Sa
13 538 538 0 D, Ft
14 470 470 0 Si, Sa, F
15 1.143 792 351 A
16 832 832 0 Sa, Ft
17 779 678 101 Ft
18 789 789 0 Ft
19 932 932 0 D, Ft, Bt
20 335 335 0 F, Bt
21 1.148 1.148 0 Sa, Ft
22 831 831 0 D, Sa
23 995 995 0 D, Sa, F, Bt
24 711 711 0 Sa
25 916 739 177 Bt
26 2.064 2.064 0 Si, A, F, B
27 1.818 1.818 0 Si, Ft
28 3.892 3.747 145 Bt
29 625 625 0 Sa
30 834 834 0 Si
31 856 856 0 Bt
32 856 856 0 Bt
33 2.472 2.409 63 Sa, Bt
34 477 477 0
35 552 552 0 Bt
36 2.767 2.767 0 F, Bt
37 3.006 3.006 0 F
38 778 778 0 Bt
39 1.984 1.984 0 Si, Bt
40 1.299 1.299 0 F
41 848 848 0 F
42 1.251 1.251 0 Sa, F, Bt
43 4.995 4.995 0 F, B
44 818 818 0 F
45 8.951 8.951 0 Si, A, F, B
46 395 395 0 F
47 694 / 1000stel 813 253 560 Sa
48 2.053 2.053 0 D, Si, F
49 1.447 1.177 270 A, F, B
50 329 329 0 F
51 328 328 0 F
52 328 328 0 F
53 328 328 0 F
54 330 330 0 F
55 1.626 510 1.116 Sa, Ft, Bt
56 858 326 532 Sa, A, B
57 13.414 13.414 0 Sa, F, B
58 1.210 1.048 162 D, Bt
59 356 356 0 F
60 398 398 0 Sa
61 1.100 1.100 0 Sa
62 1.242 1.104 138 D
63 1.553 149 1.404 D, Sa, A, Bt
64 489 489 0 D, Sa
65 1.982 1.982 0 Sa, F, Bt
66 1.569 897 672
67 2.941 2.941 0 Sa, A, F
68 6.642 6.482 160 D, Sa
69 900 900 0 Sa, Ft
70 383 383 0
71 378 378 0 D, Si, F, Bt
72 974 974 0 D, Sa, A, Bt
Summe 131.423 119.941 11.482

A W = Mietwohngrundstück (> 80% Mietfläche Wohnen), G = Geschäftsgrundstück (> 80% Mietfläche Gewerbe), M = gemischtgenutztes Grundstück, S = sonstig bebautes Grundstück (im Wesentlichen Stellplatz-/ Garagengrundstücke)
B Übergang von Nutzen und Lasten
C Angabe nur bei Teileigentum in WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)
D A = Aufzug, B = Balkone, Bt = teilweise Balkone, D = Denkmalschutz, F = Fassadendämmung, Ft = teilweise Fassadendämmung, Si = Stellplätze innen, Sa = Stellplätze außen, S = sozialer Wohnungsbau

2) Verkehrswerte, Mieten, Vermietungsstände und Fremdfinanzierungsquoten

Nr. Gesellschaft PLZ Stadt Straße Vermietungsstand gesamt E
1 F 803 12359 Berlin Buschkrugallee 54, 56 100,0%
2 F 803 12207 Berlin Ostpreußendamm 71, 71A 99,1%
3 F 803 13595 Berlin Pichelsdorfer Straße 139, 141 100,0%
4 F 801 13595 Berlin Pichelsdorfer Straße 47 100,0%
5 F 801 12627 Berlin Quedlinburger Straße 10, Lyonel-Feininger-Straße 21, 23 100,0%
6 F 803 13347 Berlin Schulstraße 18, Prinz-Eugen-Straße 15 100,0%
7 F 801 13581 Berlin Seeburger Weg 6, 8 und Stellplätze 100,0%
8 F 801 13347 Berlin Seestraße 58 100,0%
9 8 H3 13127 Berlin Triftstraße 25, 27, 27a, 27b, Jean-Calas-Weg 56 94,0%
10 F 802 44801 Bochum Gropiusweg 15, 17, 19 87,5%
11 F 801 09120 Chemnitz Am Stadtpark 26-34 87,9%
12 F 802 01328 Dresden Hauptstraße 7a-7e, 11, 11a, 13a 97,9%
13 F 803 01127 Dresden Mohnstraße 32 100,0%
14 F 803 01277 Dresden Pfaffensteinstraße 3 100,0%
15 F 802 99817 Eisenach Querstraße 30 95,2%
16 F 802 99092 Erfurt Adam-Ries-Straße 11 100,0%
17 F 802 99089 Erfurt Auenstraße 76 94,0%
18 F 802 99092 Erfurt Biereyestraße 14 100,0%
19 F 802 99084 Erfurt Brühler Straße 31,32 92,9%
20 F 802 99089 Erfurt Hans-Sailer-Straße 122 88,7%
21 F 802 99085 Erfurt Jonny-Schehr-Straße 7, 8 100,0%
22 F 802 99086 Erfurt Josef-Ries-Straße 82 97,2%
23 F 802 99085 Erfurt Stauffenbergallee 23 100,0%
24 F 802 99085 Erfurt Thälmannstraße 44 und Garagen 100,0%
25 F 802 45355 Essen Armstraße 24 76,6%
26 F 802 45128 Essen Frau-Bertha-Krupp-Straße 18, Helbingstraße 58 100,0%
27 F 802 45359 Essen Glockenstraße 45, Helmstraße 38-44 97,5%
28 F 802 45138 Essen Huttropstraße 55, Moltkestraße 63-73 90,9%
29 F 802 45127 Essen Maxstraße 24 80,8%
30 F 802 45327 Essen Middeldorper Weg 41 81,2%
31 F 802 45145 Essen Paul-Goerens-Straße 30 100,0%
32 F 802 45145 Essen Paul-Goerens-Straße 32 100,0%
33 F 802 45326 Essen Stauderstraße 73-81 97,5%
34 F 803 01705 Freital Hohe Lehne 26 100,0%
35 F 802 45897 Gelsenkirchen Ellinghorstraße 36 100,0%
36 F 802 45897 Gelsenkirchen Ellinghorstraße 14, 16, 18, 20, 22 89,6%
37 F 802 45888 Gelsenkirchen Florastraße 216- 238 gerade 96.8%
38 F 802 45883 Gelsenkirchen Fürstinnenstraße 13, 15 100,0%
39 F 802 45883 Gelsenkirchen Grimmstraße 22, 24, 26, 28 90,6%
40 F 802 45888 Gelsenkirchen Hohenstaufenallee 26, 28 91,7%
41 F 802 45899 Gelsenkirchen Horster Straße 327, 329 100,0%
42 F 802 45899 Gelsenkirchen Horster Straße 422, 424, 426 100,0%
43 F 802 45888 Gelsenkirchen Posener Straße 2-30 gerade 96,7%
44 F 802 45888 Gelsenkirchen Skagerrakstraße 41-45 88,9%
45 F 802 45883 Gelsenkirchen Stallbergshof 2, 4, 6, 8, 10, 12 89,7%
46 F 802 45888 Gelsenkirchen Vandalenstraße 21 100,0%
47 F 803 01809 Heidenau Friedrich-Engels-Straße 8, 10 100,0%
48 F 803 01809 Heidenau Pestalozzistraße 2, 4, 6, 8 97,4%
49 8 H3 50739 Köln Escher Straße 90 94,3%
50 F 802 04205 Leipzig Auenweg 39 88,1%
51 F 802 04205 Leipzig Auenweg 43 100,0%
52 F 802 04205 Leipzig Auenweg 45 86,0%
53 F 802 04205 Leipzig Auenweg 47 100,0%
54 F 802 04205 Leipzig Auenweg 49 100,0%
55 8 H4 23569 Lübeck Hochofenstraße 5-11 100,0%
56 8 H4 23552 Lübeck Sandstraße 14 85,8%
57 8 H4 23554 Lübeck Vorwerker Straße 105-119, 133-139 ungerade 97,2%
58 F 803 39108 Magdeburg Albert-Vater-Straße 87, Schillerstraße 29 78,7%
59 F 803 39114 Magdeburg Brandtstraße 45, 47 100,0%
60 F 803 39112 Magdeburg Friedenstraße 14 74,6%
61 F 802 39108 Magdeburg Friesenstraße 1, 1a 100,0%
62 F 803 39104 Magdeburg Gustav-Adolf-Straße 37 97,2 %
63 F 803 39104 Magdeburg Hegelstraße 17 100,0%
64 F 803 39130 Magdeburg Helmstedter Chaussee 10 100,0%
65 F 802 39108 Magdeburg Lessingstraße 30, 31, 32 und Stellplätze 97,4%
66 F 803 39124 Magdeburg Lübecker Straße 22a 78,6%
67 F 803 39112 Magdeburg Sankt-Michael-Straße 31-35 97,6%
68 F 803 01796 Pirna Julius-Fucik-Straße 1 -9 88,3%
69 F 803 01796 Pirna Kohlbergstraße 15 84,8%
70 F 802 99423 Weimar Bertuchstraße 50 100,0%
71 F 802 99425 Weimar Großmutterleite 36 83,1%
72 F 802 99423 Weimar Lisztstraße 21 und Stellplätze 100,0%
Summe 94,6%
Nr. Vermietungsstand Wohnen E Vermietungsstand Gewerbe E Leerstandsquote gesamt E Mietverträge ohne Festlaufzeiten F
1 100,0% 100,0% 0,0% 0,0%
2 99,1% 100,0% 0,9% 0,0%
3 100,0% 100,0% 0,0% 25,5%
4 100,0% 100,0% 0,0% 0,0%
5 100,0% 100,0% 0,0% 0,0%
6 100,0% 100,0% 0,0% 0,0%
7 100,0% 0,0%
8 100,0% 0,0%
9 98,2% 87,5% 6,0% 59,0%
10 87,5% 12,5%
11 87,9% 12,1%
12 97,6% 100,0% 2,1% 57,4%
13 100,0% 0,0%
14 100,0% 0,0%
15 93,1% 100,0% 4,8% 0,0%
16 100,0% 0,0%
17 93,1% 100,0% 6,0% 100,0%
18 100,0% 0,0%
19 92,9% 7,1%
20 88,7% 11,3%
21 100,0% 0,0%
22 97,2% 2,8%
23 100,0% 0,0%
24 100,0% 0,0%
25 92,3% 11,3% 23,4% 0,0%
26 100,0% 0,0%
27 97,5% 2,5%
28 90,6% 100,0% 9,1% 100,0%
29 80,8% 19,2%
30 81,2% 18,8%
31 100,0% 0,0%
32 100,0% 0,0%
33 97,4% 100,0% 2,5% 0,0%
34 100,0% 0,0%
35 100,0% 0,0%
36 89,6% 10,4%
37 96,8% 3,2%
38 100,0% 0,0%
39 90,6% 9,4%
40 91,7% 8,3%
41 100,0% 0,0%
42 100,0% 0,0%
43 96,7% 3,3%
44 88,9% 11,1%
45 89,7% 10,3%
46 100,0% 0,0%
47 100,0% 100,0% 0,0% 100,0%
48 97,4% 2,6%
49 93,0% 100,0% 5,7% 100,0%
50 88,1 % 11,9%
51 100,0% 0,0%
52 86,0% 14,0%
53 100,0% 0,0%
54 100,0% 0,0%
55 100,0% 100,0% 0,0% 0,0%
56 62,6% 100,0% 14,2% 0,0%
57 97,2% 2,8%
58 80,2% 69,1% 21,3% 100,0%
59 100,0% 0,0%
60 74,6% 25,4%
61 100,0% 0,0%
62 96,8% 100,0% 2,8% 100,0%
63 100,0% 100,0% 0,0% 86,3%
64 100,0% 0,0%
65 97,4% 2,6%
66 62,5% 100,0% 21,4% 100,0%
67 97,6% 2,4%
68 88,0% 100,0% 11,7% 100,0%
69 84,8% 15,2%
70 100,0% 0,0%
71 83,1% 16,9%
72 100,0% 0,0%
Summe 94,5% 95,5% 5,4% 30,7%
Nr. Mietverträge mit Festlaufzeiten F Restlaufzeit in Jahren F Jahresnettokaltmiete in TEUR G Gutachterliche Bewertungsmiete in TEUR
1 100,0% 4,00 136 133
2 100,0% 6,01 445 443
3 74,5% 6,88 126 122
4 100,0% 3,50 147 154
5 100,0% 2,57 606 555
6 100,0% 1,00 184 185
7 135 130
8 96 116
9 41,0% 1,84 461 624
10 343 453
11 145 169
12 42,6% 3,33 139 153
13 47 52
14 40 45
15 100,0% 3,58 110 114
16 68 73
17 0,0% 66 73
18 63 69
19 71 84
20 27 32
21 101 109
22 65 74
23 69 84
24 66 72
25 100,0% 2,84 47 67
26 149 166
27 137 154
28 0,0% 244 288
29 40 58
30 49 66
31 71 69
32 66 69
33 100,0% 6,01 180 206
34 28 31
35 34 36
36 152 183
37 192 207
38 48 54
39 116 143
40 71 86
41 55 56
42 74 83
43 323 345
44 47 54
45 531 632
46 26 27
47 0,0% 52 54
48 131 142
49 0,0% 170 198
50 21 26
51 23 26
52 20 26
53 25 26
54 24 26
55 100,0% 4,00 160 164
56 100,0% 2,29 146 123
57 1.351 1.610
58 0,0% 64 85
59 26 28
60 19 30
61 83 94
62 0,0% 83 95
63 13,7% 0,92 107 126
64 32 37
65 160 174
66 0,0% 99 123
67 221 245
68 0,0% 334 428
69 54 66
70 31 32
71 25 32
72 76 87
Summe 69,3% 3,08 9.976 11.300
Nr. Nutzungsentgeltausfallquote H Verkehrswert lt. Gutachten in TEUR I Fremdfinanzierungsquote J
1 0,0% 2.430 27,1%
2 0,9% 8.220 29,3%
3 0,0% 2.510 23,8%
4 0,0% 2.640 44,5%
5 0,2% 11.900 37,0%
6 0,0% 4.470 24,8%
7 1,5% 2.990 36,4%
8 4,9% 2.640 33,2%
9 7,8% 11.950 0,0%
10 17,7% 4.750 49,9%
11 12,1% 2.510 67,7%
12 5,4% 2.270 70,5%
13 0,0% 840 24,7%
14 2,4% 730 30,8%
15 3,5% 1.100 72,3%
16 0,0% 1.230 40,0%
17 5,7% 1.210 38,2%
18 0,0% 1.190 39,2%
19 7,8% 1.360 31,2%
20 12,9% 530 42,1%
21 0,0% 1.810 37,8%
22 4,4% 1.140 48,5%
23 0,0% 1.280 35,4%
24 1,5% 1.140 41,5%
25 24,3% 720 63,6%
26 2,6% 2.070 43,7%
27 2,8% 1.640 58,0%
28 9,6% 3.470 59,2%
29 23,1% 680 48,2%
30 21,1% 650 62,7%
31 0,0% 860 48,5%
32 0,0% 850 49,1%
33 4,3% 2.150 51,6%
34 0,0% 370 32,9%
35 0,0% 420 63,5%
36 11,1% 2.140 60,6%
37 3,5% 2.470 51,5%
38 0,0% 640 59,4%
39 10,1% 1.660 57,5%
40 9,0% 940 65,6%
41 0,0% 670 61,7%
42 0,0% 970 59,0%
43 3,3% 4.190 52,5%
44 11,3% 700 38,8%
45 10,8% 7.220 52,7%
46 0,0% 330 51,1%
47 0,0% 690 35,7%
48 3,0% 1.680 37,8%
49 6,6% 4.270 0,0%
50 12,4% 400 43,6%
51 0,0% 400 43,4%
52 16,9% 400 43,5%
53 0,0% 400 43,4%
54 0,0% 400 43,7%
55 0,0% 3.010 81,6%
56 8,7% 2.130 60,7%
57 3,3% 30.200 67,1%
58 21,9% 1.100 78,4%
59 0,0% 380 39,2%
60 29,7% 360 78,2%
61 0,0% 1.240 48,7%
62 3,5% 1.300 67,3%
63 0,0% 1.470 74,4%
64 3,0% 320 107,5%
65 3,0% 2.350 43,6%
66 19,5% 1.650 69,3%
67 4,3% 3.240 37,0%
68 13,7% 4.860 39,9%
69 15,6% 790 29,7%
70 0,0% 420 60,7%
71 19,2% 520 48,4%
72 0,0% 1.330 48,7%
Summe 5,7% 173.960 45,8%

E Basis m 2-Fläche Wohn- und Gewerbeeinheiten
F Restlaufzeit der Mietverträge mit Festlaufzeiten: Angabe nur für Gewerbeflächen, Wohnraummietverträge in der Regel unbefristete Laufzeit
G Basis Jahresangabe = Hochrechnung vertraglich vereinbarte Mieten (= Sollstellung) zum 31.12. auf Jahresmiete
H Angabe auf Basis der Jahresnettokaltmiete zuzüglich der Mieten für Leerstände (= Gesamtmiete). Die Leerstände werden zur Planmiete bewertet und in Prozent der Gesamtmiete angegeben.
I Bezogen auf den 31.12. des Berichtszeitraumes. Für das Objekt unter der lfd. Nr. 9 wurde gemäß § 271 Absatz 1 Nummer 1 KAGB der Kaufpreis als Verkehrswert angegeben.
J Der Immobilie zugeordneter Darlehensbetrag bezogen auf den Verkehrswert zum 31.12.

