Zwischen einmaliger Chance und schwer kalkulierbarem Risiko

Für den Eigentümer stellt die Zwangsversteigerung der eigenen Immobilie natürlich ein Schreckensszenario dar. Interessierte haben hingegen eine einmalige Möglichkeit, dass sie einen extrem günstigen Preis erzielen können. Doch welche Chancen und welche Risiken gibt es, wenn ein Haus über eine Immobilienauktion oder Zwangsversteigerung erworben wird?
Zwischen einmaliger Chance und schwer kalkulierbarem Risiko

Der Immobilieninteressent erkennt in der Zwangsversteigerung natürlich die Chance, dass er eine günstige Immobilie erwerben kann. Schlussendlich befinden sich die Preise bei Zwangsversteigerungen deutlich unter dem Wert des Objekts. Des Weiteren gibt es keine Maklerprovision und auch keine Notarkosten. Dennoch sind Zwangsversteigerungen, so verlockend sie auch sind, nicht frei von Risiken. So gibt es keine Garantie und auch keine Gewährleistung. Der Käufer hat zudem auch kein Rücktrittsrecht, wenn er in weiterer Folge diverse Baumängel entdeckt. Auch von den Bewohnern geht ein Risiko aus: Der Eigentümer muss nämlich keinen Gutachter in sein Haus lassen, sodass im Vorfeld nicht festgestellt werden kann, welcher Zustand tatsächlich vorliegt. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass der Interessent, wenn er ein Objekt über eine Auktion oder über eine Zwangsversteigerung erwerben möchte, ein paar Kriterien berücksichtigt. So sollte er sich im Vorfeld einen Grundbuchsauszug vorlegen lassen und auch Informationen über mögliche Belastungen einholen. Der Käufer sollte auch auf etwaige Sondernutzungsrechte achten und mitunter ein Wertgutachten anfertigen lassen. Das Wertgutachten gibt nämlich Auskunft über die Lage, den Bauzustand, den Verkehrswert und die Anschlüsse, die sich in dem Objekt befinden. Liegt kein Gutachten vor, weil der Besitzer keinen Gutachter in sein Haus lässt, besteht natürlich ein erhöhtes Risiko. Der Interessent (und potentielle Käufer) weiß nämlich sodann nicht, in welchem Zustand sich das Objekt tatsächlich befindet.

Warum kommt es zu einer Zwangsversteigerung?

Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, handelt es sich um ein sogenanntes Vollstreckungsverfahren. Somit wird der Anspruch des Gläubigers mit staatlichen Mitteln durchgesetzt. Der Gläubiger beantragt die Zwangsversteigerung der Immobilie beim zuständigen Amtsgericht, damit er seine finanziellen Ansprüche durchsetzen kann. Es spielt dabei keine Rolle, ob es sich um einen dinglichen Gläubiger (im Grundbuch eingetragen) oder um einen persönlichen Gläubiger (Geldforderung) handelt. Zwangsversteigerungen werden im Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsgesetz (ZVG) geregelt; das Gesetz trat mit 24. März 1987 in Kraft. Die letzte Änderung erfolgte am 7. Dezember 2011. Zu beachten ist, dass es einen Unterschied zwischen einer Zwangsversteigerung und einer Zwangsverwaltung gibt. Während die Zwangsversteigerung auf die Verwertung der Substanz zielt, so ist die Zwangsverwaltung auf den Ertrag des Grundstückes ausgerichtet.
Ein weiterer Grund, warum ein Haus zwangsversteigert wird, kann natürlich auch eine Ehescheidung sein. Stellt einer der Miteigentümer beim zuständigen Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung, kann in weiterer Folge eine Zwangsversteigerung angeordnet werden.