(3) Kaufpreise und Anschaffungsnebenkosten Immobilien

Nr. Gesellschaft PLZ Stadt Straße
1 F 803 12359 Berlin Buschkrugallee 54, 56
2 F 803 12207 Berlin Ostpreußendamm 71, 71A
3 F 803 13595 Berlin Pichelsdorfer Straße 139, 141
4 F 801 13595 Berlin Pichelsdorfer Straße 47
5 F 801 12627 Berlin Quedlinburger Straße 10, Lyonel-Feininger-Straße 21, 23
6 F 803 13347 Berlin Schulstraße 18, Prinz-Eugen-Straße 15
7 F 801 13581 Berlin Seeburger Weg 6, 8 und Stellplätze
8 F 801 13347 Berlin Seestraße 58
9 8 H3 13127 Berlin Triftstraße 25, 27, 27a, 27b, Jean-Calas-Weg 56
10 F 802 44801 Bochum Gropiusweg 15, 17, 19
11 F 801 09120 Chemnitz Am Stadtpark 26-34
12 F 802 01328 Dresden Hauptstraße 7a-7e, 11, 11 a, 13a
13 F 803 01127 Dresden Mohnstraße 32
14 F 803 01277 Dresden Pfaffensteinstraße 3
15 F 802 99817 Eisenach Querstraße 30
16 F 802 99092 Erfurt Adam-Ries-Straße 11
17 F 802 99089 Erfurt Auenstraße 76
18 F 802 99092 Erfurt Biereyestraße 14
19 F 802 99084 Erfurt Brühler Straße 31, 32
20 F 802 99089 Erfurt Hans-Sailer-Straße 122
21 F 802 99085 Erfurt Jonny-Schehr-Straße 7, 8
22 F 802 99086 Erfurt Josef-Ries-Straße 82
23 F 802 99085 Erfurt Stauffenbergallee 23
24 F 802 99085 Erfurt Thälmannstraße 44 und Garagen
25 F 802 45355 Essen Armstraße 24
26 F 802 45128 Essen Frau-Bertha-Krupp-Straße 18, Helbingstraße 58
27 F 802 45359 Essen Glockenstraße 45, Helmstraße 38-44
28 F 802 45138 Essen Huttropstraße 55, Moltkestraße 63-73
29 F 802 45127 Essen Maxstraße 24
30 F 802 45327 Essen Middeldorper Weg 41
31 F 802 45145 Essen Paul-Goerens-Straße 30
32 F 802 45145 Essen Paul-Goerens-Straße 32
33 F 802 45326 Essen Stauderstraße 73-81
34 F 803 01705 Freital Hohe Lehne 26
35 F 802 45897 Gelsenkirchen Ellinghorstraße 14, 16, 18, 20, 22
36 F 802 45897 Gelsenkirchen Ellinghorstraße 36
37 F 802 45888 Gelsenkirchen Florastraße 216-238 gerade
38 F 802 45883 Gelsenkirchen Fürstinnenstraße 13,15
39 F 802 45883 Gelsenkirchen Grimmstraße 22, 24, 26, 28
40 F 802 45888 Gelsenkirchen Hohenstaufenallee 26, 28
41 F 802 45899 Gelsenkirchen Horster Straße 327, 329
42 F 802 45899 Gelsenkirchen Horster Straße 422, 424, 426
43 F 802 45888 Gelsenkirchen Posener Straße 2-30 gerade
44 F 802 45888 Gelsenkirchen Skagerrakstraße 41 -45
45 F 802 45883 Gelsenkirchen Stallbergshof 2, 4, 6, 8, 10, 12
46 F 802 45888 Gelsenkirchen Vandalenstraße 21
47 F 803 01809 Heidenau Friedrich-Engels-Straße 8, 10
48 F 803 01809 Heidenau Pestalozzistraße 2, 4, 6, 8
49 8 H3 50739 Köln Escher Straße 90
50 F 802 04205 Leipzig Auenweg 39
51 F 802 04205 Leipzig Auenweg 43
52 F 802 04205 Leipzig Auenweg 45
53 F 802 04205 Leipzig Auenweg 47
54 F 802 04205 Leipzig Auenweg 49
55 8 H4 L Diverse Lübeck Lfd. Nr. 55-57 gemäß Übersicht I.C.6.e) (1)
56 F 803 39108 Magdeburg Albert-Vater-Straße 87, Schillerstraße 29
57 F 803 39114 Magdeburg Brandtstraße 45, 47
58 F 803 39112 Magdeburg Friedenstraße 14
59 F 802 39108 Magdeburg Friesenstraße 1,1a
60 F 803 39104 Magdeburg Gustav-Adolf-Straße 37
61 F 803 39104 Magdeburg Hegelstraße 17
62 F 803 39130 Magdeburg Helmstedter Chaussee 10
63 F 802 39108 Magdeburg Lessingstraße 30, 31, 32 und Stellplätze
64 F 803 39124 Magdeburg Lübecker Straße 22a
65 F 803 39112 Magdeburg Sankt-Michael-Straße 31-35
66 F 803 01796 Pirna Julius-Fucik-Straße 1-9
67 F 803 01796 Pirna Kohlbergstraße 15
68 F 802 99423 Weimar Bertuchstraße 50
69 F 802 99425 Weimar Großmutterleite 36
70 F 802 99423 Weimar Lisztstraße 21 und Stellplätze
Summe
Nr. Kaufpreis (Grund / Boden und Gebäude) in TEUR Anschaffungsnebenkosten Gebühren / Steuern in TEUR Sonstige Anschaffungsnebenkosten in TEUR Anschaffungsnebenkosten Gesamt in TEUR
1 1.495 96 90 186
2 4.966 315 296 611
3 1.360 87 82 169
4 1.440 81 83 164
5 7.250 450 443 893
6 2.380 152 144 296
7 1.340 76 90 166
8 1.250 71 74 145
9 11.950 634 775 1.409
10 4.210 234 251 485
11 2.500 115 139 254
12 2.310 98 138 236
13 430 17 26 43
14 551 22 33 55
15 1.133 62 64 126
16 817 49 52 101
17 653 39 41 80
18 770 46 49 95
19 850 51 51 102
20 395 23 24 47
21 1.060 64 67 131
22 912 52 56 108
23 830 50 49 99
24 885 51 54 105
25 760 55 46 101
26 1.620 90 96 186
27 1.615 116 48 164
28 3.400 245 100 345
29 735 53 22 75
30 625 42 39 81
31 773 56 48 104
32 762 56 47 103
33 1.850 134 112 246
34 260 10 16 26
35 2.189 152 134 286
36 439 30 27 57
37 2.340 165 142 307
38 624 44 38 82
39 1.575 110 96 206
40 1.080 75 66 141
41 693 48 43 91
42 1.000 70 61 131
43 4.050 287 245 532
44 500 36 30 66
45 6.570 368 391 759
46 310 22 19 41
47 491 19 28 47
48 1.460 56 88 144
49 3.925 288 222 510
50 301 13 18 31
51 299 13 18 31
52 300 13 18 31
53 299 13 18 31
54 301 13 18 31
55 0 0 0 0
56 1.377 77 83 160
57 307 17 18 35
58 434 24 26 50
59 1.050 61 64 125
60 1.417 80 84 164
61 2.196 123 120 243
62 424 24 26 50
63 2.000 118 122 240
64 1.852 104 107 211
65 2.448 134 148 282
66 3.460 134 209 343
67 540 21 33 54
68 415 24 25 49
69 430 24 27 51
70 1.130 64 70 134
Summe 112.363 6.656 6.627 13.283
Nr. Im Verhältnis zum Kaufpreis zum Zeitpunkt der Anschaffung in % Nutzungsdauer in Monaten K Restnutzungsdauer in Monaten Abschreibung Berichtsjahr in TEUR Verbleibender Buchwert 31.12. des Berichtsjahres in TEUR
1 12,44 89 24 17 50
2 12,30 89 24 56 165
3 12,43 89 24 15 46
4 11,39 102 24 13 38
5 12,32 84 24 112 236
6 12,44 89 24 27 80
7 12,39 102 24 14 42
8 11,60 102 24 11 34
9 11,79 36 24 78 1.331
10 11,52 80 24 41 145
11 10,16 43 24 60 146
12 10,22 66 24 32 86
13 10,00 89 24 -3 12
14 9,98 89 24 12 15
15 11,12 79 24 14 38
16 12,36 96 24 8 25
17 12,25 96 24 7 20
18 12,34 96 24 8 24
19 12,00 92 24 9 28
20 11,90 79 24 5 14
21 12,36 96 24 11 33
22 11,84 79 24 12 33
23 11,93 92 24 9 27
24 11,86 79 24 11 32
25 13,29 72 24 12 34
26 11,48 80 24 16 56
27 10,15 67 24 22 59
28 10,15 67 24 46 124
29 10,20 67 24 10 27
30 12,96 72 24 10 27
31 13,45 72 24 13 35
32 13,52 72 24 12 34
33 13,30 72 24 37 82
34 10,00 89 24 2 7
35 13,07 60 24 45 115
36 12,98 60 24 9 23
37 13,12 80 24 32 92
38 13,14 60 24 13 33
39 13,08 60 24 32 82
40 13,06 60 24 22 57
41 13,13 60 24 14 36
42 13,10 60 24 20 52
43 13,14 80 24 56 160
44 13,20 80 24 6 20
45 11,55 80 24 64 228
46 13,23 80 24 4 12
47 9,57 89 24 4 13
48 9,86 89 24 13 39
49 12,99 36 24 170 340
50 10,30 68 24 4 11
51 10,37 68 24 4 11
52 10,33 68 24 4 11
53 10,37 68 24 4 11
54 10,30 68 24 4 11
55 0,00 0 0 0 0
56 11,62 55 24 28 70
57 11,40 89 24 3 10
58 11,52 55 24 9 22
59 11,90 80 24 13 38
60 11,57 55 24 29 72
61 11,07 55 24 42 106
62 11,79 55 24 9 22
63 12,00 96 36 20 60
64 11,39 55 24 37 92
65 11,52 89 24 26 76
66 9,91 89 24 25 93
67 10,00 89 24 12 14
68 11,81 79 24 5 15
69 11,86 79 24 5 15
70 11,86 79 24 14 41
Summe 1.560 5.288

K Die Nutzungsdauer beträgt grundsätzlich 3 Jahre für Handels- und 10 Jahre für Bestandsobiekte, jedoch maximal bis zum geplanten Laufzeitende des AIF (31.12.2021).
L Der Erwerb der Objekte der Immobilien-Gesellschaft 8 H4 erfolgte als Gesellschaftsanteilskauf. Die Anschaffungsnebenkosten sind auf Seite 8 unter I.C.3.b) Anschaffungsnebenkosten dargestellt.

f) Angabe der während des Berichtszeitraumes getätigten Käufe und Verkäufe

(1) Käufe im Berichtszeitraum

Nr. Gesellschaft PLZ Stadt Straße
1 8 H3 13127 Berlin Triftstraße 25, 27, 27a, 27b, Jean-Calas-Weg 56
2 8 H3 50739 Köln Escher Straße 90
Summe
Nr. Art des Grundstückes 4 Nutzfläche Wohnen in m 2 Nutzfläche Gewerbe in m 2 Nutzfläche gesamt in m 2
1 M 3.737 2.444 6.181
2 W 1.177 270 1.447
Summe 4.914 2.714 7.628
Nr. Kaufpreis in TEUR Geplanter Erhaltungsaufwand / Risikorücklage in TEUR Voraussichtliche Gesamtinvestitionssumme in TEUR Verkehrswert in TEUR 5 Kaufdatum 6
1 11.950 157 12.107 11.850 01.11.2019
2 3.925 15 3.940 3.950 01.01.2019
Summe 15.875 172 16.047 15.800

Das mit Kaufvertrag vom 17.05.2019 erworbene Wohn- und Geschäftshaus in Berlin, Triftstraße 25 u.a. umfasst 47 Wohn- und 7 Gewerbeeinheiten. Der Ankauf des Objektes in Köln, Escher Straße 90 über 11 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten erfolgte mit Kaufvertragsabschluss vom 06.09.2018.

Darüber hinaus erwarb der AIF im September 2019 über die Immobilien-Gesellschaft 8 H3 ein Objektpaket mit den Standorten Duisburg, Sternbuschweg 12 sowie Essen, Alfredstraße 1, Kahrstraße 9-11, Rellinghauser Straße 4 u.a. mit insgesamt 120 Wohn- und 9 Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis in Höhe von 12,2 Mio. EUR (zzgl. geplantem Erhaltungsaufwand 417 TEUR). Es handelt sich hierbei um den Teilerwerb eines ursprünglich größeren Objektpaketes mit weiteren Immobilien in Duisburg, Essen und Bochum. Das Objekt Duisburg und ein Großteil der erworbenen Objekte in Essen sind zum 01.02.2020 (8,8 Mio. EUR Kaufpreise) und ein weiteres Essen-Objekt zum 01.05.2020 (2 Mio. EUR Kaufpreis) in den Besitz übergegangen. Nach erforderlicher grundbuchrechtlicher Klärungen erfolgte der Nutzen- / Lastenwechsel eines Objektes in Essen (1,4 Mio. EUR Kaufpreis) aus diesem Paket zum 01.07.2020.

Der Ankauf nachfolgender Objekte wurde nicht weiterverfolgt. Für die hierfür bereits erfolgten Prüfungen sind im Berichtsjahr Kosten der Dienstleister (Break-up Fee) für den bereits getätigten Aufwand in Höhe von insgesamt 37 TEUR entstanden. Diese wurden entsprechend den vertraglichen Bestimmungen der Objektgesellschaft 8 H3 belastet.

Teilportfolio in Duisburg, Essen und Bochum (Investitionsvolumen 17,4 Mio. EUR): Hier handelt es sich um den nicht erworbenen Teil des vorgenannten im September 2019 erworbenen Objektpaketes. Der Verkauf scheiterte aufgrund vorhandener technischer Gegebenheiten (hoher Anteil Nachtspeicheröfen).

Einzelobjekt sowie Wohnanlage in Berlin (Investitionsvolumen 4,8 Mio. EUR bzw. 26,1 Mio. EUR): Keine wirtschaftliche Übereinkunft mit dem jeweiligen Verkäufer erzielbar.

Wohnanlage in Wuppertal (Investitionsvolumen 9,7 Mio. EUR): Nicht realisierbar aufgrund des technischen Objektzustandes (Brandschutz).

Darüber hinaus wurden weitere Objekte – ohne Anfall von Break-up Fees – in Köln (Investitionsvolumen insgesamt rund 10 Mio. EUR) und ein Portfolio in Nürnberg (Investitionsvolumen 16,5 Mio. EUR) aufgrund zu vager Realisierungsmöglichkeiten bzw. mangelnder Qualität nicht weiterverfolgt.

Alle vorgenannten Transaktionen wurden durch die ZBI Immobilien AG, einer Schwestergesellschaft der ZBI Fondsmanagement AG, abgewickelt.

(2) Verkäufe im Berichtszeitraum

Im Berichtsjahr haben der AIF oder seine Beteiligungsgesellschaften keine Immobilien verkauft.

4 W = Mietwohngrundstück (> 80% Mietfläche Wohnen), G = Geschäftsgrundstück (> 80% Mietfläche Gewerbe), M = gemischtgenutztes Grundstück, S = sonstig bebautes Grundstück (im Wesentlichen Stellplatz-/ Garagengrundstücke)
5 Verkehrswert zum Ankaufszeitpunkt
6 Übergang von Nutzen und Lasten

7. Ergänzende Angaben nach KAGB

a) Geschäfte nach § 101 Absatz 1 Satz 3 Nummer 2 KAGB

Der AIF darf nach § 5 der Anlagebedingungen Geschäfte, die Finanzinstrumente zum Gegenstand haben, nur zur Absicherung der Vermögensgegenstände gegen einen Wertverlust abschließen. Pensionsgeschäfte und Wertpapier-Darlehen sind nicht zulässig.

Die Gesellschaft und ihre Beteiligungsgesellschaften haben im Berichtszeitraum keine Geschäfte abgeschlossen, die Finanzinstrumente zum Gegenstand haben.

b) Umlaufende Anteile und Anteilswert nach § 101 Absatz 1 Satz 3 Nummer 3 KAGB

Jahr 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017 31.12.2016
Umlaufende Anteile 90.792 90.792 90.792 90.792
Anteilswert (NIW) in EUR 1.088,17 1.127,97 1.011,30 959,23

Das gezeichnete Kapital des AIF beträgt 90.792.000 EUR. Ein Anteil entspricht 1.000 EUR, so dass die Anzahl der ausgegebenen Anteile bei 90.792 liegt (Details zur Wertentwicklung siehe unter I.C.6.d) Vergleichende Übersicht nach § 14 KARBV in Verbindung mit § 25 Absatz 1 Satz 1 und 2 KARBV auf Seite 10).

Hinweis: Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen.

c) Gesamtkostenquote nach § 101 Absatz 2 Nummer 1 Halbsatz 1 KAGB

Die Gesamtkostenquote beträgt 1,38% (Vorjahr 0,99%) und zeigt die Summe der auf Ebene des AIF im Geschäftsjahr angefallenen laufenden Kosten im Sinne von Artikel 10 Absatz 2 b) der Verordnung (EU) Nummer 583/2010 (das heißt ohne Initial- und Transaktionskosten) als Prozentsatz des durchschnittlichen NIW. Der Anstieg der Gesamtkostenquote gegenüber dem Vorjahr resultiert aus den Zinskosten der Ende 2018 aufgenommenen Bankdarlehen zur Finanzierung der Beteiligung an der 8 H4.

d) Angaben zu Vergütungen nach § 101 Absatz 2 Nummer 1 Halbsatz 2 KAGB

Im Geschäftsjahr ist – wie im Vorjahr – keine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung oder zusätzliche Verwaltungsvergütung für die Verwaltung von Vermögensgegenständen angefallen (als Prozentsatz des durchschnittlichen NIW: 0%).

Für den Erwerb und die Veräußerung von Vermögensgegenständen hat die KVG gegenüber den Immobilien-Gesellschaften eine Verwaltungsvergütung für Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung in Höhe von 618 TEUR (Vorjahr 3,1 Mio. EUR) berechnet. Dies entspricht 0,6% (Vorjahr 3,1%) des durchschnittlichen NIW bzw. der vertraglich vereinbarten Gebühr von 2% des notariellen Immobilienkaufpreises bei Kauf und 3% des notariellen Immobilienkaufpreises bei Verkauf von Immobilien. Dabei handelt es sich nicht um eine zusätzliche, sondern aufgrund der Änderung des Abrechnungsweges von der KVG auszuweisende Vergütung, die zuvor vom Auslagerungsunternehmen direkt an den AIF bzw. die Immobilien-Gesellschaften berechnet wurde. Weiterführende Informationen zur Änderung im Vertragskonstrukt siehe Kapitel II.A.3.c)(5) Auslagerungen einzelner Tätigkeiten auf Seite 28 dieses Berichtes.

e) Angaben zu Pauschalvergütungen nach § 101 Absatz 2 Nummer 2 KAGB

Die KVG hat im Geschäftsjahr 2019 für die Übernahme der in § 8 Absatz 3 der Anlagebedingungen geregelten Kosten eine Pauschalvergütung in Höhe von 145 TEUR (Vorjahr 145 TEUR) erhalten.

f) Angaben zu Rückvergütungen nach § 101 Absatz 2 Nummer 3 KAGB

Der KVG flossen keine Rückvergütungen bezüglich der aus dem Fondsvermögen an die Verwahrstelle und an Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwendungserstattungen zu. Die KVG gewährte aus der an sie gezahlten Verwaltungsvergütung im Berichtsjahr keine Vergütungen an Vermittler von Anteilen.

g) Angaben zu Ausgabeaufschlägen und Rücknahmeabschlägen nach § 101 Absatz 2 Nummer 4 KAGB

Beim Erwerb von Kommanditanteilen an der Gesellschaft war ein Ausgabeaufschlag in Höhe von 5% der gezeichneten Einlagen zu zahlen. Sofern es während der Laufzeit zu einer Kündigung der Beteiligung aus wichtigem Grund gemäß § 19 des Gesellschaftsvertrages kommt, erhebt die KVG keinen Rücknahmeabschlag.

h) Angaben nach § 101 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 bis 3 KAGB und § 300 Absatz 1 und 2 KAGB

Die Angaben zu den Vergütungen der Mitarbeiter der KVG und wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen nach § 101 Absatz 3 Satz 1 Nummer 1 bis 3 KAGB sowie die Angaben nach § 300 KAGB zu schwer verwertbaren Vermögensgegenständen, neuen Regelungen zum Liquiditätsmanagement, dem Risikoprofil der Gesellschaft und den eingesetzten Risikomanagementsystemen sowie zum Leverage werden im Lagebericht gemacht.

8. Sonstige Angaben

a) Ergebnisverteilung

Gemäß § 13 des Gesellschaftsvertrages werden Verluste im Verhältnis der Kapitalkonten I (Kommanditeinlagen ohne Agio) auf alle Kommanditisten verteilt. Eine Verpflichtung zum Ausgleich von entstandenen Verlusten besteht nicht. Während der Platzierungsphase entstandene Verluste werden unabhängig vom Zeitpunkt des Beitrittes der Kommanditisten zur Gesellschaft so verteilt, dass sich kumuliert eine identische Relation zwischen Nominaleinlage und Verlustzuweisung ergibt.

Ein Gewinn wird solange im Verhältnis der Kapitalkonten I auf die Kommanditisten verteilt, bis ihnen Gewinne in Höhe der anfänglich verteilten Verluste zugewiesen wurden.

Ein Restgewinn wird im Verhältnis der Kapitalkonten I auf die Kommanditisten verteilt, bis jeder Kommanditist Gewinne in Höhe einer nachläufigen Verzinsung seines auf den Kapitalkonten I (Kommanditeinlagen) und Kapitalkonto II (Agio) des zum 31.12. des jeweiligen Geschäftsjahres ausgewiesenen, tatsächlich einbezahlten und nicht zurückbezahlten Kommanditkapitals erhalten hat. Der jährliche Zinssatz beträgt vom 01.01. bis 31.12.2013 4% p.a. und ab dem 01.01.2014 7,5% p.a.

Haben die Kommanditisten die Gewinnzuteilung erhalten, wird der verbleibende Restgewinn zu mindestens 50% im Verhältnis der Kapitalkonten I auf die Kommanditisten verteilt und bis zu 50% der Fondsverwaltung zugewiesen. Diese erfolgsabhängige Vergütung der Fondsverwaltung beträgt jedoch insgesamt höchstens 6% des durchschnittlichen NIW der Gesellschaft während der Fondslaufzeit.

b) Entnahmen und anrechenbare Steuern

(1) Entnahmen

Über Entnahmen entscheidet die Fondsverwaltung. Gemäß § 9 der Anlagebedingungen soll die verfügbare Liquidität an die Gesellschafter ausgezahlt werden, soweit sie nicht als angemessene Liquiditätsreserve zur Sicherstellung der ordnungsgemäßen Fortführung der Geschäfte der Gesellschaft und zur Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen oder zur Substanzerhaltung benötigt wird. Über die Angemessenheit der Liquiditätsreserve entscheidet die KVG.

Der AIF leistet Auszahlungen zum 31.03., 31.07. und 30.11. eines jeden Jahres. Prognostiziert sind gemäß Nachtrag Nummer 2 vom 28.10.2013 zum Verkaufsprospekt vom 19.02.2013 Auszahlungen in Höhe von 4% p.a. (bis 31.12.2019) und von 5% p.a. (ab 01.01.2020) jeweils bezogen auf das gezeichnete und einbezahlte Kommanditkapital und das Agio.

Im Geschäftsjahr 2019 erfolgten zu den Auszahlungsterminen prognosegemäß Entnahmen in Höhe von 4% p.a. des einbezahlten Kommanditkapitals und des Agios. Kumuliert wurden bis zum Ende des Berichtszeitraumes Entnahmen in folgender Höhe vorgenommen:

Jahr 2013-2018 2019 Gesamt
in EUR in EUR in EUR
Betrag 16.397.146,31 3.813.242.76 20.210.389,07

(2) Anrechenbare Steuern

Auf inländische Zinserträge sowie Gewinnausschüttungen von Beteiligungsgesellschaften in der Rechtsform einer GmbH wird eine 25%ige Kapitalertragsteuer zuzüglich des darauf entfallenden 5,5%igen Solidaritätszuschlages einbehalten und seitens der Kreditinstitute bzw. der Beteiligungsgesellschaft unmittelbar an das Finanzamt abgeführt. Die einbehaltene Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag stellen für den inländischen Anleger, entsprechend dem auf seine Beteiligung entfallenden Betrag eine Einkommensteuervorauszahlung dar, welche auf die persönliche Steuerschuld des Anlegers angerechnet wird. Der anteilige Betrag stellt sich für den Anleger liquiditätsmäßig wie eine zusätzliche Barauszahlung dar.

Jahr 2013-2018 2019 Gesamt
in EUR in EUR in EUR
Kapitalertragsteuer 5.032,28 1.296.883,82 1.301.916,10
Solidaritätszuschlag 276,46 71.328,58 71.605,04
Gesamt 5.308,74 1.368.212,40 1.373.521,14

Von den für das Jahr 2019 zu Kapitalertragsteuern und Solidaritätszuschlag ausgewiesenen Beträgen entfällt der größte Teil auf eine Rückzahlung von Kapitalrücklagen der Beteiligungsgesellschaft 8 H3 im Jahr 2018, die steuerlich nachträglich als Gewinnausschüttung qualifiziert wurde. Die Steuern wurden demzufolge im Jahr 2019 an das Finanzamt abgeführt, nach Absprache mit dem Finanzamt den Fondsanlegern aber bereits für das Jahr 2018 als anrechenbare Steuern zugewiesen.

(3) Übersicht Entnahmen / anrechenbare Steuern

Die bisherigen Entnahmen erfolgten prognosegemäß und stellen sich zusammen mit den anrechenbaren Steuern ausgedrückt in % der Kommanditeinlage inklusive des Agios wie folgt dar:

Jahr 2013-2018 2019 Gesamt
in % in % in %
Entnahmen 24,0 4,0 28,0
anrechenbare Steuern 0,00 1,4 7 1,4
Gesamt 25,4 4,0 29,4

c) Steuerliche Verhältnisse

(1) Einkommensteuer

Steuerlich erzielen die Gesellschafter des AIF aus ihrer Beteiligung Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG.

Alle Anleger werden mit Einreichung der gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung der Fondsgesellschaft beim Finanzamt Erlangen durch die Treuhandkommanditistin (Erlanger Consulting GmbH) über den auf sie entfallenden Ergebnisanteil unter Berücksichtigung der individuell gemeldeten Sonderbetriebseinnahmen bzw. Sonderbetriebsausgaben informiert. Für die Einkommensteuerveranlagung der einzelnen Anleger ist ausschließlich das vom Betriebsstättenfinanzamt der Gesellschaft – Finanzamt Erlangen – mitgeteilte steuerliche Ergebnis maßgeblich. Dabei werden aufgrund der eingereichten Erklärung der Gesellschaft die für den jeweiligen Kapitalanleger steuerlichen Ergebnisanteile durch das Finanzamt Erlangen festgestellt und amtsintern dem zuständigen Wohnsitzfinanzamt des Anlegers mitgeteilt. Die Einkommensteuererklärungen der Anleger können unabhängig von den Ergebnismitteilungen jedes Jahr bei ihrem Wohnsitzfinanzamt eingereicht werden. Bei den unterjährigen Auszahlungen handelt es sich um Kapitalentnahmen, die steuerlich unbeachtlich sind.

Ein in der gesonderten und einheitlichen Feststellungserklärung festgestellter Verlust unterliegt den Beschränkungen des § 15 b EStG. Aufgrund dieser Beschränkung darf der ermittelte steuerliche Verlust bei den Kommanditisten nicht mit anderen (positiven) Einkünften verrechnet werden (z.B. Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit etc.). Darüber hinaus ist in diesem Zusammenhang auch der Verlustrücktrag nach § 10 d EStG ausgeschlossen. Der steuerliche Verlust mindert jedoch die Gewinne aus der Beteiligung in den folgenden Wirtschaftsjahren. Der auf die Kommanditisten entfallende (vorzutragende) Verlust wird durch das Finanzamt gesondert festgestellt.

(2) Betriebsprüfung

Für den AIF hat das Finanzamt Erlangen eine Betriebsprüfung der Jahre 2012 bis einschließlich 2015 durchgeführt. Das steuerliche Konzept des Fonds wurde ohne Beanstandungen akzeptiert. Bei den Gesellschaftern zugewiesenen Ergebnissen gab es keine Änderungen.

(3) Erbschaft- und Schenkungsteuer

Übertragungsvorgänge im Wege der Schenkung oder Erbschaft unterliegen der Schenkung – bzw. Erbschaftsteuer, sofern entweder der Schenkende bzw. Erblasser oder der Beschenkte bzw. Erbe in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist. Betroffene Anleger erhalten hinsichtlich der Bewertung des Anteils Unterstützung bei der Treuhandkommanditistin (Erlanger Consulting GmbH, Rathsberger Straße 6, 91054 Erlangen, Tel. 0 91 31 – 78 80 0).

7 In Absprache mit dem Finanzamt erfolgte der Ausweis teilweise bereits auf den steuerlichen Bescheinigungen für das Jahr 2018, siehe hierzu vorangegangener Abschnitt ab Seite 22 unter I.C.8.b)(2) Anrechenbare Steuern.

d) Mitarbeiter

Der AIF beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter.

e) Organe und Vertragspartner

(1) Komplementärin (persönlich haftende Gesellschafterin)

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

Stammkapital: 25 TEUR (voll eingezahlt)

Geschäftsführung: Herr Dr. Bernd Ital (Geschäftsführer der ZBI Partnerschafts-Holding GmbH),

Herr Gert Wachsmann (Leiter Buchhaltung ZBI Gruppe)

Henkestraße 10, 91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 – 4 80 09 0, Fax: 0 91 31 – 4 80 09 1500

E-Mail: info@zbi.de

(2) Fondsverwaltung / Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG)

ZBI Fondsmanagement AG

Vorstand: Herr Dirk Meißner (bis 25.03.2020),

Herr Fabian John (ab 08.10.2019),

Herr Christian Reißing,

Frau Michiko Schöller

Henkestraße 10, 91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 -4 80 09 1102, Fax: 0 91 31 -4 80 09 1350

E-Mail: info@zbi.de

Web: www.zbi-kvg.de

(3) Treuhandkommanditistin

Erlanger Consulting GmbH

Rathsberger Straße 6, 91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 – 78 80 0, Fax: 0 91 31 – 78 80 80

E-Mail: info@erlanger-consulting.de

(4) Verwahrstelle

Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH

Spardorfer Straße 10, 91054 Erlangen

Tel.: 0 91 31 – 6 30 23 60, Fax: 0 91 31 – 6 30 23 62

E-Mail: info@asservandum.de

f) Anlegerausschuss

Der amtierende Anlegerausschuss wurde durch die Gesellschafterversammlung am 24.10.2017 gewählt. Die Amtszeit des Anlegerausschusses begann mit der Annahme der Wahl und endet im dritten auf die Wahl folgenden Jahr mit der Gesellschafterversammlung, die turnusmäßig die Neuwahl des Anlegerausschusses durchzuführen hat. Die Neuwahl ist im Jahr 2020 vorgesehen.

Im Berichtsjahr setzte sich der Anlegerausschuss wie folgt zusammen:

Herr Detlev Wurzler (Vorsitzender des Anlegerausschusses)
Buchwalder Straße 14a Tel.: 0 35 73 – 79 84 79 oder 01 76 23 20 96 66
01968 Senftenberg E-Mail: detlev.wurzler@googlemail.com
Herr Holger Lies
Mozartstraße 42 Tel.: 01 72 72 16 85 2
64646 Heppenheim E-Mail: holger@lies-heppenheim.de
Herr Bernd Müller
Hagelkreuzstraße 15 Tel.: 0 21 03 – 33 42 59
40721 Hilden E-Mail: pi.em@t-online.de
Herr Heinz vom Schemm
Fuhsekamp 6 Tel.: 0 51 44 – 93 90 0 oder 01 76 57 86 90 95
29336 Nienhagen E-Mail: heinz.vom.schemm@imex-international.com
Herr Alfred Schmidt
Neuzenlache 63 Tel.: 01 76 57 75 85 28
68519 Viernheim E-Mail: alfred.schmidt@t-systems.com

Der Anlegerausschuss hat sich im Geschäftsjahr im Rahmen von zwei Sitzungen (am 19.03.2019 und am 11.09.2019) über die Entwicklung des AIF informiert.

 

Erlangen, den 22.07.2020

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

persönlich haftende Gesellschafterin

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

ZBI Fondsmanagement AG

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Christian Reißing

Michiko Schöller

II. Lagebericht

A. Grundlagen des Unternehmens

1. Gesellschaftsrechtliche und investmentrechtliche Grundlagen

a) Geschäftsmodell

Gegenstand einer Beteiligung am ZBI Professional 8 ist die mittelbare Beteiligung am unternehmerischen Erfolg eines auf Mietenerzielung ausgerichteten Immobilienportfolios und an einem Immobilienhandelskonzept. Es handelt sich um eine Treuhand- oder Direktbeteiligung.

b) Gesellschaftsvertrag und Anlagebedingungen

Es gilt der Gesellschaftsvertrag vom 13.10.2016 in Verbindung mit den Anlagebedingungen vom 01.03.2015.

c) Beginn und Ende der Platzierungsphase / Dauer der Gesellschaft

Die Platzierungsphase des AIF begann am 01.03.2013 und endete am 30.06.2014.

Die Dauer der Gesellschaft beginnt mit dem Ablauf des letzten Tages der Zeichnungsfrist zu laufen und ist festgelegt auf sieben Jahre, also bis zum 31.12.2021. Sie wird nach Ablauf dieser festgesetzten Dauer aufgelöst und abgewickelt (liquidiert), es sei denn, die Komplementäre macht auf Vorschlag der Fondsverwaltung (KVG) von dem ihr eingeräumten Recht Gebrauch, die Laufzeit zwei Mal um jeweils bis zu einem Jahr zu verlängern.

d) Gesellschafter und Gesellschaftskapital

Kapital per 31.12.2019
in EUR
Komplementärin: ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH 0
Kommanditisten: Erlanger Consulting GmbH 10.000
Erlanger Consulting GmbH als Treuhandkommanditistin auf Basis von 1.857 Treuhandverträgen 89.792.000
12 Direktkommanditisten 990.000
Summe Gesellschaftskapital: 90.792.000
Umlaufende Anteile: 90.792

Die Zeichnungssumme inklusive Agio beträgt 95,3 Mio. EUR. Das Kapital und das Agio sind voll einbezahlt.

e) Hafteinlage

Die Hafteinlage wurde in das Handelsregister entsprechend § 3 Absatz 1 des Gesellschaftsvertrages für die Treuhandkommanditistin mit 10% ihres Gesellschaftsanteils (1 TEUR) eingetragen. Gemäß § 3 Absatz 2 und 3 des Gesellschaftsvertrages wird für die Aufstockung der Beteiligung der Treuhandkommanditistin für jeden Treugeber-Kommanditisten sowie für Direkt-Kommanditisten 10% der auf die Kommanditisten entfallenden Kommanditeinlage ohne Agio als Haftsumme in das Handelsregister eingetragen.