Der Immobilienpreis wird von der Nachfrage bestimmt

Auch wenn die Eigentümer der Objekte natürlich die Leidtragenden sind, da Zwangsversteigerungen – in der Regel – nicht vom Besitzer angeordnet werden, so profitieren auf der anderen Seite die Interessenten und potentiellen Käufer. Schlussendlich geben sich viele Gläubiger mit geringen Erlösen zufrieden, sodass der potentielle Käufer einen sehr geringen Preis bezahlen muss. Jedoch bedeutet das nicht, dass alle zwangsversteigerten Immobilien günstig zu haben sind. Am Ende entscheidet nämlich die Nachfrage. Gepflegte und große Häuser, die sich zudem noch in einer Top-Lage befinden, sind kaum für einen fünfstelligen Betrag zu haben. Des Weiteren gibt es klare Vorgaben, sodass die Immobilien nicht zu günstig verkauft werden dürfen. Dabei richtet sich der Preis nach dem Verkehrswert, der im Vorfeld vom Vollstreckungsgericht festgelegt wurde.

Ein niedriger Verkehrswert sollte keinesfalls die Entscheidungsgrundlage bilden

Die Zuständigkeit für eine Zwangsversteigerung obliegt natürlich dem zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Das Amtsgericht veröffentlicht bevorstehende Termine in den Tageszeitungen und auch im Internet. Dort finden Interessenten diverse Basisinformationen und eine Objektbeschreibung. Des Weiteren gibt aus auch Informationen über die Lage und zum Verkehrswert der Immobilie. Viele Experten warnen vor der Tatsache, dass immer wieder der niedrige Verkehrswert als Kaufgrund gesehen wird. Der Verkehrswert sollte aber nie die tatsächliche Entscheidungsgrundlage darstellen. Schlussendlich können günstige Häuser Baumängel haben, sich in einer äußerst problematischen Lage befinden oder mitunter auf einem sehr ungünstig geschnittenen Grundstück stehen.

Wie sollte der Interessent vorgehen?

Amtliche Auskünfte reichen in der Regel aber nicht immer aus. Der Interessent sollte daher den Gläubiger kontaktieren und ein Exposé anfordern. Idealerweise kann das Objekt auch besichtigt werden. So kann sich der Interessent ein eigenes Bild vom Objekt machen und sich überzeugen, dass es keine Baumängel gibt bzw. die Immobilie in keiner problematischen Lage liegt. Häuser, die vom Schuldner bewohnt werden, können aber kaum besichtigt werden; in der Regel verwehren die Besitzer nämlich den Eintritt in das Haus. Somit steht dem Interessenten nur die Außenansicht zur Verfügung. Ist der Interessent am Ende überzeugt, muss er einen Finanzplan erstellen. Das bedeutet, dass sich der Interessent ein Limit setzen soll, wenn er tatsächlich mitbietet. Es ist ratsam, wenn der potentielle Käufer im Vorfeld Kontakt mit seiner Hausbank aufnimmt. Des Weiteren sollten sich Interessenten zuerst andere Zwangsversteigerungen oder Auktionen ansehen. So bekommt der Interessent am Ende ein Gefühl, wie es vor Ort tatsächlich zugehen kann.

Der Auktionstag

Am Tag der Auktion ist es wichtig, dass eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts vorliegt. Der Betrag muss vom Bieter, sofern dies der Gläubiger oder der Schuldner verlangt, vorgewiesen werden. Dabei sind aber nur Verrechnungsschecks, bestätigte Bundesbankenschecks, Bürgschaften des Kreditinstituts oder eine vorherige Überweisung an das Gericht zulässig. Beim ersten Termin darf für Gebote, die weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts ausmachen, kein Zuschlag erteilt werden. Liegt das Höchstgebot am Ende unter 70 Prozent des tatsächlichen Verkehrswerts, muss der Gläubiger zudem auch nicht zustimmen. Kommt es zu weiteren Terminen, werden derartige Grenzen aber gestrichen. Vor der Bieterrunde wird dann das geringste Gebot verkündet. Im besten Fall handelt es sich dabei nur um die Verfahrenskosten zuzüglich den noch offenen kommunalen Lasten. Wichtig ist, dass ein Gebot auch das geringste Gebot erreicht, damit dieses zulässig ist.

Interessenten sollten gelassen bleiben

Die Bietfrist dauert 30 Minuten. In dieser Zeit sollte der Interessent natürlich einen kühlen Kopf bewahren. Schlussendlich kommt es immer wieder vor, dass sich Interessenten hinreißen lassen und am Ende für (zu) hohe Preisen mitbieten. Hat der Interessant das Objekt dann ersteigert, ist er automatisch der Eigentümer der Immobilie.