2. Anlagestrategie, Anlageziele, Steuerung des AIF und Ausübung von Stimm- und Beteiligungsrechten

a) Anlagestrategie, Anlageziele

Der AIF darf entsprechend seiner in § 1 der Anlagebedingungen festgelegten Anlagegrundsätze in Immobilien, Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sowie in Bankguthaben investieren (§ 261 Absatz 1 Nummer 1 in Verbindung mit § 261 Absatz 2 Nummer 1 KAGB, § 261 Absatz 1 Nummer 3 KAGB und § 195 KAGB) und dafür Fremdkapital einsetzen. Zu konkreten Investitionskriterien und Anlagegrenzen wird auf die §§ 2 und 3 und zur zulässigen Belastung auf § 4 der Anlagebedingungen verwiesen.

Zum Status der Einhaltung der in den Anlagebedingungen vorgegebenen Kennziffern wird im Tätigkeitsbericht auf Seite 34 unter II.B.c) Einhaltung der Investitionskriterien, Anlagegrenzen und Belastungsgrenze nach § 2 bis 4 der Anlagebedingungen berichtet.

Anlageziel des AIF ist es, sowohl mit der Bewirtschaftungsstrategie als auch mit der Handelsstrategie und mit der Veräußerung der Immobilien oder der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften am Fondslaufzeitende Erträge zu generieren. Aus den Anlagegrundsätzen und dem Anlageziel der Fondsgesellschaft ergibt sich die Anlagestrategie der Fondsgesellschaft. Dementsprechend sollen die Erträge durch möglichst niedrige Einkaufspreise der Immobilien bzw. der Gesellschaftsanteile an Immobilien-Gesellschaften und die immobilienwirtschaftliche Weiterentwicklung des Immobilienportfolios erzielt werden.

Das unternehmerische Handeln für den AIF ist ausgerichtet auf die Wertentwicklung des Immobilienportfolios sowie die Sicherstellung und Stabilität der an die Anleger vorgesehenen Auszahlungen.

b) Steuerung des AIF

Die Steuerung basiert auf einem kennzahlenorientierten Steuerungssystem. Die Fondsgeschäftsleitung wird über ein standardisiertes Berichtswesen monatlich über den Geschäftsverlauf informiert. Die Planungen werden in der Regel monatlich überarbeitet und an aktuelle Entwicklungen angepasst, so dass Planabweichungen zeitnah erkannt werden und Handlungsalternativen erarbeitet werden können.

Im Bereich Bestandshaltung / Bewirtschaftung der angekauften Immobilien liegt das Ziel der Steuerung in der stetigen Verbesserung der Werttreiber des operativen Geschäftes. Wesentliche Steuerungsgrößen sind dabei die Entwicklung des Vermietungsstandes und der monatlichen Durchschnittsmiete, differenziert nach festgelegten Portfolios und / oder Regionen. Darüber hinaus werden die Fluktuation, die Kündigungsquote und die Ergebnisse der Nachvermietung betrachtet. Für den erforderlichen Erhaltungsaufwand der Objekte werden jährliche Budgets erstellt. Die tatsächlich entstandenen Kosten werden insbesondere mit dem bei Ankauf geplanten Aufwand abgeglichen. Aus allen ermittelten Kennzahlen werden Strategien entwickelt, um die Wertschöpfungspotenziale aus dem bewirtschafteten Portfolio stetig zu realisieren.

Der Bereich Objekthandel wird über die Festlegung der Verkaufspreise und die Definition der Marge zwischen den Gestehungskosten bei Anschaffung und dem Verkaufspreis inklusive Verkaufsnebenkosten gesteuert. Dabei werden die festgelegten Zahlen mit dem Markt durch das Einholen von Verkehrswertgutachten abgeglichen. Nach Verkauf eines Objektes erfolgt nach Abrechnung des Geschäftes ein Abgleich des erreichten Ergebnisses mit den geplanten Zahlen.

Außerdem kommt dem Kapitaldienst im Hinblick auf seine Auswirkung auf die Entwicklung des Cash-Flows eine erhebliche Bedeutung zu. Im Bereich Finanzierung besteht das Ziel durch ein aktives Management, verbunden mit einer laufenden Marktüberwachung, die bestmöglichen Konditionen zu erreichen und unter Ausschöpfung der zulässigen Fremdmittelquote den Fremdmittelhebel zu nutzen. Berichte zu Durchschnittszins, Belastungsquote und Zinsbindungsausläufen sind Bestandteil des monatlichen Berichtswesens.

Mit Hilfe des regelmäßigen Berichtswesens kann die Fondsgeschäftsleitung die wirtschaftliche Entwicklung des AIF zeitnah bewerten und insbesondere einen Vergleich mit Vormonats-, Vorjahres- oder Planzahlen anstellen. Chancen und Risiken können kurzfristig identifiziert und erforderliche Maßnahmen zur Nutzung von Chancen oder zur Reduzierung / Vermeidung von Risiken abgeleitet werden.

c) Ausübung von Stimm- und Beteiligungsrechten

Die Stimm- und Beteiligungsrechte des AIF werden von der KVG im In- und Ausland grundsätzlich aktiv und unabhängig von den Interessen Dritter ausschließlich im Interesse der Anleger wahrgenommen. Im Berichtszeitraum wurden keine Dritten mit der Stimmrechtsausübung oder mit der Analyse von Gesellschafter- oder Hauptversammlungsunterlagen beauftragt. Mit der Geschäftsführung der Immobilien-Gesellschaften, welche alle ZBI-gruppenintern geführt werden, steht die KVG in ständigem Kontakt.

3. Angaben zur externen KVG

a) Vertragliche Grundlagen

Die ZBI Fondsmanagement AG ist mit Geschäftsbesorgungsvertrag vom 13.05.2013, Nachtrag Nummer 1 vom 04.02.2014, Nachtrag Nummer 2 vom 22.06.2015, Nachtrag Nummer 3 vom 10.01.2018, Nachtrag Nummer 4 vom 19.08.2019 und Nachtrag Nummer 5 vom 26.02.2020 mit der Verwaltung des AIF als externe KVG beauftragt. Alle Beteiligungsgesellschaften des AIF haben ebenfalls mit der ZBI Fondsmanagement AG Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen.

Mit den Nachträgen Nummer 4 und 5 wurde zur Erreichung der Umsatzsteuerfreiheit die Erbringung der Transaktionsberatungsleistungen An- und Verkauf sowie deren zeitliche Fälligkeit in den Geschäftsbesorgungsvertrag implementiert. Weitere Details hierzu sind in den Abschnitten II.A.3.c)(5) Auslagerungen einzelner Tätigkeiten auf Seite 28 und II.A.3.c)(6) Vergütungen auf Seite 29 dargestellt.

Die ZBI Fondsmanagement AG hat seit 10.10.2014 die nach § 20 KAGB erforderliche Erlaubnis der BaFin zur Verwaltung und zum Vertrieb von AIF.

b) Name, Rechtsform und Kapital

Die ZBI Fondsmanagement AG ist durch formwechselnde Umwandlung aus der ZBI Fondsmanagement GmbH entstanden. Die ZBI Fondsmanagement GmbH wurde am 15.10.2012 gegründet. Der Formwechsel wurde am 17.12.2013 beim Amtsgericht Fürth unter HRB 14323 eingetragen. Der Sitz der ZBI Fondsmanagement AG ist 91054 Erlangen, Henkestraße 10. Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt 1,0 Mio. EUR und ist vollständig einbezahlt.

c) Wesentliche Merkmale des Verwaltungsvertrages

(1) Dauer

Die Geschäftsbesorgungstätigkeit begann mit Abschluss des Vertrages am 13.05.2013. Der Vertrag ist bis zur Beendigung des AIF fest abgeschlossen.

(2) Kündigungsrechte

Eine Kündigung des Vertrages ist bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich.

(3) Umfang

Die KVG ist mit der Erbringung der kollektiven Vermögensverwaltung, insbesondere mit der Portfolioverwaltung, dem Risikomanagement und administrativer Tätigkeiten sowie sonstigen Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen des AIF oder seiner Beteiligungsgesellschaften beauftragt.

(4) Haftungsregelungen

Die KVG haftet gegenüber dem AIF im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben.

(5) Auslagerungen einzelner Tätigkeiten

Folgende Tätigkeiten hat die KVG gemäß § 36 KAGB ausgelagert:

Nr. Vertrag von Vertrag über Auslagerungsebene Auslagerungsbeginn
1 18.05.2018 Property Management (Immobilienbewirtschaftung / Hausverwaltung) AIF 01.06.2015
2 26.06.2019 Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung Ankauf AIF 05.08.2015
3 26.06.2019 Transaktionsberatung, Verkaufsmaklerleistung und Transaktionsabwicklung Verkauf AIF 15.01.2016
4 12.11.2015 Laufendes Management von Darlehensverträgen 8 AIF 12.11.2015
5 03.12.2018 Fondsbuchhaltung inklusive Jahresabschlusserstellung AIF 01.01.2015
6 05.02.2015 Datenschutz-Beauftragter 8 KVG 01.02.2014
7 05.02.2015 Geldwäsche-Beauftragter 8 KVG 01.01.2014
8 21.01.2020 IT-Betrieb 8 KVG 01.01.2020
9 05.02.2015 IT-Sicherheits-Beauftragter 8 KVG 01.02.2014
10 30.10.2015 Compliance-Beauftragter 8 KVG 01.09.2015
11 26.01.2017 Interne Revision 8 KVG 01.01.2014

8 Kostenträger ist die KVG

Für den AIF wurden folgende Verträge neu vereinbart:

Die gemäß laufender Nummer 2 und 3 im Berichtsjahr unterzeichneten Auslagerungsverträge wurden in Folge des seit 01.01.2018 geltenden § 4 Nr. 8 h UStG abgeschlossen, wonach Fondsverwaltungsleistungen von der Umsatzsteuer befreit sind. Die Abstimmung mit der Finanzverwaltung zu dieser Regelung ergab, dass Voraussetzung für die Umsatzsteuerfreiheit bei den Transaktionsberatungsleistungen, die direkte Leistungserbringung der KVG gegenüber dem Fonds ist und die KVG ihrerseits das Auslagerungsverhältnis begründet. Die Vertragsgestaltung wurde deshalb mit Wirkung ab dem 01.01.2018 dahingehend geändert, dass die bisher zwischen den Fonds und der ZBI Immobilien AG abgeschlossenen Auslagerungsverträge für Transaktionsberatung An- und Verkauf aufgehoben wurden und ein neuer Vertrag gleichen Inhalts zwischen der ZBI Fondsmanagement AG und der ZBI Immobilien AG abgeschlossen wurde.

Lfd. Nummer 8: Mit Vertragsdatum 21.01.2020 hat die KVG mit der ZBI Immobilien AG einen neuen Vertrag über die Erbringung verschiedener IT-Dienstleistungen mit Wirkung zum 01.01.2020 abgeschlossen.

6) Vergütungen

Für die Übernahme der Tätigkeiten gemäß Geschäftsbesorgungsvertrag sind folgende Vergütungen vereinbart:

Nr. 9 Vergütungen Höhe Bemessungsgrundlage
1 Portfolioverwaltung 10 1,50% im Jahresabschluss des AIF und seiner Beteiligungsgesellschaften ausgewiesenen Nettokalt-, Stellplatz- und Garagenmietenumsätze
2 Risikomanagement und administrative Tätigkeiten 10 0,375% zum Ende der Platzierungsphase gezeichnetes Kommanditkapital (ohne Agio)
3 Übernahme Kosten gemäß Anlagebedingungen 10 0,16% zum Ende der Platzierungsphase gezeichnetes Kommanditkapital (ohne Agio)
4 Transaktionsberatung und Transaktionsabwicklung Ankauf 10 2,00% bezogen auf den notariellen Kaufpreis des jeweiligen Investitionsobjektes bzw. bezogen auf den anteiligen Wert der gehaltenen Immobilien bei einem Gesellschaftsanteilsankauf jeweils ohne Erwerbsnebenkosten und Sanierungskosten.
5 Transaktionsberatung, Verkaufsmaklerleistung und Transaktionsabwicklung Verkauf 10 3,00% bezogen auf den notariellen Kaufpreis des jeweiligen Investitionsobjektes bzw. bezogen auf den anteiligen Wert der gehaltenen Immobilien bei einem Gesellschaftsanteilsankauf jeweils ohne Erwerbsnebenkosten und Sanierungskosten.
6 erfolgsabhängige Vergütung 50,00% Betrag, um den der Anteilswert am Ende der Abrechnungsperiode, unter Berücksichtigung bereits geleisteter Auszahlungen, den Ausgabepreis zuzüglich einer jährlichen Verzinsung (4% p.a. für 2013 und 7,5% p.a. für 2014-2024 des auf den Kapitalkonten I und II des jeweiligen Kommanditisten zum 31.12. des jeweiligen Geschäftsjahres ausgewiesenen, tatsächlich einbezahlten und nicht zurückbezahlten Kommanditkapitals) übersteigt, jedoch insgesamt höchstens bis zu 6% des durchschnittlichen NIW der Gesellschaft in der Abrechnungsperiode. Die Abrechnungsperiode läuft von Auflage bis Liquidation der Gesellschaft.

Soweit Leistungspflichten aus mit anderen Dienstleistern des AIF oder seiner Beteiligungsgesellschaften abgeschlossenen Verträgen auf die ZBI Fondsmanagement AG übergehen, steht der KVG die diesbezüglich mit dem Dienstleister vertraglich vereinbarte Vergütung zu.

4. Angaben zur Verwahrstelle

Mit der Funktion der Verwahrstelle als Kontrollorgan wurde die Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH mit Sitz in Erlangen beauftragt. Die Verwahrstelle hat unabhängig vom separaten Portfolio- und Risikomanagement der KVG die Interessen der Anleger zu wahren. Der Verwahrstelle kommen insoweit spezifische, gesetzlich festgeschriebene Kontrollaufgaben sowie Zustimmungspflichten in Bezug auf bestimmte Transaktionen der Fondsgesellschaft zu. Die Aufgaben sind im Rahmen eines Verwahrstellenvertrages sowie eines Service Level Agreements geregelt.

Im Berichtsjahr wurde für alle festgelegten Vorgänge die Zustimmung der Verwahrstelle eingeholt. Seitens der Verwahrstelle angeforderte Informationen und Auskünfte wurden jeweils erteilt.

9 Begrenzung der Gebühren Nummer 1-3 zusammen mit den Vergütungen der Komplementärin und Treuhandkommanditistin durch § 8 Absatz 1 der Anlagebedingungen auf maximal 2,50% p.a. des Durchschnittswertes des zum Anfang und zum Ende des jeweiligen Geschäftsjahres festgestellten NIW. Kostenträger der Gebühren: Fondsgesellschaft
10 Seit dem 01.01.2018 ist die Vergütung durch die Neufassung des § 4 Nummer 8h UStG umsatzsteuerfrei abzurechnen. Die Vergütungen zu Nummer 4 und 5 werden in Höhe von 1,75% Ankauf und 2,625% Verkauf an das Auslagerungsunternehmen weitergeleitet.

B. Tätigkeitsbericht

In nachfolgendem Tätigkeitsbericht sind die wesentlichen Geschäftsvorfälle des Berichtsjahres enthalten. Soweit nichts anderes angegeben, beziehen sich die Werte auf den 31.12. des Berichtsjahres. Weitere relevante Ereignisse bis zur Erstellung dieses Berichtes sind auf Seite 40 unter II.D Ereignisse nach Bilanzstichtag dargestellt.

a) Investitionen

(1) Immobilienportfolio

Der AIF ist an fünf Immobilien-Gesellschaften beteiligt, welche das Eigentum an 1.900 Mieteinheiten (davon 1.819 Wohnungen und 81 Gewerbeeinheiten) mit einer Nutzfläche von 131.423 m 2 (davon 119.941 m 2 Wohnfläche und 11.482 m 2 Gewerbefläche) halten. Im Berichtsjahr erfolgte Ankäufe sind in der Übersicht auf Seite 20 unter I.C.6.f)(1) Käufe im Berichtszeitraum im Detail dargestellt.

Die folgende Übersicht zeigt für das Portfolio den Verkehrswert zum Berichtsstichtag, den gezahlten Kaufpreis sowie den Kaufpreisfaktor (Verhältnis Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete zum Ankaufszeitpunkt) und den entwickelten Kaufpreisfaktor (Verhältnis Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete zum Berichtsstichtag) nach der Lage im jeweiligen Bundesland. Auf Basis des Verkehrswertes liegt der Investitionsschwerpunkt des AIF in Berlin, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein.

Bundesland Verkehrswert 11 in TEUR Kaufpreis in TEUR Faktor Kaufpreis / Miete zum Ankaufszeitpunkt Faktor Kaufpreis / Miete
31.12.2019 31.12.2019
Berlin 49.750 33.431 17,02 14,30
Nordrhein-Westfalen 44.460 41.645 14,15 13,16
Sachsen 16.740 13.502 13,10 12,46
Sachsen-Anhalt 13.410 13.505 15,88 15,08
Schleswig-Holstein 35.340 36.150 22,67 21,81
Thüringen 14.260 10.280 13,13 12,27
Summe 173.960 148.513 16,20 14,89
davon Bestandsobjekte 12 157.740 132.638 15,41 14,19
davon Handelsobjekte 12 16.220 15.875 28,38 25,16

Die regionale Verteilung des Immobilienportfolios nach Anzahl der Einheiten, Höhe der Verkehrswerte und der Mieteinnahmen zeigt folgendes Bild:

11 Für das im Berichtsjahr erworbene Objekt Berlin, Triftstraße 25 u.a. ist gemäß § 271 Absatz 1 Nummer 1 KAGB der Kaufpreis als Verkehrswert eingeflossen. Details hierzu siehe unter I.C.6.e)(2)Verkehrswerte, Mieten, Vermietungsstände und Fremdfinanzierungsquoten auf Seite 14 dieses Berichtes.
12 Alle von Kommanditgesellschaften (KG) und der 8 H4 gehaltenen Objekte werden als Bestands- und alle von der 8 H3 gehaltenen Objekte als Handelsobjekte geführt.

(2) Veränderung des Immobilienportfolios im Berichtsjahr

Mit Besitzübergang im Geschäftsjahr wurden von der Beteiligungsgesellschaft 8 H3 insgesamt 58 Wohn- und 9 Gewerbeeinheiten erworben. Des Weiteren erfolgte in Eisenach, Querstraße 30 der Umbau von 2 Gewerbeeinheiten in 4 Wohnungen und in Essen, Mitteldorper Weg 41 der Umbau einer Gewerbeeinheit in 2 Wohnungen. Weitere Veränderungen in der nachfolgenden Tabelle resultieren ausschließlich aus der angepassten Zuordnung der Handels- und Bestandsobjekte 13 gegenüber dem Vorjahr.

Das Immobilienportfolio hat sich dadurch wie folgt verändert:

Immobilien-Gesellschaften Anzahl Wohnungen Anzahl Gewerbeeinheiten Summe Einheiten Summe Einheiten Veränderung
31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2018
Bestand 13 1.761 72 1.833 1.604 +229
Handel 13 58 9 67 226 -159
Summe AIF 1.819 81 1.900 1.830 70

Die An- und Verkäufe sind in den Übersichten ab Seite 20 unter I.C.6.f) Angabe der während des Berichtszeitraumes getätigten Käufe und Verkäufe im Detail dargestellt.

Das Immobilienportfolio aufgeteilt nach den Nutzungsarten Wohnen und Gewerbe, bezogen auf das jeweilige Bundesland, in welchem sich die Objekte befinden, hat sich im Vergleich mit den zwei Vorjahren wie folgt entwickelt:

Bundesland Anzahl Einheiten ø-Miete / m 2 in EUR Vermietungsstand (m 2) in %
Dez 17 Dez 18 Dez 19 Dez 17 Dez 18 Dez 19 Dez 17 Dez 18 Dez 19
WOHNEN
Berlin 604 234 281 6,75 7,08 7,44 96,59 96,23 99,45
Brandenburg 571 4,96 96,95
Nordrhein-Westfalen 740 740 753 5,36 5,39 5,70 93,06 93,60 92,91
Sachsen 238 268 268 5,46 5,36 5,33 91,81 90,91 91,68
Sachsen-Anhalt 152 152 152 5,97 6,08 6,13 91,17 94,12 92,35
Schleswig-Holstein 220 220 8,27 8,59 100,00 96,48
Thüringen 141 141 145 6,48 6,56 6,61 98,62 97,22 97,00
Summe WOHNEN 2.446 1.755 1.819 5,72 6,17 6,42 94,89 94,71 94,53

13 Alle von Kommanditgesellschaften (KG) und der 8 H4 gehaltenen Objekte werden als Bestands- und alle von der 8 H3 gehaltenen Objekte als Handelsobjekte geführt.

Bundesland Anzahl Einheiten ø-Miete / m 2 in EUR Vermietungsstand (m 2) in %
Dez 17 Dez 18 Dez 19 Dez 17 Dez 18 Dez 19 Dez 17 Dez 18 Dez 19
GEWERBE
Berlin 28 21 28 9,32 10,19 8,24 98,59 100,00 94,34
Brandenburg 7 3,67 69,04
Nordrhein-Westfalen 7 7 8 5,68 6,08 7,50 83,44 46,63 76,03
Sachsen 13 11 11 5,78 5,45 5,45 100,00 100,00 100,00
Sachsen-Anhalt 25 25 25 5,97 5,99 5,98 96,21 100,00 97,90
Schleswig Holstein 6 6 12,03 12,16 100,00 100,00
Thüringen 5 5 3 12,38 12,38 12,26 59,42 59,42 100,00
Summe GEWERBE 85 75 81 7,51 8,86 8,24 91,31 93,80 95,54
Summe GESAMT 2.531 1.830 1.900 5,82 6,36 6,58 94,68 94,65 94,61

(3) Instandhaltung und Sanierung / Modernisierung

Die im abgelaufenen Geschäftsjahr aufgewendeten Kosten für laufende Instandhaltung und Modernisierung des Immobilienportfolios sind im Vergleich zum Vorjahr in der nachfolgenden Tabelle dargestellt:

2019 entspricht 2018 entspricht
in TEUR EUR/m 2 p.a. in TEUR EUR/m 2 p.a.
Laufende Instandhaltung 1.663 12,66 1.569 12,67
Sanierung / Modernisierung 3.870 29,44 2.004 16,17
Summe (Aufwand) 5.533 42,10 3.573 28,84
Aktivierte Kosten 237 1,80 531 4,29
Summe 5.770 43,90 4.104 33,13

Die im Berichtsjahr angefallenen Kosten für laufende Instandhaltung per m 2 sind gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert. Aufgrund der vorangeschrittenen Fondslaufzeit werden u. a. bereits Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, die auf dem Weg zum Fondsexit zum Wertzuwachs und der Attraktivität der Objekte beitragen. Die Ausgaben für Sanierung / Modernisierung haben sich erhöht. Unter anderem wurden an den Objekten die in nachfolgender Tabelle dargestellten wesentliche Sanierungsmaßnahmen und daneben auch eine große Anzahl kleinerer Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Des Weiteren setzte sich im Berichtsjahr die Verteuerung der Preise infolge der guten Auftragslage im Handwerk und Baugewerbe fort.

In folgenden Objekten wurden wesentliche Sanierungs- / Modernisierungs- / Umbaumaßnahmen mit einem Volumen über 100 TEUR durchgeführt:

Immobilien Gesellschaft Objekt / Objektpaket Maßnahme Volumen in TEUR (rund)
F 802 Bochum, Gropiusweg 15, 17, 19 Fassadensanierung zur Beseitigung von Brandschutzmängeln (rund 1 Mio. EUR), weitere Kosten für Wohnungssanierungen, Sanierung Aufzug etc. 1.200
F 802 Eisenach, Querstraße 30 Umbau von Gewerbeeinheiten in Wohnungen 170
F 802 Essen, Middeldorper Weg 41 Wohnungssanierungen, Umbau einer Gewerbeeinheit in Wohnungen 110
F 802 Essen, Huttropstraße 55, Moltkestraße 63-73 Wohnungssanierungen sowie Sanierung der Kellerschächte 128
F 802 Gelsenkirchen, Ellinghorst 14, 16, 18, 20, 22 Sanierung von Balkonen und Wohnungen 150
F 802 Gelsenkirchen, Florastraße 216- 238 Stromzählerzentralisierung, Erneuerung der Stromzuleitungen sowie Strangsanierungen 118
F 802 Gelsenkirchen, Posener Straße 2-30 Stromzählerzentralisierung in einzelnen Hauseingängen, Wohnungssanierungen 242
F 802 Gelsenkirchen, Stallbergshof 2, 4, 6, 8, 10, 12 Wohnungs- und Asbestbodensanierungen 229
F 803 Berlin, Buschkrugallee 54, 56, Berlin Wohnungssanierungen (inkl. Elektro- und Sanitäranlagen, etc.) 118
F 803 Pirna, Julius-Fucik-Straße1-9 Errichtung von Müllplätzen und Sanierung von Wohnungen 107

b) Finanzierung

(1) Abschluss / Änderung von Darlehensverträgen im Berichtsjahr

Im Berichtszeitraum wurden folgende Fremdfinanzierungsverträge abgeschlossen oder geändert:

Nr. Immobilien-Gesellschaft Objekt / Objektpaket Nominalbetrag Sollzins p.a. Tilgung p.a. Ablauf Zinsbindung Laufzeit Darlehensvertrag
in TEUR in % in %
1 F 802 Erfurt, Stauffenbergallee 23, Brühler Straße 31, 32 1.000 0,76 2,52 30.12.2022 31.08.2024
2 F 802 Erfurt, Adam-Ries-Straße 11 u.a. 2.000 1,19 2,10 31.01.2024 31.01.2024
3 F 802 Erfurt, Adam-Ries-Straße 11 u.a. 400 1,19 2,64 31.01.2024 31.01.2024
4 F 802 Magdeburg, Lessingstraße 30-32 1.200 0,90 3,03 30.12.2021 ohne Endlaufzeit
5 8 H3 Objektpaket Duisburg und Essen (Alfredstraße 1 u.a.) 7.300 0,75 endfällig 30.11.2024 30.11.2024
6 8 H3 Berlin, Triftstraße 25, 27, 27a, 27b, Jean-Calas-Weg 56 6.300 0,52 endfällig 30.09.2024 30.09.2024
7 8 H3 Köln, Escher Straße 90 2.250 1,70 endfällig 30.12.2028 30.12.2028

Bei den in der Tabelle unter den Ziffern 1-4 dargestellten Darlehen handelt es sich um Prolongationen vorhandener Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfristen. Die Darlehen gemäß den Ziffern 5-7 wurden im Zuge der Investitionstätigkeit neu abgeschlossen. Im Einzelnen werden die Vertragsveränderungen wie folgt erläutert:

1. Das Darlehen in Höhe von ursprünglich nominal 1 Mio. EUR (effektiv 886 TEUR) wurde ab dem 01.09.2019 prolongiert. Der bis zur Prolongation geltende Zins betrug 1,99% p.a.
2. und 3. Für diese Darlehen in Höhe von insgesamt nominal 2,4 Mio. EUR wurden zum 01.02.2019 neue Konditionen vereinbart. Der Effektivstand zum Zeitpunkt der Ablösung lag bei insgesamt 2,2 Mio. EUR. Die ursprünglichen Zinskonditionen beliefen sich auf 2,25% bzw. 1,69% p.a.
4. Für das Darlehen (nominal 1,2 Mio. EUR, effektiv 1,1 Mio. EUR) wurde nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ab dem 01.04.2019 neue Vereinbarungen getroffen. Der bis dahin gültige Zinssatz belief sich auf 2,0% p.a.

(2) Übersicht Fremdfinanzierungen / Finanzierungsstruktur

Die zur Finanzierung der Objekte der Immobilien-Gesellschaften abgeschlossenen Darlehen (nominal) lagen hinsichtlich der Zinsbindung (Restlaufzeit) zum Ende des Berichtszeitraumes schwerpunktmäßig im mittelfristigen Bereich:

Laufzeit Nominalbetrag Anteil Effektivstand Anteil
in TEUR in % in TEUR in %
Kurzfristig (bis zu einem Jahr) 15.590 16,0 14.797 18,6
Mittelfristig (bis zu fünf Jahren) 48.041 49,1 32.791 41,3
Langfristig (länger als fünf Jahre) 34.150 34,9 31.900 40,1
Summe 97.781 100,0 79.488 100,0

Damit waren alle im Eigentum der Beteiligungsgesellschaften stehenden sowie im Berichtsjahr erworbene Immobilien des ZBI Professional 8 zum 31.12.2019 mit einer Fremdfinanzierung ausgestattet.

(3) Übersicht Fremdfinanzierung nach Bestands- und Handelsobjekten

Zum 31.12. des Berichtsjahres bestanden folgende Fremdfinanzierungen:

Immobilien-Gesellschaften Nominalbetrag Effektivstand Sollzins p.a.
in TEUR in TEUR in %
Bestand 14 81.931 79.488 1,41
Handel 14 15.850 0 0,79
Summe 97.781 79.488 1,31

Der Durchschnittszinssatz in Höhe von 1,31% p.a. für die abgeschlossenen Fremdfinanzierungen hat sich gegenüber dem Vorjahr (1,47% p.a.) durch die erfolgten Prolongationen und Neuabschlüsse reduziert.

c) Einhaltung der Investitionskriterien, Anlagegrenzen und Belastungsgrenze nach § 2 bis 4 der Anlagebedingungen

Die Anlagegrenzen und Investitionskriterien gemäß Anlagebedingungen sind seit 01.09.2014 laufend zu erfüllen und wurden im gesamten Geschäftsjahr eingehalten.

Aus den abgeschlossenen Darlehensverträgen ergab sich eine Belastung in Höhe von 45,69% (Verhältnis zwischen der Summe der Verkehrswerte zum effektiven Darlehensbetrag jeweils im Beteiligungsverhältnis des AIF unter Berücksichtigung von vereinbarten gesamtschuldnerischen Haftungen des AIF für Verbindlichkeiten der Beteiligungsgesellschaften aus Objektfinanzierungen). Die gesetzliche Begrenzung gemäß § 263 Absatz 1 KAGB in Verbindung mit der Übergangsvorschrift des § 353a KAGB in Höhe von 60% war damit eingehalten. Gemäß § 263 Absatz 5 KAGB ist die zulässige Belastungsgrenze 18 Monate nach Beginn des Vertriebs, das heißt für diesen AIF nach dem 01.09.2014, nicht mehr zu überschreiten.

d) Immobilienbewirtschaftung

Zu den nachfolgenden Kennzahlen „Vermietungsstand“ und „Durchschnittsmiete“ ist darauf hinzuweisen, dass infolge der Investitionstätigkeit des AIF die Immobilienportfolios zum 31.12.2018 und 31.12.2019 nicht identisch und damit die Zahlen nicht vergleichbar sind. Zusätzlich erfolgen deshalb die Angaben in Bezug auf den Objektbestand, der im Berichtsjahr in Bewirtschaftung der Beteiligungsgesellschaften des AIF war (Like for like Bestand).

(1) Vermietungsstand

Der Vermietungsstand nach vermietbarer Fläche und nach Anzahl der Einheiten zum Jahresende des Berichtsjahres und zum Jahresende des Vorjahres stellt sich wie folgt dar:

Immobilien-Gesellschaften Fläche 31.12.2018 Fläche 31.12.2019 Einheiten 31.12.2018 Einheiten 31.12.2019
in % in % in % in %
Bestand 14 93,9 94,7 94,2 94,4
Handel 14 100,0 94,0 100,0 95,5
Gesamtbestand 94,7 94,6 94,9 94,5
Like for like Bestand 94,7 94,7 94,9 94,4

Der geringe Rückgang der Vermietungsstände im Gesamtbestand gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus zum Berichtsstichtag sanierungsbedingt leerstehender Wohnungen sowie fluktuationsbedingter Leerstände z. B. in Objekten in Chemnitz, Lübeck und Pirna.

(2) Jahresnettokaltmiete und Durchschnittsmiete

Die auf Basis des Monats Dezember hochgerechnete Jahresnettokaltmiete aller der im Eigentum der Immobilien- Gesellschaften befindlichen Objekte beträgt rund 10,0 Mio. EUR. Hierin enthalten sind die Jahresnettokaltmieten für die im Berichtsjahr angekauften Objekte Berlin, Triftstraße 25 u.a. und Köln, Escher Straße 90 in Höhe von insgesamt 631 TEUR. Ohne Berücksichtigung der Zugänge hat sich die Miete für die länger im Bestand befindlichen Objekte damit im Vergleich zum Vorjahresmonat um 2,6% erhöht.

14 Alle von Kommanditgesellschaften (KG) und der 8 H4 gehaltenen Objekte werden als Bestands- und alle von der 8 H3 gehaltenen Objekte als Handelsobjekte geführt.

Die monatliche Durchschnittsmiete des Gesamtfonds, Wohnen und Gewerbe pro m 2 hat sich, betrachtet nach den Bestands- und den Handelsobjekten, wie folgt entwickelt:

Immoblien-Gesellschaften Wohnen 31.12.2018 Wohnen 31.12.2019 Gewerbe 31.12.2018 Gewerbe 31.12.2019 Gesamt 31.12.2018 Gesamt 31.12.2019
in EUR/m 2 in EUR/m 2 in EUR/m 2 in EUR/m 2 in EUR/m 2 in EUR/m 2
Bestand 15 5,85 6,33 8,11 9,17 6,00 6,54
Handel 15 8,27 8,38 12,03 4,93 8,66 7,22
Gesamtbestand 6,17 6,42 8,86 8,24 6,36 6,58
Like for like Bestand 6,26 6,33 9,06 9,17 6,46 6,54

e) Liquidität

Zum 31.12.2019 verfügte der AIF inklusive seiner Beteiligungsgesellschaften gemäß der Vermögensaufstellung über eine Liquidität in Höhe von 7,5 Mio. EUR.

Davon waren 24 TEUR als Instandhaltungsrücklage auf verpfändeten Bankkonten (zugunsten der finanzierenden Banken) hinterlegt. Des Weiteren ist in der Liquidität ein Betrag von 132 TEUR Bausparguthaben enthalten, welches in Zusammenhang mit Darlehensverträgen angespart wird.

f) Wertentwicklung des AIF

Der NIW des AIF verzeichnete im Geschäftsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang um 3.612.898,98 EUR (3,5%) auf 98.797.366,50 EUR. Ursache sind trotz eines positiven Gesamtergebnisses in Höhe von 1,6 Mio. EUR die prospektgemäßen Auszahlungen an die Kommanditisten in Höhe von 3,8 Mio. EUR sowie die auf die persönliche Steuerschuld der Anleger anrechenbare Kapitalertragsteuer / Solidaritätszuschlag aus einer Gewinnausschüttung der Beteiligungsgesellschaft 8 H3 in Höhe von 1,4 Mio. EUR.

Wir weisen darauf hin, dass die Wertentwicklung in der Vergangenheit kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen darstellt.

g) Gesellschafterversammlung / Gesellschafterbeschlüsse

Mit schriftlichem Beschlussverfahren vom 05.06.2019 erfolgte die ordentliche Gesellschafterversammlung zur Feststellung des Jahresabschlusses zum 31.12.2018. Die Befürwortung und Feststellung ist der Niederschrift über die Gesellschafterversammlung zu entnehmen, welche mit Schreiben vom 11.07.2019 an die Anleger versandt wurde.

Am 15.10.2019 fand in den Räumlichkeiten des Sheraton Carlton Hotels Nürnberg eine weitere ordentliche Gesellschafterversammlung statt. In der Gesellschafterversammlung erfolgten neben dem Bericht der Fondsverwaltung diverse Beschlussfassungen der Gesellschafter. Details sind dem Protokoll zur Gesellschafterversammlung zu entnehmen, welches mit Schreiben vom 27.01.2020 an alle Gesellschafter versandt wurde.

Darüber hinaus erfolgten in Vertretung der Gesellschafterversammlung durch den Anlegerausschuss im Geschäftsjahr folgende Auswahlempfehlungen zum Erwerb von Investitionsgegenständen:

Beschluss vom Beschlussinhalt Beschlussergebnis Bemerkung
23.01.2019 Auswahlempfehlung zum Ankauf des Objektes Berlin, Triftstraße 25, 27, 27a, 27b, Jean-Calas-Weg 56 Zustimmung Das Objekt wurde durch die Handels-Immobilien-Gesellschaft 8 H3 erworben. Der Besitzübergang erfolgte am 01.11.2019.
22.08.2019 Auswahlempfehlung zum Ankauf des Objektpaketes Duisburg und Essen (Duisburg Sternbuschweg 12, Essen Alfredstraße 1, Kahrstraße 9-11, Rellinghauser Straße 4, u.a.) Zustimmung Das Objektpaket wurde durch die Handels-Immobilien-Gesellschaft 8 H3 erworben. Der Besitzübergang erfolgte nach Ende des Berichtsjahres am 01.02.2020.

15 Alle von Kommanditgesellschaften (KG) und der 8 H4 gehaltenen Objekte werden als Bestands- und alle von der 8 H3 gehaltenen Objekte als Handelsobjekte geführt.

C. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

a) Gesamtwirtschaftliches Umfeld

Die deutsche Wirtschaft bewegte sich im Jahr 2019 weiter auf dem Wachstumspfad und ist damit im zehnten Jahr in Folge gewachsen, die Wachstumsdynamik hat sich aber erneut deutlich verlangsamt. Nach Zuwachsraten des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 2,5% im Jahr 2017 und 1,5% im Jahr 2018, betrug der Anstieg in 2019 nur noch 0,6%. Dabei ist nach Angaben des statistischen Bundesamtes das BIP im 4. Quartal gegenüber dem Vorquartal preis-, saison- und kalenderbereinigt nicht mehr gestiegen, nachdem im 1. Quartal ein Zuwachs von 0,5%, im 2. Quartal ein Rückgang um 0,2% und im 3. Quartal wieder ein Anstieg um 0,2% erzielt wurde.

Als Konjunkturstütze erwiesen sich auch in 2019 vor allem die durch den hohen Beschäftigungsstand, eine spürbare Erhöhung der Realeinkommen und aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus unattraktive Geldanlagen getriebene privaten Konsumausgaben, die sich im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um 1,6% erhöhten. Zum Wachstum überproportional beigetragen haben daneben die öffentlichen Konsumausgaben (+2,5%) infolge eines starken Beschäftigungsaufbaus im öffentlichen Dienst sowie die Bauinvestitionen (+3,8%) und die Forschungs- und Entwicklungsinvestitionen (+2,7%). Die Ausrüstungsinvestitionen stiegen dagegen nur um 0,4% und entwickelten sich damit unterdurchschnittlich. Die Bruttoinvestitionen insgesamt, die neben den Anlageinvestitionen auch die Vorratsveränderungen umfassen, gingen im Vorjahresvergleich um 1,7% zurück. Auch der Außenhandel leistete keinen Beitrag zum Wirtschaftswachstum, obwohl die Exporte um 0,9% zunahmen. Dieser Anstieg ging aber mit einem Vorratsabbau und den mit 1,9% stärker gestiegenen Importen einher.

Auf Seiten der Wirtschaftsbereiche verzeichnete das Baugewerbe, auch dank der günstigen Finanzierungsbedingungen, mit einem Anstieg um 4% den stärksten Zuwachs, gefolgt von den Dienstleistungsbereichen Information und Kommunikation sowie Finanz- und Versicherungsdienstleister mit einem Anstieg um jeweils 2,9%. Demgegenüber ging die Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes um 3,6% zurück. Betroffen von dem Rückgang waren vor allem die Automobilindustrie aber auch andere stark exportorientierte Schlüsselbranchen wie der Maschinenbau sowie die Elektro- und Chemieindustrie.

Die konjunkturelle Entwicklung spiegelt sich auch in den Arbeitsmarktdaten des Jahres 2019 wider. Nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit erhöhte sich die Zahl der Erwerbstätigen aufgrund des starken Wirtschaftswachstums des 1. Quartals 2019 im Jahresdurchschnitt um rund 402.000 Personen und erreichte die Marke von 45,26 Mio. Gleichzeitig reduzierten sich die Zahl der Arbeitslosen um 73.000 auf 2,27 Mio. und die durchschnittliche Arbeitslosenquote um 0,2% auf 5%. Im Jahresverlauf wirkte jedoch die schwächere Konjunktur einer weiteren positiven Arbeitsmarktentwicklung entgegen, so dass zum Jahresende 2019 im Vergleich zu Dezember 2018 ein leichter Anstieg der Arbeitslosenzahl um 17.000 auf 2,227 Mio. zu verzeichnen war.

Die Verbraucherpreise erhöhten sich nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahresdurchschnitt 2019 um 1,4% und erreichten im Dezember 2019 einen Wert von 1,5%. Gegenüber dem Vorjahr, in dem die durchschnittliche Steigerungsrate noch 1,8% betrug, hat sich die Inflationsrate damit spürbar abgeschwächt.

Die Zinsentwicklung war im Jahr 2019 ebenfalls rückläufig. Der EZB-Rat beließ die Leitzinsen unverändert bei 0%. Zehnjährige Bundesanleihen wiesen während des gesamten Jahres negative Renditen auf und auch die Zinssätze für Wohnungsbaukredite erreichten in 2019 historisch niedrige Werte.

b) Markt für Wohnimmobilien

Die Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien war im Jahr 2019 trotz weiter gesunkener Anfangsrenditen und der Verschärfung regulatorischer Eingriffe zur Begrenzung des Mietenanstiegs ungebrochen hoch. Berechnungen des Immobiliendienstleisters BNP Paribas Real Estate zufolge, belief sich das Transaktionsvolumen mit Wohnbeständen ab 30 Wohneinheiten auf rund 370 Verkäufe mit etwa 144.000 Einheiten und einem Umsatz von 19,5 Mrd. EUR. Damit wurde das bereits gute Ergebnis des Jahres 2018 mit 133.000 Einheiten und einem Umsatz von 16,3 Mrd. EUR nochmals übertroffen. Besonders zugelegt haben aufgrund eines erhöhten Angebots Projektentwicklungen sowie Sonderwohnformen wie Studenten- und Mikroapartments und barrierefreies Wohnen, die zusammen einen Marktanteil von rund 30% erreichten. Dementsprechend hat sich der Anteil der Investitionen in größere Bestandsimmobilien, die den Wohn-Investmentmarkt traditionell dominieren, von 54,5% auf 49,1% reduziert.

Infolge der anhaltend starken Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungsgebieten bei gleichzeitig begrenztem Angebot und steigenden Baukosten zogen die Kaufpreise für Wohnimmobilien im Jahr 2019 mit allerdings sich abflachender Tendenz erneut kräftig an. Nach dem Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verteuerten sich Wohnimmobilien im 4. Quartal 2019 im Vorjahresvergleich um 6,4%, nachdem für das Vorjahr noch ein Anstieg um 8% ermittelt wurde. Bei Mehrfamilienhäusern betrug der Anstieg 6,2% gegenüber einem Plus von 8,4% im 4. Quartal des Vorjahres. In den sieben großen Metropolstädten legten die Mieten im Vergleich zum Vorjahresquartal nur noch um 2,9% zu. Damit verfestigte sich die Einschätzung des vdp, dass das erreichte Preis- und Mietniveau in diesen Städten weitere Preissteigerungen schwierig macht und die Nachfrage zunehmend in das preisgünstigere Umfeld ausweicht.

Der bulwiengesa-Immobilienindex, der die Preis- und Mietenentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien in 125 Städten nach den Standortkategorien A-, B-, C- und D-Städte auswertet, weist für den Teilindex Wohnen mit einem Anstieg um 5,5% gegenüber 7,0% im Vorjahr ebenfalls eine sich abschwächende Preisdynamik aus. Diese betrifft Kaufpreise und Mieten gleichermaßen. Bei den Kaufpreisen fielen die Steigerungen erneut deutlich stärker aus als bei den Mieten, die bei Neubauten um 3,6% (Vorjahr 4,9%) und bei Bestandsbauten 2,5% (Vorjahr 3,5%) angezogen haben, wobei A- und B-Städte geringere Steigerungsraten aufweisen als C- und D-Städte.

2. Geschäftsverlauf

Im Berichtsjahr befand sich der AIF in der Bewirtschaftungsphase.

Insgesamt sind im Berichtsjahr ein Wohn- und Geschäftshaus in Berlin, Triftstraße 25 u.a. und ein Objekt in Köln, Escher Straße 90 in den Bestand der Handelsgesellschaft 8 H3 des AIF übergegangen. Das voraussichtliche Gesamtinvestitionsvolumen inklusive geplantem Erhaltungsaufwand beläuft sich für diese Objekte auf 16,0 Mio. EUR.

Darüber hinaus erwarb der AIF im September 2019 ein Objektpaket in Duisburg und Essen zu einem Kaufpreis in Höhe von 12,2 Mio. EUR zzgl. geplantem Erhaltungsaufwand von 417 TEUR. Die erworbenen Objekte sind im Jahr 2020 bis zur Erstellung des Berichtes in den Besitz der Handelsgesellschaft 8 H3 übergegangen.

Zum 31.12.2019 lag ein Investitionsstand in Höhe von 148,5 Mio. EUR Kaufpreisen und bei Hinzurechnung des geplanten Erhaltungsaufwandes ein voraussichtliches Gesamtinvestitionsvolumen von 155,4 Mio. EUR vor. Unter Berücksichtigung des im Berichtsjahr angekauften aber noch nicht in den Besitz übergegangenen Objektportfolios in Duisburg und Essen beläuft sich der Investitionsstand auf ein Kaufpreisvolumen von 160,7 Mio. EUR (168,0 Mio. EUR geplantes Gesamtinvestitionsvolumen).

Alle von den Immobilien-Gesellschaften erworbenen Objekte waren zum 31.12.2019 mit Fremdfinanzierungen unter Einhaltung der gesetzlichen Begrenzung (für diesen AIF bis zu 60% der Verkehrswerte der in der Gesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände) unterlegt.

Die Bewirtschaftung des Immobilienportfolios richtete sich im Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr auf die Entwicklung der Mieterträge aus. Im Vergleich zum individuellen Zeitpunkt des Objektankaufes wurde die Miethöhe aller Objekte bis zum Monat Dezember 2019 von 9,2 Mio. EUR auf rund 10 Mio. EUR und somit um insgesamt 8,8% gesteigert.

Die durchschnittliche Gesamtmiete pro Quadratmeter für die im Gesamtjahr 2019 im Eigentum der Immobilien-Gesellschaften befindlichen Objekte (1.900 Einheiten) konnte durch Mietanpassungsverfahren und im Zuge von Neuvermietungen um 1,2% von 6,46 EUR/m 2 auf 6,54 EUR/m 2 monatlich erhöht werden.

Der Vermietungsstand nach Einheiten hat sich für diese Objekte im Berichtsjahr um 0,5 Prozentpunkte auf 94,4% reduziert. Dabei handelt es sich um einen stichtagsbezogenen Effekt, da zum Berichtsjahresende wegen Wohnungssanierungen verschiedener Einheiten als auch fluktuationsbedingt Leerstände vorhanden waren.

Die zur Beseitigung von Brandschutzmängeln erforderliche Sanierung der Fassade des Objektes Bochum, Gropiusweg 15, 17, 19 wurde im Berichtsjahr weitgehend abgeschlossen. Nach Fertigstellung erforderlicher Garten- und Landschaftsbauarbeiten (voraussichtlich 3. Quartal 2020) erfolgt die Schlussabrechnung. Der geplante Gesamtkostenrahmen von 1,4 Mio. EUR wird eingehalten oder sogar eher unterschritten.

Der NIW des AIF verzeichnete im Geschäftsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 102.410.265,48 EUR auf 98.797.366,50 EUR. Ursache sind trotz eines positiven Gesamtergebnisses in Höhe von 1,6 Mio. EUR die prospektgemäßen Auszahlungen an die Kommanditisten in Höhe von 3,8 Mio. EUR sowie die auf die persönliche Steuerschuld der Anleger anrechenbaren Kapitalertragssteuern / Solidaritätszuschlag aus einer Gewinnausschüttung der Beteiligungsgesellschaft 8 H3 in Höhe von 1,4 Mio. EUR.

Das gezeichnete Kapital des AIF beträgt 90.792 TEUR. Ein Anteil entspricht 1.000 EUR, so dass die Anzahl der ausgegebenen Anteile bei 90.792 liegt. Der Wert eines Anteils liegt damit aus den vorgenannten Gründen zum Stichtag mit 1.088,17 EUR unter den 1.127,97 EUR im Vorjahr.

Wir weisen darauf hin, dass die Wertentwicklung in der Vergangenheit kein Indikator für zukünftige Wertentwicklungen der Anlage ist.

3. Lage der Gesellschaft

a) Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein positives Gesamtergebnis von 1,6 Mio. EUR erzielt, das sich aus einem realisierten Verlust von 1,1 Mio. EUR und einem nicht realisierten Gewinn von 2,7 Mio. EUR zusammensetzt.

(1) Realisiertes Ergebnis

Das realisierte Ergebnis ergibt sich aus Erträgen in Höhe von 297 TEUR und Aufwendungen in Höhe von 1,4 Mio. EUR. Die Erträge umfassen Zinsen und ähnliche Erträge in Höhe von 246 TEUR aus entnahmefähigen Gewinnen der Beteiligungsgesellschaft F 801 sowie sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 51 TEUR aus der Auflösung von Steuer- und sonstigen Rückstellungen. Auf der Aufwandsseite sind neben den laufenden Fondsverwaltungskosten Zinsaufwendungen in Höhe von 418 TEUR für zur Teilfinanzierung der Anschaffungskosten der Beteiligung an der 8 H4, im Vorjahr aufgenommener Bankdarlehen, Grundschuldbestellungskosten in Höhe von 20 TEUR sowie ein Veräußerungsverlust aufgrund nachträglicher Verkaufsnebenkosten für die im Vorjahr veräußerte Beteiligung an der 8 H / GmbH in Höhe von 51 TEUR angefallen.

Die laufenden Fondsverwaltungskosten (insbesondere Geschäftsbesorgungsgebühren der KVG, Verwahrstellengebühren, Treuhandgebühren, Kosten der Gesellschafterversammlung sowie Buchführungs-, Jahresabschluss und Prüfungskosten) betrugen im abgelaufenen Geschäftsjahr 952 TEUR und haben sich damit im Vergleich zum Vorjahr (966 TEUR) geringfügig reduziert.

(2) Nicht realisiertes Ergebnis

Das nicht realisierte Ergebnis in Höhe von 2,7 Mio. EUR ergibt sich aus Gewinnen aus der Neubewertung der Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften infolge von Wertsteigerungen des Immobilienportfolios.

b) Finanzlage

(1) Kapitalstruktur

Die Kapitalstruktur des AIF ist geprägt durch das Eigenkapital in Höhe von 98,8 Mio. EUR, das 78,2% der Bilanzsumme von 126,3 Mio. EUR ausmacht, sowie zur Teilfinanzierung der im Vorjahr erworbenen Beteiligung an der 8 H4 aufgenommene langfristige Bankdarlehen im Höhe von 24,0 Mio. EUR. Daneben bestehen zum 31.12.2019 kurzfristige Rückstellungen in Höhe von 2,0 Mio. EUR und kurzfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von 1,5 Mio. EUR. Die Rückstellungen sind vor allem für die durch die Finanzverwaltung noch nicht abgerechnete Grunderwerbsteuer auf den Beteiligungserwerb 8 H4 (1,5 Mio. EUR) und für Gewerbesteuern des Jahres 2018 aufgrund der gesetzlichen Mindestbesteuerung (374 TEUR) gebildet. Von den kurzfristigen Verbindlichkeiten entfallen 1,4 Mio. EUR auf die Kapitalertragsteuer und den Solidaritätszuschlag aus der steuerlichen Gewinnausschüttung des Vorjahres der 8 H3, die an die Beteiligungsgesellschaft zu erstatten sind.

(2) Investitionen

Zur Finanzierung von Grundstückserwerben und Sanierungsmaßnahmen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr Kapitaleinlagen in Höhe von 5,8 Mio. EUR in Beteiligungsgesellschaften, insbesondere in die 8 H3 und die F 802, geleistet.

(3) Liquidität

Der ZBI Professional 8 konnte während des abgelaufenen Geschäftsjahres 2019 sowohl auf Ebene der Gesellschaft als auch auf Ebene der Objektgesellschaften sämtliche Zahlungsverpflichtungen stets fristgerecht erfüllen. Zum 31.12.2019 verfügt die Gesellschaft über liquide Mittel in Höhe von 3,0 Mio. EUR. Die liquiden Mittel in den Objektgesellschaften belaufen sich auf 4,5 Mio. EUR.

c) Vermögenslage

Das Vermögen des AIF umfasst zum 31.12.2019 zu Verkehrswerten von 108,0 Mio. EUR bewertete Beteiligungen an fünf Immobilien-Gesellschaften sowie Forderungen an Beteiligungsgesellschaften in Höhe von 15,3 Mio. EUR und die liquiden Mittel in Höhe von 3,0 Mio. EUR.

d) Gesamtaussage zur Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet. Das Vermögen der Gesellschaft ist zu knapp 80% durch Eigenkapital finanziert. Durch den Liquiditätsbestand ist die Erfüllung sämtlicher bestehender Zahlungsverpflichtungen des AIF inklusive seiner Beteiligungsgesellschaften sichergestellt.

e) Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Der Erfolg der Geschäftstätigkeit wird insbesondere anhand der Ermöglichung der Auszahlungen an die Anleger gemessen, welche abhängig sind vom erzielten Bewirtschaftungs- und Handelsergebnis des AIF. Die erzielten Ergebnisse werden in der Entwicklung von Kennzahlen wie Vermietungsstand, Durchschnittsmiete und aus der Berechnung des prozentualen Handelsergebnisses bezogen auf die Gestehungskosten (Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, Erhaltungsaufwand) gemessen.

Wesentlicher Erfolgsfaktor ist darüber hinaus die Entwicklung des NIW des AIF, der den Substanzwert des AIF angibt und damit ein entscheidender Leistungsindikator ist.

D. Ereignisse nach Bilanzstichtag

Nachfolgend sind die wesentlichen Geschäftsvorfälle des laufenden Jahres bis zum 01.07.2020 dargestellt.

a) Investitionen

Mit Kaufvertrag vom 04.09.2019 wurde das Objektpaket in Duisburg und Essen (Sternbuschweg 12 in Duisburg sowie Alfredstraße 1, Kahrstraße 9-11, Rellinghauser Straße 4 u.a. in Essen) bestehend aus 120 Wohn- und 9 Gewerbeeinheiten, durch die Immobilien-Gesellschaft 8 H3 zu einem Kaufpreis in Höhe von 12,2 Mio. EUR erworben. Für Erhaltungsaufwand wurde ein Betrag in Höhe von 417 TEUR kalkuliert. Ein Großteil der erworbenen Objekte in Essen und das Objekt in Duisburg sind zum 01.02.2020 (8,8 Mio. EUR Kaufpreise) bzw. ein weiteres Objekt in Essen zum 01.05.2020 (2 Mio. EUR Kaufpreis) in den Besitz übergegangen. Nach erforderlicher grundbuchrechtlicher Klärungen erfolgte der Nutzen- / Lastenwechsel eines Objektes in Essen (1,4 Mio. EUR Kaufpreis) aus diesem Paket zum 01.07.2020.

b) Gesellschafterbeschlüsse

In Vertretung der Gesellschafterversammlung hat der Anlegerausschuss im laufenden Jahr folgende Auswahlempfehlungen zum Erwerb von Investitionsgegenständen getroffen:

Beschluss vom Beschlussinhalt Beschlussergebnis Bemerkung
17.03.2020 Auswahlempfehlung zum Ankauf eines Wohnportfolios in Düsseldorf Zustimmung Das Objekt wurde wegen im Zuge der Ankaufsprüfung festgestellter Punkte zum Brandschutz und Baugenehmigung nicht erworben.

Weitere wesentliche Vorgänge, über die zu berichten wäre, haben sich nach dem Bilanzstichtag nicht ergeben.

E. Risikobericht

Zu den zentralen Erfolgsfaktoren im Fondsgeschäft gehört die Fähigkeit, die aus der Geschäftstätigkeit resultierenden Risiken frühzeitig zu erkennen und auf Basis angemessener Methoden und Prozesse zu steuern.

Die übergeordnete Zielsetzung des Risikomanagements ist das kontrollierte Eingehen von geschäftstypischen Risiken in dem für die Geschäftstätigkeit notwendigen Umfang.

1. Risikomanagementsystem

Ausgehend von der Geschäfts- und Risikostrategie hat die KVG ein Risikomanagementsystem gemäß § 29 KAGB eingerichtet. Dieses System bildet die Gesamtheit aller Maßnahmen zur Erkennung, Analyse, Bewertung, Überwachung, Steuerung und Kommunikation der Risiken. Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig, insbesondere durch die Interne Revision, überprüft. Bei sich ändernden Rahmenbedingungen sowie Feststellungen aus der Überprüfung erfolgen entsprechende Anpassungen.

Das Risikomanagementsystem beinhaltet insbesondere eine regelmäßige Identifizierung der wesentlichen Risiken auf Basis quantitativer und qualitativer Bewertungskriterien. Als wesentlich sind in diesem Zusammenhang diejenigen Risiken klassifiziert, die aufgrund der Art, des Umfangs, der Komplexität und des Risikogehalts der Geschäftsaktivitäten der verwalteten Investmentvermögen geeignet sind, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des AIF nachhaltig zu beeinflussen. Dabei werden auch Wechselwirkungen, Risikoverkettungen und Risikokonzentrationen berücksichtigt.

Im Rahmen der Risikoidentifizierung und -bewertung verschafft sich die KVG regelmäßig einen Überblick über das jeweils aktuelle Gesamtrisikoprofil des AIF. Basierend auf den Ergebnissen wird sichergestellt, dass alle wesentlichen Risiken angemessen und vollständig in die bestehenden Risikosteuerungs- und -controllingprozesse integriert sind und somit eine laufende adäquate Messung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation erfolgt.

Auf Basis der Ergebnisse erfolgen eine regelmäßige Analyse der Risikosituation und eine entsprechende Berichterstattung. Neben der laufenden Risikosteuerung auf Grundlage festgelegter Prozesse werden bei Bedarf anlassbezogen zusätzliche Risikosteuerungsmaßnahmen abgeleitet.

2. Wesentliche Risiken des AIF

Die folgenden Risikoarten wurden für den AIF als wesentlich identifiziert und werden laufend überwacht:

a) Adressenausfallrisiken

Adressenausfallrisiken bezeichnen die Gefahr, dass Geschäftspartner ihre geschuldeten Leistungen nicht vertragsgerecht erbringen und daraus finanzielle Schäden entstehen. Beim AIF sind derartige Risiken in Bezug auf Verkäufer und Käufer von Immobilien oder Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sowie bei Mietern, externen Dienstleistern im Bereich der Immobilienbewirtschaftung und Finanzinstituten, bei denen die liquiden Mittel des AIF angelegt werden, relevant.

Zur Minimierung der Adressenausfallrisiken führt die KVG eine umfassende Risikoanalyse zu Beginn einer Geschäftsbeziehung sowie eine laufende nachfolgende Risikoüberwachung der Geschäftspartner durch. Der AIF legt seine liquiden Mittel grundsätzlich nur bei Finanzinstituten mit gutem Rating an.

In Bezug auf Mieter ist infolge der Fokussierung des AIF auf Wohnimmobilien mit einem in der Regel nur geringen Anteil von zudem meist nur kleinflächigen Gewerbemietern das Ausfallrisiko durch die ausreichend breite Mieterstreuung grundsätzlich limitiert. Im Übrigen begegnet die KVG dem Adressenausfallrisiko aus der Vermietung durch ein aktives, ganzheitliches und professionelles Property Management.

Die Adressenausfallrisiken des AIF sind insgesamt als gering einzustufen.

b) Liquiditätsrisiken

Liquiditätsrisiken beinhalten die Gefahr, dass die zum Ausgleich gegenwärtiger oder zukünftiger Zahlungsverpflichtungen erforderlichen Zahlungsmittel nicht oder nicht fristgerecht zur Verfügung stehen bzw. nur zu erhöhten Kosten beschafft werden können.

Die Zahlungsfähigkeit des AIF gefährdende Liquiditätsrisiken können insbesondere durch Einnahmeausfälle und ungeplante Ausgaben bzw. Ausgabensteigerungen aus den Immobilien des AIF bzw. seiner Beteiligungsgesellschaften sowie dadurch entstehen, dass zur Erst- und Anschlussfinanzierung von Immobilien geplante Kreditaufnahmen nicht im geplanten Umfang, nicht termingerecht oder nicht zu den vorgesehenen Konditionen gelingen oder dass bei Verstößen gegen Covenants in Kreditverträgen (Abreden bspw. zu Miethöhen und Vermietungsständen) außerordentliche Tilgungszahlungen bzw. höhere Zinszahlungen zu leisten sind (Fremdfinanzierungsrisiko).

Zur möglichst weitgehenden Sicherstellung der geplanten Einnahmen und Ausgaben aus dem Immobilienportfolio erfolgt vor jedem Objekt- oder Beteiligungserwerb eine ausführliche technische, kaufmännische und steuerliche Due Diligence, in die auch das Risikomanagement eingebunden ist. Im Falle einer positiven Kaufentscheidung werden Risiken aus möglichen Mindereinahmen bzw. Mehrausgaben soweit wie möglich durch Garantie- bzw. Nichtkenntniserklärungen des Verkäufers zu den bestehenden Miet- und Dienstleistungsverträgen sowie z.B. zu Altlasten, Bauschäden, schadstoffbelastete Baumaterialien, Brandschutz- und Verkehrssicherungspflichten, Denkmalschutzauflagen, Instandhaltungsversäumnissen und ausstehenden Erschließungsbeiträgen abgesichert. Ein professionelles Property Management der Immobilien sowie eine detaillierte Überwachung und regelmäßige Bewertung der Risikoentwicklung durch das Risikomanagement in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Portfoliomanagement tragen außerdem dazu bei, Liquiditätsrisiken aus dem Immobilienportfolio zu minimieren.

Das Finanzierungsrisiko wird dadurch begrenzt, dass die Darlehensvermittlung und -verwaltung durch eine zentrale Stelle innerhalb der ZBI Gruppe erfolgt und die Einhaltung der einschlägigen Kreditvertragsbedingungen laufend überwacht wird.

Um die Steuerung der Liquiditätsrisiken zu gewährleisten, ist für den AIF ein umfassendes Liquiditätsmanagementsystem eingerichtet, dessen Basis neben einer Langfristplanung bis Fondsende eine rollierende Zwölf-Monats-Planung ist. Daraus ist festzustellen, dass der AIF und seine Beteiligungsgesellschaften ihre Zahlungsverpflichtungen in der absehbaren Zukunft erfüllen können.

c) Marktpreisrisiken

Unter dem Marktpreisrisiko versteht man das Risiko von finanziellen Verlusten aufgrund einer nachteiligen Veränderung der Marktpreise auf bestimmten Märkten. Für Immobilien-Investmentvermögen sind hier vor allem Preisänderungsrisiken auf den Immobilienmärkten und Zinsänderungsrisiken von Bedeutung.

Für das Investmentvermögen negative Preisänderungsrisiken auf den Immobilienmärkten können sich aus einer Angebotsverknappung oder einer steigenden Nachfrage nach Immobilien ergeben mit der Folge, dass zu wirtschaftlich vertretbaren Preisen keine den Anlagebedingungen entsprechenden Objekte erworben werden können. Umgekehrt ist es möglich, dass z.B. aufgrund eines Konjunkturabschwungs oder einer nachteiligen Veränderung der Mikrolagen der Immobilienstandorte des AIF das Kaufinteresse zurückgeht und deshalb geplante Objektverkäufe nicht oder nur mit Preisabschlägen realisiert werden können. Aufgrund der langjährigen Markterfahrung und -präsenz der ZBI Gruppe geht die KVG davon aus, negative Entwicklungstendenzen frühzeitig erkennen und rechtzeitig Maßnahmen zur Gegensteuerung ergreifen zu können.

Aufgrund der derzeitigen Marktlage ist das Schadenspotenzial der Preisänderungsrisiken als bedeutend, die Eintrittswahrscheinlichkeit im Hinblick auf die durch den AIF verfolgte Investitions- und Desinvestitionsstrategie und die langjährige Markterfahrung und -präsenz der ZBI Gruppe lediglich als mittel einzuschätzen.

Das Zinsänderungsrisiko besteht darin, dass durch die allgemeine Zinsentwicklung nachteilige Effekte in der Ertrags- und Aufwandsrechnung eines Investmentvermögens verursacht werden können. Zur Absicherung gegen das Zinsänderungsrisiko werden der geplanten Haltedauer entsprechende Finanzierungsfristen angestrebt und im Bedarfsfall Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen.

Ein Teil der Objektfinanzierungen hat kurz- und mittelfristigen Restlaufzeiten, welche vor dem regulären Fondsende auslaufen, so dass bei einer Änderung des Zinsumfeldes das Zinsänderungsrisiko von relevanter Bedeutung sein kann. Aufgrund der aktuellen Marktlage wird in absehbarer Zukunft nicht mit spürbaren Zinserhöhungen gerechnet.

d) Operationelle Risiken

Operationelle Risiken umfassen die Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen, Menschen oder in Folge externer Ereignisse eintreten. Darin eingeschlossen sind insbesondere Personal-, IT-, Vertriebs-, Auslagerungs-, Rechts-, Dokumentations- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus Kontrolldefiziten resultieren.

Zur Überwachung und Steuerung dieser Risiken hat die KVG neben der übergeordneten Risikomessung und Risikoüberwachung zusätzlich eine separate Verlustdatenbank implementiert. Sämtliche melderelevanten Schadensfälle sind von den Mitarbeitern der KVG an den Risikomanager zu melden und nachfolgend im Hinblick auf einzuleitende Gegenmaßnahmen zu analysieren. Auf dieser Basis wird eine laufende Optimierung der Risikosteuerungsprozesse ermöglicht.

In Bezug auf Rechtsrisiken verfügt die KVG gemäß den Vorgaben der KAMaRisk über eine separate Compliance-Funktion. Aufgabe des Compliance-Beauftragten ist die Sicherstellung der Einhaltung geltenden Rechts und sonstiger externer und interner Regelungen rund um die Auflegung, den Vertrieb und die kollektive Vermögensverwaltung von alternativen Investmentvermögen. Das beinhaltet die laufende institutionalisierte Überwachung der Einhaltung aller rechtlichen Normen, Richtlinien, Standards und sonstigen Regeln.

3. Gesamteinschätzung der Risikosituation

Bis zum Zeitpunkt der Erstellung des Jahresberichtes waren keine den Bestand der Gesellschaft oder die Erreichung der Anlageziele des AIF gefährdenden Risiken erkennbar.

F. Prognosebericht

a) Wirtschaftliches Umfeld

Die Ausbreitung des Coronavirus und die damit verbundenen massiven Einschränkungen der privaten und wirtschaftlichen Aktivitäten werden Deutschland und viele andere Volkswirtschaften im Jahr 2020 nach inzwischen einhelliger Auffassung in eine tiefe Rezession rutschen lassen, deren konkreten Ausprägungen und Folgen noch nicht absehbar sind.

Auch die Immobilienmärkte werden durch die Corona-Krise Beeinträchtigungen erfahren. Die Coronavirus-Pandemie wird nach Einschätzung der Experten schon allein wegen der Kontakt- und Reisebeschränkungen zu einem deutlichen Rückgang der Transaktionsaktivitäten auf den Immobilienmärkten führen und auch Einfluss auf die Immobilienpreise und Mieten haben. Das Ausmaß wird insbesondere von der Dauer der Krise abhängen und kann derzeit von keinem Experten eingeschätzt werden. Für den Teilmarkt Wohnimmobilien wird aufgrund der guten Rahmenbedingungen (Wohnungsknappheit, günstige Finanzierungsmöglichkeiten, geringere Krisenanfälligkeit, fehlende Alternativanlagen mit vergleichbarem Risikoprofil), neben Logistik- und Gesundheitsimmobilien noch die stabilste Entwicklung erwartet.

b) Entwicklung des ZBI Professional 8

Für den AIF sind keine weiteren Investitionen mehr vorgesehen. Objektankäufe haben sich auch bedingt durch die Coronavirus-Pandemie verlangsamt, so dass im Hinblick auf das reguläre Fondsende (31.12.2021) und die bereits vorangeschrittene Fondslaufzeit die vorhandene Liquidität verstärkt in Instandhaltungsmaßnahmen und Sanierungen (sowohl Wohnungs- als auch Gebäudesanierungen) vorhandener Objekte investiert werden soll, um deren Wertzuwachs und Attraktivität in Vorbereitung eines Verkaufes weiter zu steigern.

Unter anderem sollen durch diese Maßnahmen Vermietungsstände und Durchschnittsmieten entwickelt werden, um damit den Ertragswert der Immobilien zu steigern. In der Fondsplanung wurde eine Mietsteigerung von 1,5% p.a. berücksichtigt. Aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Unsicherheiten infolge der Coronavirus-Pandemie und einer damit einhergehenden Rezession in Deutschland, besteht das Risiko, dass diese Strategie nicht oder nur teilweise umgesetzt und infolge dessen die ursprüngliche Fondsprognose nicht oder nur teilweise erreicht werden kann. Die Fondsverwaltung begegnet dem mit einer laufenden Überprüfung der wirtschaftlichen Folgen und ergreift – soweit möglich – erforderliche Maßnahmen.

Zum Zeitpunkt der Berichtserstellung sind die prognostizierten Auszahlungen von 5% p.a. auf das Kommanditkapital und das Agio im Geschäftsjahr 2020 pro rata temporis zu den drei Auszahlungsterminen (31.03., 31.07. und 30.11.) vorgesehen. Die Auszahlung an die Anleger zum 31.03.2020 ist plangemäß erfolgt.

Die Fondsverwaltung geht weiterhin insgesamt von einer positiven oder zumindest gleichlaufenden Entwicklung des ZBI Professional 8 im Geschäftsjahr 2020 aus, sofern die zuvor beschriebenen Auswirkungen aus der Coronavirus-Krise nicht dauerhaft bestehen.

G. Sonstige Angaben

1. Angaben nach § 101 KAGB in Verbindung mit §§ 158 und 135 KAGB

a) Einsatz von Finanzinstrumenten

Für den AIF waren zum Berichtsstichtag keine Finanzinstrumente eingesetzt.

b) Belastung mit Verwaltungskosten

Für die Verwaltung des AIF fallen Kosten der KVG, der Komplementärin, der Treuhandkommanditistin und der Verwahrstelle an. Im Berichtsjahr sind Verwaltungskosten in folgender Höhe entstanden:

Gesellschaft Leistung Betrag
ZBI Fondsmanagement AG Fondsverwaltung 623.269,60 EUR
ZBI Fondsmanagement AG Verwaltungsvergütung für den Erwerb und Verkauf von Vermögensgegenständen 16 618.073,20 EUR
Asservandum Rechtsanwaltsgesellschaft mbH Verwahrstelle 162.063,72 EUR
ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH Komplementärin 2.142,00 EUR
Erlanger Consulting GmbH 17 Treuhandkommanditistin 0,00 EUR
Summe 1.405.548,52 EUR

c) Angaben zur Mitarbeitervergütung der KVG nach § 7 Nummer 9 KARBV

(1) Gesamtsumme der im Berichtsjahr von der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 1 KAGB

Summe der im Berichtsjahr von der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen 4.636.032,39 EUR
Davon feste Vergütungen 4.326.032,39 EUR
Davon variable Vergütungen 310.000,00 EUR
Zahl der Begünstigten im abgelaufenen Geschäftsjahr 96
Vom AIF gezahlte Carried Interests (Gewinnbeteiligungen) 0,00 EUR

Die KVG gewährt ihren Führungskräften und sonstigen Mitarbeitern nach der im Geschäftsjahr 2019 geänderten Vergütungsrichtlinie neben Festvergütungen auch variable Vergütungen. Das Vergütungssystem ist dabei so ausgerichtet, dass es mit einem soliden und wirksamen Risikomanagementsystem vereinbar ist und keine Anreize zur Eingehung von Risiken setzt, die nicht mit dem Risikoprofil, den Anlagebedingungen, der Satzung oder dem Gesellschaftsvertrag der verwalteten Investmentvermögen vereinbar ist.

(2) Gesamtsumme der im Berichtsjahr von der KVG an Risktaker gezahlten Vergütungen gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 2 KAGB

Summe der im Berichtsjahr von der KVG gezahlten Mitarbeitervergütungen an Mitarbeiter, deren Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des AIF ausgewirkt hat 1.714.311,42 EUR
Davon an Führungskräfte 1.454.814,43 EUR
Davon an übrige Mitarbeiter 259.496,99 EUR

16 Die Verwaltungsvergütung für den Erwerb und den Verkauf von Vermögensgegenständen wird gegenüber den Immobilien-Gesellschaften abgerechnet und in Höhe von 87,5% der Gesamtgebühr an den beauftragten Auslagerungspartner weitergeleitet.
17 Die Kosten der Treuhandkommanditistin werden in Umsetzung der Anlagebedingungen durch die Fondsverwaltung getragen, die unter anderem dafür auf Basis des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 05.11.2014 eine höhere Fondsverwaltungsgebühr erhält (siehe Seite 29 unter II.A.3.c)(6) Vergütungen).

d) Angaben zu wesentlichen Änderungen der im Verkaufsprospekt aufgeführten Informationen

Neben der Angabe, ob es im Berichtsjahr zu wesentlichen Änderungen zu den Angaben gemäß § 101 Absatz 3 Nummer 3 KAGB kam, ist nachfolgend angegeben, an welcher Stelle des Lageberichtes gegebenenfalls detaillierte Informationen enthalten sind:

Lfd. Nr. wesentliche Änderungen zu wesentlichen Änderungen Details siehe unter
1 Gesellschaftsvertrag keine
2 Anlagebedingungen keine
3 Kapitalverwaltungsgesellschaft keine
4 Verwahrstelle keine
5 Abschlussprüfer keine
6 Auslagerungen • Änderung der Auslagerungsverträge Transaktionsberatung An- und Verkauf Seite 28 unter II. A.3.c)(5) Auslagerungen einzelner Tätigkeiten
• Vertragsabschluss über Erbringung von IT-Dienstleistungen
7 Bewertungsverfahren keine
8 Risikoprofil keine
9 Kosten keine
10 Verfahren und Bedingungen für die Ausgabe und den Verkauf von Anteilen keine
11 Bisherige Wertentwicklung Im Vergleich zur Planprognose ergeben sich Abweichungen unter anderem beim
• Ankaufsfaktor
• Belastungsgrenze
• Höhe Zinssatz Fremdfinanzierung
Die vorgenannten Faktoren haben teilweise gegenläufige Auswirkungen und unterliegen Veränderungen. Ziel des Fondsmanagements ist eine Steuerung der Faktoren zur Erreichung der angestrebten Zielrendite.
Ausführungen zu
Ankaufsfaktor
Seite 30 unter II.B.a)(1) Immobilienportfolio
Belastungsgrenze Fremdfinanzierungen
Seite 34 unter II.B.c) Einhaltung der Investitionskriterien, Anlagegrenzen und Belastungsgrenze nach § 2 bis 4 der Anlagebedingungen
Zinssatz Fremdfinanzierung
Seite 34 unter II.B.b)(3)Übersicht Fremdfinanzierungen nach Bestands- und Handelsobjekten

2. Zusätzliche Informationen nach § 300 KAGB

a) Prozentualer Anteil der schwer liquidierbaren Vermögensgegenstände

Der prozentuale Anteil der Vermögensgegenstände des AIF, die schwer liquidierbar sind und für die besondere Regelungen gelten, liegt bei 0%.

Gemäß § 1 Absatz 5 AIFM-VO müssen sich besondere Regelungen auf bestimmte illiquide Vermögensgegenstände des AIF beziehen und sich auf die Anleger des AIF auswirken (z.B. „side pockets“-Regelungen). Solche Regelungen sind nicht vorhanden. Es handelt sich bei den Vermögensgegenständen des AIF jedoch um Immobilien bzw. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften, für die kein organisierter Markt besteht. Die Vorbereitung eines Verkaufs kann längere Zeit in Anspruch nehmen, bis die formalen Voraussetzungen geschaffen sind. Der Markt für Wohnimmobilien weist keine Marktstörungen oder ähnliches auf.

b) Neue Regelungen zum Liquiditätsmanagement

Es wurden keine wesentlichen Neuregelungen zum Liquiditätsmanagement getroffen.

c) Aktuelles Risikoprofil

Der AIF ist ausschließlich in Deutschland investiert. Investitionsschwerpunkte zum Ende des Berichtsjahres lagen auf Basis der Verkehrswerte in Berlin (28,6%), Nordrhein-Westfalen (25,6%) und Schleswig-Holstein (20,3%). Auf Basis der Einzelinvestitionen ist der AIF gut diversifiziert. Von den fünf Objekten mit den höchsten Verkehrswerten (>5 Mio. EUR) liegen drei in Berlin (Anteil Verkehrswerte am Gesamtportfolio = 18,4%), eines in Lübeck (Anteil Verkehrswerte am Gesamtportfolio = 17,4%) und eines in Gelsenkirchen (Anteil Verkehrswert am Gesamtportfolio = 4,2%). Die Objekte werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt.

Die aus der Handelstätigkeit verfügbaren Reinvestitionsmittel wurden in neue Objekte investiert. Weitere Mittel sollen in Vorbereitung eines Fondsexits in die im Besitz der Immobilien-Gesellschaften befindlichen Objekte fließen. Zum 31.12.2019 verfügte der AIF inklusive seiner Beteiligungsgesellschaften zum Stichtag über Bankguthaben in Höhe von 7,5 Mio. EUR, von welchen 92% bei einer Volksbank belegen sind. Aufgrund des guten Ratings der Volksbanken werden die Risiken durch die Einlagenkonzentration als gering eingestuft.

Zum 31.12.2019 verfügte die Fondsgesellschaft über ein gezeichnetes Kommanditkapital inklusive Agio in Höhe von 95,3 Mio. EUR. Der Marktwert der zum 31.12.2019 im Eigentum der Beteiligungsgesellschaften befindlichen Immobilien betrug zum Stichtag 173,9 Mio. EUR 18. Die aufgenommenen Fremdmittel umfassten ein Volumen in Höhe von 97,8 Mio. EUR nominal (79,5 Mio. EUR effektiv). Hiervon besitzt ein Anteil von 60% des Fremdkapitals eine Zinsbindungsfrist, die erst nach dem Ende der Fondslaufzeit ausläuft. Dies bietet auf der einen Seite Schutz vor Zinsänderungsrisiken, birgt jedoch auf der anderen Seite die Gefahr erhöhter Vorfälligkeitsentschädigungen bei Fondsliquidation, sofern die Finanzierungen nicht durch den Käufer übernommen werden.

Der Leerstand in den Objekten lag zum Ende des Berichtszeitraumes bei den Objekten der Bestandsgesellschaften bei 5,3% und bei den Objekten der Handelsgesellschaften bei 6,0% (Basis vermietbare Fläche). Zum Jahresende 2019 war damit in den Bestandsgesellschaften (Planwert 2,0%) und bei den Handelsgesellschaften (Planwert 5,0%) im Vergleich zur Prospektprognose ein höherer Leerstand vorhanden 19.

Die Rückstände in % der Sollmiete (Miete inklusive Nebenkosten) haben sich im Berichtsjahr um 1,6% (Planwert 2% p.a.) erhöht. Darüber hinaus erfolgten Ausbuchungen in Höhe von 0,9% der Sollmiete.

Hinsichtlich der objektbezogenen Risiken wurde die Sanierung der Fassadenkonstruktion / Dämmung und die Behebung der Brandschutzmängel am Objekt Bochum, Gropiusweg 15, 17, 19 aus dem Jahr 2018 im Berichtsjahr weitgehend abgeschlossen.

Im Berichtsjahr wurden alle Auszahlungen an die Anleger planmäßig durchgeführt. Der AIF befindet sich in der Bewirtschaftungsphase, bei attraktiven Marktchancen werden gezielte Verkäufe / Käufe durchgeführt.

Die Ausbreitung des Coronavirus wird nachhaltige Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft haben. Mangels vergleichbarer Krisen sind die konkreten Ausprägungen und Wirkungen noch nicht absehbar. Aufgrund der staatlichen Maßnahmen (Ausgangsbeschränkungen, Verbot von wirtschaftlichen Aktivitäten) ist davon auszugehen, dass auch negative Folgen für die Fondsgesellschaft auftreten können. Mögliche Risiken aufgrund der Coronavirus-Pandemie stellen sich wie folgt dar:

Risiko der Abwertung von Immobilien

Es besteht das Risiko, dass sich die Immobilienpreise verringern, d. h. der Marktwert von einzelnen oder allen Immobilien des Portfolios der Fondsgesellschaft niedriger bewertet werden als noch zum letzten Bewertungsstichtag („Abwertung“). Die Abwertung kann aus einem Rückgang der Investitionstätigkeit von Unternehmen und einer dadurch sinkenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien und / oder durch Mietausfälle, die sich in der Bewertung von Immobilien wiederspiegeln, resultieren. Eine Abwertung hat zur Folge, dass der ursprünglich avisierte Verkaufspreis nicht erreicht werden kann. Hieraus können sich negative Auswirkungen auf den Wert der Beteiligung an der Fondsgesellschaft und damit auf die Höhe der Auszahlungen an den Anleger ergeben.

Risiko des Ausfalls von Mieteinnahmen

Für viele Erwerbstätige besteht das Risiko, dass sie aufgrund von arbeitsrechtlichen Maßnahmen wie Kurzarbeit oder betriebsbedingten Kündigungen geringere bzw. vorübergehend keine Einkünfte erzielen und so unter Umständen nicht mehr in der Lage sind, ihren Verpflichtungen zu regelmäßigen Mietzahlungen im unveränderten Umfang nachzukommen. Umfangreiche staatliche Regelungen im Zivil-, Insolvenz- und Strafrecht zur Abmilderung der Folgen der Coronavirus-Pandemie schlossen eine Kündigung aufgrund von Mietrückständen für die Monate April bis Juni 2020 in Bezug auf Wohn- und Gewerbemietverhältnisse aus. Ferner ist die Insolvenzantragspflicht für Unternehmen bis zum 30.09.2020 ausgesetzt, sofern die Insolvenzreife auf den Folgen der Ausbreitung der Coronavirus-Pandemie beruht. Als Folge besteht die Möglichkeit, dass sich die regelmäßigen Mieteinnahmen, insgesamt geringer als kalkuliert darstellen bzw. bei einzelnen oder mehreren Mietern vollständig ausfallen. Bei geringeren Mieteinnahmen besteht zudem die Gefahr, dass die laufenden Kosten, vor allem der Kapitaldienst für die Fremdfinanzierung, nicht mehr (in vollem Umfang) gedeckt werden können.

18 Für das im Berichtsjahr erworbene Objekt Berlin, Triftstraße 25 u.a. ist gemäß § 271 Absatz 1 Nummer 1 KAGB der Kaufpreis als Verkehrswert eingeflossen.
19 Alle von Kommanditgesellschaften (KG) und der 8 H4 gehaltenen Objekte werden als Bestands- und alle von der 8 H3 gehaltenen Objekte als Handelsobjekte geführt.

In den Monaten April bis Juni 2020 konnte ein Anstieg der Mietrückstände verzeichnet werden, der im Juni jedoch mit rund 2% der Monatsmiete bereits wieder rückläufig war. Die kumulierten Rückstände befinden sich per Juni 2020 noch immer unter dem Niveau des Berichtsstichtages 31.12.2019. Auch wurden Mietstundungen in nur sehr geringem Umfang angefragt. Diese liegen unter 0,5% in Bezug auf die gesamten Einheiten des AIF.

Risiko aufgrund mangelndem Angebot an und Nachfrage nach Immobilien

Es besteht das Risiko, dass die Veräußerung von Immobilien mangels Nachfrage nicht möglich oder nur zu einem geringeren Verkaufspreis möglich ist. Die daraus möglichen Ertragseinbußen können Auswirkungen auf den Wert der Beteiligung der Anleger haben.

Die ZBI Fondsmanagement AG versucht durch ein aktives Risikomanagement die wirtschaftlichen Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie frühzeitig zu antizipieren und negativen Entwicklungen aktiv gegenzusteuern. Eine fondsbezogene Sensitivitätsanalyse zur Coronavirus-Pandemie zeigt im Ergebnis, dass die Auszahlungen an die Anleger im Betrachtungszeitraum (laufendes und folgendes Geschäftsjahr) weiterhin prospektgemäß darstellbar sind. Weitere Analysen bis zum Ende der Fondslaufzeit werden in Abhängigkeit von der Entwicklung der Gesamtsituation erstellt.

d) Leverages nach Abschnitt 2 Artikel 6-8 Delegierte Verordnung (EU) Nummer 231/2013 (Ergänzung der Richtlinie 2011/61/EU)

Änderungen des maximalen Umfanges, in dem für den AIF Leverage eingesetzt werden, haben sich nicht ergeben.

Die Berechnung der Hebelkraft auf Basis der aufsichtsrechtlichen Vorgaben ergibt für den AIF gemäß Brutto-Methode einen Wert von 124,81% sowie gemäß Commitment-Methode einen Wert von 127,84%.

 

Erlangen, den 22.07.2020

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

persönlich haftende Gesellschafterin

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

ZBI Fondsmanagement AG

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Christian Reißing

Michiko Schöller

III. Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Erlangen.

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) und den einschlägigen europäischen Verordnungen und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2019 und

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen.

Gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen:

Die Erklärung der gesetzlichen Vertreter nach den Vorgaben des § 264 Abs. 2 S. 3, § 289 Abs. 1 S. 5 HGB

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, Lagebericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder

anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Vermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Vermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen gesetzlichen Vorschriften und der einschlägigen europäischen Verordnungen ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insb. die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Achte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Zuweisungen von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Zuweisungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Zuweisungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

beurteilen wir die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Prüfung des relevanten internen Kontrollsystems und von aussagebezogenen Prüfungshandlungen überwiegend auf Basis von Auswahlverfahren.

 

Nürnberg, den 22. Juli 2020

Rödl & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft

gez. Danesitz, Wirtschaftsprüfer

gez. Luce, Wirtschaftsprüfer

IV. Erklärung der gesetzlichen Vertreter nach Vorgaben des § 264 Absatz 2 Satz 3, § 289 Absatz 1 Satz 5 HGB

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen für die Berichterstattung der Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.

 

Erlangen, den 22.07.2020

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

persönlich haftende Gesellschafterin

Dr. Bernd Ital

Gert Wachsmann

ZBI Fondsmanagement AG

Kapitalverwaltungsgesellschaft

Christian Reißing

Michiko Schöller

Der Jahresabschluss zum 31.12.2019 wurde mit Gesellschafterbeschluss vom 21.08.2020 festgestellt.

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